（一）首部

1、判决书字号：厦门市湖里区人民法院(2011)湖民初字第668号民事判决书。

2、案由：物业服务合同。

3、诉讼双方
原告：梁某、林某。
被告：厦门市源昌物业服务有限公司。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：厦门市湖里区人民法院。
代理审判员：陈艳红。

6、审结时间：2011年5月24日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告梁某、林某诉称：2007年4月27日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的源昌豪庭（二期）24#楼3梯804单元房产，被告于2008年6月30日前交付房屋。被告在未取得建设工程竣工备案证明书、住宅质量保证书及住宅使用说明书，不具备交房条件的情况下，欺骗原告有物价局批文，以缴交物业服务费和公维金为交房强制条件，欺骗原告交纳4519.2元（其中，物业服务费3888.6元，公维金630.6元）。被告不具备向原告收取物业服务费和公维金的条件。原告要求被告双倍返还物业费、公维金共计9038.4元并支付相应利息，并承担本案的诉讼费用。

2、被告辩称
被告厦门市源昌物业服务有限公司辨称：其已向原告实际提供了物业管理服务，被告收取物业费及公维金是符合法律规定，并没有欺诈行为，无需向原告返还相关费用。

（三）事实与证据
厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：2007 年4月27日，原告梁某、林某与厦门源昌房地产开发有限公司（以下称源昌房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定二原告向源昌房地产公司购买源昌豪庭（二期）24#楼3梯8层04单元房屋，建筑面积为87.58平方米，交房时间为2008年6月30日前。被告与源昌房地产公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告对"源昌豪庭"小区实行前期物业管理。2008年6月22日，二原告与源昌房地产公司办理了房屋交付相关手续，原告林某作为业主在入住合约上签字。入住合约中约定被告对诉争房产实施前期物业管理。被告在发给各业主的《服务费用》中约定综合管理服务费、房屋公维金等根据《前期物业管理服务合同》的约定，报物价主管部门按批复标准执行。2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房[2008]90号文件，明确了诉争房产所在小区各项收费标准，并注明以上批复执行时间自诉争房产所在小区取得工程竣工验收备案证明书之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。取得批复发文之前的物业综合管理服务费由开发商承付。执行期间如有新规定按新规定执行。2009年3月26日，厦门市物价局作出厦价房[2009]33号文，规定鉴于源昌豪庭至今未通过验收，现就物业服务收费再明确如下：一、未取得"工程竣工验收备案证明书"之前不得向业主收取物业服务费，物业服务所需费用由源昌物业公司与开发商协商；二、厦价房[2008]90号文到期后，源昌物业公司按厦价房[2008]153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行。2008年6月25日，源昌豪庭（22-24#楼）通过竣工验收，并于2009年4月22日取得建设工程竣工验收备案证明书。2009年3月17日，被告收取二原告2009年1月-3月的物业管理服务费525.5元，2009年6月8日、11月25日、2010年3月16日、6月10日被告又总计收取二原告物业管理服务费1786.7元。自2009年3月17日至2010年6月10日，被告收取二原告公维金394元。
以上事实，有原告提供的入住合约、商品房买卖合同、发票、厦价房[2008]90号文、厦价房[2009]33号文、被告提供的前期物业管理服务协议、厦门市建设工程竣工验收报告、厦门市建设工程竣工验收备案证明书、服务费用以及当事人的陈述和法庭审理笔录为证。

（四）判案理由
厦门市湖里区人民法院审理认为：被告与源昌房地产公司签订的《前期物业管理服务协议》约定由被告对源昌豪庭小区实行前期物业管理。2008年6月22日，原告梁某、林某接收了源昌房地产公司交付的讼争房产，原告林某作为业主签署《入住合约》，确认同意由被告对其物业实施前期管理。因此，原告梁某、林某与被告源昌物业公司之间存在物业服务合同关系。根据被告的《服务费用》规定，被告收取物业管理服务费应以物价部门的批文为准。依据厦门市物价局厦价房[2008]90号批文，源昌房地产公司取得源昌豪庭小区的工程竣工验收备案证明书之前的物业综合管理服务费由开发商承付。因2009年4月22日，源昌房地产公司方才取得讼争小区的工程竣工验收备案证明书。故被告于2009年4月22日之前的物业管理服务费应由源昌房地产公司承付，自2009年4月22日起，被告有权向二原告收取物业管理服务费。故被告于2009年3月17日向二原告收取2009年1-3月的物业管理服务费525.5元，于法无据，被告应当返还并按照银行同期贷款利率赔偿占用原告资金的利息损失。二原告诉称被告存在欺诈行为，要求双倍返还其物业管理服务费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。房屋公共维修金系房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，该费用系由物业管理企业代收代管，被告为源昌豪庭的物业管理企业，其参照物价局所批复的收费标准向二原告收取房屋公维金，不违反相关法律法规的规定。故二原告要求返还房屋公维金部分的相关诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。二原告主张源昌物业公司存在欺诈行为，要求其双倍返还被告所收取的2009年4月22日之后的物业管理服务费及房屋公维金，缺乏证据支持，本院不予支持。

（五）定案结论
厦门市湖里区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门市源昌物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁某、林某2009年1月-3月的物业管理服务费525.5元及利息（以525.5元为本金，按银行同期贷款利率，从2009年3月17日起计至被告实际清偿之日止）。
二、驳回原告梁某、林某的其它诉讼请求。
本案案件受理费25元，由原告梁某、林某负担12.5元,由被告厦门市源昌物业服务有限公司负担12.5元。

(六)解说
本案的焦点在于被告是否具有向原告收取物业管理服务费的权利。原告林某作为源昌豪庭（二期）24#楼3梯804单元房产的业主在入住合约上签字，入住合约中约定被告对诉争房产实施前期物业管理，即原、被告之间存在物业服务合同关系。依据生活经验，被告提供了物业服务合同，原告就应当支付相应的物业管理服务费。但值得注意的是，被告的《服务费用》规定，被告收取物业管理服务费应以物价部分的批文为准。依据厦门市物价局厦价房[2008]90号批文，源昌房地产公司取得源昌豪庭小区的工程竣工验收备案证明书之前的物业管理服务费应由开发商承付。本案中，2009年4月22日，源昌房地产公司方才取得讼争小区的工程竣工验收备案证明书。故被告于2009年4月22日之前的物业管理服务费应由源昌房地产公司承付，自2009年4月22日起，被告有权向二原告收取物业管理服务费。故被告在2009年4月22日前收取原告的物业管理服务费525.5元，没有合同依据及法律依据，构成不当得利，应向原告返还。而被告在收取物业管理服务费过程中，不存在欺诈行为，原告主张被告双倍退还物业管理服务费的诉求，本院不予支持。房屋公共维修金系房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，该费用系由物业管理企业代收代管，被告为源昌豪庭的物业管理企业，其参照物价局所批复的收费标准向二原告收取房屋公维金，不违反相关法律法规的规定。故二原告要求返还房屋公维金部分的相关诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
（陈艳红）