（一）首部

1、判决书字号：成都高新区人民法院（2009）高新民初字第359号判决书。

2、案由：返还原物、损害赔偿纠纷。

3、诉讼双方：
原告邹某。
委托代理人张渝，四川英济律师事务所律师。一般授权代理人。
被告刘某。
委托代理人史建川，四川精济律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人李某。
第三人汪某。
第三人孟某1。
第三人孟某2。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织：
审判机关：四川省成都高新区人民法院。
独任审判员：代理审判员洪涛。

6、审结时间：2011年9月5日。

（二）诉辩主张

原告邹某诉称，其于2008年6月4日向三个第三人的委托代理人案外人敖继成购得第三人共有的位于成都高新区芳草街新能巷4号住宅房屋（权0504927，建筑面积70.81平方米）一套。该套房屋系三个第三人共同委托案外人包道全对外出售，包道全再转委托敖继成对外出售的。2008年8月6日，原告取得讼争房屋所有权证。之后，原告前往房屋却发现该房由被告居住，且被告声称汪某已于多年前将房屋出卖给她，其已居住有十余年之久，只是未办理过户手续；同时，被告还认为自己对房屋享有所有权，因此拒绝搬离。原告认为，原告已取得房屋权属证书，是合法所有权人，其取得房屋物权的来源合法；其与第三人的委托代理人敖继成签订房屋买卖合同的程序合法，且合同实际已履行完毕；被告虽与汪某等人建立了买卖合同关系，但未办理产权过户登记，其仅为债权人，无权占有、使用房屋，其拒绝搬离房屋的行为已构成对原告物权的侵犯，应承担返还房屋，并应按房屋所在地同类房屋租金为标准，向原告赔偿损失。后经双方多次协商未果，现原告诉至法院请求判令：一、被告刘某将位于成都高新区芳草街新能巷4号住宅房屋（权0504927，建筑面积70.81平方米）腾退返还给原告邹某；二、被告刘某以25元/天赔偿原告邹某自起诉之日即2009年1月14日起至实际腾退之日的租金损失；三、本案诉讼费用由被告刘某承担。

被告刘某辩称，原告与第三人建立买卖讼争房屋合同关系时存在恶意串通，原告不是善意第三人，无权要求房屋真正权利人被告返还房屋、赔偿损失。理由为：第一，被告与第三人汪某1991年11月27日签订的《房屋买卖协议书》已被生效判决确认为合法、有效之合同，刘某系合法拥有房屋。第二，原告不是善意第三人：1、根据原告提交的起诉状，其在购房前、产权过户前并未实地查看房屋现场。原告与案外人敖继成签订房屋购销协议时正是"5.12汶川大地震"刚过不足一月，作为购房者而言，其对房屋是否因地震毁损理应进行实地查看，原告自签订合同之日起到过户长达两个月的时间里未对房屋作任何查验，足以证明其主观存在恶意；2、根据原告与案外人敖继成签订的房屋购销协议的约定，房款总价为29万元，分三次支付。庭审中，原告陈述房款已付清，但除购房合同及29万元的总收条外，未提供其他购房款的银行取款凭证、资金来源及走向等证据，以证明交易的真实性，足以证明其主观存在恶意；3、根据原告与第三人2008年8月6日填写的《成都市房产管理局房屋所有权申请登记表》显示，"房屋交付方式"为：房屋已交付，房款已付清。同时，双方于2008年7月2日填写的《承诺书》也载明房屋无产权纠纷。由此可见，原告与第三人在产权过户时向登记机关作了虚假陈述，骗领了房产证。如其作真实陈述，即该房已于1991年出售给被告，存在产权纠纷，则登记机关决不会办理过户登记手续，足以证明双方恶意串通；4、根据成都市房产管理局的存档资料，原告与第三人的交易价格明显低于市场同地段售价。按成都市该地段的二手房正常价格，讼争房屋市价在45万元左右，但原告仅以99 134元购得，足以证明双方恶意串通；5、第三人在1991年已将房屋出售给被告的情况下，以公证委托的形式委托案外人包道全，再转委托给案外人敖继成出售房屋，骗取公证书，其主观具有恶意。综上所述，原告与第三人系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害了被告的合法权益，原告取得房屋所有权不符合我国物权法善意取得制度，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人汪某、孟某1、孟某2缺席未到庭，亦未提交答辩状及证据，视为其放弃答辩权、举证权、质证权、辩论权及最后陈述权。

