（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：天津市塘沽区人民法院（2003）塘民初字第1914号。
二审判决书：天津市第二中级人民法院（2004）二中民四终字第94号。

2.案由：商品房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：龙某，男，1957年出生，汉族，天津市塘沽区广州道小学教师，住天津市塘沽区。
诉讼代理人：郑某（一审），男，天津市塘沽区广州道小学教师，住天津市塘沽区。
被告（上诉人）：天津市中基集团有限公司（原名称天津中基实业有限公司，以下简称中基公司），住所地：天津市塘沽区和平路中泰大酒店13层。
法定代表人：杨某，董事长。
诉讼代理人（一审、二审）：王健，大有律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：天津市塘沽区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘洪喜；代理审判员：杭宝林、陈玮。
二审法院：天津市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢春霄；代理审判员：宋淑芬、杨宝华。

6.审结时间
一审审结时间：2003年11月11日。
二审审结时间：2004年2月23日。

（二）一审诉辩主张

原告龙某诉称：原告于1999年11月13日全额付款180 000元，购买了被告中基公司开发的位于天津市塘沽区上海道XX里18—3—701号商品房。被告未向原告开具购房发票，且双方签订的商品房买卖合同未经天津市塘沽区房地产管理局备案登记。后原告多次找到被告售房部要求办理房屋所有权证，但被告购房部均以种种理由搪塞未予办理。原告所购买的房屋自2000年开始天天漏水，并几次殃及楼下住房，原告为此多次找到被告反映，但被告未能按合同的约定进行保修。原告于1999年11月13日购买该商品房，而被告早在1998年就将该商品房屋出售给案外人孙某，并在中国工商银行天津开发区分行进行了抵押。被告向原告隐瞒抵押的事实，原告与被告协商未果，故提起诉讼。原告请求：（1）判令解除原、被告之间的购房合同；（2）返还原告已付购房款180 000元；（3）返还原告利息48 384元（计算到2003年6月3日）；（4）赔偿原告装修该商品房屋的损失61 903.60元；（5）给付原告不超过已付房款的一倍的赔偿180 000元。上述共计470 287.60元。

被告辩称：原告的诉讼请求不成立，双方之间不存在商品房买卖法律关系。原告提供的商品房买卖合同根本没有履行，原告也没有将180 000元房款交付被告，如解除该合同也不存在返还原告购房款的问题。案外人天津港保税区嘉仁物业发展有限公司（以下简称为嘉仁物业公司）与被告是同一个法定代表人的两个公司，一套人马两块牌子，账目是混在一起的，比较混乱，天津市塘沽区XX里的房子是被告和案外人嘉仁物业公司开发的。诉争房屋是通过连环抵债的方式转给原告的，诉争房屋由被告开发完成后将该商品房屋给案外人嘉仁物业公司，因为嘉仁物业公司欠案外人铁道部第十八工程局直属第三建筑工程公司（以下简称为十八局三公司）工程款，所以嘉仁物业公司以该商品房屋进行了抵债，同时又因为十八局三公司欠原告材料款，十八局三公司又把该商品房屋抵账给了原告，故本案是一个连环抵债的法律关系，不应是商品房买卖法律关系。在庭前交换证据时，原告也承认抵债后给十八局三公司开具收据，表示债务已经抵消，所以原告认为起诉被告不妥，应该起诉十八局。原告与被告签订商品房买卖合同是按照房管局的要求办理过户手续用的。另外，案外人孙某本人并没有拿到该商品房屋，当时是以孙某的名义向银行按揭贷款，贷款由被告用了，现在贷款已还清，该商品房屋的抵押已经撤销。

