（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市宝山区人民法院（2001）宝民初字第5548号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2002）沪二中民一（民）终字第674号。

2.案由：物业管理合同纠纷案。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：徐某，男，1940年7月23日出生，汉族，退休职工。住上海市。
原告（上诉人）：周某，女，1941年9月14日出生，汉族，退休职工。住同上。
原告（上诉人）：徐某1，女，1970年8月17日出生，汉族，上海市育鹰学校工作。住上海市。
原告（上诉人）：吴某，男，1964年2月14日出生，汉族，上海国际港口工程咨询有限公司工作。住同上。
共同诉讼代理人（一、二审）：张枫，上海市申元律师事务所律师。
被告（被上诉人）：上海复瑞物业管理有限公司。住所地：上海市行知路190号。
法定代表人：杨某，董事长。
诉讼代理人（一审）：王某，该公司职员。
诉讼代理人（一、二审）：李某，该公司职员。
诉讼代理人（二审）：陆某，该公司职员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市宝山区人民法院。
独任审判：审判员：周余三。
二审法院：上海市第二中级人民法院；
合议庭组成人员：审判长：傅佐；审判员：唐玉珉、钱玮。

6.审结时间
一审审结时间：2002年1月17日。
二审审结时间：2002年6月25日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告徐某、周某、徐某1和吴某诉称：徐某所购的上海市沪太路1771弄42号101室的商品房，由上海复瑞物业管理有限公司（以下简称复瑞物业公司）进行前期物业管理。但复瑞物业公司未按“公共契约”的约定在小区内进行安全保卫巡检，住宅小区南围墙上的小铁门未锁闭，且北阳台门锁质量差，致使罪犯曲某于2001年3月5日凌晨轻易进入小区和徐家住宅，使徐、周夫妇之次女徐某2遭罪犯曲某强奸，被害致死。对此，复瑞物业公司应按“公共契约”的约定，对业主造成的损失承担赔偿责任。为此，诉至法院，请求复瑞物业公司赔偿丧葬费人民币42459.05元；赔偿徐某1、吴某的误工费人民币5242.50元；赔偿抚恤金人民币36万元；赔偿精神损失费人民币10万元；赔礼道歉，置换同类型的房屋一套。
（2）被告辩称：徐某2在自己居室内遇害身亡，是罪犯曲某实施犯罪行为所致。复瑞物业公司在此刑事案中无过错行为。复瑞物业公司已按公共契约全面履行了保安义务，因此，不应承担责任。请求驳回徐某等原告的诉讼请求。但复瑞物业公司又表示：从道义出发，愿意补偿徐某、周某、徐某1和吴某等1万元。

2.一审事实和证据
上海市宝山区人民法院经公开审理查明：徐某与周某系夫妻，徐某1是徐某、周某的长女，徐某1与吴某系夫妻。
徐某于2000年6月购买了上海市沪太路1771弄42号101室商品房一套，同住人为徐某、周某和其次女徐某2。该房屋由复瑞物业公司进行物业管理。2000年8月7日，徐某与复瑞物业公司签订了“公共契约”，约定由复瑞物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作；徐某按月交纳物业管理服务费人民币57.50元（其中保安费每月0.10元/平方米）。复瑞物业公司在物业管理中，为住宅小区配置一个值班日为四名保安人员的值勤、巡视，并在住宅小区范围内开通了红外线周界报警系统等安全防范措施。
2001年3月5日凌晨1时许，曲某等两名罪犯流窜至上述住宅小区。小区内的42号监视点发觉异常，保安人员即到现场察看，后因罪犯已翻爬入室，故保安人员无法发现。两名罪犯从徐、周夫妇住宅的北阳台入室，当罪犯曲某发现北卧室床上熟睡的徐某2时，顿起歹念，用暴力手段对徐某2实施奸淫，致徐某2死亡。
2001年8月23日，上海市第二中级人民法院一审判处罪犯曲某死刑；并在附带民事诉讼中，判处罪犯曲某赔偿徐某、周某、徐某1丧葬费、交通费、误工费等损失共计人民币13246.50元。
上述事实有下列证据证明：
（1）房屋预售合同、前期物业管理服务合同和公共契约，证明徐、周夫妇是沪太路1771弄42号101室房屋的所有权人；该住宅小区由复瑞物业公司进行物业管理；徐、周夫妇等与复瑞物业公司建立了物业管理服务合同关系。
（2）徐某交纳物业管理服务费的发票，证明徐某按月交纳了物业管理服务费。
（3）上海市第二中级人民法院的（2001）沪二中刑初字第94号刑事附带民事判决书，证明徐某2被罪犯曲某奸淫致死。
（4）小区居民的联名信，证明复瑞物业公司对小区居民安装防盗铁门窗的要求未予理会，未尽安保之责。
（5）丧葬费明细表、误工损失证明，证明丧葬费共计人民币42459.05元、徐某1和吴某的误工损失共计人民币5242.50元。
（6）保安值班情况登记表、巡逻信息表，证明复瑞物业公司已按约在事发当天安排了四名保安人员值勤、巡视。
（7）宝山区公安分局大华派出所的证明，证明小区内红外线周界报警系统、电子巡更系统、摄像监控系统（以下简称报警监控系统）已安装并投入使用。

