（一）首部
1.裁判文书字号
一审判决书：中山市第一人民法院（2008）中法民一初字第679号民事判决书
二审判决书：中山市中级人民法院（2009）中法民一终字第2029号民事判决书
再审判决书：中山市中级人民法院（2011）中中法民再字第8号民事判决书。
3.诉讼双方：
原告（被上诉人、申请再审人）：张某。
一审、二审、再审委托代理人邓华坚，广东弘力律师事务所律师。
被告（上诉人、被申请人）：中山市新创力房地产开发有限公司。
法定代表人孔某，总经理。
一审、二审、再审委托代理人：刘某，该司法务副总监。
二审、再审委托代理人：麦某，广东新龙基集团有限公司副总经理。
5.审判机关和审判组织
一审法院：中山市第一人民法院。
合议庭组成人员：审判长匡勇、代理审判员谢灏、人民陪审员曾璇。
二审法院：中山市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长王平、审判员：刘良才、代理审判员赵伟光。
再审法院：中山市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长郭军乐、审判员：杨雪燕、代理审判员蔡惠群。
6.审结时间：
一审审结时间：2009年7月31日。
二审审结时间：2010年1月15日。
再审审结时间：2011年12月15日。
（二）一审情况
1.诉辩主张
原告张某诉称，其向被告中山市新创力房地产开发有限公司（简称新创力公司）购买涉案房屋，2008年8月31日，其在验收中发现房屋存在质量问题，新创力公司迟迟未予解决，导致其无法如期收楼，为此诉请法院判令新创力公司支付维修费用、赔偿经济损失及支付逾期交房违约金。被告新创力公司答辩称：涉案房屋工程质量合格，符合约定的交付条件，不存在逾期交房的问题，请求驳回张某的诉讼请求。
2.事实和证据。
中山市第一人民法院公开审理查明：2007年8月24日，张某与新创力公司签订商品房买卖合同，约定交付日期为2008年8月30日，交付条件为经单体备案验收合格。新创力公司于2008年7月21日组织竣工验收，验收结论为合格。2008年8月31日，张某在收房时提出房屋质量问题，至今未办理收房手续。
另查明，中山市建设局于2009年6月18日函复一审法院称："......由房地产开发商组织勘察、设计、施工、监理等单位对商品房工程进行竣工验收，达成验收合格一致意见后，可视为'该商品房经验收合格'。'该商品房经单体备案验收'是一种通俗说法，可理解为'该幢商品房经验收合格'"。
再查明，广东省建设厅在2003年8月15日《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（简称复函）中明确表示："经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的'该商品房经验收合格'是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。"
3.判案理由。
中山市第一人民法院经审理认为：新创力公司是否逾期交付房屋及涉案商品房是否存在质量问题是本案的争议问题。
关于逾期交付的问题。广东省建设厅复函表明，商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。新创力公司提交的证据不足以认定商品房交付条件已经成就。双方对商品房交付条件的约定，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的强制性规定，应认定为无效。新创力公司逾期交付，应支付相应的违约金。关于房屋质量的问题，张某应承担举证不能的后果。
4.一审定案结论。
中山市第一人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七十条，参照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条的规定，判决新创力公司向张某支付逾期交房违约金，驳回张某的其他诉讼请求。
（三）二审情况。
2.二审事实和证据。
本院二审确认一审查明的事实。
3.二审判案理由。
本院二审认为，张某与新创力公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效。因当事人的特别约定，涉案房屋的交付条件变更为商品房经单体备案验收。涉案房屋在交付期限前已经竣工验收合格，符合约定的交付条件，新创力公司并未逾期交付。
4.二审定案结论。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，撤销一审判决，驳回张某的诉讼请求。
（四）再审诉辩主张。
