（一）首部

1.判决书字号：广东省深圳市福田区人民法院（2004）深福法民三初字第991—1021号。

2.案由：商品房预售合同案。

3.诉讼双方
原告：曾某、吴某等31户业主。
各原告共同委托代理人：何香玉，广东广和律师事务所律师。
各原告共同委托代理人：路伟国，广东广和律师事务所律师。
被告：深圳市农科房地产开发有限公司。
法定代表人：蓝思远，董事长。
委托代理人：陈永亮，该公司法律顾问。
委托代理人：涂红兵，广东华商律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广东省深圳市福田区人民法院。
独任审判：审判员：李立。

6.审结时间：2004年7月28日。

（二）诉辩主张

各原告诉称：根据深圳市福田区香荔花园售楼广告，各原告认定香荔花园采光通风等总体规划很好，特别是在11栋南侧规划有“香荔花园”，原告觉得整体环境优美，便决定购买香荔花园。各原告先后与被告签订了《深圳市房地产买卖合同》。签约后，各原告按约付款并接受房屋。但各原告居住两年后，被告在沙盘模型及售楼广告注明花园的位置开发了香荔花园四期。使香荔花园包括各原告在内的全体业主失去了整体绿化环境。2002年5月初，各原告向被告提出《还我花园，还我阳光》的要求，被告书面通知各原告并在电梯里张贴《情况说明》，否认违约行为。根据合同约定及有关司法解释，被告在标明“花园”的位置开发香荔花园四期构成违约，该违约行为带有欺诈性质。被告的违约行为足以使各原告所购买的房屋贬值，给各原告造成经济损失。据此，各原告请求法院依法判令：（1）由被告承担虚假广告误导各原告购房的违约责任；（2）由被告按各房款总价的5%赔偿各原告的经济损失；（3）由被告承担各案诉讼费。

被告辩称：在深圳市规划与国土资源局批准的香荔花园整体设计规划及法定图册中，均将香荔花园11栋南面、荔香阁东面的地块规划为香荔高层项目用地，被告从未请求过国土局改变其功能。被告对香荔高层项目的开发完全是依照国土局的规划进行，不存在擅自改变功能、侵害业主利益的事实与情况；被告在销售香荔花园三期时，曾明确告知该地块为香荔高层项目用地，也从未向业主承诺该地块作为香荔10、11栋的绿化配套用地，香荔花园的业主在购房时知道该事实；在预售香荔花园（10、11栋）时，被告依照相关规定，将预售许可证和盖有预售审批表的总平面图张挂在售楼现场，图中明确标明了香荔三期的工程规划范围，未曾在规划为“高层工程用地”范围上承诺建设“绿地花园”；在原告提交的该售楼宣传资料中，被告曾用文字特别注明“8000平方米花园设有喷泉、雕塑、灯光网球场、仿天然湖泊式游泳池、水上酒吧”，该售楼宣传资料中所记载的上述内容，被告均按承诺建成；售楼书的内容不符合要约之规定，不能视为要约；原告未就图中所示的绿地的有无对购房价格造成重大影响提供证据予以证明，故原告要求按照购房总价的5%赔偿无法律依据，法院依法应驳回原告无理的诉讼请求；另原告从香荔花园入住之日就应当知道自己的权利是否受到了侵害，截至本案起诉之日，原告的主张已超过法定的诉讼时效期间，已丧失胜诉权。综上，原告的诉讼请求既无事实基础，亦无法律依据，请求人民法院依法驳回各原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
广东省深圳市福田区人民法院经审理查明：由被告深圳市农科房地产开发有限公司开发的香荔花园三期（10、11栋）于1999年11月19日取得房地产预售许可证，并开始预售。被告发布的香荔花园三期售楼宣传图册第二页的小区视觉效果图表明，在小区的东南侧有一带有亭台、湖泊、小径、树木和草地的绿地，绿地的南线内立有《香荔花园SCALE/1∶150》标牌。该视觉效果图与现存于香荔花园售楼处的香荔花园小区沙盘模型一致，区别在于沙盘模型南线内所立标牌为《香荔花园四期规划用地》。被告在售楼处张挂的《房地产预售许可证》附图中的东南侧地块未标明用途。被告在取得房地产预售许可证后陆续与各案原告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充合同，各案原告付清了全部楼款并于2000年10至11月期间收楼入住。收楼时，本案的争议地块一部分是空地、一部分是坟山。2002年5月16日，被告在小区内张贴《香荔花园高层施工情况说明》，该说明称香荔花园高层工程已于2002年5月1日正式开工。

