（一）首部

1.判决书字号：江苏省南通市港闸区人民法院（2007）港民一初字第0376号。

2.案由：财产权属纠纷。

3.诉讼双方
原告：聂某，男，1927年11月21日出生，汉族，原南通油脂厂退休工人，住南通市港闸区。
委托代理人：曹勇，江苏南通紫琅律师事务所律师。
被告：闵某，男，1919年8月11日出生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人：陈平，被告闵某之子，1950年8月30日出生，汉族，住址同上。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省南通市港闸区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：褚锦龙；审判员：蒋晓青、许文彤。

6.审结时间：2007年9月21日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
1962年6月26日，被告母亲张某委托其弟张某1与原告签订了一份“座租合约”，张某将操场巷13号房座租给原告，座租金额为人民币330元，典期为4年6个月，如期满产权方暂不赎回时，典期年限不得超过延续3年6个月。合约签订当日原告即将330元交付给被告方。被告至今一直未回赎该房，依照合约和法律规定，应视为绝卖，现请求确认该房屋产权归原告所有。

2.被告辩称
“座租合约”可证明操场巷13号房屋的产权为被告本人所有，“座租合约”是其母亲张某委托张某1与原告所签订，并非被告本人亲自签订，而收据上被告的名字不是被告所签、印章不是被告的私章，被告从1955年始在青海劳改直到1979年9月19日方回上海定居，对“座租合约”一事一直不知，故该合约对被告不发生效力，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
江苏省南通市港闸区人民法院经公开审理查明：被告的父亲闵某1于新中国成立前去世。闵某1的一部分房产在社会主义改造期间被国家改造，位于南通市唐闸镇操场巷8号东北边平房1间（现为南通市港闸区操场巷13号房，以下称操场巷13号房）是国家保留给闵家自用的一间房屋，当时其家庭成员仅有被告闵某和其母亲张某。1962年6月26日，张某（甲方）委托其弟张某1与原告（乙方）订立“座租合约”1份，约定将操场巷13号房座租给原告，座租金额为人民币330元，座租年限为4年6个月，即从1962年6月26日起至1966年12月26日止。双方约定如期满产权方暂不赎回时，座租年限不得超过延续3年6个月，即不得超过1970年6月26日。到期再不回赎，应由甲方另订卖绝房产文契，由甲、乙双方到当地房地产公司办理买卖转移手续，由乙方永久执业。合约还载明，1962年5月13日在当地居民委员会座谈会上公议决定，操场巷13号房的产权归被告闵某所有（但房地产管理部门没有该房属于闵某个人所有的权属登记）。签订合约时，有当地居民委员会的干部和被告的叔叔等亲族数人在场见证，被告的舅舅张某1作为张某的代表在合约上签字盖印。合约签订当日原告将330元交给张某，张某出具了亲笔书写的收条，并在收条上加盖了其和被告闵某的印章，张某1作为证人在收条上签字确认。此后，被告家一直未回赎讼争房屋。自1962年6月至今，该房一直由原告家居住使用，原告在房地产管理部门也申请办理了房地产使用权登记，缴纳了登记费及房地产税，并对该房进行了维修，还在操场巷13号房旁边搭建了平房1间及厨房。另查，签订合约前张某已在上海定居，操场巷13号房无人居住。被告闵某自1957年12月12日起在青海服刑，1979年9月回沪后与母亲张某共同生活，直至1990年5月17日张某去世。
上述事实有下列证据证明：
1.“座租合约”，证明原告与被告间存在房屋典权关系。
2.张某的委托书，证明被告母亲委托张某1与原告订立“座租合约”。
3.张某书写的租金收据，证明原告已依约支付典金。
4.国有土地使用权登记证明、土地使用费和房地产税的票据，证明原告取得承典房屋后，已依法办理了登记手续并交纳了有关税费。
5.刑事判决书、户籍证明，证明被告服刑期间及获释后的户籍地和住所地。
6.张某的死亡证明书，证明被告母亲的死亡时间。

（四）判案理由
江苏省南通市港闸区人民法院经审理认为：操场巷13号房应属国家保留给张某户家庭成员共同所有的自用房产，而当时其家庭成员只有张某和闵某母子俩。虽然“座租合约”中载明在该地区居民委员会座谈会上“公议决定”该房产权归张某的独子闵某所有，但这种“公议决定”是出于当时的民间传统习惯而作出的，名义上归闵某所有，但并没有办理归闵某一人所有的权属登记，故不能从法律上排斥张某作为该房共有人的合法权利，该房仍应作为张某和闵某的共同共有财产。张某当时是操场巷13号房的共有人之一，也是该房的唯一管理人，其书面委托胞弟张某1，在居民委员会干部及有关亲族见证下，与原告签订“座租合约”。根据特定时期闵家的特殊情况和当时的历史背景，原告完全有理由相信张某有权处分该房产。在不存在原告与他人恶意串通损害被告权益，合约内容也不违反当时的国家法律和政策的情况下，原告支付典价承典被告家多余之房屋，对被告母子有益无损，加之原告依约占有讼争房屋后依法在房地产管理部门办理了登记手续并交纳了房地产使用税，完备了登记备案程序，结合被告方一直未主张回赎权及原告占有讼争房数十年的实际情况，应确认“座租合约”为有效合约。被告之母与原告签订的“座租合约”属房屋出典契约，双方在契约中对典期作了明确约定，典期届满逾期不赎的应视为绝卖。张某在去世前一直未赎房，闵某于1979年9月出狱前有可能不知道房屋出典之事，但出狱后与其母亲张某共同生活了10年，应当知道房屋出典事宜，在张某去世后的17年间，其也未主张回赎权利。因此，被告在典期届满逾期三十多年后仍未回赎讼争房屋，应视为绝卖，原告主张讼争房屋所有权的请求应予支持。