（三）一审事实和证据
天津市塘沽人民法院经审理查明：1999年11月13日，原告与被告签订了“天津市商品房买卖合同”。该合同主要约定，原告购买被告开发的天津市塘沽区上海道XX里18—3—701号住宅，售价每平方米1 900元，总金额为180 000元，为一次性付款，于1999年12月31日前交付房屋等条款。合同签订后，被告按约定将该商品房屋交付原告使用，原告对该商品房屋进行装修后并居住在该商品房屋。2003年5月27日，被告工作人员王某向原告出具证明，证明原告房款已经于1999年11月13日交清，由于种种原因未能给原告办理房屋所有权。由于该商品房屋漏水，2001年7月原告找到被告，被告对房屋进行了察看，至2002年7月仍未解决。2002年11月14日，被告工作人员王某向原告出具证明，证明上述情况。当原告得知被告在向原告出售该商品房屋前曾将该商品房屋出售给案外人孙某，并将该商品房屋进行抵押的事实后于2003年6月4日向天津市塘沽区人民法院提起诉讼。
关于原告支付房款的问题。经查明，确因案外人十八局三公司拖欠原告货款，而案外人嘉仁物业公司拖欠案外人十八局三公司工程款的事实，经协商原告以该债权支付购房款，且被告工作人员王某已出具原告已经交清购房款的证明。
再查，1999年4月15日，被告与案外人孙某签订“天津市商品房买卖合同”。合同主要约定，被告将该商品房屋出售给案外人孙某，每平方米2 600元，总计房款247 800元，合同签订之日起5日内付房款总价的30%，余款以按揭贷款方式付清。2003年6月16日案外人孙某与被告办理了退房手续，天津市塘沽区房地产管理局已批准退房。
本案在审理过程中，原告向天津市塘沽区人民法院提出申请，要求对该商品房屋内原告装修部分进行评估。天津市塘沽区人民法院根据原告的申请，委托天津市同章有限责任房地产评估事务所对该商品房屋内原告装修部分进行评估，评估结果为价值56 445元。
上述事实有下列证据证明：
1.原告向天津市塘沽区人民法院提交的“天津市商品房买卖合同”。
2.被告工作人员王某向原告出具的房款已经交齐的证明。
3.被告工作人员王某向原告出具的关于未对房屋进行维修的证明。
4.天津市塘沽区人民法院根据原告的申请向天津市塘沽区房地产管理局调取的被告与案外人孙某签订的房屋买卖合同和证明。
5.原告进行房屋装修的评估报告。
6.原、被告双方当庭陈述。

(（四）一审判案理由
天津市塘沽区人民法院经审理认为：原、被告之间系商品房买卖合同关系，被告故意隐瞒其将该商品房屋于1999年4月15日出售给案外人孙某并向银行办理抵押贷款的事实，故被告与原告签订商品房买卖合同的行为属欺诈行为。由于被告的欺诈行为致使原告作出了错误的意思表示，因此应确认原、被告签订的商品房买卖合同无效，被告对此纠纷的形成应承担全部责任。由于合同无效应适用返还原则，故原告要求被告返还原告已付购房款及赔偿利息、房屋装修损失的诉讼请求应予支持。原告向天津市塘沽区人民法院提交的房屋装修所用材料清单不能反映原告房屋装修的现值，其已向天津市塘沽区人民法院提出评估申请，天津市塘沽区人民法院已经委托有关评估单位进行评估，故对该证据的关联性不予确认，房屋装修损失应该以评估报告确定的数字为准。原告的利息损失应比照中国人民银行同期存款利率计算，同时原告应将该商品房屋返还给被告。关于原告要求被告支付不超过房屋总价款一倍赔偿的诉讼请求，应依照公平原则以确认赔偿损失为总房款180 000元的30%为宜。关于被告提出该商品房屋系以房抵债的反驳理由，由于被告早于1999年4月就将该商品房屋出售给案外人孙某，且案外人嘉仁物业公司与案外人十八局三公司签订的协议系案外人之间的协议，亦不涉及房屋所有权转移的内容，没有证据证明该商品房已办理房屋所有权转移的相关手续，该商品房屋的商品房性质并没有改变，故仅对该证据的真实性予以确认，对该证据的关联性不予确认，被告的反驳理由不成立。

