一、首部
判决书字号:河南省新郑市人民法院(2012)新民初字第2402号判决书。
审判机关和审判组织
审判机关:河南省新郑市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:岳宏欣;人民陪审员:赵狗信、李子法。
二、诉辩主张
(一)原告诉称
2008年12月,被告王某将位于小区家年华X号楼一单元X楼XX户以100 000元的价格卖给了原告,并将购房合同及其相关手续和房屋钥匙交付原告,由于办理有按揭抵押贷款,当时银行抵押贷款未清,无法办理产权过户手续。之后,被告不知去向,没有及时协助原告办理产权过户。从买卖之日起,原告已占有并使用该房屋,后来一直出租他人至今。为维护原告合法权益,请求法院确认该房屋买卖合同合法有效,应继续履行。
(二)被告委托代理人辩称
王某由于生意的事情回老家了,才没有办理过户手续,不存在不办理过户手续之说。
(三)第三人辩称
被告王某将房屋卖给原告董某时,原、被告应该有书面协议。本人起诉王某借贷一案时,被告王某为什么在判决之前不向法庭提供证据?本人就不承认被告与董某所打的新手续。被告所说的未办理产权过户的原因,本人不清楚。明显是被告王某串通原告董某,通过本案诉讼,以达到被告逃避其欠本人债务的目的,应当驳回原告的请求。
三、事实和证据
新郑市人民法院经公开审理查明:2006年12月10日,被告王某与新郑市新华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,被告以72 962元的价格购买了新郑市新华房地产开发有限公司建设的位于新郑市水岸●家年华X号楼东一单元X层东南户(46.56㎡、一室一厅)预售商品房一套,该合同在新郑市房地产交易中心备案。被告于2008年10月22号之前交齐房款。2008年底,被告将该房产以100 000元的价格卖给原告董某,以冲抵其欠原告的货款,当时被告将购房合同、房屋预付款的证明和房屋钥匙交付原告,但双方未签订书面买卖合同。之后,原告交纳了该商品房2009年元月至2013年元月各项使用费用,新郑市领风物业管理有限公司给原告出具了收取物业费和部分水费的收据,2012年8月17日新郑市供电公司给原告出具了客户电费通知单。2011年3月25日起,原告将该商品房出租给霍某使用至今。
2009年8月1日,被告向第三人张某借款85 000元,后经第三人多次催要,被告未予返还借款。2011年7月22日,新郑市人民法院根据第三人张某提出的诉前财产保全申请,作出(2011)新民保字第251号民事裁定,依法预查封了位于新郑市人民路东段南侧的上述房产。第三人张某随即以原告身份诉至新郑市人民法院,要求被告王某偿还借款85 000元。2011年12月14日,该院作出(2011)新民初字第2420号民事判决,判令被告王某于判决生效后五日内返还张某借款85 000元。该判决生效后,张某申请执行,董某以王某已于2008年12月将该房屋以100 000元的价格卖给自己,该房屋应归自己所有为由,以案外人的身份向该院提出执行异议,要求终止对该房产的执行。该院经审查认为,异议人董某与王某之间没有购房协议,也没有到房管部门办理登记,仅凭口头约定不足以证明异议人董某已取得了该房屋的所有权,该房屋所有权的归属应通过诉讼程序解决,遂于2012年8月13日裁定,驳回董某的异议申请。
2012年8月22日,由原告委托代理人陶某执笔,原、被告签订了《房屋买卖协议》,约定:王某与董某于2008年年底协商达成口头协议,由于诸多原因,房屋交付时没有签订书面协议,现补充确认。原告凭该协议和被告交付的商品房买卖合同等手续诉至该院,请求确认该房屋买卖合同合法有效,应继续履行。
另查,原、被告之间至今未办理上述房产的过户登记手续。
上述事实有下列证据证明:
1.《房屋买卖协议》。
2.被告交付的商品房买卖合同。
3.房屋预付款的证明、原告交纳物业费、水电费的收据、客户电费通知单。
4.原告将该房出租给霍某的租房协议。
以上证据均用于证明房屋买卖合同有效。
四、判案理由
