（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省龙岩市新罗区人民法院（2004）龙新行初字第6号。
二审判决书：福建省龙岩市中级人民法院（2004）岩行终字第35号。

2.案由：房屋登记管理行政答复案。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：吴某，男，1945年8月8日出生，汉族，福建省龙岩市新罗区中城财政所干部，住新罗区。
委托代理人：罗友村，福建省龙岩市民商法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）：龙岩市房地产管理局，住所地：福建省龙岩市新罗区西安南路莲花大厦三楼。
法定代表人：郑某，该局局长。
委托代理人：吴子胜，福建天岩律师事务所律师。
第三人：吴某1，女，1938年2月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人：陈某（吴某1女儿），女，1957年4月23日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省龙岩市新罗区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张意文；审判员：黄静、朱龙富。
二审法院：福建省龙岩市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：丁斌；审判员：丁建岩、许培清。

6.审结时间
一审审结时间：2004年3月18日。
二审审结时间：2004年6月30日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为：被告龙岩市房地产管理局于2003年12月5日对原告吴某作出《关于要求撤销吴某1XXXX0号房屋所有权证的答复》：“你要求撤销吴某1房屋所有权的报告收悉，经查：吴某1所有的XX小区东侧5号楼204室房屋是1995年经该小区门卫巫某介绍向汤某购买并签订了房屋买卖协议书（当时该房并没给查封），而后双方到公证机关办理了房屋买卖协议书公证，并将该房屋交付使用，房屋买卖协议已实际履约。2000年吴某1已办理房屋过户手续，并按规定缴纳契税取得龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证。现汤某与吴某1房屋买卖协议的公证书虽因公证程序有误而被撤销，但买卖双方已实际履行了协议，所以房屋买卖协议书并非无效，况且根据《城市私有房屋管理条例》第七条及《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条规定，房屋买卖并非必须办理公证后方可办理转移登记。为此吴某1持有的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证不予撤销”。

2.原告吴某诉称：1995年前，汤某1以汤某的名义购得坐落于新罗区XX小区5号楼204室商品房一套，房产证号为龙房权证新字第1XXXX0号。原告是汤某1的债权人，汤某1之妻林某伪造事实在龙岩市第二公证处办理了（1995）龙证民字第50号房屋买卖协议公证，从而办理了房屋转让手续的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉请法院要求判决撤销新罗区司法局作出的上述公证书。经法院审理确认上述公证书违法后，2003年10月10日，新罗区司法局依法撤销了龙岩市第二公证处作出的上述公证书。原告认为，被告于2000年办理房屋过户手续时所根据的房屋买卖协议公证书既然已经被撤销了，那么，该公证书自始无效，房屋买卖协议自然也就没有了法律效力。被告不予撤销吴某1持有的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证的答复，侵犯了原告的合法权益。请求法院撤销被告于2003年12月5日作出的《关于撤销吴某1XXXX0号房屋所有权证的答复》。

3.被告龙岩市房地产管理局辩称：被告作出的《关于撤销吴某1XXXX0号房屋所有权证的答复》是正确的。理由如下：（1）XX小区5号楼204室商品房购买人吴某1是经该小区门卫巫某于1995年6月介绍购买的，当时该套商品房根本没被人民法院查封，更不可能对它执行。（2）汤某与吴某1的房屋买卖是双方真实意愿，房屋买卖协议书公证书虽因公证程序有误被撤销，但房屋买卖协议仍然有效，且买卖双方已实际履行了该协议。（3）根据《城市私有房屋管理条例》第七条及《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条规定，房屋买卖并非必须办理公证后方可办理产权转移登记。1999年12月，新罗区人民法院发给答辩人（1999）经协字第1207号《协助执行通知书》，停止办理的时间为三个月，显然，三个月后没新的通知，该房产的过户不受司法限制。2000年6月吴某1向答辩人申办了过户手续，并按规定交纳了契税，依法领取了新的龙房权证新字第1XXXX0号《房屋所有权证》。吴某1是善意购买的房屋，且已领取了《房屋所有权证》，理应受国家法律的保护。鉴于上述理由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