（五）一审定案结论
天津市塘沽区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二、三项的规定，判决如下：
1.原告龙某与被告天津市中基集团有限公司（原名称天津中基实业有限公司）签订的“天津市商品房买卖合同”无效。
2.被告天津市中基集团有限公司返还原告龙某购房款180 000元，原告龙某将位于天津市塘沽区上海道XX里18栋3门701号房屋腾交给被告。
3.被告天津市中基集团有限公司赔偿原告龙某房屋装修损失56 445元、利息损失（自1999年11月14日起至本判决确定的履行期间实际付款日止，以总房款180 000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算）。
4.被告天津市中基集团有限公司赔偿原告龙某经济损失54 000元。
上述四项于本判决生效后10日内同时履行。
本案诉讼受理费9 564元、其他诉讼费150元，鉴定费2 500元，合计12 214元，由被告天津市中基集团有限公司负担，于本判决生效后5日内交付本院。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人中基公司上诉称：被上诉人取得相关房屋是基于其与案外人铁道部十八局存在的买卖关系，而非基于其与上诉人的商品房买卖关系。上诉人因欠案外人中铁十八局三公司工程款未付现金而以房抵债，而中铁十八局欠被上诉人材料款，中铁十八局便将此房抵给被上诉人。前者是建设工程法律关系，后者是建材买卖法律关系，而非商品房买卖法律关系，故适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》是错误的。上诉人请求撤销原判，驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人龙某辩称：中铁十八局欠被上诉人材料款，上诉人欠中铁十八局工程款属实，但不是上诉人将房屋抵债给中铁十八局后转抵给自己，而是经三方协商，用债权购买的商品房，故本案应属于商品房买卖关系。

2.二审事实和证据
二审查明的事实同一审认定的事实，对于一审判决认定的事实及证据予以确认。

3.二审判案理由
天津市第二中级人民法院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，合同标的物是上诉人开发的商品房，该商品房可以出售给被上诉人之外的任何人，故本案双方当事人签约的目的是建立商品房买卖合同法律关系，发生纠纷应受有关审理商品房买卖合同纠纷的法律规定调整。由于双方当事人与案外人之间存在债权债务关系，故解决债权债务是促使双方当事人签订商品房买卖合同并建立商品房买卖关系的重要因素，同时，双方当事人建立商品房买卖关系是双方当事人与案外人协商解决债权债务的结果。用现金支付购房款是履行付款义务的方式之一，经协商用债权冲抵购房款亦是履行付款义务的合法方式，付款方式的不同并不能改变所签订合同的法律关系性质。上诉人主张其与被上诉人不具有商品房买卖关系的事实和法律依据均不足，法院依法不予支持。天津市第二中级人民法院并认为，一审法院关于该商品房买卖合同无效的理由成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4.二审定案结论
天津市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9 546元，由上诉人负担。

