（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：湖南省湘潭市中级人民法院（1996）潭中经初字第13号。
二审判决书：湖南省高级人民法院（1996）湘高法经一终字第145号。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：湘潭市雨湖区住宅建筑工程公司心澄大厦开发部（以下简称心澄大厦开发部）。
负责人：唐某，经理。
诉讼代理人（一、二审）：陈剑文，湖南省莲城律师事务所律师。
诉讼代理人（一审）：陈乃新，湖南省莲城律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：翟玉华，湖南省天地人律师事务所律师。
被告（上诉人）：湘潭市雨湖区信用合作联社营业部（以下简称雨湖信用联社营业部）。
法定代表人：甘某，主任。
诉讼代理人（一审）：郭伯希，湘潭市第二律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：陈实，湘潭市第一律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：王湘屏，湖南省湘晋律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖南省湘潭市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：肖继轩；审判员：胡伟雄；代理审判员：李小贵。
二审法院：湖南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：向旗；代理审判员：黄玉辉、周承琪。

6.审结时间
一审审结时间：1996年6月14日。
二审审结时间：1997年12月2日。

（二）一审诉辩主张

1.原告心澄大厦开发部诉称：被告雨湖信用联社营业部于1995年2月9日与我部签订商品房预售合同，购买我部开发的心澄大厦一、二楼部分门面计541.1375平方米。后因被告未按合同约定支付预付款及其他不可抗力因素影响，我部未能按期交房。9月3日，被告以退房为借口胁迫我部与其签订了关于继续履行原购房合同的协议，要求我部赔偿35万元的经济损失，并从购房款中予以扣除。该协议是我部处于危难之中迫于无奈签订的一个显失公平的协议，请求法院确认其无效并判令被告接收房屋，办理结算，偿付购房余款，承担诉讼费用。

2.被告雨湖信用联社营业部辩称：我方与原告签订的关于继续履行原购房合同的协议是在原告不能按期交房时，经过平等协商，原告自愿赔偿我方经济损失35万元，我方同意将交房日期延至1995年11月30日的情况下签订的，该协议经过公证部门公证，合法有效；原告方称我方没有按补充协议接收房屋，是因为我方发现房屋存在严重的质量问题，责任不在我方；同时房屋的结算价格我方要求按合同约定的部门审核，并请法院判令原告遵照合同立即交付房屋。

（三）一审事实和证据
湖南省湘潭市中级人民法院经审理查明：1995年2月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了购买心澄大厦一、二层部分门面的商品房预售合同，约定：乙方向甲方购买门面等房屋472.93平方米，合同总金额1615700元，以实际建筑面积结算；本合同价格是预售价格，销售价格待房屋竣工验收后由市建委、物价局审定，再由甲方通知乙方找补差额；房屋由市政府指定的建筑工程质量监督部门验收合格发给证书后于1995年5月30日移交乙方；合同签订后5日内，乙方付总额约20%给甲方，工程至±0付10%，至三楼面付35%。装修完毕付35%（留20000元作维修费）；乙方单方毁约，按合同标的额5%偿付违约金，甲方逾期交房，按实付购房款及逾期时间付贷款利息（人力等不可抗力除外）。合同签订后，因该工程所在地的某工程公司强揽业务阻挠施工，5月30日，原告未能按期交房。被告提出返还预付款30万元的退房要求，原告为不影响该工程的整体建设及与其他购房户的业务，于1995年9月3日与被告签订了关于继续履行原购房合同的协议，约定：原合同基本不变，交房日期延至11月30日，甲方赔偿乙方经济损失35万元等。1995年11月2日，原告与被告现场协商，取消部分装修，造价28100元，增设卫生间等项目，造价24800元。1995年11月26日，心澄大厦一、二层工程及水电设施经湘潭市建筑工程质量监督站验收合格并出具证明同意交付使用。1995年11月21、22日，原告两次书面通知被告办理房屋移交及结算事宜，被告认为质量不合格，拒绝接收房屋。1996年1月3日，原告补办了心澄大厦的商品房预售许可证。至1996年4月11日止，被告共计支付购房款1458247元。对争议房屋的价格，应原、被告申请，湘潭市中级人民法院委托湘潭市房地产交易估价管理所鉴定，总价额为2028273.06元。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告签订的商品房预售合同（见1996年度潭中经初字第13号正卷第17～22页）。
2.湘潭市房地产管理局颁发的商品房预售许可证（见1996年度潭中经初字第13号正卷第45页）。
3.心澄大厦土地使用、规划、报建手续等证据材料（见1996年度潭中经初字第13号正卷46～58页）。
4.证人吴泗祥证实因某工程公司阻挠施工而使原施工单位与心澄大厦开发部被迫解除施工合同的调查笔录（见1996年度潭中经初字第13号正卷第59、60页）。
5.原、被告签订的关于继续履行原购房合同的协议（见1996年度潭中经初字第13号第78～79页）。
6.湘潭市建筑工程质量监督站证明（见1996年度潭中经初字第13号正卷第91、95、96页）。
7.原告通知被告接收房屋办理结算的信函（见1996年度潭中经初字第13号正卷第97、98页）。
8.湘潭市房地产评估报告书（见1996年度潭中经初字第13号正卷第136～142页）。
9.双方当事人陈述及庭审笔录（见1996年度潭中经初字第13号正卷第149～167页）。

