（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市海沧区人民法院（2010）海民初字第608号。

2.案由：继承纠纷。

3.诉讼双方
原告：温某。
原告：温某2。
原告：温某3。
原告：温某4。
上述四原告共同委托代理人：杨建辉，福建明鼎律师事务所律师。
被告：林某。
被告：温某5。
上述两被告共同委托代理人：吴詹进，福建厦门天翼律师事务所律师。
第三人：温某1。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市海沧区人民法院。
独任审判人员：审判员：郭静。

6.审结时间：2010年6月10日。

（二）诉辩主张

1.原告温某等诉称
温某7、林某1系温某养父母，温某7、林某1共收养温某、温某6、温某1三人，温某6于1972年死亡，其妻子林某随后携女温某5改嫁。温某7于1995年申请农村房屋建设用地一块，户内人员为四原告及温某7、林某1共计6人，温某7于2001年死亡、林某1于2002年死亡。2000年至2003年间建成该房产，但因申请用地问题，2006年10月23日颁发的《农村房屋所有权证》及《集体土地使用权证》仍然登记于温某7名下，该房产应系四原告所有。故四原告诉至法院，请求判令温某7、林某1遗产中涉及《厦农房证海沧字第001374号农村房屋所有权证》登记的房产部分归四原告共同所有，并由被告承担本案诉讼费。

2.被告林某等辩称
本案讼争房屋并非四原告共同所有的财产。按物权法及婚姻法规定，讼争房屋应是被继承人温某7、林某1的共同财产，因此应按继承法规定对讼争房产进行析产。原告请求将讼争房产判令由四原告所有缺乏法律依据，请求法庭驳回原告诉求，并按法律规定进行析产。

3.第三人温某1述称
在本案继承纠纷中，因温某实际赡养温某7、林某1，故其所应得的继承份额愿意全部让渡给温某所有。

（三）事实和证据
厦门市海沧区人民法院经公开审理查明：案外人温某7（别名温某8）、林某1（别名林某2）一生共收养温某、温某6、温某1三人，温某6于1972年死亡，温某6之妻林某于1973年与案外人再婚。温某7因病于2001年死亡、林某1因病于2002年死亡，温某7、林某1死亡时其各自的父母均已死亡。温某7、林某1死亡后其法定继承人未进行分家析产。温某7于1995年12月15日申请农村房屋建设用地一块，厦门市集美区土地管理局颁发一份集建（海95）第100号厦门市集美区建设用地许可证，该证载明土地使用者为“温某8”，人口6人，用地红线图为120平方米，地点位于海沧镇温厝村10组。当时“温某8”为户主，户名下的该户常住人口为妻子林某1、二子温某、媳温某2、孙子温某4、孙女温某3共计六人。2006年10月23日，厦门市国土资源与房产管理局颁发厦农房证海沧字第001374号《厦门市农村房屋所有权证》和厦集土证海沧字第001374号《厦门市集体土地使用权证》。第001374号《厦门市农村房屋所有权证》载明房屋所有权人为温某8（已故），建成年份为2000年，总建筑面积为240平方米。备注栏上注明：“根据厦土房［2000］028号文有关规定，本宗地批建二层，房屋实际建筑三层，总建筑面积360平方米，一层120平方米，二层120平方米，三层120平方米，其中违法超建120平方米，未处理……”
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的厦农房证海沧字第001374号《厦门市农村房屋所有权证》，证明讼争房产下的宅基地登记权属人为案外人温某7。
2.原告提供的厦集土证海沧字第001374号《厦门市集体土地使用权证》，证明讼争房产登记权属人为案外人温某7。
3.原告提供的户籍资料、病历资料、亲属情况证明，证明原、被告、案外人温某7、林某1相互之间的亲属关系。
4.庭审笔录。

（四）判案理由
厦门市海沧区人民法院经审理认为：温某7、林某1死亡时的合法财产属于可继承财产。我国农村建设用地实行一户一宅的原则，温某7以其名义申请的建设用地属于户内六人共有，温某等四原告与温某7、林某1共同在该建设用地上建造讼争房产并在此房产内共同生活，该房产应属于温某等四原告与温某7、林某1六人共有。厦农房证海沧字第001374号《厦门市农村房屋所有权证》和厦集土证海沧字第001374号《厦门市集体土地使用权证》所确认合法的房屋面积为240平方米，其中属于被继承人温某7、林某1的共有部分系遗产。温某7、林某1死亡时的可继承房产所有权合计为80平方米。温某6先于二被继承人温某7、林某1死亡，其女温某5取得代位继承权，故温某7、林某1死亡时的讼争房产80平方米应由温某、温某1和温某5共同继承。温某1同意将其应得的份额让渡给温某，故温某应分得其中的三分之二计53.33平方米，温某5应分得其中的三分之一计26.67平方米。