4.第三人吴某1述称：第三人吴某1善意取得XX小区5号楼204室的房屋产权，手续完整，程序合法，应该受到人民政府和国家法律的保护。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
龙岩市新罗区人民法院经审理查明：1994年4月30日，原告吴某以中城财政所的名义与汤某1签订借款合同，借给汤某112万元。1995年5月检察机关对吴某涉嫌挪用公款罪立案侦查期间，吴退还挪用款。同年6月中城财政所领回被挪用款。1999年12月7日，本院在审理中城财政所与汤某1等借款合同纠纷一案中，向龙岩市房地产交易所发出（1999）经协字第1207号《协助执行通知书》，要求协助“查封被执行人汤某1以汤某名义购买的龙岩市登高东路XX小区东侧5号楼204室的商品房一套，并停止办理该房产的过户手续，停止办理的时间为三个月。”此后，吴某与汤某1的借贷纠纷经本院（2000）龙新经初字第99号民事判决书判决，汤某1等应偿还吴某借款12万元。汤某1以汤某的名义购买了坐落于龙岩市新罗区XX小区5号楼204室商品房一套。该房于1992年5月取得房屋所有权。房屋所有权证（证号为1XXXX0）中的所有权人登记为汤某，所有权性质为私有。第三人吴某1经他人介绍，在查看了汤某持有的1XXXX0号房产证的原件、购房发票和汤某的居民身份证后，交付了定金，双方于1995年6月12日签订了《房屋买卖协议书》，该协议书中第六条约定“房屋买卖协议书自双方签字并送龙岩市公证处公证后生效。”次日到龙岩市第二公证处（原龙岩市公证处）办理该房屋买卖协议公证手续。龙岩市第二公证处出具了（1995）龙证民字第50号《房屋买卖协议公证书》。之后第三人吴某1共支付给汤某购房款85000元，汤某交付该房屋，第三人吴某1重新装修后入住该房。汤某于1998年8月死亡。因原告吴某、中城财政所与汤某1等的借贷纠纷，新罗区法院曾向龙岩市房地产交易所发出（1999）经协字第1207号《协助执行通知书》，请求协助查封该房，并停止办理该房的过户手续，停止办理的时间为三个月。2000年6月21日，第三人吴某1到龙岩市房地产交易所办理了房地产转让监证登记手续，缴纳了各项应纳税费后，同年6月30日经被告龙岩市房地产管理局对双方的房地产转让过户手续进行审核后，认为产权来源清楚，证件齐全，手续完整，同意报批并发证。第三人吴某1于2000年7月3日取得被告龙岩市房地产管理局颁发的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证。原告吴某于2000年12月5日向龙岩市第二公证处举报了1995年6月12日汤某卖房与吴某1办公证存在虚假之事，要求注销公证书。此后又多次向有关部门报告，及向本院提起行政诉讼，要求撤销（1995）龙证民字第50号公证书。经法院审理后确认该公证书程序违法，龙岩市新罗区司法局于2003年10月10日作出了龙新司撤字（2003）第1号《撤销公证书决定书》，撤销了龙岩市第二公证处作出的（1995）龙证民字第50号公证书。原告吴某于2003年11月10日向被告龙岩市房地产管理局提出《撤销房产证申请书》，认为被告于2000年为第三人吴某1向汤某购房办理房屋过户手续时所根据的（1995）龙证民字第50号《房屋买卖协议公证书》已被依法撤销，吴某1与汤某之间签订的房屋买卖协议也就无效，请求被告依法撤销已颁发给吴某1所有的坐落于新罗区XX小区5号楼204室商品房的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证书。被告于2003年11月12日收到原告的该申请书后，于当天对原告的申请进行审查，并予以受理。对第三人吴某1申请过户办证的材料进行审核，于2003年12月5日针对原告的申请事项，作出《关于要求撤销吴某1XXXX0号房屋所有权证的答复》，对吴某1持有的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证不予撤销，原告不服，诉至本院。
上诉事实有下列证据材料证明：
第一组：1XXXX0号房产证卷宗内的证据材料：
1.吴某1于2000年6月24日向龙岩市房地产管理局提交的龙岩市私有房屋所有权登记申请书。
2.龙岩市房地产管理局的《房地产转让过户手续》。
3.（2000）龙房转字第103号《房地产转让监证登记表》及房屋平面示意图。
4.汤某与吴某1于1995年6月12日签订的《房屋买卖协议书》、龙岩市公证处作出的1995年6月13日（1995）龙证民字第050号《房屋买卖协议公证书》。
5.龙房权证新字第1XXXX0号《房屋所有权证存根及平面图》。
6.吴某1身份证复印件。
7.收费发证情况表、2000年6月21日吴某1交纳的《福建省契税完税证（证号：〈1997〉民财契税字NO：00129575）》。
第二组证据材料：
1.2003年11月23日吴某1给龙岩市房地产管理局的报告。
2.2003年12月3日巫某的证明，证明第三人吴某1经巫某的介绍向汤某购买房屋。
3.2003年12月3日郭某写的“关于汤某、吴某1申办《房屋买卖协议公证书》问题的说明”。
第三组证据材料：龙岩市新罗区人民法院1999年12月7日（1999）经协字第1207号《协助执行通知书（稿）》。
第四组证据材料：1992年5月署名为“汤某”的房产证在新证颁发时，该旧证已被收回注销。
原告提交的证据材料：
1.2003年10月16日龙岩市新罗区司法局作出的“关于对吴某同志信访件的复函”。
2.2003年10月10日龙岩市新罗区司法局龙新司撤字（2003）第1号《撤销公证书决定书》。
3.1995年6月12日汤某与吴某1签订的《房屋买卖协议书》、（1995）龙证民字第50号《房屋买卖协议公证书》。
4.（2002）龙新行初字第37号行政判决书。
第三人吴某1未向本院提供证据。
被告龙岩市房地产管理局还向本院提交了《福建省城市房屋产权登记条例》第六条第二款的规定，证明具有对其所辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作的职权。

