（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：新疆奇台县人民法院（2011）奇民一初字第679号。
二审判决书：新疆昌吉回族自治州中级人民法院（2011）昌中民一终字第0691号。

1、案由：房屋租赁合同纠纷

2、诉讼双方
原告（被上诉人）：辛某
一审代理人：周黎香，奇台县新元法律服务所法律工作者。
二审代理人：马长栿，新疆立业律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某1、王某2
一审委托代理人：无
二审委托代理人：无

3、审级：二审

4、审判机关和审判组织
一审法院：新疆奇台县人民法院
合议庭组成人员：审判长：方飞权、审判员张若炯、代理审判员潘俊位。
二审法院：新疆昌吉回族自治州中级人民法院。

（二）一审诉辩主张

原告诉称：2010年6月22日原被告双方签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于奇台县健康西路一套住房（面积120㎡，上下两层）出租给原告经营旅馆业，租期自2010年5月23日至2013年5月23日止，每年租金32000元。2011年4月17日被告将原告正在经营的"国泰旅馆"房门上锁，不允许原告正常经营。故诉至法院要求判令：1、被告继续履行2010年6月22日与原告签订的房屋租赁合同；2、被告承担停业期间的各项损失36158元（停业损失29400元〈4月17日-6月17日〉；原告食宿费3600元；宽带费278元；地税及房租2880元）；3、被告承担违约金3000元；4、请求赔偿停业损失至返还房屋止；5、本案受理费及邮寄费由被告承担。

（三）一审事实和证据
新疆奇台县人民法院经开庭审理查明：2010年6月22日原告辛某与被告王某1签订房屋租赁合同，该合同约定被告王某1将位于奇台县健康西路一套住房（面积120㎡，上下两层）出租给原告辛某使用，租期三年，自2010年5月23日至2013年5月23日，租赁费一年32000元，按年度于每年3月20日前一次性支付下年度房租费。承租期内一方违约应向对方支付违约金3000元。该合同签订后，原告夫妻在奇台县租赁被告王某1的房屋内经营旅馆业，店名为国泰旅馆。2010年5月28日原告辛某给付被告王某12010年6月1日至2011年5月30日的房租32000元。在合同实际履行中经被告王某1同意原告辛某还使用该房的地下室和另外一间彩钢房，该部分未在租赁合同中进行约定。2011年4月16日原告辛某与被告王某1、王某2又签订了一份房屋租赁合同，约定将租金增加至每年45000元（该房租包括地下室和一间彩钢房，但未在合同中约定）。后双方没有形成一致意见而将该份合同撕毁。4月17日被告王某1、王某2以原告不再租房为由，将该旅馆房门上锁并砸碎房门玻璃。原告丈夫向奇台县公安局东门派出所报了警，处理结果为告知到人民法院处理。随后原告将该案起诉至法院要求处理。2011年5月31日、7月1日通过本院对该旅馆内的物品进行了清点，经被告同意原告将部分物品拉回。经本院调查:类似于原、被告诉争的旅馆，单人间均为30元，双人间40-50元，三人间50-60元。每天的住宿率在70%--80%左右。
上述事实由下列证据证明：
原告提供的如下证据
1、2010年6月22日原告和被告王某1签订的房屋租赁合同，拟证实原、被告依法签订了房屋租赁合同，该合同是真实合法有效的，合同中详细约定了原被告之间的权利义务。租期是三年。被告王某1对该证据无异议。被告王某2称：该份合同她不知道。本院对该证据的真实性予以确认。
2、2011年4月20日东门派出所证明1份，照片6张，拟证实被告于2011年4月17日无故将租赁房屋上锁，致使原告无法正常使用。原告丈夫及时报警的事实。被告王某1对该证据不认可，称房子正在装修，因为原告阻拦，不让被告在房屋的后院修建房屋，所以产生矛盾。被告王某2承认门是被告王某2锁的。本院对该证据的真实性予以确认。
3、收条1张，拟证实原、被告口头变更了合同约定的交付房租的时间由3月20日变更为5月30日，原告不存在违约情形的事实。被告王某1、王某2对该证据均不认可。本院对该证据的真实性予以确认。
4、房屋租赁合同，拟证实2011年4月16日，被告要求增加房租，原被告达成一份协议，协议上的签名王某2是王某1的女儿，应该是王晓琳的曾用名。被告王某1对该证据不认可。被告王某2对该证据认可。本院对该证据的真实性予以确认。
5、2009年11月29日收条1张，证实被告将一间门面房租给原告，租金是2800元，租了三个月后后被告需要自己使用该将门面房，然后将后院的彩钢房给原告使用的事实。被告王某1称门面房的小套间被告一直使用到9月份,后面的彩钢房是原告自己私自使用的,故不认可。被告王某2对该证据不认可。本院对该证据的真实性予以确认。
被告王某1、王某2均未提供证据。
本院在庭审后就周边旅馆的经营状况进行调查:类似于原、被告诉争的旅馆，单人间均为30元，双人间40-50元，三人间50-60元。每天的住宿率在70%--80%左右。原告对该证据予以确认。