3.一审判案理由
上海市宝山区人民法院根据上述事实和证据认为：双方当事人签有“公共契约”，徐某、周某向复瑞物业公司交纳物业管理费，故双方当事人之间物业管理服务关系成立。徐某2被害身亡，系罪犯曲某实施刑事犯罪行为所致。在刑事案件中，罪犯曲某已受到法律的惩处，法院并根据徐、周夫妇等提起的附带民事诉讼，已对民事赔偿作了判决。复瑞物业公司对小区进行物业管理服务，按约配置了保安人员进行保安值勤、巡视，并安装了报警监控系统，因此，复瑞物业公司已履行了对小区的保安义务。现徐、周夫妇等以复瑞物业公司违反物业管理的约定，要求复瑞物业公司赔偿损失，依据不足，法院难以支持。复瑞物业公司自愿补偿徐、周夫妇等人民币1万元，可以准许。

4.一审定案结论
上海市宝山区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，判决如下：
（1）徐某、周某、徐某1和吴某要求上海复瑞物业管理有限公司赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费合计人民币507701.55元，并赔礼道歉、置换房屋的请求，不予支持。
（2）准予上海复瑞物业管理有限公司补偿徐某、周某、徐某1和吴某人民币1万元。
本案案件受理费人民币10087元，由徐某、周某、徐某1和吴某承担。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人（原审原告）诉称：（1）原审法院认定事实不清，具体表现在：1）事发前，住宅小区的报警监控系统未安装完毕，但复瑞物业公司又不同意住宅小区的居民安装防盗铁门，这给小区的安全留下了隐患；2）罪犯曲某的供述证明：事发当晚，住宅小区围墙上理应锁闭的一扇小铁门未锁闭，罪犯曲某是经此小铁门轻易进入了住宅小区；徐家北阳台的门锁是劣质产品，罪犯曲某正是拧开此锁进入了徐家。上述事实，证据充分，但原审法院却不予认定。（2）上述事实证明了复瑞物业公司违反了“公共契约”有关保安职责的约定，据此，复瑞物业公司应承担由违约引起的赔偿责任。（3）虽然法院在刑事附带民事诉讼中已判令罪犯曲某赔偿人民币13246.50元的经济损失，但是徐、周夫妇等至今未得到赔偿款项。综上，请求二审法院撤销原审判决；判令复瑞物业公司赔偿丧葬费人民币42459.05元；赔偿徐某1、吴某误工费共计人民币5246.50元；赔偿抚恤金人民币36万元（以徐某220年的收入计算）、赔偿精神损失费人民币10万元。

2.被上诉人（原审被告）辩称：（1）关于事实：1）事发前不同意住宅小区居民安装防盗铁门是事实，但这是为了规范小区环境；2）住宅小区的报警监控系统在事发前已安装完毕；3）系争的小铁门外是垃圾堆场，小铁门由大场环卫所使用，事发当天，小铁门是锁闭的；4）事发前徐家未报修过北阳台的门锁，事发后复瑞物业公司确对此锁进行了更换；5）罪犯曲某的供述不能作为证据。（2）复瑞物业公司已按“公共契约”全面履行了保安义务，因此，复瑞物业公司不存在违约行为，不应承担赔偿责任。（3）原审法院判决正确，要求维持原判。并称，如果二审法院认定复瑞物业公司违约，复瑞物业公司将不再愿意补偿徐某等人民币1万元。