（四）一审判案理由
湘潭市中级人民法院经审理认为：原、被告于1995年2月9日签订的商品房预售合同合法有效。原告在不能按期交房时，为防止影响整个工程建设及与其他购房户的业务，在被告仅付30万元预付款的情况下与被告签订关于继续履行原购房合同的协议，赔偿被告35万元经济损失，明显不是原告的真实意思表示，属显失公平的民事行为，应予以变更。原告违反合同约定延期交房应按合同约定偿付已付购房款和利息损失59356.44元，因被告搬迁营业部的计划至1996年5月22日才正式批准，被告提出的其他损失请求，无事实依据，不予支持。被告要求按《湘潭市商品房价格管理暂行办法》由市建委、物价局对房屋的销售价格进行审核，该办法适用的是住宅商品房而非门面，适用的是通过划拨而非出让方式取得的土地使用权建设的商品房，后本院经征求原、被告的意见根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家计委《城市房地产交易价格管理暂行办法》，委托湘潭市房地产交易估价管理所对被告所购房屋的销售价格进行评估，其结论应予采纳。被告不按期支付工程款，在房屋已经法定质量监督部门验收合格后以房屋存在严重质量问题拒收房屋，又不申请重新鉴定，亦应承担违约责任，对验收合格后不接收房屋所造成的损失由其自行承担。

（五）一审定案结论
湘潭市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（二）项、第六十一条、第一百零八条、第一百一十二条第一款、第一百一十三条的规定，作出如下判决：
1.变更原、被告1995年9月3日签订的关于继续履行原购房合同的协议第一条为“由心澄大厦开发部赔偿雨湖信用联社营业部经济损失59356.44元。
2.被告应偿付原告购房余款550026.06元。
3.被告赔偿原告逾期支付购房预付款的损失18822.38元。
上述三项相抵，被告实际应偿付原告购房余款509492元，限在本判决生效后10日内一次性付清，原告在被告付清购房款后应立即移交房屋给被告。
案件受理费10421元，鉴定费15000元，合计25421元，由原告承担5084.20元，被告负担20336.80元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审被告）雨湖信用联社营业部上诉（兼答辩）称：第一，一审原告在无法履行合同交付房屋时自愿与上诉人协商赔偿上诉人35万元经济损失，上诉人同意延期交房，符合《民法通则》第一百一十二条第二款的规定；同时该协议经公证机关公证，足以证明双方订立补充协议的真实性、合法性，一审法院认定该赔偿条款显失公平违背事实和法律，是错误的。第二，房屋的销售价格根据合同约定和湘潭市物价局等单位联合下发（1993）5号文规定，应由市建委、物价局审定，一审判决将房屋交与不属合同的约定部门鉴定价格，鉴定结论无效，不能作为定案依据，请二审法院重新委托物价部门复核。第三，一审原告在通知我方交接房屋办理结算时，仅凭质监部门的一张证明而未提供合格证书，上诉人认为有质量问题，不办理结算和接收房屋，完全合理合法，而一审判决却以此认定上诉人的质量异议不能成立，造成纠纷的主要原因是上诉人完全背离事实，请求依法改判。
（2）上诉人（原审原告）心澄大厦开发部上诉（兼答辩）称：原审被告上诉理由均无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，处理基本正确，但是在35万元的赔偿条款被变更后，对于一审被告迟延支付的290643.56元预付款没有判决赔偿上诉人的利息损失31657.6元，请求二审法院予以考虑。