（四）判案理由
广东省深圳市福田区人民法院认为：各原告与被告所签订的房地产买卖合同及补充合同，主体适格，内容合法，是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。被告在其发布的香荔花园三期售楼宣传图册及现存于香荔花园售楼处的香荔花园小区沙盘模型中展示的花园绿地具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方，被告未按约定履行义务，应承担违约责任。被告称售楼处小区沙盘模型中的标牌为《香荔花园四期规划用地》，且其张挂在售楼处的《房地产预售许可证》附图中东南侧地块未标明“绿地花园”，表明其已告知业主该地块为香荔高层项目用地，而各原告则称沙盘模型中的标牌为2002年5月更换，在原、被告双方均无其他证据佐证的情况下，该事实应以售楼宣传图册所示为准，即应确认香荔花园三期售楼时沙盘模型中的标牌为《香荔花园SCALE/1：150》；被告在售楼处张挂的《房地产预售许可证》附图中的东南侧地块未标明用途，因此，不能认定被告履行了告知义务。本院认为，诉讼时效应从知道或应当知道权利被侵犯时起计算，而本案各原告应当知道权利被侵犯的时间为2002年5月1日香荔花园高层工程正式开工之日，因此被告关于诉讼时效应从香荔花园三期入住之日起算的主张，本院不予支持。各原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，但其主张按房价5%的比例赔偿，明显过高，应予以调低。

（五）定案结论
广东省深圳市福田区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：
1.原告曾某、吴某等31户业主与被告深圳市农科房地产开发有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充合同有效。
2.被告深圳市农科房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内按各涉案房屋房款总价的1.5%赔偿各原告的经济损失，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
3.驳回原告曾某、吴某等31户业主的其他诉讼请求。
各案案件受理费，由原告曾某、吴某
等31户业主和被告深圳市农科房地产开发有限公司按各自败诉的责任负担。
一审判决送达后，原、被告双方均没有提起上诉。该判决已发生法律效力。

（六）解说
本案是一起较典型的因虚假广告引起的房地产买卖纠纷，该案争议的焦点是售楼书及售楼处沙盘模型是否为售楼合同的组成部分；国土资源局设计规划及法定图册中确定的规划项目是否当然抗辩开发商的虚假宣传。
该种案例现在较为常见，法院在处理时往往依据国土资源局设计规划及法定图册中确定的规划项目来排除开发商的虚假宣传的违约性质。看起来有其合理性，但往往形成对开发商的虚假宣传，对小业主明目张胆的欺诈的纵恿。因为，立项、规划、报批之类的信息是由开发商掌握的，其不明示小业主，小业主是无从得知的，小业主只能从开发商的公开信息中做出自己的判断，因此公开信息中内容确定的文字或图形应构成售楼合同的组成部分，方有利于保护小业主的合法权益，杜绝开发商以虚假宣传的手段谋取不合理利润。
该案的开发商在楼盘的售楼书中以彩页的形式展现小区视觉效果图，图中小区的东南侧有一带有亭台、湖泊、小径、树木和草地的绿地，绿地的南线内立有《香荔花园SCALE/1∶150》标牌。该视觉效果图与现存于香荔花园售楼处的香荔花园小区沙盘模型一致。在这种视觉效果的冲击下，小业主才产生购楼欲望，对买卖的成交起了一个决定作用。因此，被告在其发布的香荔花园三期售楼宣传图册及现存于香荔花园售楼处的香荔花园小区沙盘模型中展示的花园绿地具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方，被告未按约定履行义务，应承担违约责任。
（广东省深圳市福田区人民法院　李立）