（三）事实和证据
成都高新区人民法院经公开审理查明：汪某和案外人孟昭弟（已于1991年1月去世）系夫妻，孟某1、孟某2系二人婚生子女。1973年，汪某、孟昭弟（当时身份为工人）夫妇二人在国家给汪某、孟某1、孟某2三人所批的位于原成都市金牛区桂溪乡玉林村3组的宅基地上修建农房，但直至1989年4月20日才补发领取《宅基地使用证》（户主：汪某，家庭成员3人，砖楼5间，面积73.53平方米，备注工人1人）。1985年左右，四人共有的上述农房被拆迁，四人安置取得位于成都市玉林村3组住宅区2栋1单元3楼5号私有房屋（后地址变更为：成都高新区芳草街新能巷4号2栋1单元3楼5号），即讼争房屋。后，孟昭弟于1991年1月去世。
1991年11月27日，刘某与汪某签订了一份《房屋买卖协议书》，主要内容为：汪某以44 000元价格将讼争房屋卖给刘某；刘某于当日付清房款，汪某于同年11月30日前交付房屋；自协议书签订之日起，房屋所有权和今后房管局颁发的产权证归刘某，汪某及家属、亲友均无权收回及过问，如汪某家属及亲友发生该房屋产权纠纷，概由汪某负责，与刘某无关；在办理房产登记手续时，汪某履行协助义务。合同签订后，刘某按约支付了房款，汪某按约交付了房屋，刘某接收房屋后一直居住、使用至今近20年。
1998年10月1日，汪某向成都市房管局办理讼争房屋产权证。同年7月26日，成都市房管局颁发《房屋所有权证》（权0504927），讼争房屋所有权人登记为汪某一人。
2006年9月13日，孟某1、孟某2以汪某为被告诉至本院，请求确认二人系讼争房屋共有权人。2006年10月24日，本院作出（2006）高新民初字第1095号《民事调解书》，汪某、孟某1、孟某2达成调解协议，即三人为讼争房屋的共有权人，各自享有三分之一份额的产权。同年11月6日，成都市房屋管理局颁发《房屋所有权证》（权0504927）、《房屋共有权证》（0089326、0089327），讼争房屋所有权人登记为汪某，共有权人登记为孟某1、孟某2，三人各占1/3份额。
2007年1月12日，汪某、孟某1、孟某2书面委托授权案外人包道全代为出售讼争房屋，并同意转委托；2008年4月2日，包道全将受托出售房屋事项转委托给案外人敖继成。
2008年6月4日，敖继成与邹某签订了一份《房屋购销协议》，约定敖继成将讼争房屋以290 000元价格出卖给邹某。对付款方式，双方约定："第一次支付部分购房定金9万元；第二次在产权监理所将原产权证交产权监理所受理同时支付10万元；第三人余款待办完过户手续后，乙方（即邹某）拿到房屋和新产权证的同时付清10万元"；双方还约定："甲方（即敖继成）必须保证此房产权清楚，实属纯私房、房改房、公房，并无任何纠葛，否则承担一切责任"。该协议右上方打印有"协议编号：购销字第（   ）号"、右下方"中介方负责人签字、盖章"一栏下签有"鑫隆泰"字样。
2008年7月2日，原告与敖继成共同向成都市房屋管理局申请办理讼争房屋的产权过户登记手续，双方共同出具了一份《承诺书》，承诺房屋无产权纠纷及抵押情况，并将房屋买卖合同备案于该局。在《申请登记表》中，双方签字确认"房屋已交付，房款已付清"；在备案的《房屋买卖合同》中，双方签字确认"成交价格为99 134元"。
