（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第24263号。

2.案由：租赁合同案。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：北京丰联广场商业有限公司。
法定代表人：张某，北京丰联广场商业有限公司董事长。
委托代理人：盛某，男，北京丰联广场商业有限公司法律顾问。
委托代理人：陈某，男，北京丰联广场商业有限公司法律顾问。
被告（反诉原告）：北京千客万来餐饮有限公司。
法定代表人：胡某，北京千客万来餐饮有限公司总经理。
委托代理人：王伟，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人：张某1，男，北京千客万来餐饮有限公司副总经理。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孙京昆；审判员：罗淼；代理审判员：张海文。

6.审结时间：2005年12月12日。

（二）诉辩主张

原告北京丰联广场商业有限公司诉称：1997年10月5日，北京丰联广场大厦有限公司作为合同甲方与合同乙方北京亿天源美食有限公司签署了后者承租丰联商场404商铺的第[FL098—404]号《租赁合同》。2000年4月24日，经三方签署“联合通知”，上述合同的甲方变更为我公司。2002年3月6日，经三方签署“变更协议书”，上述合同的乙方变更为被告。
2005年6月10日，我公司与被告签署了上述租赁合同的《合同终止协议书》。《合同终止协议书》中约定：上述租赁合同于2005年6月25日即为终止。2005年7月6日前，被告将丰联商场404商铺内的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态，并承担相应费用。2005年7月6日10时，被告向我公司交楼。但上述租赁合同终止后，被告未依《合同终止协议书》的约定履行装饰装修的拆除义务，2005年7月6日被告也未如约向我公司交楼。为不影响我公司继续租赁丰联商场404号商铺，我公司于2005年7月7日与中国建筑装饰工程公司北京分公司签署了委托拆除丰联商场404号商铺的工程合同，工程合同金额人民币57315.50元，工程期自2005年7月18日至7月31日，后经我公司验收，2005年8月16日，我公司向中国建筑装饰工程公司北京分公司付清了相关款项。
我公司与被告签署的《租赁合同》合法有效，上述合同终止后，被告理应承担相应的清理和清算义务，在被告未履行相关义务的情况下，我公司代被告履行了相应的清理义务并垫付的相关款项，被告理应偿付我公司垫付的相关款项。现诉至法院要求被告偿付我公司装饰装修拆装费用人民币57315.50元。

被告北京千客万来餐饮有限公司答辩并反诉称：对404商铺恢复原状的权利和义务属于我方，原告无权享有和行使。根据我方与原告签署的丰联广场404商铺租赁合同及终止协议书，该租赁终止时，由我方负责将404商铺的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态，并于2005年7月6日交还原告。
我方已开始如约履行将404商铺恢复原状的义务。为如期将404商铺恢复原状，我方于2005年6月23日与北京天健伟业拆迁服务有限公司（施工单位），就该商铺内装饰拆除及清空事宜达成协议，并约定7月4日清场交付。经原告同意允许后，该施工单位遂进场开始了拆除清理施工，并已完成了部分工程量。已拆除的厨房用具和一些物品，经原告同意已清出大厦，有原告提供的拆除搬运清单为据。
原告无理收取装修押金，迫使我方恢复原状工程暂停，该行为已构成违约。当我方的施工单位经原告批准进入404商铺进行拆除施工后，原告又事后强令我方按每平方米80元人民币（即80元×462平方米=36960元）交纳拆除保证金，否则不许施工。原告此举分明是故意刁难我方，目的是要逼我方违约。但我方认为，原告强要近4万元的押金，没有任何法律或合同依据，其根本无权收取，我方当然有权拒交（更何况原告管理差、信誉低，由来已久，我方入驻时被其强行收取的装修总承包费、审图费及押金至今不退。这次再交押金也不能退回，对此，原告的四层餐厅的承租户是人所共知的）。为此双方协商未果，原告随即将我方的施工单位赶出现场，并在未获我方同意，也不通知我方的情况下，破门而入404商铺，自聘施工单位，强行拆除。
原告逼迫我方施工单位离开，破门而入强行拆除施工的行为不仅违反合同，并给我方造成重大财产损失，该行为已构成侵权。原告及其所聘施工单位未经我方同意认可，强行处置404商铺内的我方财产，是对我方的严重侵权行为，已给我方造成重大财产损失，原告必须承担相应侵权赔偿责任。
我方没有为原告承担其所谓“履行清理义务垫付的款项”的义务。如前所述，为404商铺恢复原状既是我方的义务，也是我方权利，任何人均无权妨碍、剥夺、替代，原告以侵权的方式擅聘施工单位、“垫付款项”，其只能自负其责。
原告所谓“履行清理义务垫付的款项”实属恶意价格，而非公平的市场价格，该数额不具有真实合理性。404商铺根据租赁合同只拆除到毛坯房状态，是拆除工程，不是拆装工程。而原告使用了拆装概念，从而套用房屋修缮定额是不合理的。原告提供的其对404商铺拆除项目及预算中问题很多，不符合拆除标准：（1）使用修缮定额是不合理的，除非施工企业接着装修404商铺。（2）在土建工程预算中，第14、22、23项中，有厨房设备的拆除，但404商铺的使用面积是460平方米，其中厨房根据餐饮业的要求是总面积的1/3，许多大型设备，固定的水槽、炉具、灶台却未列入此项中，证明我们已实施拆除。（3）在土建工程预算书中，第1、2、3项是重复计算，重复收费。第1、2、3、5、12几项相加，总拆除地面添附物面积为517平方米，而404商铺只有460平方米，扣除电梯占用40平方米，只有410平方米，何来517平方米。（4）拆除木地板面积第5项和第12项本身就是重复计算、重复收费。（5）拆除预算中第4项，拆除垫层素水泥为95立方米，数量过大，按地面贴青石板、面砖的标准，厚度为5～7厘米，那么按5厘米的厚度计算，水泥占地面积是1900平方米，按7厘米算是1300平方米，如果按95立方米的水泥，那么不算青石板、面砖、石材和地上一切物品的重量，光水泥就是95吨，410平方米的面积要承受上百吨的重量，又违反房屋承重的标准。（6）拆除室内地面工程北京市建委有信息指导价，地面拆除按每平方米40元人民币计算，而不能分项计算。（7）渣土清运一项213立方米，按我方经营面积计算，全部占满要半米厚，按三环内渣土清运，只能用130卡车，那么需要106车，而每车只能运两吨，并且需要夜里12点以后才能清运。（8）其他收费项目：如冬雨季施工取费，室内拆除何来冬雨季；二次搬运费，不是新装修何来二次搬运；检测实验费、现场管理费、机械费均为不合理收费。
因此，该预算是虚假预算，是原告与施工企业之间为了与我方打官司而制造的，如果此施工企业是新租404商铺客户的装修施工企业，本预算就更加虚假。
综上，本案的违约方和侵权方是原告，我方则是守约的受害方。我方在原告处经营了8年，交纳了近900多万元人民币的租金和物业管理费，终止合同后也将房租、水、电、柴油按原告美元收费标准全部交清，并积极配合原告的工作，但原告竟以收取高额押金相要挟，故意逼迫我方“违约”，其该行为有悖诚信，损害我方权益。我方请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求，要求原告返还或赔偿其侵占或损坏的我方财产（物品价值约5万元）。

