1．判决书字号
一审判决书：北屯市人民法院（2013）北民初字第260号。
二审判决书：新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2013）兵十民终字第31号。

2．案由：房屋拆迁安置补偿合同。

3．诉讼双方
原告于某，男，汉族，1963年11月11日出生。
原告梁某，女，汉族，1966年1月19日出生。
二原告的委托代理人周睿，新疆新北律师事务所律师。
鹤岗市茂业房地产开发有限公司，组织机构代码66900374-8，住所地黑龙江省鹤岗市工农区昌南委3号。
法定代表人白逢庆，总经理。
委托代理人王江，新疆北屯律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北屯市人民法院。
审判员：顾新楠。
二审法院：新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蓝文瑜；审判员：王金江、刘文胜。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年9月12日。
二审审结时间：2013年11月25日。

1．一审诉辩主张
原告于某、梁某诉称，2009年11月9日，二原告与被告鹤岗公司签订拆迁补偿安置协议（以下简称拆迁协议），双方约定由鹤岗公司拆迁原告位于北屯团结路的住宅平房一套，被告以产权调换的方式补偿二原告住宅楼房两套，位于北屯文明路××××小区三号楼1单元101室（以下简称101室）和北屯文明路××××小区四号楼2单元401室（以下简称401室），并以每月300元给付二原告7.5个月的安置过渡费2 250元。同时约定竣工验收后一周内交付二原告，并负责上述置换房屋的地砖、房门、马桶等简单装修。该协议签订后，二原告按约搬迁并将平房的产权证及土地使用证交付被告。但被告在竣工验收后，始终未向二原告交付置换房屋。2013年初，二原告查询得知，被告已将401室出售他人。现要求1、解除二原告与被告关于401室的拆迁补偿安置协议，被告向二原告双倍支付房屋拆迁补偿款344 608元，并承担利息25 845元、赔偿房租损失9 000元，合计379 453元；2、被告向二原告交付101室；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告鹤岗公司辩称，对原告于某、梁某与被告于2009年11月9日签订了拆迁协议的事实予以认可，同意向二原告交付101室。被告与二原告口头约定将401室变更四号楼2单元402室（以下简称402室），后才将401室出售，房屋竣工验收后，被告多次通知二原告领房，二原告因装修规格、供暖费用等问题拒绝领受，被告不存在违约，且二原告要求解除合同已超过三个月除斥期间，解除权已消灭，请求驳回二原告的诉讼请求。

2．一审的事实和证据
经审理查明，2009年11月9日，被告鹤岗公司与原告于某、梁某签订拆迁协议书，约定鹤岗公司拆迁于某、梁某位于北屯团结路的房地产（产权证号：3××6号，住宅用途的房屋面积为116.84㎡，土地证号：1××××××××9号，面积357㎡）。补偿方式为产权调换，调换房屋为鹤岗公司开发的101室（建筑面积78.9㎡，以测绘面积为准）、401室（建筑面积83.56㎡，以测绘面积为准），并按竣工验收时间一周内交付。签订拆迁协议当日，于某、梁某将土地证及产权证一并交与鹤岗公司，并于2010年3月15日前搬迁完毕，将被拆迁的房屋交与鹤岗公司拆迁，鹤岗公司按每月300元向二原告支付7.5月安置过渡费2 250元。2010年9月，被告将401室出售他人，并于2010年9月14日在北屯房产交易中心做备案登记，备案面积83.56㎡、备案价格172 304元。被告鹤岗公司开发的位于北屯文明路××××小区四号住宅楼于2011年10月18日竣工验收，被告同意向二原告交付与401室房屋面积、方向、结构、格局完全一致的402室。
原告于某、梁某为证实其诉讼主张，出示如下证据：
一、2009年11月9日，原告于某、梁某与被告鹤岗公司签订的拆迁协议，用于证明1、被告以产权调换的形式给二原告补偿101室、401室的事实；2、二原告于2010年3月15日搬迁，被告给付7.5月的过渡安置费2 250元；3、被告在房屋竣工后一周内向二原告交付置换房屋；4、被告不能交付401室，存在违约行为，应补偿二原告双倍金额的拆迁补偿费。
二、北屯市房产交易中心出具的证明2份，用于证明被告鹤岗公司将置换给原告于某、梁某的位于北屯文明路四栋2单元401室出售他人，并已在北屯房产交易中心备案登记，备案价格为172 304元，被告具有违约行为。
三、中国农业银行股份有限公司阿勒泰兵团支行出具的利息证明，用于证明因被告鹤岗公司违约造成原告于某、梁某从2010年4月30日至2013年4月30日的利息损失，按年息6%计算应为31 445.48元，二原告按年息5%计算，只主张25 845元。
被告鹤岗公司为证实其的反驳主张，出示了以下证据：
一、北屯金昊物业管理有限公司出具的证明，用于证明诉争房屋竣工后即电话通知原告于某、梁某领取101室、402室钥匙，二原告因不同意交纳入住房屋产生的相关费用，拒绝领取钥匙。
二、北屯××××小区四号楼竣工验收意见表2份，用于证明与诉争四号楼的竣工时间是2011年10月18日。
三、房屋面积测绘报告2份，证明101室的测绘产权面积为80.99㎡； 401室、402室的测绘产权面积均为85.42㎡。

