裁判要点： 共有所有权虽是基于专有权而生，但是在现实生活中最受人关注，也是引起纠纷最多的。原因如下：首先，不同于专有部分的范围的确定性，共有部分的范围有哪些，不要说一般的区分所有权人，就是专家学者也有争议。其次，共用部分是大家共有的，也是日常生活所必需的，怎样实现自己的共有权利而不妨害别人权利的实现，是一个不容易把握的问题。此外，随着我国城市居住水平的提高，住宅小区内共用设施越来越齐全，范围越来越广，经营和管理也越来越复杂，而可以依赖和具有具体操作指导意义的法律法规相对缺乏，出现了纠纷时，大家都试图从现有法律法规中寻找对自己有利的条文进行解释，各执己见，矛盾难以化解。笔者结合审判实践，对城市住宅小区中专有部分的界定和共有部分使用中出现的具体问题进行具体分析，以求对不断出现的住宅小区内有关共用部分权属纠纷的合理解决有所裨益。 1.筑物区分所有之专有部分的准确界定 本案第一个争议焦点是。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权纠纷案件解释》）之第二条规定，构成专有部分须具备以下条件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。就本案而言，虽然在合同中约定争议绿地中绿篱围合部分由华某、陆某独立使用，但该绿地并未登记为华某、陆某专有，也未经行政规划许可为华某、陆某173号房屋专有部分，且该约定未征得其他业主同意，故该约定应当归于无效，争议部分绿地不符合专有部分的条件，应当认定为小区公共部分绿地。 按照《物权法》的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这个规则看似界限清楚，但如何理解“明示属于个人”?这里的“明示”究竟是谁和谁的明示?如果是开发商和购房人之间的约定，那么，他们的约定能够约束其他区分所有权人吗?开发商常在住宅的商品房买卖合同中，专门约定绿地由建筑物住宅的区分所有权人专有使用。这样做，至少产生以下问题：第一，将共有部分的绿地使用权变为个人专有权的附属部分，其他区分所有权人不能再对这部分绿地行使权利；第二，开发商和少数区分所有权人独自决定了区分所有建筑物共有部分的处置，而没有尊重和保障其他区分所有权人的权利。所以，缺乏必要的“明示”，就将绿地作为一层住宅区分所有权人的专有使用权的标的，是违反建筑物区分所有权的基本规则的。即使开发商和一层住宅的区分所有权人有明确的约定，也仅仅是开发商和住户间的约定，不能对全体区分所有权人产生效力。因为开发商和购房者所处分的是全体区分所有权人的共有权，属无权处分。 2.筑物区分所有之共有部分的合理使用与限制 小区业主有权利合理利用公共部分。《区分所有权纠纷案件解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权；但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。《物业管理条例》第五十条规定：物业管理区域内按照规划建设的共用设施和公共建筑，不得改变用途。区分所有权人确实需要改变公共建筑和共用设施固有用途的，必须办理有关合法手续并告知物业管理企业。物业管理企业确实需要改变公共建筑和共用设施固有用途的，应当将该提案提交业主大会讨论决定，通过后由业主办理有关合法手续。日常生活中，小区区分所有人对住宅小区共有部分产权的行使最频繁的是使用权。根据前述法律规定，区分所有人对共有权的行使应当遵守以下原则：（1）法定原则：权利人在行使权利时，必须遵守法律对共用部分的使用有关规定。（2）约定原则：全体区分所有权人可以通过约定的方式使特定区分所有权人或第三人取得共有部分的专有使用权，从而最大限度地发挥共有部分的价值。（3）多数决定原则：使用和利用区分建筑物的共用部分时，应当依多数共有权人的一致意见。（4）整体利益优先原则：该原则并不是对多数决定原则的否定，而是对其进行补充，防止多数人因不当利益驱使或被恶意煽动而作出侵犯少数区分所有权人权利的决定。（5）不得违反法律、社会公共利益、善良风俗的原则。 本案中，根据上述原则，吴某在争议绿地内排放地源热泵设施的行为既没有相关约定也没有得到多数共有权人的授权。同时由于我国法律目前对公共绿地的规定一般针对地表部分，对于地下资源一般认为应属于国家所有，在现有法律未禁止的情况下，小区业主合理利用地热资源也并无不妥。但基于空间的有限性，在实施利用行为前，应当充分考虑其他业主的意见，必要时应当由业主共同决定利用方式。简单地以先占使用为标准，必然会诱使业主哄抢有限资源，这样，既无助于培养团结互助、公平合理的良好社会秩序，也违反了法律规定。因此，吴某以合理使用为由拒绝迁移地源热泵设施、恢复原状，显然不属于对公共部位的合理利用。 3.关于地下空间的合理利用与限制制定相关规则之必要 本案涉及对地下空间的合理利用与限制问题。随着人口快速膨胀，城市化进程加快，地表资源的有限性使得人类迫切需要对地下空间进行开发利用，我国正处在地下空间利用的快速发展期，随之而产生的诸多问题也开始显现。 其中的重要表现是开发利用无序，欠缺统一规划。