（一）首部

1、判决书字号：辽宁省凤城市人民法院（2012）凤民初字第01459号民事判决书。

2、案由：房屋拆迁安置补偿纠纷。

3、诉讼双方
原告：李某1，女，1956年12月29日出生，满族，工人，住凤城市。
原告：赵某1，男，1957年2月22日出生，汉族，无业，住址同上。
二原告共同委托代理人：刘学，辽宁精华律师事务所律师。
被告：李某2，男，1963年7月24日出生，满族，无业，住凤城市凤凰城经济管理区。
被告：胡某，女，1966年5月23日出生，蒙古族，无业，住址同李某2。
二被告共同委托代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
被告：凤城市城市建设综合开发办公室，住所地：凤城市凤凰城区吉祥小区18号。
法定代表人：巴某，该办公室主任。
委托代理人：卢某，男，1952年8月14日出生，满族，职员，住凤城市。
第三人：卜某，女，1935年2月22日出生，满族，农民，住凤城市。
第三人：赵某2，女，1965年8月12日出生，满族，会计，住凤城市。
第三人：何某，女，1975年7月22日出生，汉族，职员，住凤城市。
第三人：郑某，男，1960年4月7日出生，满族，职员，住凤城市。
第三人：赵某3，女，1987年4月29日出生，满族，无业，住凤城市凤山区。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省凤城市人民法院
合议庭组成人员：审判长：王崇泽；审判员：郭永娟；人民陪审员：时宏伟。

6、审结时间：2012年11月28日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
二原告诉称：二原告系夫妻关系。第三人卜某与其丈夫李某4（2006年11月病故）共生有一女李某1，四子即李某2、李某3、李某5、李某6。1988年，李某4书写立据一份，将八间房屋除留两间居住外，另六间分给四个儿子每人一间半，以李某2名义批建的房基地分给女儿李某1。后原告李某1在所分得房基地上自建一处168平方米楼房，由于当时房基地名头是被告李某2，故办理产权证时也是李某2名。2005年6月22日，原告居住的二层楼房动迁，被告凤城开发办与原告签订了一份拆迁安置补偿协议，为原告安置现住房即苏华苑D区3号楼5单元301室及5个车库，原告居住使用至今。2012年5月份，被告凤城开发办将苏华苑D区3号楼5单元301室、苏华苑D区3号楼北23号车库更改为李某1名下，苏华苑D区3号楼北24号车库更改为赵某3名下，苏华苑D区3号楼南29号更改为车库更改为何某名下，苏华苑D区3号楼南30号车库更改为郑某名下，苏华苑B区8号楼南11－12轴车库更改为赵某2名下。现请求依法确认原告与被告凤城开发办签订的动迁安置补偿协议有效，坐落于凤城市苏华苑D区3号楼5单元301室（面积105平方米）、D区3号楼北23、24，南29、30，B区8号楼南11－12轴车库所有权归原告所有，被告李某2、胡某协助办理上述房屋及车库的产权过户登记，诉讼费由被告承担。

2、被告辩称：
被告李某2、胡某辩称：一、涉案的原位于凤城市凤凰大街63号房屋所有权为被告所有，原告与被告凤城开发办签订的动迁安置补偿协议属主体错误，这一事实已在2006年12月6日凤城市城建局的会议记录中表述清楚，并经二原告的签字认可，故应认定该协议无效。二、本案涉案回迁房屋及五个车库已在2006年12月6日凤城市城建局的会议记录中已记载归二被告所有，也经过了二原告的签字认可。三、二被告不存在协助办理上述房屋及车库的过户手续问题。四、原告的诉讼请求已在2007年诉讼中提出过，并被驳回，现原告再次诉讼属一事不再理。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告凤城开发办辩称：一、被告凤城开发办与原告签订了动迁安置协议，且已按协议约定安置了房屋及五个车库，协议效力问题应由人民法院裁定。二、被告凤城开发办作为拆迁主管部门职能是房屋安置，无权对产权确定，产权应由原、被告协商解决。
3、第三人述称
第三人卜某述称：我与老伴协商分给每个儿子一间半房屋，因原告也没有房，将房场给了原告，原告在房场上盖了一处二层楼房，房照写的是李某2的名，现动迁给的房屋及车库应归原告所有。
第三人赵某2述称：11－12车库为我从原告处购买，发票开具我的名头。
第三人何某述称：29号车库为我从原告处购买，发票开具我的名头。
第三人郑某述称：30号车库为我从原告处购买，发票开具我的名头。
第三人赵某3述称：我是二原告的女儿，24号车库为二原告赠与给我，发票开具我的名头。

