(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:辽宁省大连市旅顺口区人民法院(1998)旅民初字第282号。
二审判决书:辽宁省大连市中级人民法院(1998)大民房终字第153号。
3.诉讼双方
原告:中国人民解放军37001部队房地产管理处。
法定代表人:孙某,处长。
诉讼代理人:张安平、周长瑞,中国人民解放军37001部队法律顾问处律师。
被告:全国贫困地区干部培训中心旅顺接待站。
法定代表人:周某,经理。
诉讼代理人:董金盛,大连第一律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:辽宁省大连市旅顺口区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:石玉红;审判员:孟庆有;代理审判员:包玉联。
二审法院:辽宁省大连市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:赵全胜;审判员:王继广、范中伟。
6.审结时间
一审审结时间:1998年5月6日。
二审审结时间:1998年8月17日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称:被告违反房屋租赁合同,未按时缴纳第一年的租金4万元。1995年6月16日,被告承租使用原告房屋期间,由于发生火灾,致使房屋灭失,给原告造成巨大经济损失。故诉至法院要求被告赔偿房屋灭失损失130万元,违约金265200元,给付第一年租金及滞纳金共6万元,赔偿由于房屋灭失造成的直接经济损失35万元,以上各款合计1975200元,并要求被告按银行同期贷款利率承担上述款项的利息。
2.被告辩称:房屋的赔偿价值应以建设银行的评估价210625.32元为准。原告诉称的130万元是经被告装修后房屋的价值。由于不可抗力发生火灾造成房屋灭失,故被告只能承担实际租用期间的租金。因原告未按合同规定在延期交付租金的3个月内提出终止合同,故应视为原告已默认可延期交付租金,被告无需承担滞纳金2万元。由于原告把不允许出租的险房出租给被告使用,故双方所签订的房屋租赁合同系无效合同,原告应承担主要责任。被告只承担恢复原状的责任并给付实际租用半年的租金。
(三)一审事实和证据
原、被告于1994年9月26日签订第一份房屋租赁合同,原告将坐落于旅顺口区文明街41号1212平方米的空闲房屋出租给被告使用。同年10月,房屋交付使用,被告进行装修,同年10月15日,原告取得中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证,中国人民解放军海军房地产管理局批准原告将该处房屋出租给被告使用。同年12月1日,原、被告重新签订房屋租赁合同,对第一份合同进行了补充与修改,将租赁期限改为5年,合计租金为35万元。第一年租金为4万元,于合同签订之日交付,每逾期一个月按当年租金的10%收取滞纳金。并增加了“在租赁期间,无论何种原因发生火灾或装修改造技术处理不慎所造成的损失由乙方(承租方)负责全部赔偿”的条款。1995年3月2日,被告依据该份合同对承租的房屋向中国太平洋保险公司旅顺支公司投保,并签订了保险合同。合同的主要内容是:承保的固定资产(账面原值)的保险金额为180万元,账面原值加成30%,金额为54万元。其中投保的基本险的房屋建筑100万元,设施40万元,装修40万元。同年6月16日21:50,在保险合同期限和房屋租赁期间内,房屋发生火灾,造成房屋基本烧毁。被告未按合同约定向原告交付租金。被告曾诉至本院要求太保旅顺支公司赔偿损失,该案已经大连市中级人民法院(1997)大经终字第330号民事判决书作出终审判决。认定房屋账面原值为100万元,太保旅顺支公司给付被告赔偿款额1717941.87元并支付违约金。
另查,本院于1996年12月委托大连市旅顺口区房地产交易管理所对发生火灾的房屋进行残值评估,结果为:该房系19世纪末期建造,已超过使用年限,因维修尚可使用。因无房屋档案资料,评估前未经勘查,无法确定其重置价。该房评估残值为零。1997年6月5日,原告委托中国人民解放军海军旅顺工程设计院对房屋价值进行了建筑工程概算,其概算价值为1752000元。
