（一） 首部

1、裁判书字号
一审判决书：上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第2406号。

2、案由：房屋租赁合同案

3、诉讼双方
原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会。
负责人刘尚同，主任。
委托代理人凌琳、陆恩惠，上海福一律师事务所律师。
被告上海汉地文化传播有限公司。
法定代表人孙国虎，总经理。
委托代理人张晓、龚甜甜，上海市新闵律师事务所律师。
被告上海好世置业有限公司。
法定代表人高桥裕治，董事长。
委托代理人邵万权、钱建芳，上海市建纬律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市闵行区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邹巧弟；代理审判员：龚立琼；人民陪审员：陆家寿。

6、审结时间
一审审结时间：2011年11月20日。

（二）一审诉辩主张

1、原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会及其委托代理人诉称
系争房屋银都路3526号系小区会所用房，银都路3536弄52、53号系小区球类馆用房，于2004年年初建成。根据开发商与业主的买卖合同约定，系争房屋与小区网球场均为小区公共、共有设施。2008年年底上海好世凤凰城小区成立业主大会和业主委员会。2009年5月11日，新好世公司将系争房屋移交给原告，原告接收后发现被告汉地公司在系争房屋及附属网球场从事体育健身经营活动，遂于2010年9月致函被告，要求与被告汉地公司签订租赁合同，但被告汉地公司不予理睬，故原告起诉至法院要求判令停止经营返还场地并支付场地使用费。诉讼中，原告发现被告汉地公司与新好世公司于2004年12月签订了《房屋租赁合同》一份，被告汉地公司无偿使用系争房屋及网球场，租赁期自2005年1月1日至2014年12月31日。原告认为，新好世公司作为建筑单位在未告知并经全体业主同意的情况下擅自将小区公共、共有设施无偿提供给被告汉地公司进行经营性活动，侵犯了全体业主对小区公共、共有设施、设备的所有权，违反了《物01权法》及《物业管理条例》的相关规定，其与被告汉地公司签订的《房屋租赁合同》系无效合同。2008年12月22日，上海新好世房地产有限公司被依法注销。根据清算报告，被告好世公司系上海新好世房地产有限公司的股东，是其注销后的债权债务的继受方。故原告变更诉讼请求为确认租赁合同无效，汉地公司停止经营并返还场地，汉地公司支付使用费，新好世公司承担连带责任。

2、被告上海汉地文化传播有限公司的辩解及其代理人的代理意见
1、被告汉地公司合法占有使用系争房屋。系争房屋原产权人新好世公司与被告汉地公司签订了租赁合同，租赁期限截止2014年12月31日，上述房屋虽然在2009年由新好世公司让予原告，但该产权变动不影响租赁合同的效力和履行，根据租赁合同，被告汉地公司不需要支付使用费。2、原告主张的网球场并没有转让给全体业主，因此原告对此也不享有权利，原告对网球场不具有法律上的利害关系。3、原告主张的物权不能涉及本案，原告是业主委员会，是自治组织，需经业主同意方能提起诉讼。

3、被告上海好世置业有限公司的辩解及其代理人的代理意见
1、2005年，业主已经知晓系争房屋出租的事宜，但原告未提出，已过诉讼时效。2、签订租赁合同时，新好世公司是房屋产权人，并未擅自处分系争房屋。3、新好世公司作为所有权人有权签订租赁合同，出租房屋，原告无权向被告好世公司索赔。根据租赁合同及所有权人变更的事实，表明被告好世公司已经退出了原租赁合同的法律关系，故原告与被告汉地公司的诉讼与被告好世公司无关。4、原告未能提供场地使用费计算依据。

（三）一审事实和证据
上海市闵行区银都路3536弄好世凤凰城小区系新好世公司开发建造。2003年9月，新好世公司与业主签订的《上海市商品房预售合同》补充条款第三条载明："鉴于小区分一期、二期、三期分别开发，双方确认一、二、三期业主对于小区内所有公共、公用设施（包括会所、道路等）均有权使用。同年10月13日，新好世公司取得银都路3526号房屋的产权证，登记信息载明该房屋为体育中心。2004年9月9日，新好世公司取得52、53号房屋的上海市房地产权证。2004年7月，汉地公司与新好世公司签订《房屋租赁合同》约定新好世公司将上海市闵行区银都路3526号房屋出租给汉地公司，租期自2004年8月1日起至2007年7月31日，月租金2,500元。签约后，被告汉地公司与新好世公司未能按此《房屋租赁合同》履行。2004年12月，被告汉地公司（签约乙方）与新好世公司（签约甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将银都路3526号、银都路3536弄52、53号附属网球场出租给乙方经营；租赁期自2005年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期内，若甲方将该房屋移交给相应的业委会，乙方应予以同意，具体的租赁条款由乙方与业委会自行商定......。合同还对其他内容进行了约定。签约后，被告汉地公司对系争房屋进行了装修并对外经营。
2007年9月，上海新好世房地产有限公司注销，由上海好世置业有限公司作为清算之具结担保人并出具书面承诺书，若有未了事宜，由股东上海好世置业有限公司承担责任。
2009年3月20日，上海市闵行区好世凤凰城业主大会（签约乙方）、被告好世公司（签约甲方）与上海和迅物业管理有限公司（签约丙方）签订《公共设施移交协议书》，将体育设施等移交丙方。同年5月11日，上海市房地产登记簿载明：银都路3526号全幢房屋权利人为"全体业主共有"，房屋类型为"体育馆"，所有权来源为"其他"、房屋用途为"体育"、备注载明银都路3526号为体育中心；银都路3536号52、53号全幢房屋权利人为"全体业主共有"，房屋类型为"其他"，房屋用途为"特种用途"，所有权来源为"其他"。
2010年9月14日，上海闵行区好世凤凰城业主大会向被告汉地公司发函主张系争场地的所有权，并询问汉地公司是否继续租赁，若未能达成一致意见，则要求其搬离。"
还查明，2009年3月11日，被告汉地公司与原告签订《场地使用协议》一份，约定被告汉地公司提供场地给原告小区晨练活动人员使用等内容。