（五）定案结论
江苏省南通市港闸区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条的规定，作出如下判决：
南通市港闸区操场巷13号房屋产权归聂某所有。
案件受理费1 000元，由聂某负担。

（六）解说
本案是一起典型的历史遗留下来的房屋典当纠纷，涉及的是典权法律问题。案件的关键在于典权契约上的签字、盖印不是被告自己所为，能否认定契约的效力及讼争房屋能否视为绝卖，即被告的回赎权是否消灭。
典权曾是中国历史上特有的习惯法制度，中华民国时期制定的民法典对此作了明文规定，使其变为成文法。新中国成立后，因中央人民政府明令废除了中华民国时期的“六法”，典权在大陆再次成为习惯法制度，人民群众依习惯法成立的典权关系仍然受人民政府的承认、人民法院的保护，司法部及最高人民法院对此也作过多次批复和司法解释，即对于出典房屋仍应按照典当关系处理；对劳动人民的房屋典当关系应予承认，典期届满准予回赎。根据1984年9月8日《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条的规定，典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖。我国物权法草案建议稿曾把典权列为专门一章，虽然正式施行的《物权法》没有采纳，实践中房屋典当的实例也很少，但如遇到此类案件，仍应按照习惯法精神和相关的司法解释予以处理。
所谓典权，是指支付典价，占有他人不动产而为使用、收益的权利。被告的母亲张某作为出典人，与作为典权人的原告签订的“座租合约”，实际上就是典权契约。其将操场巷13号房出典给原告，原告亦依约向张某支付了典价并占有和使用了承典房，双方已建立了不动产典权关系。
被告家属于社会主义改造时期的被改造对象，按照当时的政策，操场巷13号房属国家保留给被告家全体家庭成员共同所有的房产，而当时其家庭成员只有被告母子俩，故该房应属于被告和母亲张某共同共有。本案处理的是历史遗留问题，应充分考虑当时的历史背景和条件。被告的母亲是讼争房屋的共有人之一，虽然对该房不具有完全处分权，但闵家家庭出身不好、被告又在服刑，订约时又有当地居委会干部和闵家多位亲族在场，在当时特定历史背景和条件下，原告完全有理由相信被告母亲张某有权处分该房产，不能简单地以契约上没有被告的亲自签字以及租金收据上的签名和盖印不是被告亲自所为，而于现在否定典权契约的效力。因此，一审认定“座租合约”有效是符合历史客观实际的。
订立典权契约的双方可以约定典期和回赎期。典期届满，出典人对典物可以行使回赎权，如典期届满超过回赎期不行使的，典物则视为绝卖，即产生出典人享有的回赎权消灭、典权人取得典物所有权的法律后果。本案双方订立的“座租合约”既对典期作了约定，也对回赎期作了约定，前面的“3年6个月”应为典期，后面的“4年6个月”应为回赎期，即行使回赎权的最后期限为1970年6月26日。而“过此再不回赎，应由甲方另订卖绝房产文契，由双方到房地产公司办理产权转移手续”的约定，则是对被告方为原告届时实现典权而具有“提供卖绝房产文契”和“协助办理产权转移”之义务的约定。张某在世时既未在约定的回赎期限内行使回赎权，也未在回赎期满后履行产权转移手续的协助义务，而作为典物共同所有权人之一的被告亦未能履行出典房权属转移的协助义务。因此，未订立“卖绝文契”和未办理“产权转移”手续的责任不在原告，不能因为出典人不履行协助义务，就排斥典权人对典物所有权的实现。
退一步说，即使双方未在典契中约定典期或回赎期的，依照最高人民法院前述司法解释的规定，典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的，原则上也应视为绝卖。人民法院处理未被改造的出典房屋纠纷案件时，对于已超过上述回赎时效的，应确认房屋为承典人所有。原告在承典房屋内居住使用数十年，并对房屋进行了维修、保护，还在原宅地内添建了部分房屋。而被告在典期届满逾期三十多年后仍未回赎，双方间的典权关系当然消灭，受诉法院对本案作出的民事判决是正确的。
（江苏省南通市港闸区人民法院　褚锦龙）