由于缺乏相关法律法规的具体规定，一方面，取得土地使用权的建设单位及相关业主对地下空间进行无限制的使用，一些高层建筑的深层桩基和地下建筑物对公共设施建设及相邻设施造成不少影响；另一方面，单独建设地下工程取得许可证的条件、程序均无明确法律规定，各行业按各自需要修建地下建筑，多头管理导致效益不高甚至带来混乱。 与实践中的地下空间利用快速发展相比，我国并没有完整构建起地下空间利用的法律制度，从而导致地下空间开发利用实践中的一些问题无法得到有效解决，法律制度不健全。权利的目的和归宿在于行使，只有健全权利行使机制，才能使业主的各项权利得到切实保障，物业民事法律关系得以平衡、稳定，纠纷才会真正减少。为建立资源节约型社会，规范地下空间的开发利用，推进地下土地资源的可持续利用，并抓紧研究不同形态的地下空间的土地产权管理、使用与限制已显得十分必要。

裁判要点： 1.建筑物区分所有权包含专有权、共有权和管理权 规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第二款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”由此可见，建筑物区分所有权由专有权、共有权和管理权三个部分组成，是一个独立、统一、整体的权利。其中，建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。 本案中，根据法院现场勘查的情况，结合当事人的陈述，可以确认20号车位和21号车位之间存在10平方米左右的公共部分。该公共部分位于20号车位和21号车位之间，陈某与林某基于自身对车位专有部分的物权享有对该公共部分平等的合理使用的权利。也就是说，陈某对20号车位的所有权并不局限于对12.5平方米套内面积的所有权，还包括对10平方米的公共部分进行合理使用的权利。该权利是建筑物区分所有权不可分割的一部分，依法受到物权法的保护。源昌公司擅自将该公共部分划入21号车位的范围，显然侵害了陈某对该公共部分合理使用的权利，陈某依法有权请求林某、源昌公司排除妨碍。被告辩称陈某实际占有的车位面积已经达到12.5平方米，符合合同约定以及产权证记载的套内面积，两被告并不存在侵权行为。被告的辩解片面界定了原告对20号车位的所有权，忽视了建筑物区分所有权的整体性、统一性，依法不应采纳。 2.物权的效力优先于债权的效力 规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的 ‘其他重大事项’。”规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。源昌公司未经业主共同决定擅自将公共部分出售给林某，其行为构成无权处分，仅发生债权请求，并不当然发生物权变动的效力。并且物权的效力优先于债权的效力，因此林某依据合同对该公共部分取得的债权不足以对抗陈某基于建筑物区分所有权对该公共部分取得的合理使用的权利。也就是说，两被告签订的买卖合同并不足以认定林某对该公共部分享有独占使用的权利。两被告以买卖合同为由辩称林某对公共部分的权利取得合法亦缺乏事实和法律依据，同样不应采纳。

裁判要点： 本案系商场业主和管理公司就商场外立面的利用问题发生的纠纷。怎样在不侵害业主个体权利的情况下，最大限度地发挥物业的商业价值，体现整体利益，这是一个权利和利益博弈的命题。本案在此方面做了有益的法律探索，先从房屋的实体结构出发，界定了建筑物区分所有中较为常见的公、专归属问题，继而对于如何利用共有部位的程序引入了明确的法律规定，最后对侵犯业主共有权的责任承担问题作了较为详细的分析。 本案对于目前商场管理中较多发生的建筑物区分所有、业主行使共有权、侵犯共有权的法律责任等问题均作了较为详细的论述，论证焦点逐层深入，阐述观点鞭辟入里，对此类案件的审判具有借鉴意义。

裁判要点： 本案为典型的业主所有权类纠纷案件，在本案的判决书中很好的解决了该类纠纷的典型问题，包括：业委会的起诉资格审核、系争场地的所有权确认、建设单位使用权的否定及侵权后果的处理。 1、原告是否为适合的诉讼主体？本案为业主共有权类的纠纷，在业主委员会及业主大会制度的日益成熟的现状下，业主们的权利可以通过司法程序来救济，越来越多的业主选择通过诉讼的方式来解决小区内的各类纠纷。但现行法律中对于业委会作为适格主体起诉的程序作出了规定，故本案中首先要审核的便是上海市闵行区好世凤凰城业主委员会是否可以作为适格的原告进行起诉。该小区《业主大会议事规则》第6条的规定：业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。原告依据上述规定，就小区会所和球类馆的经营权及相关法律事宜向小区业主征询意见，发放表决票。并对表决结果进行了公告，符合《业主大会议事规则》的程序要求，故原告提起本次诉讼的主体适格。 2、本案系争的场地所有权归属？本案中，系争房屋虽原始登记在建设单位名下，但新好世公司作为小区的开发商与小区业主的预售合同中约定业主对小区内所有公共、共用设施（包括会所、道路等）均有权使用，《建设工程规划许可证》也载明网球馆为"公建"，之后，被告好世公司也将系争房屋及网球场地作为公共设施移交给了原告，原告据此也将系争房屋产权登记为"全体业主共有"，故根据建设单位与业主的约定及开发建设时的申报以及建设单位与全体业主就系争房屋及网球场地的实际使用情况，本院认定系争房屋及网球场地为全体业主共有。