（五）定案结论
厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第三条第二款、第十条、第十一条、第十三条之规定，作出如下判决：
1.原告温某、温某2、温某3、温某4共同拥有厦农房证海沧字第001374号《厦门市农村房屋所有权证》和厦集土证海沧字第001374号《厦门市集体土地使用权证》房产中的213.33平方米。
2.被告温某5拥有厦农房证海沧字第001374号《厦门市农村房屋所有权证》和厦集土证海沧字第001374号《厦门市集体土地使用权证》房产中的26.67平方米。
3.驳回原告温某、温某2、温某3、温某4的其余诉讼请求。
本案受理费100元减半收取50元，由被告温某5负担。

（六）解说
本案原、被告的争议焦点在于讼争房产的所有权人。原告主张讼争房产下的宅基地系案外人温某7以其名义为包括温某7夫妻二人及原告四人在内的六口人所申请，现因温某7夫妻二人都已死亡，因而宅基地上的房产应属原告四人共有。而被告则认为因为宅基地使用权证及其上的房屋所有权证上的权属人都只有温某7一人，所以讼争房产应属温某7及其妻的夫妻共有财产，原告并非权属人。从表面上看，被告的抗辩似乎更符合当前不动产登记的“公示公信原则”，但是，本案讼争房产系农村村宅，在当前农村实行“一户一宅”政策的情况下，对农村村宅的产权人认定不能简单地如城市商品房那样直接依照权证上的登记将登记人认定为产权人，而应当从具体情况出发，查明宅基地申请时家庭成员情况及其上房屋落成时家庭成员情况，照此还原农村村宅实际产权人，避免判决偏颇。理由如下：
由于长期以来农村对集体土地建设用地管理的混乱，农村村民住房用地严重超标及“一户多宅”等情况凸显。国家为缓解这些矛盾，强化农村建设用地管理，首次在1998年修订的《土地管理法》提出“一户一宅”制度。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”按此原则，农村村民在具备“一户”条件时，可向基层土地管理部门申请宅基地，土地管理部门根据该户内所包含的家庭成员数，在省市规定的标准范围内，批予该户相应面积的宅基地，申请宅基地时户内人口的多少与可获批的宅基地面积成正比。由此可见，申请宅基地时户内每位家庭成员对获批的宅基地都占有相应份额，宅基地使用权属户内家庭成员共同共有。但是，在登记实践中，这些宅基地的共有权人一般并未能被体现在宅基地使用权证上的登记使用人中，较为普遍的做法是申请人（户主）被登记为宅基地使用者，做法规范的地区则在宅基地使用权证后页备注户内人口数（如本案），做法稍不规范的地区则无此备注。如此做法缺乏法律依据，导致了宅基地登记使用权人与实际使用权人不一致的问题出现，这也必然引起宅基地上房屋产权登记人与实际产权人不一致的乱象。因为根据农村宅基地房屋登记原则，即“先地后房”原则，只有宅基地使用权证上的登记人才能被登记为房屋所有权人。而依据“房地不可分离”的法律原则，房屋所有权与房屋占用范围内的宅基地使用权利主体必须一致，宅基地使用权为户内家庭成员共同共有，其上的房屋所有权也必须为户内家庭成员共同共有，宅基地上房屋产权登记人与实际产权人不一致的现象由此产生，当产权共有人、相关权利人等因登记主体不明而对产权主体有不同理解时，便容易引发相关纠纷。随着农村经济发展和农村城市化改造进程的加快，农村土地价值年年攀升。如果进行拆迁，村民得到的拆迁补偿费用也相当可观。对于很多村民来说，该笔费用无疑会成为家庭财产中最重要的部分。正因如此，在离婚及遗产纠纷案件中，宅基地使用权及房屋所有权的分割自然成为该类案件中争议的焦点。为解决此争议焦点，最好的解决办法是保证农村村宅产权登记人与实际产权人相一致，为此，基层土地登记机关应及时修正现时不正确的宅基地登记方式，对农村宅基地以“户”作为登记主体，从而保证登记名义人与实际权属人的相一致，避免相关纠纷的产生。
继承往往会伴随分家或析产。但是，继承与分家析产之间是具有严格区别的，区分二者在现实生活中很重要。在一些遗产案件中，人们正是常常把家庭共有财产都当做死者的个人遗产才引发纠纷。因此，继承开始之后，应先进行析产，划出共有财产中属于被继承人的那一部分才是可以继承的遗产，若混淆此顺序，将会造成遗产范围的不正当扩大，从而侵害相关产权人的正当权益。
在本案中，原告主张因案外人温某7、林某1死亡，因此本应属六人共有的房产因两人的死亡事实而导致房产成为四人共有；而被告将本属四原告及案外人温某7、林某1六人共有的讼争房产都当做温某7、林某1的个人遗产，从而要求按继承法对整套房产进行分割。原被告双方正是混淆了继承与分家析产，将两者掺杂在一起才导致作出如上错误主张。依照我们前面分析，讼争房产本属四原告及案外人温某7、林某1六人共有，因此，应先对讼争房产析产，将四原告所享有的六分之四份额划分出来，剩余的六分之二才能确认为温某7、林某1的遗产，如此的先后顺序才能正确地确认每个共有人、继承人对房产所享有的份额。
（厦门市海沧区人民法院　郭静　郭碧娥）