（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（1991）万民初字第513号。
二审判决书：广西壮族自治区梧州市中级人民法院（1993）梧法民终字第2号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：曾某，男，1931年9月出生，广东省宝安县人，香港商人，住香港XX街XX号。
诉讼代理人（一、二审）：徐燕南、谢秋明，广西壮族自治区梧州市律师事务所律师。
被告（被上诉人）：全某，男，1947年9月23日出生，汉族，湖南省衡阳县人，系梧州市万秀区城建局干部。
一审诉讼代理人：欧瑞琼、黄尚娥，广西壮族自治区梧州市律师事务所特邀律师。
二审诉讼代理人：覃耀坚，广西壮族自治区梧州市律师事务所律师。
二审诉讼代理人：苏伟雄，广西壮族自治区梧州市律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：钟凤珍；代理审判员：梁新林、李祖遥。
二审法院：广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：钟洁华；代理审判员：陈华容、麦克。
6.审结时间
一审审结时间：1992年11月18日。
二审审结时间：1994年12月29日（经院长批准依法延长审限）。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称：坐落在梧州市北山路东四巷9号房屋是本人出资购买后独资改建的，请求法院确认该屋全部产权归本人所有。
被告辩称：在购买梧州市北山路东四巷9号房屋时，报告上署明购买该屋后“一起居住”。同时在购买和改建该屋时本人都有出资出力，原告没有参加该屋改建。请求法院确认本人对该屋有部分产权，不同意原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院经公开审理查明：原告曾某是香港居民，1987年11月28日在本市公证处公证委托被告全某为原告“办理买受广西壮族自治区梧州市北山路东四巷9号房屋的一切事宜，买受该屋后并代我保管、维修、改建、出租该房屋的有关事宜”的全权代理人。1988年2月，由原告出资人民币2.9万元。委托被告到本市房屋交易所办理有关手续，向张某等4人购买本市北山路东四巷9号房屋，并在《梧州日报》刊登买卖房屋声明。购买的房屋为砖木结构2层楼房，建筑面积为160.43平方米。1988年7月被告代原告向城建有关部门申报改建梧州市北山路东四巷9号房屋获得批准，并于1989年6月拆除旧屋，1990年1月建成砖混结构3层楼房，建筑面积为210.5平方米。该屋从办理购买、报批手续到拆建等一切事务均由被告代办。该屋建成后由被告代管。1991年5月原告从香港返梧。之后，原告向被告索取有关建房证件办理房屋产权登记时，与被告发生争议，被告遂搬离该屋。同年11月原告诉至本院要求确认该屋产权。案经本院依法审理，请房产部门对该屋造价评估，该屋的造价为人民币57532.97元（除旧屋材料价）。在该屋改建期间，原告先后出资人民币44470元（含港币兑换人民币），被告投资13062.97元。
上述事实有下列证据证明：
（1）委托人曾某委托受托人全某的委托书；
（2）全某向市房产局递交的有关买房的报告和要求搬迁住户的报告。
（3）梧州市购买私房申请表；
（4）房屋买卖合约；
（5）1988年1月15日的《梧州日报》刊登的“买卖房屋声明”；
（6）“临时房屋产权证”（存根）（梧临房权字第290号）；
（7）梧州市城乡建设委员会建筑、修葺、搭盖、拆卸申请单；
（8）梧州市城乡建设规划管理局梧城建字（1988）第265号建设许可证；
（9）梧州市私房建设竣工报告；
（10）梧州市国营厦房产实业公司房屋维修工程结算表；
（11）全某所列“全屋资金支付情况”承认曾某“共给人民币73470元”（包括购房款29000元）；
（12）梧州市城乡建设规划管理局梧规违建罚字（1992）第43号违法建设行政处罚决定书。
3.一审判案理由
一审法院认为，梧州市北山路东四巷9号房屋，系曾某出资买受，全某为该屋所办理的一切事宜均是受曾某委托行使代理权，其民事法律行为所产生的民事权利和民事义务由被代理人承受，因此，房屋产权应归曾某所有。被告虽然与原告共同居住该屋，并对该屋有投资，但房屋的产权并未转移，被告对房屋的投资亦属代理权限以内的行为。所以，被告主张部分产权属其所有的理由不能成立。但被告对该屋的部分投资及利息，原告应予补偿；被告代理原告实施了一定的民事法律行为，付出了劳动，原告也应给付一定的劳务报酬。至于双方在建屋时所投资的数额，原告自报11.8万港币，被告自报31013.55元，均缺乏确凿依据。而被告承认原告所给人民币73470元，其中买房29000元可以认定，而房产部门估算的造价为57532.97元，也可以认定，不足部分即13062.97元则可推定为全某的投资数额。利息则可按私人借贷利率月息10.14%的3倍计算。
4.一审定案结论
广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条之规定，作出如下判决：
坐落在梧州市北山路东四巷9号房屋产权属原告曾某所有，由原告曾某补偿被告全某投资款人民币13062.97元及利息（月息按30.42‰利率计算，从1989年9月至本判决执行完毕时止），劳务费人民币5000元。上述款项于本判决书生效后15天内付清。