（四）二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经公开审理查明：
2000年6月，徐某向上海复星房地产开发有限公司购买了沪太路1771弄42号101室商品房一套，同住人为徐某、周某夫妇及次女徐某2。该房屋由复瑞物业公司进行前期物业管理。
2000年8月3日，经上海市公安局批准，小区内的报警监控系统工程开工建设。
2000年8月7日，徐某与复瑞物业公司签订“公共契约”，约定：复瑞物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作；住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为复瑞物业公司的物业管理范围之一；物业管理部门违反本契约的，应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的，承担赔偿责任等。同日，徐某办理了入住手续，并按约交纳物业管理费（含保安费）。
2001年2月17日，住宅小区居民以在自家的门窗上安装防盗铁门窗的要求未得到复瑞物业公司同意、安全受到威胁为由，用联名信的方式向有关部门反映。但复瑞物业公司对住宅小区居民安装防盗铁门的要求未予处理。
2001年3月5日凌晨1时许，曲某等两名罪犯经上海市沪太路1771弄住宅小区南墙未锁的小铁门进入该住宅小区，翻入该弄42号101室房屋的北阳台，拧开北阳台的门锁。罪犯曲某入室后，乘徐某2熟睡之机，采用暴力手段对徐某2实施奸淫，并致徐某2死亡。
另，2001年3月5日凌晨1时25分，小区南墙处的42号监视点发现有异常，复瑞物业公司的一名保安人员即到现场察看，但未发现异常情况。
2001年8月23日，上海市第二中级人民法院以（2001）沪二中刑初字第94号刑事附带民事判决，判处罪犯曲某死刑，并判令罪犯曲某赔偿徐某、周某丧葬费人民币8000元，赔偿徐某1误工费人民币5246.50元，共计人民币13246.50元。同年11月15日，罪犯曲某被执行了死刑。
上述事实有下列证据证明：
1.上海复星房地产开发有限公司的公共安全防范工程开工登记表，证明上海市公安局于2000年8月3日批准小区内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、摄像监控系统工程开工建设。
2.罪犯曲某的供述，内容如下：我和沈某发现围墙上有一开着的小铁门，我们从小铁门进入住宅小区，我们翻上北阳台（徐家），我用力一拧门锁，门被打开了，我进入了北房间……后我打开北房间的窗户，翻窗出去，我们出小铁门，翻围墙，按原路返还，这天我穿运动鞋。

