（一）首部

1.判决书字号：江西省鹰潭市月湖区人民法院（2004）月民一初字第245号。

2.案由：商品房预售合同。

3.诉讼双方
原告：杨某，男，1969年出生，汉族，江西省鹰潭市人，个体户，住鹰潭市月湖区。
委托代理人：徐松武、陈光明，江西华星律师事务所律师。
被告：鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司，住所地：鹰潭市。
法定代表人：夏某，经理。
委托代理人：吴某，男，1958年出生，汉族，江西省贵溪市人，鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司法律顾问。
委托代理人：张某，男，1963年出生，汉族，江西省贵溪市人，鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司副经理。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江西省鹰潭市月湖区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：严志浩；代理审判员：张树福、金利华。

6.审结时间：2004年7月14日。

（二）诉辩主张

1.原告杨某诉称：2000年12月15日，我与被告签订了一份商品房购销合同。合同约定，被告应在2001年3月31日前将房屋交付给我，如逾期交房，应支付我已交房款8%的违约金，同时还约定了交付房屋应达到装修标准。合同签订后，我按合同约定履行了交房款的义务，累计交纳购房款580 000元，但被告未按合同约定时间交付房屋。2001年8月30日，被告向我作出承诺保证在2001年9月30日前将房屋交付使用，否则支付50 000元违约金，但被告仍未按其承诺交付房屋，最终交付的房屋也未按约定要求进行装修，且直到今日，被告仍未给我办理房屋产权证。故诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金14 000元（已依据合同约定扣除了我应交的最后一期购房款36 000元）、逾期交房利息1 249.5元、未装修的补偿款7 000元以及办理房屋产权证、支付逾期办理房产证违约金44 457元，并承担本案诉讼费。

2.被告鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司辩称：原告至今未付清购房款，依据合同约定，办理房屋产权证是以原告先付清全部购房款为前提条件，因此，未办理房屋产权证的责任在于原告。我公司是在承诺期限内交付房屋的，因此，原告要求我公司支付逾期交房违约金及违约金利息的请求没有法律依据。原告主张的未装修补偿款金额过高，我公司已做了水电安装，且原告未在交房后的合理期限内提出，对此，原告也有过错，应承担相应的过错责任。

（三）事实和证据
鹰潭市月湖区人民法院经公开审理查明：2000年12月15日，原、被告签订了一份商品房购销合同。合同约定，原告杨某购买被告开发的鹰潭市科技信息大楼一层自东至西第3号营业房一间，面积为56平方米，总价款为616 000元；原告应在合同签订之日起5日内支付全部房价款的95%，即计人民币580 000元，最后一期房价款支付日期为该房屋通过竣工验收或综合验收，且交付原告使用时支付全部房价款的5%，计人民币36 000元；被告应在2001年3月31日前将房屋交付给原告，被告如未在合同约定期限内将房屋交付给原告，原告有权按已支付的房价款向被告追索逾期利息，逾期利息自约定的最后交付期限第二日起算至实际交付日止，被告除支付逾期利息外，还应支付原告已交房款的8%的违约金，合同继续履行；逾期利息和违约金，原告可在最后一期房价款中直接扣除，如应扣除的利息和违约金数额大于最后一期房价款时，其差额被告应在房屋交接之日起30天内支付给原告；并约定了被告交付的房屋应按双方约定的标准进行装修，如装修、设备标准达不到本合同附件二约定的标准，原告在办理房屋交接手续时有权要求被告补偿装修、设备差价；还约定了在房屋交付给原告，原告付清全部房价款后，原、被告应在90天内向市房管局办理价格申报、过户申请手续，申领房屋的房产证，因被告的原因致使原告无法在前述时间内申领房地产权证明的，被告应向原告支付违约金，办理房屋有关法定手续所需费用，包括产权过户手续费、登记费等政府有关部门规定的各项收费，按有关规定由双方各自负责缴付。2001年8月30日，被告向原告出具了一份承诺书。该承诺书内容为：“本公司承诺购房户杨某定购的科技楼自东至西第三号店面，于2001年9月30日前交付使用，逾期本公司赔偿违约金伍万元人民币”。合同签订后，原告按照合同约定于2000年12月19日向被告支付购房款580 000元，即为全部房价款的95%。2001年10月份，被告将该营业房交付给原告使用，但未按合同约定的标准对房屋进行装修。原告取得该营业房后自行对该营业房进行了装修，该装修符合原、被告双方在合同中约定的装修标准，经鹰潭市价格认证中心鉴定，该装修价格为2 534元。由于被告的原因，原告至今未能取得该营业房的权属证书。
另查明，原告至今未支付最后一期房价款，计人民币36 000元。
上述事实有下列证据证明：
1.商品房购销合同。证明原、被告对房屋总价款、付款方式、交付日期、办理房屋产权证时间及违约责任等进行了约定。
2.购房收款收据。证明原告杨某按合同约定支付了全部房价款的95%，即计人民币580 000元。
3.承诺书。证明原、被告双方对原合同约定的违约金及交付房屋日期进行了变更。交付日期变更为2001年9月30日前，逾期交付违约金变更为50 000元人民币。
4.价格认证中心价格鉴证结论书、鉴定发票。证明被告所交房屋未按合同约定进行装修，原告取得房屋后自行进行了装修，且该装修符合原、被告双方在合同中约定的装修标准，装修价格为2 534元。