2008年8月6日，原告取得讼争房屋的《房屋所有权证》（权0504927）。同日，敖继成向邹某出具了一份《收条》，载明："今收到邹某购房全款贰拾玖万元正小写￥290 000.00元，房屋位于高新区芳草街新能巷4号2栋1单元3楼5号，权0504927"。
另查明，2008年4月17日，成都市房产管理局颁发成房办[2008]60号文件《成都市房产管理局关于调整五城区享受优惠政策普通住房标准的通知》，该通知第三条载明："成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格做适当调整，经测算后确定为：二环以内：5 780元/平方米"。
另查明，被告其对第三人委托包道全，包道权转委托敖继成，敖继成代理出卖讼争房屋的事实均不知情。
邹某举证如下：1、第三人的《房屋所有权证》（权0504927）复印件1份、《房屋共有权证》复印件2份，证明房屋原产权人为第三人；2、《公证书》原件2份，证明第三人委托包道全出售房屋，包道全转委托敖继承将房屋出卖给原告，原告与敖继成签订的房屋购销协议有效；3、原告与敖继成于2008年6月4日签订的《房屋购销协议》原件1份、敖继成2008年8月6日出具的《收条》原件1份，证明原告以290 000元价格购买讼争房屋，并已付清全款；4、原告的《房屋所有权证》（权0504927）原件1份，证明房屋现已登记至邹某名下；5、当庭提交《成都源鑫泡沫制品有限公司中国工商银行客户存款对账单》打印件1份，证明其中打勾的四笔取款，系该公司取款后向邹某借支用于向敖继成支付购房款中的部分款项。
被告刘某举证如下：1、被告与第三人汪某1991年11月27日签订的《房屋买卖协议书》原件1份，证明被告已购买房屋在先；2、第三人汪某1991年11月27日出具的《收条》原件1份，证明被告已履行完购房款付款义务；3、成都高新区芳草街道办事处新能社区居委会2009年3月16日出具的并由4名证人签名确认的《居住证明》原件1份，证明被告自1991年购房至今一直居住在讼争房屋内；4、复印于成都市房地产档案馆的原告与敖继成2008年7月2日的《承诺书》、2008年8月6日的《成都市房产管理局房屋所有权申请登记表》，证明原告、敖继成向登记机关作虚假陈述，并以明显远低于市场价格的金额骗取过户登记，骗取房产证；5、本院（2010）高新民初字第506号《民事判决书》及四川省成都市中级人民法院（2011）成民终字第2739号《民事裁定书》原件各1份，证明被告与第三人的房屋买卖合同已被生效判决确认为合法、有效；6、2008年4月17日的《成都市房产管理局关于调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知》（成房办[2008]60号）打印件1份，证明被告在与第三人签订房屋买卖合同前后，成都市二环路以内的住房平均交易价格经测算为5 780元/平方米，邹某与第三人的交易价格明显低于市场均价。