（四）一审判案理由：
2010年6月22日原告辛某与被告王某1签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效。2011年4月16日原告辛某与被告王某1、王某2签订的房屋租赁合同，因不能达成一致意见而撕毁，故不具备合同的约束性。2010年6月22日签订的房屋租赁合同租赁期限为2010年5月23日至2013年5月23日，目前正在合同履行期内，原告未按合同约定的3月20日前给付被告2011年的房租费，但该行为不构成合同的根本违约，庭审中原告表示一直愿意给付房款，被告可以通过其他的方式索要房租。被告王某1、王某2采取锁门的行为，损害了原告的正常经营，事实上已经构成根本违约。在庭审当中原告要求继续履行2010年6月22日签订的租赁合同，该合同尚未解除，本院依法确认其效力，且被告也同意继续履行合同，故对于原告要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。关于停业损失29400元的请求，因被告将房门上锁致使原告无法经营，给原告造成了实际的损失，经本院调查类似于原、被告诉争的旅馆，单人间均为30元，三人间50-60元。每天的住宿率在70%--80%左右。原告经营的旅馆有单人间4间，三人间4间，因此每天的营业额约为（4×30）＋（4×50）×70%＝224元。停业时间自2011年4月17日起至2011年6月17日，停业损失应为224×62＝13888元。故本院酌定对13888元的停业损失予以支持。对于原告要求的食宿费3600元，宽带费278元，属于正常的生活开支本院不予支持；地税及房租2880元，应当属于营业收入内的部分，故本院不予支持。对于3000元违约金。原告未在合同约定的2011年3月20日前给付被告下一年的房租，存在违约行为。故原告要求3000元违约金的请求本院不予支持。对于原告要求赔偿停业损失至返还房屋止的诉讼请求，因双方均愿意继续履行合同，故对该请求不予支持。本案中被告未向法庭提交任何证据，故对被告的辩解理由均不予采信。

（五）一审定案结论
一、原告辛某与被告王某1于2010年6月22日签订的房屋租赁合同继续履行。
二、被告王某1、王某2于本判决生效后十日内给付原告辛某停业损失13888元。
三、驳回原告辛某的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
（1）上诉人（原审被告）王某1、王某2上诉称：2010年6月22日上诉人王某1与被上诉人辛某签订了一份房屋租赁合同，租期三年，租赁费每年3月20日一次性支付下一年度的租赁费，可是被上诉人首先违约，没有按时缴纳房屋租赁费，伺候双方在2011年4月16日又签订了一份租赁合同，房租45000元，合同签订后，被上诉人反悔，明确表示不再租房，上诉人才将房门上了锁。其次，被上诉人私自占用上诉人的一间地下室及一间彩钢房，被上诉人应当支付租金，况且被上诉人向法庭提供的合同是复印件，不能作为定案的依据。一审认定被上诉人不构成违约的事实不成立，请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。
（2）被上诉人（原审原告）辛某辩称：服从原判。

2、二审事实和证据：双方当事人对一审查明的事实不持异议，本院对一审认定的事实予以确认。

3、二审判案理由：2010年6月22日，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同，被上诉人虽然提交的是复印件，但在一审中，双方对签订合同和实际履行合同的事实均不持异议，原审确认双方所签订的房屋租赁合同合法有效正确。依照合同约定被上诉人实际享有合同的承租期限并未届满的前提下，上诉人仅因被上诉人迟延缴纳租金就单方面采取锁门、占有承租房屋的行为构成违约，被上诉人主张继续履行合同符合相关的法律规定。上诉人否认合同有效成立的理由不能成立。由于上诉人单方违约，收回承租物后造成被上诉人依照合同所享有的既得利益不能实现，原审根据同行业的收入状况界定上诉人承担赔偿损失13888元符合相关法律规定。上诉人请求免除其赔偿责任的理由也不能成立。上诉人主张由被上诉人赔偿其单方收回房屋后因被上诉人侵权造成的财产损失属于另一法律关系。在二审中一方当事人拒绝调解，告知其另行主张。综上，原审判决双方合同继续履行及由上诉人赔偿被上诉人的相应损失符合民法原理，应予维持。

4、二审定案结论：驳回上诉，维持原判。

（七）解说：本案争议的主要焦点为原被告双方谁违约，且是否构成根本违约的问题。原告迟延给付租金属于违约行为，但原告愿意继续履行合同，也愿意给付租金，其缔结合同的目的是可以实现的，原告也是愿意积极去履行的。因此该行为不构成根本违约。被告以原告迟延给付租金为由，单方面将该出租房上锁，该行为致使原被告签订的合同目的不能成就，使原告基于该房屋租赁合同而期待的既得利益无法实现，该行为事实上已经构成根本违约。由于被告的违约行为给原告造成的经济损失理应予以赔偿。其赔偿的标准，根据同行业同时期经营状况予以界定，并未显失公平。因此本案经一审判决，上诉后又被二审法院维持原判。
（潘俊位）