（四）判案理由
鹰潭市月湖区人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告签订的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效。原告认可被告出具的交付房屋承诺书，该承诺书应视为原、被告双方对原合同约定的违约金及交付房屋日期的变更。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告未在约定的期限内交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。被告提出原告未交清购房款，其有权行使不安抗辩权，可以拒绝为原告办理房屋产权证，其不存在逾期办证不应向原告支付违约金的主张，因被告逾期交付房屋，按合同约定被告应支付的逾期交房违约金已超过了原告尚未支付购房总价款的5%，即人民币36 000元，原告拒付该款，是依据双方签订的合同条款行使的正当权利，故被告的该辩驳主张不能成立，本院不予支持。因此，原告要求被告办理房屋产权证及支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告尚未支付的购房款36 000元，应在被告支付违约金时应予扣除。根据合同约定，被告本应在2002年1月份以前为原告办理房屋权属证书，但由于被告的原因，原告至今未能取得该房屋权属证书。根据最高人民法法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此，原告本可以向被告主张自2002年2月份起直至取得该房屋权属证书之日止的逾期办理房屋产权证书违约金，但原告只主张2002年5月1日至2003年4月30日的逾期办理房屋权属证书违约金，原告的该主张符合法律规定，本院予以认可。被告未按合同约定的标准对房屋进行装修，房屋交付后原告自行进行了装修，该装修符合原、被告双方在合同中约定的装修标准，故依约被告应补偿原告因装修所发生的费用。因此，原告要求被告支付房屋装修款的诉讼请求，本院予以支持，但价款应以鉴定机构出具的鉴定价格为准。

（五）定案结论
江西省鹰潭市月湖区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：
1.被告鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告杨某逾期交房违约金1.4万元（该款已扣除原告杨某尚未支付的购房款3.6万元），装修、设备补偿款2 534元、逾期办理房屋产权证违约金44 457元（从2002年5月1日起，按原告已交房款58万元的万分之二点一计算至2003年4月30日止），合计人民币60 991元；
2.被告鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起10日内为原告杨某办理鹰潭市科技信息大楼一层自东至西第3号营业房房地产权证（办证所需有关费用按办证相关单位的有关规定由原、被告双方各自负责缴付）。
3.驳回原告杨某的其他诉讼请求。
本案案件受理费2 711元（原告已预交）、鉴定费375元（原告已预交）合计3 086元，由原告杨某承担500元，被告鹰潭市龙虎山房地产综合开发有限公司承担2 586元。

（六）解说
2003年6月1日开始施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，就人民法院如何适用法律问题作出了解释。该解释为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。在本案中虽然双方在合同中未约定逾期办理房地产权证的违约责任，但是根据最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案的原、被告双方虽未在合同中对违约金有约定，但根据此条款，原告杨某的诉请完全有法可依。被告将房屋交付原告使用后，未在双方约定的期限内将房屋产权证书办理好交付原告，被告已构成违约，除应及时将房屋产权证书办理好交付原告外，还应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。
关于开发商办证义务，该问题涉及实务性内容较广，因此审判实践中存在较多不同意见，一种意见认为，根据《城市房地产管理法》，《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，如买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以抗辩免责。第三种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定分不同情况予以认定。我们认为，第三种意见是正确的。理由是：（1）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系。实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。（2）当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料（共约计13件）备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。（3）遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。
（江西省鹰潭市月湖区人民法院　严志浩）