被告好世公司主张系争房屋为其赠与给原告，但未能提供证据证明。 3、建设单位擅自使用是否构成侵权？根据法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被告好世公司在未经业主同意的情况下，擅自处分业主共有部分将系争房屋及网球场地出租给被告汉地公司用于开展经营性活动，违反了上述法律规定，原告要求确认该处分行为无效、被告汉地公司搬离系争房屋及网球场地并支付相应的使用费，于法有据，本院予以支持，被告好世公司虽辩称其未从中获益，但其行为实际损害了原告的合法权益。 4、侵权行为发生后的救济方式？被告汉地公司交还系争房屋并支付使用费，在交还房屋及场地后（被告汉地公司添置的可移动的设施、设备由被告汉地公司自行搬离），原告实际取得了系争房屋内及场地内的固定装修收益，本院在原告获益范围内综合考虑被告汉地公司与新好世公司合同约定的装修投入以及装修已经使用的年限酌定原告补偿被告汉地公司装修损失6万元，不足部分，由被告汉地公司向被告好世公司另行主张。

裁判要点： 1.诉争屋顶系业主共有部分 被告郑某认为，该屋顶系其在购买顶层房屋时开发商赠送的，在交房时，也将楼顶的钥匙与住房钥匙一并交接，并且只有其能使用，应该属于其专有部分。然而，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的屋顶等基本结构部分应当认定为业主的共有部分。因此，即使开发商在售房时将钥匙只交由郑某掌握，并且以明示或者暗示的方式允许郑某独自使用该屋顶,但开发商的承诺行为并不能改变屋顶为业主共有部分的性质。故本案诉争屋顶应属于共有部分。 2.被告郑某不具备单独处分共有部分的权利 《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。依照上述法律规定，处分本案诉争屋顶需经过该单元法定数量的业主同意，郑某作为业主之一，并没有单独处分该屋顶的权利。因此，郑某在没有取得处分权或者没有权利人追认的情况下，与联通公司签订的《基站屋面租赁合同》为无效合同。

裁判要点： 本案争议焦点即在于。业主因对小区楼房专有部分享有专有所有权而对建筑物共有部分享有共有所有权，进而因区分建筑物共同关系而享有成员权，本案涉及的知情权是成员权的重要组成部分，是实现其他成员权的基础。《物权法》第七十九条规定，维修资金的筹集、使用情况应当公布，是物权法对业主知情权最直接的规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权司法解释） 第十三条进一步将业主知情权明确为"业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。"但是在实务中，由于业主与业委会对业主知情权的内容及行使方式理解不竞相同，仍然产生不少纠纷。 一、查阅不同于复制，业主不当然享有复制权 建筑物区分所有权司法解释规定业主可以请求公布、查阅相关资料，普通业主很容易将查阅、复制联系在一起。目前虽没有相关法律、司法解释对业主是否可以复制相关资料进行明确规定，但是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第二款规定"当事人可以查阅本案有关的材料，并可以复制本案有关的材料和法律文书。查阅和复制本案有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。"可以推知查阅和复制两个概念在立法环节是严格区分开的，虽然业主查阅的相关资料不同于案件材料，但立足于立法本意，不存在用"查阅"包括或替代"复制"的可能性。故业主享有查阅相关资料的权利，但并不当然享有复制相关资料的权利。 二、业主知情权系法定权利，法官不宜作扩大解释 业主知情权是法定权利，其内容和范围有法律明确规定。虽然在实际生活中，相关资料公布后业主可自行以拍照、录像等方式进行复制，法律并未禁止，且很难约束，但在对法条的理解上应保持谨慎态度，不宜随意做扩大解释。业主依法享有知情权，是行使监督权、管理权等其他成员权的前提，既不能被轻易剥夺亦不能被随意赋予。本案既坚持了保护业主知情权的立场，又为业主合法行使权利明确了界限。

裁判要点： 本案系因物业公司在商场外立面张贴商业广告而与商铺业主之间发生的纠纷，其特殊性在于，该商场的外立面即是商铺业主的透明橱窗。本案首先界定了该透明橱窗究竟属于该商铺业主专有，还是整个商场全体业主共有，承办人引入目前较为流行的"壁心和最后粉刷表层说"的观点，确认玻璃橱窗的外立面应该属于全体业主共有；在此基础上，进一步认证物业公司要在外立面张贴广告尤其是商业广告应当遵循的程序，即按《物权法》的规定须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；最后，阐明当业主未缴纳物业管理费的情况下能否提出本案诉请，承办人认为侵害业主共有权与欠付物业管理费分属不同法律层面，不存在同时履行的关系。据此判决支持原告拆除外立面广告的请求。本案对于目前商场管理中较多发生的建筑物区分所有、业主行使共有权、侵犯共有权的法律责任等问题均作了较为详细的论述，对此类案件的审判具有一定的指导意义。

