1、裁判书字号
一审判决书：广西玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第147号判决书
二审判决书：广西玉林市中级人民法院（2014）玉中民一终字第366号判决书

2、案由：商品房销售合同

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：玉林奥园房地产开发有限公司
委托代理人：苏某  该公司员工
被告（上诉人）：黄某、谢某
委托代理人：林强  广西顺运律师事务所律师

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：玉林市玉州区人民法院
代理审判员：陈冬梅
二审法院：玉林市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：陈敦文、审判员：吕海欢、代理审判员：郑燕冰

6、审结时间
一审审结时间：2014年5月30日。
二审审结时间：2014年12月10日。

1、一审诉辩主张
原告玉林奥园房地产开发有限公司诉称，原、被告于2013年6月30日签订《玉林市商品房买卖合同》，购买了原告开发4层别墅楼，总房价为：2414827元。合同约定分期付款，被告按合同约定于2013年7月2日交付首期房款1250000元，剩余房款应于2013年11月30日前付清。履行期限届满，被告未履行交付剩余房款1164827元的义务。经原告多次催讨，被告至今仍未支付。为此，请求法院判令：1、被告支付原告剩余房款￥1164827元；2、被告支付违约金（计算方式：每日按116.5元，自2013年11月30日计至付清之日为止）给原告；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告黄某、谢某辩称，原告应当交付给被告的商品房存在裂缝、漏水现象，不符合双方约定的质量，也不符合交付条件，导致房屋一直不能交付。双方对此协商时，原告同意维修好房屋后再交房，但至今仍未维修好，由于原告没有履行维修的约定，故被告行使不安抗辩权，不予支付剩余房款。

2、一审事实和证据
玉林市玉州区人民法院经公开审理查明：2013年6月30日，原告玉林奥园房地产开发有限公司与被告黄某、谢某签订了四份《玉林市商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于玉林市体育中心西北侧的建筑层数为四层的商品房。合同第四条、第六条、第八条约定：四层商品房总价款为2414827元，买受人应当于合同签订时支付购房款1250000元，剩余房款1164827元应当于2013年11月30日前付清，出卖人应当在2013年12月31日前，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。合同附件四第一条第一款约定：买受人未按合同约定时间付款的，每逾期一日，按未付款额的万分之一向出卖人支付违约金。合同附件四第四条第二款约定：买受人在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题（除经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），应当在房屋交接单中载明并有权要求出卖人进行维修，出卖人应当在核实情况后及时进行维修，但只要该商品房具备本合同约定的交付条件，则买受人不得以此质量问题拒绝收房，由此造成该商品房逾期交付，出卖人无需承担任何违约责任。合同签订后，被告按时支付了首期购房款1250000元给原告。2013年11月30日，两被告以房屋存在裂缝、漏水的质量问题提出不安抗辩，拒绝向原告支付剩余购房款1164827元。
另查明，原告出售的合院于2011年5月15日竣工，2011年8月12日经施工、勘察、设计、监理、建设五个单位共同验收为合格。2013年2月，两被告拟购买原告出售的商品房，并实地查看了本案涉案的商品房后与原告签订购房合同。

3、一审判案理由
认为，原告是依法成立的企业法人，可以在核准登记的经营范围内从事经营活动，被告是完全民事行为能力人，具有从事民事活动能力。原、被告签订的四个《玉林市商品房买卖合同》是原、被告在平等、自愿的原则下签订的，是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，虽然合同是由被告提供的格式合同，但原告在签订合同前，已经阅读并理解了合同的相关内容，故双方签订的《玉林市商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方必须按照合同履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定："应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。"，这条法律是对不安抗辩权制度的规定，不安抗辩人行使该权利时须承担举证责任，提供确切的证据证明对方当事人存在上述三种情形之一的方可行使。本案两被告以争议的商品房有裂缝、漏水的情形来行使不安抗辩权，其理由不符合该法对不安抗辩权的规定，故其答辩不能成立，本院不予采纳和支持。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定："因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。......"这里的致使买受人"不能实现合同目的的"是指，卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法正常使用的情形。在交付的标的物为商品房时，重大、显著瑕疵是指屋主体结构质量上的问题，而裂缝、局部渗水、漏水等不属房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致业主不能实现合同目的，业主以此为由拒绝支付购房款、接受房屋不符合合同法的规定。即使交付的商品房存在裂缝、局部渗水、漏水质量问题，在保修期内，业主是可以要求开发商承担修复责任的。据此，本案涉案之商品房已经有关部门检验为合格并予以备案，两被告亦未能提供证据证实该商品房存在房屋主体结构质量问题，两被告不能以此拒绝支付购房款。因此，原告主张被告支付剩余房款1164827元，事实清楚，证据确凿充分，本院依法予以支持。同时，两被告逾期支付剩余的购房款已属违约，应当根据合同的约定承担逾期付款的违约责任，违约责任应当从两被告逾期付款之日（2013年12月1日）起计算。

4、一审定案结论
玉林市玉州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告黄某、谢某支付购房款人民币1164827元给原告玉林奥园房地产开发有限公司；
二、被告黄某、谢某支付逾期付款违约金给原告玉林奥园房地产开发有限公司（违约金的计算：以人民币1164827元为基数，自2013年12月1日起至本案生效判决规定履行期限最后一日止，按每日万分之一计付）。
本案受理费15283元，减半收取为7642元，由被告黄某、谢某负担。

上诉人（原审被告）诉称：认为：一、被上诉人出卖的房屋存在重大质量问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依照法律规定，这里的"居住使用"不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。本案中，被上诉人提供的房屋由于主卧室存在严重开裂、漏水。在此情况下，其价值必然下降，如是居住则不能正常使用。因此，根据该条规定，应当判决解除合同。且依据上诉人与被上诉人签订的《玉林市商品房买卖合同》附件四第一条第一款约定，上诉人可以拒绝收房的情形为一是经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格；二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案涉案房屋显然具备了第二种情形，只要是正常的人都知道，住房开裂、漏水必然严重影响正常居住。二、一审法院认为本案涉案商品房已经有关部门检验合格并予以备案为由，否认该房屋的质量问题，是缺乏法律依据的。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程质量实行质量保修制度。本案中，上诉人购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实。一审判决认为该房屋符合交付质量是不当的。且一审判决认为："重大、显著瑕疵是指屋主体结构质量问题，而裂缝、局部渗水、漏水等不属于房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵"，这是没有相应法律依据的，属于认定上的错误。因此，本案诉争房屋主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量问题，且出现了渗漏。法律规定旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位，一审法院将不符合质量要求的房屋认定归上诉人所购买，并判决上诉人向被上诉人支付购买款，不但显失公平，且违背了法律。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，上诉人的上诉要求有法律依据，请求二审法院依法改判。三、一审法院以上诉人可以要求被上诉人承担修复责任，而判决上诉人应当支付购房款、接受房屋是没有法律依据的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，出卖人承担修复责任的是在已经交付使用以后的责任。而本案中，涉案房屋实际上并没有交付。既然不存在交付以后发生的质量问题，当然并不是承担修复责任。被上诉人应当履行交付质量合格房屋的责任。既然其将不符合质量要求的房屋交付上诉人，上诉人当然有权利拒绝接受房屋并支付购房款。四、一审判决认定涉案合同是上诉人提供的格式合同，据此作为认定该合同合法有效的理由，是不符合事实的。实际上该合同是被上诉人提供的，该合同及附件规定显失公平，且不符合有关法律关于交付标的物质量要求的规定，属于无效合同，应当予以解除。