3．一审判案理由
原告于某、梁某与被告鹤岗公司所签订的拆迁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。二原告与被告签订拆迁协议后,按拆迁协议约定搬出房屋，被告亦应按拆迁协议约定向二原告履行交付产权调换房屋。被告同意交付该协议中约定的101室，本院予以确认。拆迁协议中约定的401室被告已出售给他人，二原告要求解除协议中关于产权调换401室的协议内容，本院予以支持。被告在庭审中明确表示同意交付402室，该房与401室的面积、方向、结构、格局完全一致，因此二原告是可以取得房屋的，被告的违约行为并未使合同目的不能实现，系一般违约行为，适用违约补偿原则为宜，被告应当按其在北屯房产交易中心备案登记的价格向二原告返还401室房款172 304元，并承担因此造成的二原告的利息损失25 845元，对二原告诉请被告承担该房款一倍的赔偿责任不予支持。关于二原告主张的租房损失问题，二原告已选择解除合同，而合同解除效力是使合同恢复到订立以前的状态，故对二原告的该项诉请不予支持。被告关于二原告要求解除合同已过合理期限，解除权已消灭辩解是对法条误解，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第十五条规定了行使解除权情形仅为出卖人迟延交付房屋，并未包括出卖人交不了房屋的情形，对该辩解不予采信。

4．一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《商品房司法解释》第七条第二款、第八条第一项的规定，判决如下：
一、被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司于本判决生效后三日内，向原告于某、梁某交付北屯文明路（××××小区）三栋1单元101室；
二、解除原告于某、梁某与被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司于2009年11月9日签订的《拆迁补偿安置协议》第三条中关于房屋产权调换位于文明路（××××小区）四栋2单元401室，建筑面积为83.56㎡商品房的协议；
三、被告鹤岗市茂业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告于某、梁某支付房款172 304元，并赔偿利息损失25 845元，合计198 149元；
四、驳回原告于某、梁某的其他诉讼请求。

上诉人于某、梁某上诉称，根据《商品房司法解释》的规定，拆迁人在将拆迁安置房屋出售给第三人时，拆迁人有权要求被拆迁人承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原判决以被上诉人系一般违约行为，适用违约补偿原则为由，驳回上诉人要求被上诉人承担房款一倍的赔偿责任的诉请，属于对法律的错误理解。上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁协议中，也约定如一方违约，应赔偿对方双倍金额的拆迁补偿费。被上诉人未按拆迁协议约定进行备案登记，存在恶意违约行为。请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人给付上诉人房款一倍的赔偿金172 304元和迟延交付房租9 000元。

被上诉人鹤岗公司辩称，上诉人的上诉理由相互矛盾，其在原审中选择的是按法定赔偿主张赔偿一倍房款，没有按合同约定主张权利，其要求按合同约定赔偿超出起诉范围。被上诉人并不存在违约行为，被上诉人要求交付402室，与401室在用途、朝向、结构、面积上完全一致，上诉人当时也是同意接收的，仅仅是上诉人不按物业要求交费，才导致诉讼发生，违约一方应是上诉人。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。