（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市湖里区人民法院（2002）湖房初字第0032号
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2002）厦房终字第620号

2.案由：公有住房买卖合同案

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：厦门华侨电子企业有限公司（以下简称厦华公司）
法定代表人：王某，董事长
委托代理人：曾咏岚，福建厦门联合信实律师事务所律师
被告（上诉人）：林某，又名林某1，男，1967年9月3日出生

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市湖里区人民法院
合议庭组成人员：审判长：姚国强；审判员：严文厦、罗林
二审法院：福建省厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：丁丽贞；代理审判员：郑光辉、郑承茂

6.审结时间
一审审结时间：2002年8月26日
二审审结时间：2002年11月22日

（二）一审诉辩主张

原告诉称：其于1997年将讼争房屋的70%产权出售给被告，并约定必须以在公司服务满15年作为取得产权资格的附加条件。之后，又根据房改政策及公司制度，于1999年向被告出售了完全产权，但仍约定公司与购房职工原签订的售房补充协议继续执行。2000年4月，被告自动离职，应退还讼争房屋。故请求判令被告立即搬离湖里区海天路213号301室的房屋，并将该房屋退还原告。

被告辩称：双方签订的售房补充协议，不符合房改政策，原告根本无权收回已售房屋。请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：林某于1993年进入厦华公司工作。1995年9月28日，厦华公司根据《厦门市住房制度改革实施方案》，结合公司实际情况，制定《自管住房出售实施方案》，决定对其公司购置的分配给职工使用的自管公房（包括讼争的湖里区海天路213号房屋在内）给予出售，并规定，在公司出售住房后，产权证正本暂由公司代为保管，符合在公司服务满15年条件的，发给产权证正本。1997年厦华公司将位于湖里区海天路213号的公司自管公房出售给林某，并于1997年10月30日与林某签订了一份“售房补充协议”，约定：（1）凡按公司规定达到领取产权证条件的居住者，允许按规定出租、出售，出售时需通过公司办理出售手续，公司有优先购买权。（2）公司对下列人员有权收回出售住房：自动离职、辞职、被开除的人员（不包括政府部门商调者）。（3）公司收回住房，按原出售价退还购房款，购房款利息与住房租金、折旧相互抵消，互不结算等。之后，根据厦府（1998）综056号《厦门市1998年公有住房出售成本价及有关规定的通知》，厦华公司决定将1995年以来出售的房改房中公司留有的部分产权及职工持有的产权由标准价改为成本价全部出售给职工，并于1999年6月7日发出《关于职工房改房改按成本价购房变更产权的通知》：规定职工拥有100%产权住房后，依旧执行公司与职工住房分配时签订的补充协议，并要求购买100%产权住房的职工，必须于6月14日前向总务部住房科申报登记并领取购房补交房款通知书，逾期不予受理等。1999年6月14日，林某按厦华公司的通知要求补交了房款，之后，双方又于6月20日正式签订了“厦门市公有住宅买卖合同书”即成本价合同。林某二次共计交纳购房款39345元，林某购房时依房改政策享有的直接抵扣在房价中的工龄补贴为5144元。
另查明，2001年林某与厦华公司因劳动争议纠纷，曾诉至厦门市劳动争议仲裁委员会，经厦劳仲委（2001）第482号裁决书确认，林某于2000年5月底在未办理离职手续的情况下，离开了厦华公司，并与新的单位建立了劳动关系，故认定林某与厦华公司已于2000年5月解除了劳动关系。但该裁决书以林某要求厦华公司归还房屋产权证和厦华公司要求林某退还房屋的请求，不属劳动仲裁范围为由，驳回了双方对房屋的有关请求。
上述事实有下列证据证明：
1.1995年9月28日，厦华公司根据《厦门市住房制度改革实施方案》制定的《自管住房出售实施方案》。
2.1997年10月30日双方签订的“售房补充协议”。
3.1999年6月20日的“厦门市公有住宅买卖合同书”即成本价合同、房改房专用票据。
4.厦劳仲委（2001）第482号裁决书。

（四）一审判案理由
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：讼争房屋原系厦华公司购置的分配给职工使用的房改房。厦华公司与林某于1997年购买部分产权时签订的售房补充协议，系双方意思的真实表示，且未违反法律的强制性规定，应视为有效协议。该协议就买方享有和丧失所购房产的权利作了特别约定，即房屋所有权证由厦华公司代管，买方在厦华公司服务满15年，方可收执产权证；如服务期未满，买方辞职等非因公商调情形，房屋必须退还卖方。由于在1999年出售完全产权时，双方未再签订新的协议，讼争房屋的产权证仍由厦华公司保管，林某亦未提出异议，故应视为双方默认并仍按售房补充协议的约定执行。鉴于双方劳动关系的解除，非因公商调原因，故该情形符合售房补充协议关于房屋产权丧失的特别约定。因此，对厦华公司要求收回讼争房屋的请求，应予支持。但厦华公司应退还林某已付的购房款39345元及直接抵扣房价的工龄补贴款5144元。