（四）一审判案理由
龙岩市新罗区人民法院依据上述事实和证据认为：本案第三人基于对房屋所有权证公信力的信赖与房产证载明的所有权人签订房屋买卖协议，办理公证，之后双方实际交付了房款、房屋等行为，该协议已实际发生效力。作为当时附生效条件的公证行为因程序违法被撤销，不实质影响主协议的效力，原告的诉请不成立，本院不予支持。第三人提交了办理权属变更登记的法律要件，经被告审核登记发证，取得了该房屋的所有权，其取得的物权应依法保护。原告与汤某1的债权债务关系应通过债权请求权的方式实现，不能对抗第三人已依法取得的物权。被告、第三人的答辩陈述理由成立，本院予以采纳。

（五）一审定案结论
福建省龙岩市新罗区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下：
维持被告龙岩市房地产管理局于2003年12月5日作出的《关于要求撤销吴某1XXXX0号房屋所有权证的答复》。
案件受理费100元，其他诉讼费用100元，合计200元，由原告吴某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人吴某诉称
1）公证书已被撤销，根据公证书颁发的房产证当然无效；2）出卖人已经死亡，买受人单方办理的变更登记手续无效。请求撤销原判；撤销《关于要求撤销吴某1XXXX0号房屋所有权证的答复》。
（2）被上诉人（原审被告）辩称
公证书虽因公证程序违法被撤销，但不影响合同本身的效力，公证不是办理房屋登记的必经程序。第三人吴某1依法取得该房屋所有权，系该房屋的物权人，相对于上诉人的债权，第三人吴某1的权利应优先保护。因汤某于1998年死亡，被上诉人对于第三人的申请审查后直接为第三人办理权属变更登记并无不妥。故请求驳回上诉，维持原判。
（3）第三人吴某1述称
其于2000年6月间向被上诉人申办过户手续时，虽然汤某已经死亡，但本人已提交了权属变更登记所需材料，被上诉人审查后实事求是地依据实际情况办理变更登记并无不妥。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

2.二审事实和证据
福建省龙岩市中级人民法院经审理查明：
（1）汤某1以汤某的名义与第三人吴某1于1995年6月12日签订了《房屋买卖协议书》，将XX小区5号楼204室商品房转卖给吴。次日，龙岩市第二公证处郭某凭该房屋买卖协议书，汤某、林某身份证复印件，吴某1的身份证复印件、户口登记复印件，登记所有人为汤某的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证，在作了谈话笔录后，出具了（1995）龙证民字第50号《房屋买卖协议公证书》。事后，林某将其与汤某的假结婚证复印件补交给龙岩市第二公证处。（2）2000年6月30日，龙岩市房地产管理局对第三人提供的房地产转让过户手续进行审核后，认为产权来源清楚，证件齐全，手续完整，同意报批并发证。一审其余事实当事人均无异议，本院亦作相同的认定。
福建省龙岩市中级人民法院肯定和采纳了一审法院确认的证据。

3.二审判案理由
福建省龙岩市中级人民法院认为：
《福建省城市房屋产权登记条例》第二十七条规定，房屋产权登记部门对错误登记可以直接予以注销登记。据此，龙岩市房地产管理局对房屋产权登记具有法定的审查职权。龙岩市新罗区人民法院于2002年9月18日作出的（2002）龙新行初字第37号行政判决书已发生法律效力，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定：生效的法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据……该判决已经确认了讼争房的实际所有人是汤某1，被上诉人的答复认为买卖双方已实际履行了房屋买卖协议，房屋买卖协议并非无效，该答复与法院的生效判决的定义并不矛盾。另外，第三人是持房产证原件、房屋买卖协议等相关手续去办理房产变更登记，被上诉人根据《城市私有房屋管理条例》第七条和《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条的规定进行审查后作出对吴某1持有的龙房权证新字第1XXXX0号房屋所有权证未予撤销的答复，符合法律、法规规定。虽然在该房屋权属变更登记时汤某已死亡，不可能与吴某1共同申请房屋产权登记，但依据《福建省城市房屋产权登记条例》第八条第二款的规定，登记部门可以受理一方当事人的申请，经审核符合登记条件的，可以直接为其登记。故被上诉人的答复符合该法规规定，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