（四）判案理由
成都高新区人民法院根据上述事实和证据认为：不动产房屋权属证书上的登记人应推定为真正权利人，除非有反证足以推翻。本案第三人在未与被告解除在先合法有效的房屋买卖合同的情况下，将讼争房屋"一房二卖"，出售给原告，并为原告办理了过户登记，第三人显然主观上存在恶意。被告购买在先，支付了全部购房款且实际居住至今，为实际占有使用人；原告购买在后，并进行了产权过户登记，为产权登记人。为保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，也最大限度地保护善意第三人的利益，本案原告能否以物权登记权人身份，以对被告与第三人已存在的买卖合同关系不知情为由，主张被告返还房屋、赔偿损失，应以我国物权法善意取得制度为标准，评判认定原告是否系善意第三人。如符合善意第三人条件，则被告理应返还房屋并赔偿损失，反之亦然。根据善意取得的构成要件，本院作如下认定：一、原告在受让房屋时并非善意，且诸多存疑、有违常理。房屋买卖较日常生活其他一般买卖，属相对重大的经济收支。房屋现状与房屋价值及交换价值密切相关。因交易金额较大，买卖双方通常都倍加谨慎，在签订买卖合同前，对房屋坐落、朝向、面积、平面结构、内部布局、周边环境及是否存在纠纷争议等因素一般都认真审查、全面考量。本案中，1、原告在签订合同前漠视房屋现状，在对房屋平面结构、内部布局均未作了解，也未实地查看的情况下，贸然签订买卖合同，直至产权过户后也未查验收房，该行为有悖常理；2、庭审中，原告称支付定金后曾由敖继成陪同前往看房，因敖继成称房屋已出租他人且无人在家无法进入时，原告丝毫未就敖继成所称的租赁事宜向敖继成作进一步询问核实，也未要求敖继成联系承租人完成验房，该行为亦有悖常理，且缺乏证据支持；3、产权过户后，原告前往房屋查看，在被告对房屋权属提出明确异议且双方已发生争执，最终原告未能进入房内的情况下，原告仍向法庭陈述："此时其对房屋平面结构、内部布局仍不关心"，且原告在此后也未就无法正常占有、使用房屋问题向敖继成、第三人提出任何质疑、主张任何权利或提起任何诉讼，也未要求继续验房收房，该行为亦有悖常理；4、庭审中，原告称敖继成已告知房屋已出租他人，而双方在房屋购销协议中却对"原租赁协议"的履行延续问题未作任何约定，原告解释其对租赁合同并不关心，并认为原租赁事宜在过户后肯定能妥善处理，只要能过户登记，原告的陈述有悖常理，且缺乏证据支持；5、庭审中，原告陈述："第一次看房是支付定金之日，因承租人未在家最终未能进入房内实地查看，也未要求敖继成联系承租人协助择期查看，其原因在于原告为投资而购房，对房屋平面结构、内部布局、内部装修均不关心，基于敖继成所称的多人已看中该房，原告担心交易不成，为促成交易成功，故原告未坚持要求入房验收"。根据房屋购销协议约定，既然签订合同在前，支付定金在后，原告在支付定金当日看房时又如何会担心无法签订合同？显然，原告前后陈述相互矛盾，且不合事实。综上，原告不审查房屋来源、不查看房屋现状即与第三人交易，其购买行为本身就是非善意。二、并无充足证据证明原告与第三人以合理的价格进行有偿交易。根据备案的房屋买卖合同，原告与第三人的合同成交价为99 134元；原告主张实际交易价为29万元，原告应对此举证。本院认为，根据房屋购销协议的约定，付款方式为三次分期付款（即9万元定金未约定支付时间、10万元购房款在产权监理处受理过户手续时支付、10万元购房款在过户后支付）。原告陈述均为现金交易。原告在庭审中陈述合同实际履行均完全按书面合同全面、真实地履行。基于三次付款金额巨大的事实以及原告关于现金付款的陈述，法庭要求原告对三次付款时间、三份收条字语状态、三次现金的资金来源及来源依据等作出陈述并提供证据，原告均未作出合理解释；法庭还要求原告提交三次付款凭证，原告也未予提交。因此，原告以2008年6月4日与敖继成签订的房屋购销协议及2008年8月6日敖继成出具的一份29万元的收条来主张实际交易金额为29万元的意见，缺乏事实依据和证据支持，因此应推定双方实际交易价为99 134元，该价格明显远低于同类房屋的市场价格。综上，原告与第三人之间的买卖合同如何缔结、履行、价格等有诸多存疑，且不符合常理，原告难以自圆其说，第三人也拒不到庭，根据日常生活经验法则，能够推定原告与第三人签订的房屋购销协议属双方恶意串通，该合同无效，且损害了被告利益，故原告无权要求被告腾退房屋、赔偿损失。如双方就无效合同的法律后果产生纠纷，可另案主张。