（三）事实和证据
凤城市人民法院经公开审理查明：第三人卜某与其丈夫李某4（2006年11月病故）共有一女李某1、四子即李某2、李某3、李某5、李某6。1987年9月，以李某2名义向原凤城满族自治县城建局申请在自家院内建房60平方米，获得批准。1998年，李某4书写立据一份，内容为"兹有我家现有房屋8间，共子女5人，都已结婚分居另过。由于我们老两口自己过，留2间房屋，作为我们居住所用，剩余6间房屋及自家院内正批房基地一处（以李某2名义批建）分给子女5人。6间房屋按4人平分，每人分得房屋1间半，房基地按1间半房屋参加分配给1人。已批房基地李某2本人不打算建房，现将此房基地分给女儿所有，空口无凭立据为证"。李某4、卜某、李某2、李某3、李某5、李某6及李某2妻子胡某均在立据上签字。后李某1使用该房基地自行投资建筑砖混二层楼房一处，面积为168平方米，房屋登记所有权人为李某2。
2005年6月22日，由于大连苏苑房地产开发公司新建住宅楼，将该房屋拆迁，大连苏苑房地产开发有限公司为拆迁人与被拆迁人李某1签订了一份拆迁安置补偿协议书，约定：根据城市建设总体规划，在开发新建住宅楼工程时，需将被拆迁人现住私产住宅房屋予以拆除。根据凤政发[2004年4号]文件规定的安置补偿标准就拆迁安置和补偿事项经双方协商达成协议如下，一、被拆迁人原住私产房，建筑面积168平方米，拆迁后被拆迁人要保留产权，拆迁人给予被拆迁人安置。安置住房在原区的拆迁安置楼1－6层的204、五个车库型房间。二、被拆迁人原房为私产需探寻规定交纳下列款项...三、拆迁人给予被拆迁人各项补偿费合计34720元...七、...2、被拆迁人回迁车库，其中四个车库在原房屋位置的住宅楼的东侧给予回迁，另一个车库由被拆迁人与拆迁人商议后给予回迁。回迁在原房位置的新建楼的二单元301号房（东）。拆迁人大连苏苑房地产开发有限公司、被拆迁人李某1、拆迁主管部门凤城市城市建设综合开发办公室在协议上签字盖章。后为原告在原区安置204型住宅及五个车库，并给付了原告相关的拆迁补偿费用。
因被告李某2、胡某对拆迁部门为原告安置住房存有异议，并上访至省、市。2006年12月6日，凤城市城建局相关领导主持会议，原、被告均参加。城建局认为"由于动迁办当时工作疏忽，加之动迁时间紧迫，与该房屋居住人及房照持有人李某1签订了房屋安置补偿协议。对此问题纠正，并答复：（1）原动迁办与李某1签订的安置补偿协议作废，动迁办按被拆迁的168平方米房屋的房屋所有权证注明的产权人李某2重新签订安置补偿协议。（2）大连苏苑房地产开发有限公司原建设用于回迁安置的一套204房屋及5个车库产权归李某2所有，需按回迁安置政策决算房款找差价。（3）有关家庭内部的房屋产权纠纷由你们自行解决..."。
原告李某1、赵某1一直在所安置的房屋凤城市苏华苑D区3号楼5单元301室居住，取得了所安置苏华苑D区3号楼北23号、苏华苑D区3号楼北24号、苏华苑D区3号楼南29号、苏华苑D区3号楼南30号、苏华苑B区8号楼南11－12轴等五个车库，后又将苏华苑D区3号楼北24号车库赠与给赵某3，将苏华苑D区3号楼南29号车库卖给何某，将苏华苑D区3号楼南30号车库卖给郑某，将苏华苑B区8号楼南11－12轴车库卖给赵某2。2012年5月8日，被告凤城市开发办将上述住宅房屋及五个车库办理了准迁进户证，同时将另四个车库更名落实为赵某3、何某、郑某、赵某2名下，原告交纳了相关费用。被告李某2、胡某从未与凤城开发办重新签订安置补偿协议。
现原告李某1、赵某1为请求确认原告与被告凤城开发办签订的动迁安置补偿协议有效，坐落于凤城市苏华苑D区3号楼5单元301室（面积105平方米）、D区3号楼北23、24，南29、30，B区8号楼南11－12轴车库所有权归原告所有，被告李某2、胡某协助办理上述房屋及车库的产权过户登记，而诉至人民法院。
上述事实有下列证据证明：
1、原告提供的拆迁安置补偿协议，证明涉案房屋经拆迁安置补偿已经确认所有权人；
2、准迁进户证：证明原告已经回迁进住涉案房屋；
3、民事判决书：证明原告是涉案房屋的实际投资人；
4、专用收款收据：证明原告已经交纳动迁差价款；
5、交易税收申报表：证明原告已经交纳相关契税；
6、土地补偿费发放表：证明被告动迁办已经将补偿费交付给原告；
7、被告李某2提供的农村建房占地批复存根：证明原告动迁房屋的土地为被告名头；
8、被告凤城动迁办提供的迁出证：证明被告动迁办准予原告拆迁并给予补偿。