本案受理费人民币4000元，勘验费人民币300元，两项共计人民币4300元，原告曾某负担7500元，被告全某负担3550元。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审原告）诉称：原审认定事实不清，建房屋时本人已支付港币11.8万元和人民币4000元，该款已足够建房资金，全某在该屋没有投资，而且事前双方没有约定要支付劳务费，原审确认全某有投资及判决本人支付给全某投资款及利息、劳务费不当。同时，原审对该屋价值评估过高，要求中院依法改判。
被上诉人（原审被告）辩称：原审以一份不能反映双方当事人起初意思表示的公证书作为判决依据，忽视了双方建房前口头约定共建共同居住的事实，改建后的房屋总金额为69902.22元。而且建屋时本人付出了大量的劳力和一定的投资，曾某先后出资44447元，本人应拥有部分产权，要求判决本人对该屋享有部分产权。
（四）二审事实和证据
经审理查明：全某是曾某的内弟。1987年11月28日双方到市公证处办理公证，曾某委托全某办理买受北山路东四巷9号房屋的一切事宜，并在买受该屋后代其保管、维修、改建、出租。全某接受委托后，便以曾某的名义，以曾某返回定居、购房并一起居住为由，向市房产局申报购买北山路东四巷9号房屋。1988年1月6日市房产局批准曾某购买私房的请求，曾某便将人民币2.9万交由全某与原屋主张某等人办理房屋交易手续。成交后，曾某于同年2月13日领取了梧临房权字第X号“临时房屋产权证”。1988年2月20日全某向市房产局申请要求安排原租住该屋的4户住客搬迁。获得落实后，全某于1988年7月以曾某名义向市规划局申请改建房屋，经指令改建房屋建筑面积为152.7平方米，工程期限1年。1989年6月全某多次打电话通知曾某汇款，但曾某没有汇款，全某便向朋友陈某等人借款将该屋拆除重建。当房屋建到第二层时，曾某才陆续带款回来。将房屋由原来2层砖木结构改建为3层半砖混结构，建筑面积为210.5平方米，比准建面积152.7平方米违章多建了57.8平方米，曾某为此于1992年4月30日缴纳了违章建筑款2063.5元。房屋于1990年1月建成，全某一家先搬入居住并将户口迁来。1991年5月曾某夫妇回梧探亲住在该屋（报临时户口居住）。在居住期间，曾某要求全某将有关房屋证件交出以便办理产权，全某认为其拥有该屋的部分产权，不同意产权登记为曾某所有，从而双方发生纠纷。嗣后全某一家搬离该屋。同年11月曾某诉至原审要求确认产权。原审受理后，委托有关部门对该屋的造价进行评估，经评估价值为人民币57532元。二审期间，法院根据双方当事人的要求，委托市房屋交易所对该屋再次进行评估，造价为88467.6元。
上述事实有下列证据证实：
1.“一审情况”部分所列证据（略）；
2.北山路东四巷9号房屋原值评估记录。
（五）二审判案理由
二审法院认为，讼争房屋产权（建筑面积152.7平方米）应属曾某所有。有广西壮族自治区梧州市房屋交易所梧临房权字第X号房屋产权证及有关报建批文为依据。对房屋造价的认定，由于两次评估价值相差额太大，而且超出了全某自报的房屋总造价，本院不宜确认。本着实事求是的原则，全某提供的建房开支费用可作为认定的依据。该屋总造价为69902.29元，其中曾某出资44470元，全某垫资25432.29元。曾某认为在建造该屋时出资11万元港币和4000元人民币，因无确凿证据，本院不予认定。1987年11月28日曾某与全某在本市公证处所办理的委托公证，是双方的真实意思表示，全某在购、建该屋过程中只是行使了代理权，不能因其有投资和共同居住的事实而拥有产权。因此，全某主张该屋部分产权属其所有的理由不充分，应予驳回。而对全某在该屋的垫资和因此而在经济上造成的损失，曾某应给予补偿。原审以月息利率30.42‰计算利息是可行的，但该屋自1990年元月建成后，全某全家人在该屋居住了1年零3个月，计算利息时应扣除这段时间的利息。因全某为购建该屋付出了一定的劳务，故原审判曾某适当补偿5000千元劳务费给全某是恰当的，应予维持。曾某对其违章建筑的57.8平方米房屋，只拥有使用权，产权归属由有关部门处理。原审判决适用法律引用条文不全，应予纠正。
（六）二审定案结论
广西壮族自治区梧州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第七十五条第一款规定，作出如下判决：
1.现坐落本市北山路东四巷9号房屋（建筑面积152.7平方米）的产权归曾某所有。
2.曾某应补偿全某建房垫资金额25432.29元及利息（月息按30.42‰利率计算，从1991年5月至本判决执行完毕时止），劳务费人民币5000元，上述款项曾某应在本判决生效后1个月内一次性支付完毕。
一、二审案件受理费各4000元及一审房屋勘验费人民币300元，二审房屋鉴定费1245.5元各负担一半。
（七）解说
本案争议的焦点是房屋产权的归属问题。在审理过程中存在另一种观点，认为全某拥有该屋的部分产权，理由是：（1）双方对建房有口头约定。全某指出，在1987年11月间的一次家庭会议上，曾某夫妇与全某口头约定共建房屋，有部分证人证言证实。（2）双方有投资的事实。（3）有共同居住，使用的事实。但多数人的观点认为，这三条理由，不足以推翻当事人双方原来的公证委托，所谓“口头约定”在公证委托之前，以后全某在购、建房屋时的一系列民事行为也恰恰体现了代理权的行使。全某仅是曾某所委托买房、建房的代理人，其虽有垫资建房的事实，但以此不能作为主张产权的依据。曾某作为香港居民在国内购房并没有违反国家的有关法律和政策精神，且其购买私房及改建是经过有关部门批准同意的。因此讼争的房屋产权应属曾某所有。
（衣明秀）
案例来源：中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览：1995年综合本》 中国人民大学出版社 第591 - 595 页