（五）一审定案结论
福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十二条之规定，判决如下：
1.林某应在本判决生效之日起三个月内将厦门市湖里区海天路213号301室的房屋返还给厦华公司。
2.厦华公司应于林某腾退房屋之日一次性返还购房款39345元及直接抵扣房价的工龄补贴款5144元。
案件受理费100元，由林某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称：双方签订的“售房补充协议”应属违法无效的协议。房改售房不同于通常的商品买卖，并非当事人自由协商的结果，用人单位附条件出售公有住房没有根据，也与房改政策相违背。其离职是被迫的，是厦华公司违约造成的，属于不正当促成所附条件成就的行为。故请求撤销原审判决，驳回厦华公司的全部诉讼请求。
被上诉人辩称：企业的自管公房数量有限，并非每个员工均能享受，其根据房源的多少与员工的需求比例，与愿意购房的员工签订“售房补充协议”，完全是在自愿、平等的基础上达成的，没有违反政府的房改政策，应当是合法有效的。

2.二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经审理确认了一审法院认定的基本事实和证据。另查明，林某与厦华公司在1997年12月30日还签订了一份“厦门市公有住宅买卖合同书”即标准价合同，规定，厦华公司将讼争房屋按有关部门批准的标准价每平方米912元出售给林某，扣去实际工龄补贴款5144元，林某实际应付款为29372元，可获得76.4%的产权比例。
上述事实有双方于1997年12月30日签订的“厦门市公有住宅买卖合同书”即标准价合同证明。

3.二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院认为：林某与厦华公司于1997年12月30日先签订了标准价合同，并同时签订了“售房补充协议”。之后，双方又于1999年6月20日签订成本价合同。从前后两份合同的内容来看，成本价合同并不是双方当事人对于公有住宅买卖关系的重新约定，而只是补充约定。也就是说，双方约定林某补交一定金额，其享有的讼争房屋产权比例就可以增加到100%。因此，双方在作为标准价合同的补充合同的“售房补充协议”中所作的特别约定，亦适用于成本价合同。双方签订的“售房补充协议”系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，故该协议应当认定为有效。另外，林某也没有提供证据证明双方在该协议中的约定存在违反政府制定的房改政策的情形。因此，林某关于该协议违法无效的主张，缺乏依据，不予采纳。厦门市劳动仲裁委员会的生效裁决，已明确确认林某在未办理离职手续的情况下离开厦华公司的行为应属于自动离职的行为，该情形符合“售房补充协议”关于房屋产权丧失的特别约定，因此，厦华公司要求收回讼争房应予支持，但应当退回林某所支付的购房款以及直接抵扣的工龄款。林某关于其离职系厦华公司不正当促成合同所附条件成就的主张，亦没有依据，不予支持。综上，林某的上诉请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。

4.二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林某负担。

（七）解说
本案双方当事人争议的焦点主要在于：“售房补充协议”的效力。
林某认为，房改售房不同于商品房买卖，并非双方当事人自由协商的结果，单位附加苛刻劳动条件，职工除了接受别无选择，明显违反了签订合同平等自愿的原则，应当确认无效。厦华公司认为，企业自管公有住房的数量有限，并非每个员工都能享受到，单位先根据房源的多少与员工的需求比例，制定本单位的分房条件，再根据房改政策与愿意购房的员工签订附条件的购房协议，故该补充协议是在自愿、平等的基础上达成的，合法有效。
一、二审法院认为，本案双方当事人签订的售房补充协议，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应认定为有效。双方当事人就房屋所有权的取得与丧失所作的服务年限的特别约定，是一种附条件的民事行为。只要该约定是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，就是合法有效的。而且，林某也未提供证据证明双方在该协议中的约定存在违反政府制定的房改政策的情形，法律亦未禁止当事人在合同中约定合同解除的条件，因此，林某认为该协议无效的主张，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
另外，标准价和成本价只是房改房出售过程中出现的价格问题，在由标准价转为成本价时，成本价合同仅是在标准价合同所约定的价款基础上约定补足成本价与标准价的差额，故成本价合同与标准价合同应视为买卖关系的一个整体，双方在作为标准价合同的补充合同的“售房补充协议”中所作的特别约定，亦适用于成本价合同。因此，有关服务年限的补充约定对双方具有约束力。
服务年限未届满，是否退还房改房，关键要看解除劳动合同关系到底是谁的责任。因为，房改房的买卖不是单纯的房屋买卖合同，它包含劳动关系约定的特点方式。如果是单位的原因造成附加条件成就，则职工可不退房；如果是职工自身原因造成的离职，则应退房。从本案的事实来看，厦门市劳动仲裁委员会已在生效的裁决书中确认，林某系自行离职，故该情形符合“售房补充协议”关于房屋产权丧失的特别约定。因此，一、二审法院判决支持了厦华公司收回房改房的诉讼请求，并同时根据公平合理原则，判令厦华公司退回林某所支付的购房款以及直接抵扣的工龄款。
（严文厦）