再查,本院曾因被告与太保旅顺支公司保险合同纠纷一案,委托大连建设银行预算审查中心旅顺分部对烧毁的房屋的原值及重置人工费进行了评估。在原始资料极其不全、楼房已基本被烧毁的情况下,测算出该楼的原值为200625.32元,重置人工费为77229.28元。本院在处理该案时未采用这个结论。
以上事实有下列证据证明:
1.原、被告于1994年12月1日签订的房屋租赁合同。
2.房屋所有权证。
3.利用房地产开展经营活动许可证。
4.企业财产保险单。
5.(1997)大经终字第330号民事判决书。
6.估价报告。
(四)一审判案理由
大连市旅顺口区人民法院鉴于上述事实认为:原、被告于1994年12月1日签订的房屋租赁合同,双方意思表示真实,权利义务关系明确,且办理了有关手续,故该合同系有效合同。被告有给付租金的义务,被告应按合同约定在1994年12月1日向原告缴纳第一年的租金4万元,因房屋已于1995年6月16日烧毁,导致合同无法履行,被告应承担实际租赁期间的租金。被告未付租金应承担违约责任。但合同约定的滞纳金比例过高,高出部分不予支持。被告在承租期间有对房屋不毁损其形、不降低其质的管理义务,由于在被告承租使用期间发生火灾致租赁物灭失,被告即发生违约行为,应承担违约责任。被告应按房屋的账面原值100万元作为房屋灭失的赔偿价值,原告单方提供的工程概算和建设银行在原始资料极其不全、标的物已灭失的情况下所作的评估价缺乏真实性,均不予采纳。
(五)一审定案结论
大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国经济合同法》第三十九条第一款(一)项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条之规定,判决如下:
1.解除原告中国人民解放军37001部队房地产管理处与被告全国贫困地区干部培训中心旅顺接待站于1994年12月1日签订的房屋租赁合同。
2.被告于本判决生效后立即给付原告1994年12月1日至1995年6月16日期间的房屋租金21700元,滞纳金2万元。
3.被告于本判决生效后10日内赔偿原告楼房灭失损失100万元,并支付违约金(违约金自1995年6月17日起至1996年5月5日按日万分之三计算;自1996年5月6日起按日万分之五计算)。如逾期给付,按中国人民银行同期流动资金贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19886元,原告负担7950元,被告负担11936元。诉讼保全费9943元,原告负担2150元,被告负担7793元。
(六)二审情况
宣判后原审被告以原判决适用法律不当为由,向二审法院提起上诉,原审原告表示服从原判。
二审法院认为:上诉人与被上诉人于1994年12月1日签订的房屋租赁合同法有效,上诉人未按合同规定期限缴纳租金,理应承担实际租用期间的租金并承担违约责任,原判对实际租金及违约责任的判定是正确的。上诉人在租赁房屋期间发生火灾,应承担全部赔偿责任,因火灾后房屋毁损严重,资料又极其不全,故被上诉人自行委托进行的工程预算及建行旅顺分部所作的房屋原值测算均根据不足,不能作为房屋原值的赔偿标准,原判以保险合同条款约定的房屋原值100万元作为赔偿标的是正确的。
大连市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉人的上诉,维持了原判。
(七)解说
本案属于特殊类型的房屋租赁纠纷。它的特殊性表现在:(1)租赁合同的标物是军产;(2)该房屋在保险公司进行了投保;(3)该房屋在租赁期和保险期内因失火而灭失;(4)本案被告在此案之前曾起诉保险公司要求索赔房屋损失,在本地产生了较大的影响而且胜诉,对其得到的赔偿原告申请诉前保全;(5)本案诉讼标的额较大,原告请求被告给付租金,支付违约金及赔偿损失近200万元。
针对本案的特殊性,在审理中抓住了以下几个重点:
1.确定管辖权
本案所涉及的房屋及被告所在地均在原审法院所在地旅顺口区,符合地域管辖的规定,但由于本案诉讼标的额在50万元以上,超出了原审法院级别管辖范围,因此,在立案前向大连市中级人民法院提出了管辖申请,市中院批准了此案由旅顺口区法院管辖。
2.及时采取诉前保全,确保案件执行