裁判要点： 随着我国城市住宅的不断发展，商品房成为城市中解决住房问题的主要载体。由此，每个住宅小区成为一个相对独立的空间，拥有这些住宅的所有权人被统称为业主，同时，针对城市住宅的物业服务业进入了业主们的日常生活。每个业主都是其所在住宅小区的重要成员，都有参与小区管理的权利和义务，因此，业主成员权成为由房屋所有权衍生出来的重要权利，而业主大会是业主们行使成员权、参与决策的重要途径，也是物业管理区域内的最高自治机关，为了方便日常管理，业主委员会成为业主大会的代表和执行机关。 为了周密保护每个业主的权利，防止重大决策的过程中出现"民主的暴政"，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定："业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。"据此，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害，撤销的对象是业主大会或者业主委员会所作出的侵害其合法权益的决定。根据《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定："业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。"因此，对业主所享有的合法权益的侵害可分为两种：实体权益的侵害以及程序权益的侵害。前者是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。后者是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有人的合法权益，但其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。 对于业主实体权益是否受到侵害比较容易识别，而判断业主大会或者业主委员会作出的决定是否侵犯了业主的程序权益，则需要结合法律规定的权限范围及业主集体约定的权限范围来综合分析。 一、业主大会或者业主委员会做出决定的程序不能违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《北京市物业管理办法》第十一条对应当由业主共同决定的事项进行了罗列规定，并对这些事项的决定程序做出规定，包括所需业主同意的比例、建筑总面积等。在业主大会或者业主委员会违反法定程序做出上述内容的决定，或者业主委员会越权，在不召开业主大会的情况下即做出上述内容的决定时，业主即可向法院申请撤销。需要注意的是，《北京市物业管理办法》在《物权法》和《物业管理条例》的基础上，对需要业主共同决定的事项增加了"确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案"一项，而凤凰城小区十二业主也据此提出业委会会议决定违反了法定程序。业主们的诉求貌似合理，但其实在理解上存在机械、片面之处。 从立法本意上来讲，作为物业管理区域内的最高自治机关--业主大会的自治权利受到法律的尊重，只是为了避免"民主的暴政"对业主权利造成重大侵害，才通过法律、行政法规的规定限定了必须由业主大会共同决定的事项范围，在这个范围以外的其余事项的决定和执行，可以由业主大会通过别的方式和手段来实现，比如业委会召开会议决定。因此，从意思自治的角度来讲，业主大会形成的决议属于所有业主之间的合同，该合同只要不违反法律、法规的强制性规定，即应合法有效。《物权法》和《物业管理条例》均未强制要求业主共同决定物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，而《北京市物业管理办法》属于地方性法规，是为执行法律、行政法规的规定，根据本行政区域的实际情况所作的具体规定，因此，业主大会通过《北京市朝阳区凤凰城小区管理规约》授权业委会与物业服务公司签订物业服务合同、根据北京市人均工资标准的上升酌情调整物业费，不宜被认定为侵害业主的程序权益。 二、业主大会决议通过的两份文件内容存在矛盾时，应当如何认定业委会的决定是否侵害业主的程序权益？ 如上所述，业委会根据业主大会的授权，可以在法律、行政法规允许的范围内做出相应的决定。具体到本案，法律、行政法规并未强制规定物业服务费的调整需经过业主共同决定，因此，业主大会授权业委会决定物业服务费的调整应属合法有效。但是，业主大会决议通过的《北京市朝阳区凤凰城小区管理规约》（以下简称《管理规约》）与《北京市朝阳区凤凰城小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）出现了矛盾之处，前者授权业委会"与物业服务公司签订《物业服务合同》，为了保证物业服务质量，根据北京市人均工资标准的上升可以酌情调整物业费"，而后者却规定"审议批准物业管理的收费标准和物业服务企业的服务标准"必须经业主大会通过。这种情况下，业委会根据《管理规约》做出的决定能否被撤销？ 