（四）判案理由
凤城市人民法院经审理认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法利益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。如果不动产物权已登记在一方当事人名下、并已取得权属证书，而另一方当事人有相反的证据足以推翻，人民法院应维护事实上的权利人，并就该权属争议作出裁判。本案中，原位于凤城市凤凰城区花营委一组63号、建筑面积168平方米的二层楼房，虽然在房屋所有权证上载明所有权人为李某2，但该房屋业已经凤城市人民法院（2007）凤民一初字第00187号、丹东市中级人民法院（2009）丹民一终字第15号民事判决书确认"李某1系该房的实际投资人"，因此该房屋被拆迁得到的补偿应为实际投资人所有。
《中华人民共和国物权法》第四十二条三款规定"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件"。原告李某1、赵某1所有的位于凤城市凤凰城区花营委一组63号、建筑面积168平方米的二层楼房于2005年6月22日被动迁，原告李某1作为被拆迁人与拆迁人大连苏苑房地产开发有限公司、拆迁主管部门凤城开发办依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定对原告投资建造的房屋拆迁实施的补偿、安置等问题，而达成的拆迁安置补偿协议书，为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。协议签订后，原告依约将房屋交付给拆迁部门予以拆迁，拆迁部门亦依据动迁协议的约定为原告安置204型房屋及五个车库，并于2012年5月8日为原告办理了准迁进户证，原告交纳了相关费用，被告凤城动迁办已履行了其安置义务。据此，原告取得了所安置住宅房屋及五个车库的所有权，应确认上述住宅房屋及五个车库归二原告所有。虽然原告将其中的四个车库转让或赠与，但一直未办理物权变动登记，故仍应认定所有权归二原告，至于二原告与第三人之间的转让或赠与关系，待二原告物权确定后，双方再另行办理。
由于原告依法享有的拆迁安置住宅房屋及五个车库是其被拆迁房屋物权的转化，而原告被拆迁房屋登记的所有权人为二被告，故二被告有义务协助原告办理安置后住宅房屋及五个车库的产权过户手续。
关于原告此次诉讼是否属于一事不再理的问题。由于原告此前是针对"立据"效力及确认动迁前房屋的所有权而提起的诉讼，而此次诉讼原告是基于其与被告凤城动迁办所签订动迁安置补偿协议的效力问题，并确认动迁后房屋的所有权，两次诉讼不是同一法律关系和诉讼请求，现原告起诉并不属于一事不再理的相关情形。关于涉案原房屋及回迁房、五个车库归二被告所有，原告与被告凤城开发办签订的动迁安置补偿协议是否属于主体错误的问题。二被告认为动迁前的房屋归其所有，其主要依据是房屋所有权证载明的所有权人为被告李某2，但已生效的一、二审判决认定原告李某1系房屋的实际投资人。另外，原告与被告凤城动迁办于2005年6月份签订了动迁安置补偿协议，取得了安置房屋及五个车库，而二被告从未与动迁部门签订过动迁补偿协议，故二被告并非原有房屋及动迁安置后房屋的实际所有人，原告与被告凤城动迁办所签订的动迁安置补偿协议不存在主体签订错误。关于二原告在2006年12月6日凤城市城建局的会议记录中签字认可拆迁安置补偿协议为无效，涉案原房屋及回迁房、五个车库归二被告所有的问题。因为我国对合同争议采取或仲或审制度，双方当事人在履行合同过程中一旦发生纠纷，其裁决合同效力的机构只能是仲裁委员会和人民法院，任何单位和个人不得非法干预，并对合同效力的与否进行判断，故城建部门会议记录并不能作为动迁协议效力认定的依据。综上，对于被告的抗辩观点，本院不予采信。