2.二审事实和证据
湖南省高级人民法院经审理，对一审查明的事实予以认定并进一步查明：
（1）1996年10月10日，湘潭市建筑工程质量监督站对心澄大厦整个工程全部验收并核发建筑工程质量合格证书。同时，湖南省高级人民法院根据雨湖信用联社营业部的申请于1996年12月5日以（1996）湘高法经一终字第145—1号先予执行民事裁定将其所购房屋交付使用，雨湖信用联社营业部已实际使用该房屋。
（2）湖南省高级人民法院根据雨湖信用联社营业部的价格复核申请，将本案争议的房屋委托湖南省物价局价格事务所进行鉴定，结论为销售总价1903037.50元。

3.二审判案理由
湖南省高级人民法院经审理认为：两上诉人签订的商品房购销合同意思表示真实，内容合法，且心澄大厦开发部具备房屋预售的主体资格，应认定为有效。心澄大厦开发部未按约交付房屋，属违约行为，应比照同类房屋租赁价格补偿雨湖信用联社营业部损失。后双方签订的关于继续履行原购房合同的协议除“赔偿雨湖信用联社营业部35万元经济损失的条款”无事实根据无效外，协议其他内容合法有效。该协议虽经公证，但公证不是认定协议必然有效的法定理由，故雨湖信用联社营业部上诉中提出“协议已经公证，应认定有效”的理由不能成立。本案争议标的房屋的销售价格，应以本院委托湖南省物价局价格事务所的鉴定结论为准，据此，雨湖信用联社营业部应将购房余款付清。雨湖信用联社营业部提出“房屋存在严重质量问题”，因湘潭市建筑工程质量监督站先后出具了验收合格的证明并核发了建筑工程质量合格证书，其理由不能成立。心澄大厦开发部上诉称“雨湖信用联社营业部应赔偿逾期支付购房预付款利息”，因其延交房先违约，上诉理由亦不成立。

4.二审定案结论
湖南省高级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条第一款、第一百一十三条、《中华人民共和国经济合同法》第七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，作出如下判决：
（1）撤销湘潭市中级人民法院（1996）潭中经初字第13号民事判决。
（2）雨湖信联社营业部应偿付心澄大厦开发部购房余款444790.50元。
（3）心澄大厦开发部赔偿雨湖信用联社营业部迟延交房的损失80521.10元。
上述（2）、（3）项相抵，雨湖信用联社营业部实际应付心澄大厦开发部购房余款364269.40元，此款限本判决送达之日起15日内付清，逾期支付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条处罚。
一、二审案件受理费、鉴定费合计55842元，由心澄大厦开发部负担33505.20元，由雨湖信用联社营业部负担22336.80元。