被告承租原告的房屋后,依据原、被告签订的房屋租赁合同到中国太平洋保险公司旅顺支公司对房屋本身投100万元基本险,房屋失火后,被告诉至案原审法院要求保险公司赔偿损失,本案原告作为第三人参加诉讼,该案经二审后,本案被告胜诉,判决认为本案原告的诉讼请求应另诉,保险公司应给付被告赔偿额170余万元并支付违约金。赔偿额中包括房屋损失100万元。鉴于此种情况,原审法院审查了原告的诉前保全申请和担保物,认为原告的诉前保全申请符合《民事诉讼法》第九十三条关于诉前保全的规定,根据《民事诉讼法》第九十四条第二款规定和最高人民法院关于保全当事人债权的规定,裁定对被告应得的债权,即保险公司的赔偿额中的180万元予以冻结,并向保险公司送达了协助执行通知书。最后案件得到了顺利执行。
3.结合军队内部关于房屋租赁的规定,确认合同的效力
本案所涉及的房屋是军产,按照《中国人民解放军军队房地产管理条例》的规定,军队的空闲房屋对外出租,必须经过上级机关的批准,发给利用房地产开展经营活动许可证,否则,出租无效。所以审查本案的房屋租赁合同,除了按合同有效的一般规定外,还应审查有无军队内部的“许可证”,本案的原告持有中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证。合同的其他条款又不违反法律规定,被告称房屋是险房,没有证据证明,不予考虑,因此认定原、被告于1994年12月1日签订的房屋租赁合同有效。
4.结合被告诉保险公司赔偿损失一案,认定房屋的实际价值,判定赔偿房屋灭失的数额
被告所租赁的是一所近百年的欧式建筑,除了有房屋所有权证外,别无其他原始资料,只知是砖木结构和具体的建筑面积,在房屋灭失又无其他参照物的情况下,无法通过鉴定手续来确定房屋的实际价值。因此被告主张的对旅顺建行鉴定出的房屋价值不能采纳,同样对原告主张的鉴定结论也不能采纳。那么房屋的价值如何计算,只有看房屋投保的价值。在保险合同上被告以账面原值分三部分进行保险,一是房屋本身价值100万元,二是设施40万元,三是装修40万元。100万元并不一定是房屋的实际价值,但被告认可为100万元,而且不包括被告对房屋增添的设施和装修部分的价值,因为这三项基本险是分开投保的,被告称100万元是装修后的价值,与其关于保险合同一案中的主张是自相矛盾的。在保险合同一案中,本案被告主张房屋实际价值是100万元,而且实际上也按100万元得到了赔偿,在不能重新确定已灭失的房屋的实际价值的情况下,根据已生效的保险合同一案判决中所确定的房屋账面原值来认定本案所要求赔偿的房屋灭失的损失,也是符合证据学的有关规定的。
5.依据合同有关法律规定,确定责任
被告承租原告的房屋,根据法律规定被告负有保管租赁物的义务,合同约定在被告承租期间,因失火导致房屋损坏,被告应负担全部过错责任。赔偿数额应以认定的实际价值100万元为准,不包括加成保险的30%的部分。关于赔偿的形式问题,因为房屋是特定物而不是种类物,因此只能以赔偿损失的方式而不能采用恢复原状的方式,因此被告辩称应承担恢复原状的责任,是违反法律规定的。关于本案是否存在违约的问题,因为房屋租赁合同是合同中的一种,合同即是一种契约,被告违反了保管租赁物的约定,即发生违约,由于违约而造成了房屋灭失的损失,所以被告既应支付违约金又应赔偿损失,二者可以同时并用。而且在保险合同一案中,本案的被告已得到了房屋灭失部分的违约金,如果本案不予考虑,那么这部分违约金就属于被告的不当得利,按照《民法通则》不当得利的规定,也应返还给房主原告。原告要求被告支付合同未实际履行期间的租金35万元是没有法律根据的,不应支持,在房屋被烧毁后因标的物灭失,合同实际上也无法履行了,所以就不存在给付租金的问题了,且用房屋是半年零半个月,租金是21700元,而按合同规定的10%的滞纳金计算,滞纳金则超过租金的几倍,按照滞纳金不能高于本金的规定,对原告要求被告承担滞纳金的过高部分不能支持。所以判被告给付实际租用房屋期间的租金和适当的滞纳金并赔偿房屋灭失的实际损失。承担违约金既有事实根据又有法律依据,得到了二审法院的认可。
(石玉红)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.1999年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第32 - 36 页