新郑市人民法院经审理认为:原、被告于2008年12月份口头协商,被告王某将位于新郑市水岸●家年华X号楼东一单元X层XX户商品房的房产以100 000元的价格卖给原告董某,以冲抵被告欠原告的货款,被告随即将该房产的商品房买卖合同、房屋预付款的证明和房屋钥匙交付原告,原告开始占有并使用该房屋,并以自己名义交纳了该房屋的物业费和部分水电费,从2011年3月25日起,以自己名义将该房屋出租给他人,原、被告之间于2008年12月份达成的口头协议有效。原、被告双方在该口头协议的基础上,于2012年8月22日签订的《房屋买卖协议》系真实、自愿的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方应当遵照履行。第三人张某辩称 "被告王某串通原告董某,通过本案诉讼,以达到被告逃避其欠本人债务目的" 的观点不成立,本院不予采纳;第三人据此提出驳回原告诉讼请求的要求不成立,本院不予支持。
五、定案结论
新郑市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,作出如下判决:
原告董某与被告王某于2008年12月份达成的买卖位于新郑市水岸●家年华X号楼东一单元X层XX户商品房房产的口头协议和双方于2012年8月22日签订的《房屋买卖协议》均为有效合同。
案件受理费100元,由被告王某负担。此款原告董某已预交,本院不再退还,待本判决生效后五日内由被告支付原告。
六、解说
本案表面上是一起合同效力确认案件,但本案各方当事人真正角逐的是涉案房屋所有权的归属。由于本案中房屋一直没有办理房屋所有权初始登记,无法依据房屋所有权登记信息确定房屋所有权的归属。因此,本案中原被告之间相关房屋买卖合同是否有效就成为了房屋权属确定的关键。下面,笔者对本案中的争议焦点评析如下:
(一)本案中的口头房屋买卖协议是否有效
《合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此,在我国,房地产转让合同属于要式合同,双方当事人应当签订书面合同,以详细载明双方权利义务关系,避免日后发生纠纷。
尽管房地产转让合同为要式合同,法律规定应当采取书面形式,但这并不意味着口头的房屋买卖协议就一定不成立。《合同法》第三十六条明确规定:法律,行政法规规定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。由此可知,尽管我国《城市房地产管理法》有房屋买卖合同应采用书面形式的规定,但如果购房人与售房人之间已经履行合同主要义务的,则双方之间的房屋买卖合同仍可成立。本案中,被告王某在双方达成以房抵债口头协议后便将购房合同、房屋预付款的证明和房屋钥匙交付原告,应视为双方已经履行合同的主要义务,因此,双方之间的口头协议成立并生效。双方于2012年8月22日签订的《房屋买卖协议》系对原口头协议的补充确认,系双方真实、自愿的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,亦为有效合同。
(二)如何排除被告与原告恶意串通,通过诉讼诈骗逃避其所欠第三人债务的可能性
近年来,虚假诉讼案件呈明显上升态势。从司法实践来看,虚假诉讼表现形式多样:有的离婚案件一方当事人为多分夫妻共同财产,采用虚假诉讼手段骗取人民法院判决、裁定或调解书,转移夫妻共同财产;某些被执行人为逃避履行给付义务而进行诉讼诈骗以转移资产或参与分配;有的诉讼当事人为非法占有他人财物,伪造证据、虚构事实,骗取人民法院判决、裁定或调解书;等等。虚假诉讼行为不仅侵害了案外人的合法利益,还扰乱了诉讼秩序,浪费了司法资源,损害了司法公正和司法权威。
本案中,第三人在庭审中辩称,原、被告之间有恶意串通逃避债务,损害第三人权益的嫌疑。为了证明自己与被告买卖房屋在先,被告向第三人借款在后,原告提交了一系列证据。其中包括:新郑市领风物业管理有限公司给原告出具的2009年元月至2013年元月收取物业费和部分水费的收据,2012年8月17日新郑市供电公司给原告出具的客户电费通知单,2011年3月25日起原告将该商品房出租给霍某的租房协议。由于原告提供的上述证据分别有物业公司工作人员、租客霍某的签名,且第三人未申请对笔迹和书写时间进行鉴定,对上述证据的真实性应当可以确认。因此,本案中原告与被告买卖房屋在先、被告向第三人借款在后,无法认定被告与原告恶意串通,通过诉讼诈骗逃避其所欠第三人的债务。
(高魁)
【裁判要旨】法律,行政法规规定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。尽管《城市房地产管理法》有房屋买卖合同应采用书面形式的规定,但如果购房人与售房人之间已经履行合同主要义务的,则双方之间的房屋买卖合同仍可成立。