(四)一审判案理由
本案的争议焦点为系争房屋及网球场地的权属问题。本案中，系争房屋虽原始登记在建设单位名下，但新好世公司作为小区的开发商与小区业主的预售合同中约定业主对小区内所有公共、共用设施（包括会所、道路等）均有权使用，被告好世公司也将系争房屋及网球场地作为公共设施移交给了原告，原告据此也将系争房屋产权登记为"全体业主共有"，故根据建设单位与业主的约定及开发建设时的申报以及建设单位与全体业主就系争房屋及网球场地的实际使用情况，本院认定系争房屋及网球场地为全体业主共有。被告好世公司在未经业主同意的情况下，擅自处分业主共有部分将系争房屋及网球场地出租给被告汉地公司用于开展经营性活动，原告要求确认该处分行为无效、被告汉地公司搬离系争房屋及网球场地并支付相应的使用费，于法有据，本院予以支持。
合同被确认无效后，被告汉地公司的损失系其与被告好世公司之间的纠纷，双方可另案解决。被告汉地公司交还系争房屋及场地后（被告汉地公司添置的可移动的设施、设备由被告汉地公司自行搬离），原告实际取得了系争房屋内及场地内的固定装修收益，本院在原告获益范围内综合考虑被告汉地公司与新好世公司合同约定的装修投入以及装修已经使用的年限酌定原告补偿被告汉地公司装修损失6万元，不足部分，由被告汉地公司向被告好世公司另行主张。原告要求被告好世公司对被告汉地公司的使用费承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。

(五)一审定案结论
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告上海汉地文化传播有限公司与上海新好世房地产有限公司（债权债务由被告上海好世置业有限公司继受）2004年12月签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海汉地文化传播有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离上海市闵行区银都路3526号、银都路3536弄52、53号房屋及上海好世凤凰城小区内网球场地，将上述房屋及场地交还原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会；
三、被告上海汉地文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会就上海市闵行区银都路3526号、银都路3536弄52、53号房屋，自2009年5月11日至2011年6月20日止的使用费425,915.77元；
四、被告上海汉地文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会就上海市闵行区好世凤凰城小区网球场地使用费，自2005年1月1日至2011年6月20日止的使用费91,464.67元；
五、原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会补偿被告上海汉地文化传播有限公司装修损失6万元；
六、驳回原告上海市闵行区好世凤凰城业主委员会其余诉讼请求。

(六)解说
本案为典型的业主所有权类纠纷案件，在本案的判决书中很好的解决了该类纠纷的典型问题，包括：业委会的起诉资格审核、系争场地的所有权确认、建设单位使用权的否定及侵权后果的处理。
1、原告是否为适合的诉讼主体？本案为业主共有权类的纠纷，在业主委员会及业主大会制度的日益成熟的现状下，业主们的权利可以通过司法程序来救济，越来越多的业主选择通过诉讼的方式来解决小区内的各类纠纷。但现行法律中对于业委会作为适格主体起诉的程序作出了规定，故本案中首先要审核的便是上海市闵行区好世凤凰城业主委员会是否可以作为适格的原告进行起诉。该小区《业主大会议事规则》第6条的规定：业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。原告依据上述规定，就小区会所和球类馆的经营权及相关法律事宜向小区业主征询意见，发放表决票。并对表决结果进行了公告，符合《业主大会议事规则》的程序要求，故原告提起本次诉讼的主体适格。
2、本案系争的场地所有权归属？本案中，系争房屋虽原始登记在建设单位名下，但新好世公司作为小区的开发商与小区业主的预售合同中约定业主对小区内所有公共、共用设施（包括会所、道路等）均有权使用，《建设工程规划许可证》也载明网球馆为"公建"，之后，被告好世公司也将系争房屋及网球场地作为公共设施移交给了原告，原告据此也将系争房屋产权登记为"全体业主共有"，故根据建设单位与业主的约定及开发建设时的申报以及建设单位与全体业主就系争房屋及网球场地的实际使用情况，本院认定系争房屋及网球场地为全体业主共有。被告好世公司主张系争房屋为其赠与给原告，但未能提供证据证明。
3、建设单位擅自使用是否构成侵权？根据法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被告好世公司在未经业主同意的情况下，擅自处分业主共有部分将系争房屋及网球场地出租给被告汉地公司用于开展经营性活动，违反了上述法律规定，原告要求确认该处分行为无效、被告汉地公司搬离系争房屋及网球场地并支付相应的使用费，于法有据，本院予以支持，被告好世公司虽辩称其未从中获益，但其行为实际损害了原告的合法权益。
4、侵权行为发生后的救济方式？被告汉地公司交还系争房屋并支付使用费，在交还房屋及场地后（被告汉地公司添置的可移动的设施、设备由被告汉地公司自行搬离），原告实际取得了系争房屋内及场地内的固定装修收益，本院在原告获益范围内综合考虑被告汉地公司与新好世公司合同约定的装修投入以及装修已经使用的年限酌定原告补偿被告汉地公司装修损失6万元，不足部分，由被告汉地公司向被告好世公司另行主张。
（殷雪）