（五）二审判决理由
上海市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为：
1.原审法院对于证据的效力判断和使用欠妥。（1）罪犯曲某的供述可否作为证据。本院认为：罪犯曲某的供述可以作为证据，因为罪犯曲某供述的犯罪情节、具体经过和细节与公安部门现场勘查的结论相吻合，符合了犯罪嫌疑人的供述“必须经过查证属实，才能作为定案的根据”的规定。（2）大华派出所的证明是否具有证明力。本院认为：大华派出所不是上述报警监控系统竣工验收的主管部门，且该证明也仅载明报警监控系统“已安装并投入使用”，因此该证明不具有证明力。（3）大场环卫所的证明是否能证明当日小铁门是否锁闭的事实。本院认为：该证明只载明：“平时门是关后上锁的。”因此该证明不能证明当日小铁门锁闭的事实。（4）关于复瑞物业公司在二审提供的公共安全防范工程开工登记表。本院认为：该登记表只能证明报警监控系统工程的开工申请登记，而不能证明报警监控系统工程的竣工验收合格事实。
2.徐某、周某、徐某1和吴某在诉讼时，有要求复瑞物业公司承担违约责任或承担侵权责任的选择权，徐某、周某、徐某1和吴某在本案的审理中始终选择了违约责任的请求权，因此，原审法院从违约责任的角度对本案进行审理，是正确的。
3.徐某与复瑞物业公司签订了公共契约，并按约支付了物业管理费，故双方形成了以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系。该合同系双方的真实意思表示，内容也不违法，具有法律约束力。本案的公共契约的签订双方是徐某与复瑞物业公司，周某、徐某1、吴某都未直接参与合同的签订，但鉴于周某是徐某的妻子，是本市沪太路1771弄42号101室房屋所有权的共有人，周某又和徐某共同居住、生活在上述房屋内，因此，周某与复瑞物业公司之间也存在合同关系，周某具备本合同纠纷案件的诉讼主体资格。而徐某1、吴某至今尚未成为上述房屋的共有人，因此，徐某1、吴某与复瑞物业公司之间不存在合同关系，因此，徐某1、吴某不具备本合同纠纷案件中的诉讼主体资格。据此，徐某1、吴某在本案中要求复瑞物业公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
4.复瑞物业公司以徐、周夫妇等在（2001）沪二中刑初字第94号刑事附带民事诉讼中已提出了赔偿的诉讼请求并已得到处理为由，要求本院对徐、周夫妇夫妇等在本案中提出的丧葬费、抚恤金的诉讼请求，适用“一事不再理”的原则。本院认为：在刑事附带民事诉讼中，徐、周夫妇请求承担责任的对象是罪犯曲某，请求所依据的行为是罪犯曲某的加害行为，请求承担的责任是侵权的赔偿责任。而在本案中，徐、周夫妇请求承担责任的对象是复瑞物业公司，请求所依据的行为是复瑞物业公司的违约行为，请求承担的责任是合同的违约责任。因此，本案不应适用“一事不再理”的原则，徐、周夫妇要求复瑞物业公司承担违约责任的诉讼，法院应予审理。
5.关于复瑞物业公司是否存在违约的问题。本院认为：复瑞物业公司作为物业管理服务的提供者，除应按约履行合同约定的居住、维修等物业管理义务之外，还应按约谨慎地履行对住宅小区内的安全防范、保卫、巡检、警戒等义务。在本案中，复瑞物业公司至今未向本院提供报警监控系统工程竣工验收合格和当天小铁门锁闭的有效证据，因此，本院对复瑞物业公司所称事发前该系统已竣工验收合格和当天小铁门锁闭的事实不予认定。事发前，住宅小区的居民已对小区的安全问题提出疑义，要求在自家的门窗上安装防盗铁门窗，对此，复瑞物业公司理应予以重视和采取相应的措施，但复瑞物业公司对此未予重视，并在不能确保报警监控系统发挥正常的安全防范作用的情况下，未对小区的安全隐患采取相应的措施；事发当天，复瑞物业公司又未将理应锁闭的小铁门锁闭，使罪犯曲某轻易进入小区。这些，充分证明了复瑞物业公司在小区的安全防范工作中疏于管理、未能按约谨慎地履行安全防范义务的事实。因此，复瑞物业公司已构成违约，并应依照《公共契约》中“违反本契约的，应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的，承担赔偿责任”的约定，承担相应的违约责任。
6.关于赔偿范围的确定问题。本院认为：徐、周夫妇为处理徐某2的丧葬等事宜，确实会形成各种经济支出，造成经济损失。对徐、周夫妇的经济损失，本院将根据本案的实际情况，在法律规定的范围内，合情合法地予以酌情确定。
7.关于徐、周夫妇提出的精神赔偿的诉讼请求。本院认为：徐某2被害，确实也给徐、周夫妇带来了极大的精神损害。但是，根据我国合同法的一般原则，在承担由违约引起的赔偿损失的责任中，不存在精神赔偿的内容。因此，徐、周夫妇提出的精神赔偿的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。徐、周夫妇提出的抚恤金人民币36万元的诉讼请求，也因无法律依据，本院也不予支持。
8.关于复瑞物业公司的补偿金问题。因为复瑞物业公司给付补偿金，是以复瑞物业公司不构成违约为前提的。现本院已认定复瑞物业公司构成违约，所以复瑞物业公司给付补偿金的前提已不再存在。因此，本院尊重复瑞物业公司的意愿，准许其撤回给付补偿金。
综上，上海市第二中级人民法院认为：程序方面，徐某1和吴某不具备本案的诉讼主体资格。实体方面，徐、周夫妇与复瑞物业公司之间形成了以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系；复瑞物业公司在小区的安全防范工作中，疏于管理，未能按约谨慎地履行安全防范义务，构成违约；对徐、周夫妇的经济损失，复瑞物业公司应按约承担赔偿责任；赔偿范围则在合理合法的范围内予以酌情认定。原审法院在程序、事实和证据的认定、是否构成违约判断等方面均有不当之处，对此，应予以纠正。