张某申请再审称，按照建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（简称房屋管理办法）的规定，由开发商组织的竣工验收仅表明房屋本身质量合格，而房屋的交付还需具备规划、消防等其他"达标"要件。"商品房经单体备案验收"的约定违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应属无效条款。请求撤销二审判决，维持一审判决。被申请人新创力公司辩称，我国并无法律规定，"该商品房经验收合格"是指要办理完工程竣工验收备案手续，"该商品房经单体备案验收"的约定并未违反法律强制性规定。请求维持二审判决。
（五）再审事实和证据。
本院再审确认一、二审查明的事实。另查明，2008年8月18日，中山市公安消防局出具消防验收意见书，表示涉案房屋所在小区的消防设施符合要求。
（六）再审判案理由。
本院再审认为，交付条件"商品房经验收合格"的理解问题是本案的争议焦点。
从合同及补充协议看，双方当事人对交付条件的真实意思表示是该商品房经单体验收合格而非综合验收合格。该约定并未违反相关法律、行政法规的强行性规定，合法有效。房屋管理办法中和广东省建设厅的复函只是部门规章及规章以下的法律性文件，不能排除双方的约定。由于涉案房屋在交付期限前已经竣工验收合格及消防验收合格，符合双方约定的交付条件，新创力公司并未迟延交付。
（七）再审定案结论。
本院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十七条的规定，维持原二审判决。
（八）解说
数年来房地产市场的兴旺繁荣，滋生了越来越多的商品房买卖纠纷，引起了社会的广泛关注。很多人辛苦了一辈子，就为了住上属于自己的一套安全舒适的房子，而法律对此自然是给予支持的。但与此同时，法律亦要虑及开发商的合法权利，不支持买房人漫无边际的利益主张。本案纠纷之所以驳回买房人的诉求，正是法律为了衡平买房人与开发商的利益而作出的处理结果。
本案纠纷系因双方当事人对商品房交付条件的理解迥异而引发。对此，本院再审后认为，当事人有约定时从约定，除非该约定存在《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第五十二条关于合同约定无效的规定。张某主张，该约定因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。然而，他所依据的房屋管理办法及广东省建设厅的相关答复只是部门规章及规章以下的法律性文件，并不是法律及行政法规，不能用以排除当事人的约定。至于张某所依据消防法和《中华人民共和国建设法》（简称建设法）虽然属于法律，但是涉案房屋已在约定的交付日期前获得消防验收合格的认定，且也符合建设法关于竣工验收的规定，因此本案中当事人的约定不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，亦不存在违反合同法第五十二条规定的其他无效情形，应为合法有效。所以，本案涉案房屋的交付条件应当按照当事人在补充协议中约定的"单体验收合格"进行认定，而无须经综合验收合格方能交付使用。事实上，双方在买卖合同中对"商品房经验收合格"的约定已排除了综合验收及分期验收的条件。因此，本案拒绝参照法律、行政法规以下法律性文件认定当事人的约定无效，符合法律规定的精神，这是本案再审判决的一层意义所在。
但是，本案再审判决更深层次的意义并不在于恪守了依法捍卫当事人真实意思表示的法律精神，而在于平衡了买房人和开发商之间的利益诉求。因为，商品房交付条件是以单体验收合格为准，抑或以综合验收合格为准，关键在于双方的利益是否均衡。由于单体验收合格满足了买房人对涉案房屋土建、消防工程的安全使用需求，符合买房人的合法权利，因此并未受到法律法规的否定。张某所依据的一系列法律法规，事实上亦没有明确否定单体验收合格合法性、正当性的规定。而综合验收合格由于耗费时间漫长，所满足条件亦非买房人入住的必需条件，反而不当延长了买房人及早收房进行使用的时间，对买房人并不利。并且，如果法律支持综合验收合格系商品房交付条件的主张，则现实中大量存在的买房人与开发商关于单体验收合格即满足交付条件的约定归于无效，这不利于维护市场交易安全，亦使开发商背负了支付大量逾期交付违约金的沉重负担，损害了开发商的合法利益。综上，本案中对商品房交付条件的认定不仅符合当事人的约定，符合法律的规定，亦平衡了双方当事人的合法利益，体现了法律的公平原则。
（蔡惠群）
【裁判要旨】商品房交付条件是以单体验收合格为准，抑或以综合验收合格为准，关键在于双方的利益是否均衡。由于单体验收合格满足了买房人对涉案房屋土建、消防工程的安全使用需求，符合买房人的合法权利，因此并未受到法律法规的否定。如果法律支持综合验收合格系商品房交付条件的主张，则现实中大量存在的买房人与开发商关于单体验收合格即满足交付条件的约定归于无效，这不利于维护市场交易安全。