一审法院从探求规则制定的本意出发，认为"结合这两份文件本身的内容并参考两份文件制定的先后顺序，调整物业费及物业服务收费方式显然还是应当经由业主大会讨论通过"，故认定业委会的相关决议侵犯了业主的程序性权益，应当予以撤销。二审法院则从尊重业主自治权利的角度出发，认为在业主大会修改《管理规约》或《议事规则》之前，不宜撤销业委会的决议。 笔者赞同二审观点，理由如下：1、业委会是业主大会的执行机关，业委会由业主大会选举产生，《管理规约》及《议事规则》也是由业主大会决议通过的文件，且并不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，从尊重业主自治权的角度出发，制定出内容矛盾的《管理规约》及《议事规则》的相关法律后果也应由其自行承担和消化。2、根据《物业管理条例》的规定， 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。所以，如果凤凰城小区内足够数量的业主对业委会的决议有异议，可以召开业主大会临时会议以解决相关问题。即便无法召开临时会议，定期召集的业主大会也可以解决上述问题。因此，凤凰城小区业主的权利救济途径是畅通的，法院不宜过早干预，以免违背业主自治权的初衷。

裁判要点： 本案主要涉及相邻关系中区分所有建筑物的"住改商"行为的合法性认定问题。 "住改商"即将区分所有建筑物中的某专有部分由居住性用房改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接，在使用方面紧密结合，形成密切的立体相邻关系，比一般的相邻关系更为复杂。依照通行观点，建筑物区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，不得随意更改，以确保其他业主的居住环境和品质；如需更改的，则必须符合法律规定的相应条件。对此我国《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可见，合法的"住改商"行为必须符合以下两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。"遵守法律、法规以及管理规约"并不难理解，但对于"经有利害关系的业主同意"则需要准确把握，而这也是"住改商"行为合法性认定的关键。 要准确把握"经有利害关系的业主同意"，首先，应当对"有利害关系的业主"进行正确的界定。"有利害关系的业主"是指因"住改商"行为而使房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主，关于其范围的界定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条进行了规定。根据该条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称"有利害关系的业主"。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，利害关系业主的具体判断标准可以概括为以下两点：一、具有相邻利益，包括财产利益和精神利益。财产利益是指相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失；精神利益是指维护小区居住环境，保持生活安宁的利益。二、超出容忍限度造成侵害。根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务。只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主。其次，在正确界定"有利害关系的业主"的基础上，还应当对"同意"进行准确理解。此处的"同意"是指"经有利害关系的业主同意"，从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。对此《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明确规定，"将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。"因此在"住改商"行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。 具体到本案中，被告张某虽主张其与七原告进行了沟通、协调，但双方最终并未达成一致意见。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。而本案中被告张某虽一直主张自己的经营行为并未对相邻权利人的权益造成损害，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，已明显超出了相邻义务人应为相邻权人行使权利所应承担的必要容忍义务的限度。另外七原告自2008年开始即已开始通过物业公司、新闻媒体、消费者协会等多种途径进行维权，时间长达近6年之久。因此，被告张某、孙某的经营行为已严重影响了其相邻权利人的正常生活秩序，不属于合法的"住改商"行为，一、二审对本案的认定和处理无疑是正确的。