4.二审定案结论
龙岩市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，其他诉讼费用100元，合计200元，由上诉人负担。

（七）解说
本案争议的焦点有三：
1.因程序违法而撤销的（1995）龙证民字第50号公证书是否影响了买卖协议的效力。
原告主张附生效条件的公证书被撤销后自始无效，买卖协议也就无效。被告则主张公证书虽因程序违法被撤销，并不影响本案所涉及的买卖协议的效力，且买卖双方已实际履行。法院认为，平等主体的当事人间有订立合同的自由，可以经协商一致设立、变更、终止民事权利义务关系。但是所订立的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。同时，法律允许当事人对合同的效力约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。所谓“条件”是指当事人所约定的，在订立合同时尚不确定的，将来发生的决定合同生效或解除的特定事实，包括事件和行为。仅从本案汤某与吴某11995年6月12日签订的《房屋买卖协议书》的性质而言，这是一份附生效条件的房屋买卖合同，双方当事人约定了合同的生效条件为协议书双方签字送“龙岩市公证处公证后生效”，即当“公证”的条件成就后合同即生效。协议书约定的买卖标的物为私有房屋，不属法律禁止流通物。因此，1995年6月12日，汤某与吴某1签订房屋买卖协议时合同即成立。次日，双方前往龙岩市公证处办理公证，合同生效条件已成就，在双方当事人间产生法律约束力。纵然（1995）龙证民字第50号公证书于2003年10月10日被撤销，但并不能就此否定1995年6月13日汤某与吴某1有办理公证这一客观事实，并不能就此否定在当时双方约定的生效条件成就这一客观事实，并不能就此否定双方当事人也已实际履行了协议书约定的内容，表明协议书生效的客观事实。原告主张第三人吴某1与汤某因意思自治而达成并实际履行的买卖协议无效的理由不成立，于法无据。
2.第三人吴某1是否有权取得XX小区5号楼204室房屋所有权。
原告主张该商品房系汤某1以汤某名义购买，之后汤某1之妻林某伪造事实，办理了房屋买卖，应撤销第三人持有的房产证。被告则主张吴某1系善意购买，其合法权益应予保护。法院认为，根据物权的公示公信原则，不动产以登记为公示方式，经登记公示的房产具有公信力。当事人足以信赖国家机关登记记载的权利人为真正的权利人，由此而产生的对于登记记载的物权的设立、变动的信赖利益应受保护。本案第三人吴某1有正当理由确信龙房权证新字第1XXXX0号房产证载明的所有权人“汤某”为该房屋的实际所有权人，基于此信赖，与汤某签订了房屋买卖协议，并办理了公证，2000年7月领取了房屋所有权证，从房产过户登记上实现了物权的变动。第三人吴某1的合法权益应予保护。原告吴某与汤某1间是债权债务关系，其债权的实现应通过另外的途径予以解决，其债权请求权不能对抗第三人吴某1合法购买的房产。
3.被告办理房屋权属变更登记的审查范围。
原告主张，被告明知争议的房屋是“汤某1以汤某名义购买”，法院出具了协助执行通知书，被告仍办理权属变更登记违法。被告则主张发证程序合法。笔者认为，我国实行城市私有房屋的产权登记制度，被告是负责辖区内城市私有房屋所有权登记申请的受理、审核和发证的职能部门。根据《城市私有房屋管理条例》第七条第一款第（二）项规定，对购买的房屋“须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证”，第二款规定：“证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条第二款规定：“申请房屋权属变更登记，应当提交房屋产权证书以及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件、法院判决……”上述法规规定了房屋权属变更登记申请应具备的法律要件，房管部门对这些要件审查后，认为产权来源清楚，证件齐全，手续完整应予登记发证。本案第三人吴某12000年向被告申请权属变更登记并提交相应材料，被告经审查后认为条件齐备予以变更登记发证。尽管《协助执行通知书》载明“汤某1以汤某的名义”购买争议的房屋，但在原所有权人为“汤某”的房产证被撤销前，应认定吴某1当时提供的产权来源清楚。被告在司法机关限制过户的期限届满后办理审核登记不违反法律规定。诉讼中，被告主张公证非办理房产登记的必备要件，笔者认为，根据现行的有关法律、法规规定，被告的主张有理。原告诉讼中认为，根据《福建省城市房屋产权登记条例》第八条的规定，对买卖房屋的，当事人双方应共同申请办理产权登记，第三人的申请不符合此条件。被告则认为，当事人一方汤某于1998年死亡，根据当事人一方申请，直接为其登记。本院认为，法规并没有规定当事人一方死亡后，经买卖的房屋产权登记如何办理，被告依实际情况，直接为第三人办理权属变更登记并无不妥。
（福建省龙岩市新罗区人民法院　黄静）