（七）解说
1.本案二审立案是1996年7月，至1997年12月才送达二审判决书，是否超过审理期限
这里需要说明两点：一是雨湖信用联社营业部上诉后，向二审法院提出销售价格的复核申请，由于鉴定的内容涉及同期同类房屋销售价格、租赁价格等，因此，湖南省物价局价格事务所多次进行实地考查、取证，同时充分听取双方当事人的意见，鉴定期间达八个月之久。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十四条规定：民事诉讼法第一百三十五条规定的审限，但鉴定期间不应计算在内。二是由于雨湖信用联社营业部多次向湘潭市人大、湖南省人大、湖南省高级人民法院等部门有关领导反映情况，人为地将案件复杂化，二审承办人员多次汇报、解释，耽误了时间，但已经办理了批准延长审限的法定手续，因此，二审没有超过审限规定。
2.心澄大厦开发部是否具备主体资格
1995年2月9日，签订商品房预售合同时，甲方是以雨湖区住宅建筑工程公司下设未领取营业执照的分支机构湘潭市心澄大厦工程现场指挥部的名义签订的，委托法人代表唐勇军，雨湖区住宅建筑工程公司在合同上盖章认可，合同成立并生效。同年6月5日，雨湖区住宅建筑工程公司向雨湖区工商分局提出申请，将心澄大厦工程现场指挥部更名为心澄大厦开发部，领取了营业执照，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条第（五）项的规定，属于其他组织，具备诉讼主体资格。同时，心澄大厦开发部于1996年1月3日补办了商品房预售合同仍然有效，因此心澄大厦开发部亦具备预售商品房的主体资格。
3.35万元赔偿条款的效力如何认定
心澄大厦开发部因第三者的原因致使工期延长而导致延期交房，可以依法向第三者索赔，对因延期交房而给购房户造成的损失，理应赔偿。但雨湖信用联社营业部却趁心澄大厦开发部处于工程不能按期完工、购房户要求退房等内外交困的情况下，提出要继续履行合同就要赔偿35万元经济损失的条件，显然是趁其处于危难境地迫使心澄大厦开发部违背真实意思表示而为的民事行为，因为根据当时情况不可以存在价额竞争的条件，因此它不具备民事行为合法有效的条件属无效民事行为。一审法院将此赔偿条款作为显失公平的民事行为处理欠妥，因为作为显失公平的民事行为，在行为成立之初并不表现出显失公平的结果，而是在行为成立后至效力消灭前的期间发生了显失公平的原因而导致的结果。本案赔偿35万元的条款是在雨湖信用联社营业部仅支付30万元购房款后签订的，付款30万元即赔偿35万元，很明显在行为成立之初即表现出显失公平，而不是在行为成立后至效力消灭前发生了显失公平的原因而出现显失公平的结果，因此，二审法院认定为无效民事行为是正确的。需要说明的是，本案纠纷的引起主要是目前建筑市场管理并不十分规范、制度不十分健全而出现的“霸王工程”的结果，心澄大厦开发部仅是受害者之一，如何有效防止这类事情的发生不仅是执法部门的任务，还应该是各级部门共同努力促使建筑工程发包、承包走上规范、有序的轨道，促进施工环境的好转。
4.应如何计算赔偿实际损失
对于心澄大厦开发部因延期交房给雨湖信用联社营业部造成的损失，一审判决是按照《商品房预售合同》第十四条按“实付金额另按逾期时间付贷款利息”来计算的，二审判决是按同期同类房屋租赁价格计算并补偿损失的。根据案件查明的事实，1995年11月21、22日，心澄大厦开发部已两次通知雨湖信用联社营业部办理房屋移交事宜，而雨湖信用联社营业部搬迁营业部、设立营业网点的计划是1996年5月22日才正式由人民银行批准，因此二审法院在营业网点及搬迁计划未经批准前按房屋租赁价格补偿损失80521.10元是不妥当的，而应按合同约定的计算方法赔偿实际损失。
5.本案房屋销售价格如何核实
在一、二审中，雨湖信用联社营业部提出应按合同约定的市建委、市物价局对房屋销售价格进行审核，依据是湘潭市物价局等四单位联合发的（1993）5号文件，该文件是根据国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行（1992）价费字382号《关于印发〈商品住宅价格管理暂行办法〉的通知》下发的，适用范围是住宅商品房而非本案标的物商业门面。同时湘潭市（1993）5号文件适用的范围是通过划拨而非本案通过出让、转让等方式取得土地使用权而建设的商品房，而且根据该文的规定未设立相应的销售价格审核职能部门。因此，一审法院在征求雨湖信用联社营业部和心澄大厦开发部的意见后根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家计委印发的《城市房地产交易估价管理暂行办法》的有关规定委托湘潭市房地产交易估价管理所核实房屋的销售价格，作为定案依据是有法律根据的。二审法院在雨湖信用联社营业部申请复核房屋销售价格时，委托湖南省物价局价格事务所核实价格也是合法的。
（谭伟）