（七）解说
我国房地产市场发展迅速，因商品房买卖产生的纠纷日益增多。本案的关键在于认定双方当事人之间是否形成了商品房买卖法律关系，其中涉及了“不动产物权变动”、“一房二卖”、“连环抵债”等问题。笔者就上述问题作以下分析：
1.本案双方当事人之间系商品房买卖关系。
本案双方当事人之间的商品房买卖合同符合订立合同的要求，合同主体具备签订合同的权利能力和行为能力，合同标的物是被告开发的商品房，合同目的是被告转移标的物即将该商品房屋的所有权给原告，由原告支付相应价款。双方当事人与案外人均有其他债权债务关系，依照法律规定债权债务可以依法转让。经过当事人与案外人的协商，原告与被告签订了商品房买卖合同，以债权冲抵购房款。当事人与案外人之间“连环抵债”，转让的是债权而非物权。原告与被告订立的商品房合同在主体、形式、目的等方面均符合订立商品房买卖合同的各项要件。尽管付款方式是以债权抵债，支付对价的方式比较特殊，但这并不能改变双方所签订的商品房买卖合同法律关系的性质。原告与被告之间的商品房买卖合同已经成立，双方当事人之间属于商品房买卖法律关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，本案当事人于1999年订立商品房买卖合同，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立，法院于2003年6月4日受理该案，因此该案应当适用新的司法解释。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和六十条的规定，在我国不动产物权的变动采取意思主义与登记相结合的形式。即不动产物权变动，仅双方当事人意思表示一致不会发生物权的转移，在房地产管理部门登记才是不动产物权变动的生效条件。因此，尽管被告主张该商品房屋是因连环欠款抵债给原告的，但是没有证据证明连环抵债后物权已经转移给原告，双方当事人实际上所转移的也仅仅是债权。根据双方当事人的商品房买卖合同，被告交付该商品房，原告以其债权来付款，原告并实际使用该商品房多年，合同已经部分履行。但是，由于被告的过错导致双方的商品房买卖合同在成立后并未在房地产管理部门办理登记，作为不动产的商品房买卖合同并未生效。
2.当事人之间的商品房买卖合同属于无效合同。
根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告在与原告签订商品房买卖合同之前，已经就该商品房屋与案外人孙某签订了商品房买卖合同，并在房管部门办理了登记手续及银行抵押贷款手续。被告故意隐瞒该事实，在没有与案外人孙某解除合同的情况下又与原告签订了商品房买卖合同，导致“一房二卖”。被告与案外人孙某的商品房买卖合同已成立并生效，因此，被告在与案外人之间订立商品房买卖合同未解除情况下无权擅自处分该商品房。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，如果抵押人未尽告知义务转让抵押物，该转让行为无效。被告与原告之间的商品房买卖合同从表面上看双方当事人的意思表示是一致的，而实际是被告隐瞒了该商品房已经出售给案外人并且已经抵押的事实，被告存在欺诈行为。被告的欺诈行为导致原告作出签订商品房买卖合同的意思表示并非其真实意愿，导致双方当事人之间的商品房买卖合同无效。
3.抵押权终止不能改变主合同无效的性质。
原告起诉后，案外人孙某已经办理了退房手续，抵押权也因债权的实现而终止。有一种意见因此主张原告与被告之间的合同目的能够实现，被告违约应当承担违约责任，不应认定双方之间的买卖合同无效。这种观点违背了无效合同的处理原则。无效的合同自始就没有法律约束力，其后果是因无效合同取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告之间的合同属于无效合同。在诉讼中，尽管案外人孙某已经办理了退房手续，且抵押权已经终止，但是无效合同自始没有法律效力，返还因合同所得财产是处理无效合同的一般原则。如果双方均同意不退房而由过错方给付折价补偿，则属于双方当事人就该商品房屋达成新的合意，只要不违反其他规定，不侵犯国家利益、社会利益、第三者利益，法院应当允许。但是，在本案中原告主张退房，基于该合同系无效合同，原告应当返还该商品房屋，被告作为过错方应当赔偿原告的经济损失。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，买受人在主张出卖人承担购房款、装修、利息等损失之外，可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由于对该条款的理解不同，实践中有一种意见认为，既然该保护的损失都保护了，就不必再支持当事人的该项主张。这种认识在于没有正确理解该司法解释的本意。该司法解释的本意在于体现对于房屋消费者的保护和对于出卖者违反诚实信用原则的惩罚，起到法律的规范和引导作用。作为房地产开发商，在销售商品房过程中应当遵守诚实信用原则，严格履行相关义务，一旦违反了法律法规，就要承担相应的责任。因此，两审法院在确认合同无效的前提下，均判决被告返还原告购房款、赔偿原告房屋装修损失、利息损失，并酌情确定被告赔偿原告经济损失54 000元。
综上分析，两审法院对本案的处理是正确的。
（天津市塘沽区人民法院　刘海英　杭宝林）