（五）定案结论
实际投资人有权取得房屋的所有权。
凤城市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第二十八条、第四十二条之规定，作出如下判决：
一、原告李某1与被告凤城市城市建设综合开发办公室于2005年6月22日签订的拆迁安置补偿协议合法有效；
二、位于凤城市苏华苑D区3号楼5单元301室（面积105平方米），凤城市苏华苑D区3号楼北23号、24号，南29号、30号，B区8号楼南11－12轴五个车库所有权归原告李某1、赵某1所有；
三、被告李某2、胡某于本判决生效后10日内协助原告李某1、赵某1办理上述房屋及车库的产权过户手续。
案件受理费2500元，由被告李某2、胡某承担。

（六）解说
本案是拆迁安置补偿合同纠纷的典型案例，实践中，被拆迁人与原房屋的登记所有权人不一致的情况时有发生，本案中出现的实际房屋投资人与房屋权属证书登记人的冲突的解决为法院今后审理此类案件提供了参考依据。
物权的取得，有原始取得和继受取得两种，原告在其已经取得拆迁前房屋土地使用权的土地上建造自己的房屋，是以原始取得的房屋取得了拆迁安置补偿前房屋的所有权，故在拆迁时房屋征收管理部门与其签订拆迁补偿协议是正确的，回迁房屋的所有权只是原被拆迁房屋的权利转化，原告自然继续享有相关权利。本案中被告李某2只是拥有涉案房屋土地的使用权，且这种使用权也已经通过其父亲及兄弟姐妹之间的分家协议，被原告所取得，只是权属证书并进行变更。房屋所有权证书中载明的房屋所有权人为被告李某2的原因也是根据未变更的土地使用权而来，其对外的公示的效力并未成立。被告李某2以未履行的行政会议决议来作为其取得物权的依据，显然缺乏合理的事实依据，所有权的确认只能通过仲裁或判决的形式确认，行政机关无权确认所有权的归属，房屋产权登记只是物权公示的形式，也不是确认物权归属的唯一凭证。
在审理此类型案件时，要查看房屋的原始来源、物权的流转过程等因素以判断所有权的取得，不能单凭权属证书确认所有的归属问题，要查看房屋所有权证书登记的原因，查找屋的原始取得人或合法的继受取得人，来判断房屋的所有权人。
（王崇泽）