（六）二审定案结论
上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
1.撤销上海市宝山区人民法院（2001）宝民初字第5548号民事判决。
2.上海复瑞物业管理有限公司应于本判决生效后十日内给付徐某、周某违约金人民币40000元。
3.徐某、周某其余诉讼请求不予准许。
4.徐某1、吴某的诉讼请求不予准许。
本案一、二审案件受理费共计人民币20174元，由上海复瑞物业管理有限公司承担人民币10000元，由徐某、周某共同承担9000元，由徐某1、吴某共同承担人民币1174元。

（七）解说
本案是一起物业管理合同违约赔偿纠纷。其争议焦点是：居民在住宅小区内被害，物业公司是否违反合同约定的保安义务；徐、周夫妇可否先后主张罪犯在刑事附带民事诉讼中所承担的侵权赔偿责任和物业管理公司的违约赔偿责任。
1.物业公司是否违反合同约定的保安义务。
目前，在很多物业公司与业主管理委员会（业主）签订的物业管理合同中，对有关保安义务的约定，条款均较少，内容也较笼统和模糊。在业主的利益受到侵害后，业主与物业公司就物业公司是否尽了保安义务产生分歧时，给认定物业公司是否违约带来困难。
我们认为，物业公司作为物业管理服务的提供者，除应按约履行合同约定的居住、维修等物业管理义务之外，还应按约谨慎地履行对住宅小区内的安全防范、保卫、巡检、警戒等义务。在本案中，认定复瑞物业公司违约的理由主要是：事发前，复瑞物业公司不能确保报警监控系统发挥正常的安全防范作用，因此，住宅小区的居民对小区的安全问题提出疑义。对此，复瑞物业公司理应予以重视和采取相应的措旌，但复瑞物业公司对此未予重视和采取相应的措施；作为封闭的住宅小区，复瑞物业公司理应将未有保安人员看管的小铁门锁闭，而事实上，事发当天，该小铁门未锁闭，使得罪犯曲某轻易进入小区。这些，充分证明了复瑞物业公司在小区的安全防范工作中疏于管理，未能按约谨慎地履行安全防范义务。
同时，我们也认为，物业公司的保安义务与治安义务是有区别的。不宜认为只要业主权益受侵害，物业管理公司就存在违约行为，从而承担责任。只要物业管理公司已尽到善良管理人的谨慎注意义务，物业管理公司就不存在违约行为，就不应承担民事责任。
另外，在认定违约行为与损害后果之间的因果关系时，我们认为，一方面，在责任成立与否上，不宜苛求物业管理公司违约与损害结果存在绝对的因果关系，但必须查明两者间的客观关系。另一方面，在具体认定物业管理公司承担责任的范围时，则应采用较为严格的标准。
2.徐、周夫妇可否先后主张罪犯在刑事附带民事诉讼中所承担的侵权赔偿责任和物业管理公司的违约赔偿责任。
这是本案所涉及的一个程序问题。我们认为，在刑事附带民事诉讼中，徐、周夫妇请求承担责任的对象是罪犯曲某，请求所依据的行为是罪犯曲某的加害行为，请求承担的责任是侵权责任。而在本案中，徐、周夫妇请求承担责任的对象是复瑞物业公司，请求所依据的行为是复瑞物业公司的违约行为，请求承担的责任是合同的违约责任。这两种行为并非一个主体所为，且没有共同目的，不构成责任竞合，因此，本案不应适用“一事不再理”的原则。
综上，在现行法律缺乏明确规定，物业管理合同约定亦不够清晰的情况下，二审合议庭通过对本案的处理，就物业管理是否包含保安义务、如何认定物业公司是否违反合同约定的保安义务、违反保安义务与损害结果间的因果关系以及加害人的侵权赔偿责任和物业管理公司的违约责任是否存在竞合等法律问题形成的观点，对审理同类纠纷具有一定的参考价值。
（唐玉珉）