（五）定案结论
成都高新区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：驳回原告邹某的诉讼请求。

（六）解说
不动产房屋权属证书上的登记人应推定为真正权利人，除非有反证足以推翻。本案第三人在未与被告解除在先合法有效的房屋买卖合同的情况下，将讼争房屋"一房二卖"，出售给原告，并为原告办理了过户登记，第三人显然主观上存在恶意。被告购买在先，支付了全部购房款且实际居住至今，为实际占有使用人；原告购买在后，并进行了产权过户登记，为产权登记人。为保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，也最大限度地保护善意第三人的利益，本案原告能否以物权登记权人身份，以对被告与第三人已存在的买卖合同关系不知情为由，主张被告返还房屋、赔偿损失，应以我国物权法善意取得制度为标准，评判认定原告是否系善意第三人。如符合善意第三人条件，则被告理应返还房屋并赔偿损失，反之亦然。根据善意取得的构成要件，本院作如下认定：一、原告在受让房屋时并非善意，且诸多存疑、有违常理。房屋买卖较日常生活其他一般买卖，属相对重大的经济收支。房屋现状与房屋价值及交换价值密切相关。因交易金额较大，买卖双方通常都倍加谨慎，在签订买卖合同前，对房屋坐落、朝向、面积、平面结构、内部布局、周边环境及是否存在纠纷争议等因素一般都认真审查、全面考量。本案中，1、原告在签订合同前漠视房屋现状，在对房屋平面结构、内部布局均未作了解，也未实地查看的情况下，贸然签订买卖合同，直至产权过户后也未查验收房，该行为有悖常理；2、庭审中，原告称支付定金后曾由敖继成陪同前往看房，因敖继成称房屋已出租他人且无人在家无法进入时，原告丝毫未就敖继成所称的租赁事宜向敖继成作进一步询问核实，也未要求敖继成联系承租人完成验房，该行为亦有悖常理，且缺乏证据支持；3、产权过户后，原告前往房屋查看，在被告对房屋权属提出明确异议且双方已发生争执，最终原告未能进入房内的情况下，原告仍向法庭陈述："此时其对房屋平面结构、内部布局仍不关心"，且原告在此后也未就无法正常占有、使用房屋问题向敖继成、第三人提出任何质疑、主张任何权利或提起任何诉讼，也未要求继续验房收房，该行为亦有悖常理；4、庭审中，原告称敖继成已告知房屋已出租他人，而双方在房屋购销协议中却对"原租赁协议"的履行延续问题未作任何约定，原告解释其对租赁合同并不关心，并认为原租赁事宜在过户后肯定能妥善处理，只要能过户登记，原告的陈述有悖常理，且缺乏证据支持；5、庭审中，原告陈述："第一次看房是支付定金之日，因承租人未在家最终未能进入房内实地查看，也未要求敖继成联系承租人协助择期查看，其原因在于原告为投资而购房，对房屋平面结构、内部布局、内部装修均不关心，基于敖继成所称的多人已看中该房，原告担心交易不成，为促成交易成功，故原告未坚持要求入房验收"。根据房屋购销协议约定，既然签订合同在前，支付定金在后，原告在支付定金当日看房时又如何会担心无法签订合同？显然，原告前后陈述相互矛盾，且不合事实。综上，原告不审查房屋来源、不查看房屋现状即与第三人交易，其购买行为本身就是非善意。二、并无充足证据证明原告与第三人以合理的价格进行有偿交易。根据备案的房屋买卖合同，原告与第三人的合同成交价为99 134元；原告主张实际交易价为29万元，原告应对此举证。本院认为，根据房屋购销协议的约定，付款方式为三次分期付款（即9万元定金未约定支付时间、10万元购房款在产权监理处受理过户手续时支付、10万元购房款在过户后支付）。原告陈述均为现金交易。原告在庭审中陈述合同实际履行均完全按书面合同全面、真实地履行。基于三次付款金额巨大的事实以及原告关于现金付款的陈述，法庭要求原告对三次付款时间、三份收条字语状态、三次现金的资金来源及来源依据等作出陈述并提供证据，原告均未作出合理解释；法庭还要求原告提交三次付款凭证，原告也未予提交。因此，原告以2008年6月4日与敖继成签订的房屋购销协议及2008年8月6日敖继成出具的一份29万元的收条来主张实际交易金额为29万元的意见，缺乏事实依据和证据支持，因此应推定双方实际交易价为99 134元，该价格明显远低于同类房屋的市场价格。综上，原告与第三人之间的买卖合同如何缔结、履行、价格等有诸多存疑，且不符合常理，原告难以自圆其说，第三人也拒不到庭，根据日常生活经验法则，能够推定原告与第三人签订的房屋购销协议属双方恶意串通，该合同无效，且损害了被告利益，故原告无权要求被告腾退房屋、赔偿损失。
（洪涛）