原告北京丰联广场商业有限公司对反诉辩称：被告反诉请求中所说的财产是否存在我公司不清楚，不同意被告的反诉请求。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：1997年9月5日，北京丰联广场大厦有限公司（甲方）与北京亿天源美食有限公司花荣餐厅（乙方）签订合同号为[FL098—404]的丰联广场大厦商场《租赁合同》，双方约定，当因租约期满或租约提前终止，乙方应将承租单位的内部设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下交给甲方；乙方在租赁期间对承租单位的重新装修或新增加的设备等物，在迁出时自行拆除，恢复承租单位原状，惟有得到甲方书面同意保留者除外。
2000年4月24日，北京丰联广场大厦有限公司与原告共同发布《联合通知》：“为加强对丰联商场的专业管理，提高商场的综合管理和服务水平，北京丰联广场大厦有限公司董事会决定，北京丰联广场大厦有限公司（以下简称‘丰联大厦’）出资成立北京丰联广场商业有限公司（以下简称‘丰联商业’）。由丰联商业负责丰联广场大厦地下二层至地上四层的所有商铺出租和管理。由丰联大厦负责丰联广场大厦写字楼出租。原丰联大厦与各商铺客户所签订的丰联大厦商场《租赁合同》仍然有效，但《租赁合同》中出租方变更为北京丰联广场商业有限公司，《租赁合同》中所约定的丰联大厦的权利和义务将由丰联商业享有和承担。”
2002年3月6日，原告（甲方）、北京亿天源美食有限公司（乙方）及被告（丙方）共同签订《变更协议书》，三方约定，原甲方与乙方签订的[FL098—404]号丰联广场大厦商场《租赁合同》中乙方公司变更为丙方公司；丙方完全同意享有和承担甲乙双方签订的[FL098—404]号丰联广场大厦商场《租赁合同》中约定的乙方的各项权利和义务。
2005年6月10日，原告与被告签订《合同终止协议书》，双方约定，2005年7月6日10时前，被告将丰联商场404商铺的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态，被告承担由此产生的拆除和清运等相关费用；2005年7月6日10时，被告向原告交还404商铺所有钥匙，原告将于上述时间与被告办理收楼手续。
2005年6月23日，被告与北京天健伟业拆迁服务有限公司签订协议书，双方约定，北京天健伟业拆迁服务有限公司拆除朝外大街18号丰联广场404号，面积462平方米的装饰物、添附物及可移动物。工期2005年6月25日进场，10个工作日，2005年7月4日清场交付。被告负责协调丰联广场的拆除过程，并提供工人工资共计8000元人民币，垃圾清运费2800元人民币。签约后，北京天健伟业拆迁服务有限公司进场施工了2天，后因原告要求被告或北京天健伟业拆迁服务有限公司支付装修押金，被告与北京天健伟业拆迁服务有限公司拒付，遂原告拒绝北京天健伟业拆迁服务有限公司继续施工。
2005年7月7日，原告与中国建筑装饰工程公司北京分公司签订北京丰联广场404单元装修拆除《工程合同》，双方约定原告委托中国建筑装饰工程公司北京分公司拆除北京丰联广场404单元装修，恢复大厦毛坯房标准状态。工期2005年7月18日至2005年7月31日，工程造价57315.50元。原告与中国建筑装饰工程公司北京分公司对上述合同进行了公证。《工程合同》签订后，中国建筑装饰工程公司北京分公司实施了合同义务，原告向中国建筑装饰工程公司北京分公司支付工程款57315.50元。
被告在庭审中提出反诉，但未交纳反诉案件受理费。
上述事实有下列证据证明：
1.《租赁合同》，证明合同约定，承租人租赁期间对承租单位的重新装修或新增加的设备等物，在迁出时自行拆除，恢复承租单位原状；
2.《变更协议书》，证明《租赁合同》主体变更为北京丰联广场大厦有限公司与被告北京千客万来餐饮有限公司；
3.《合同终止协议》，证明被告北京千客万来餐饮有限公司向原告北京丰联广场商业有限公司承诺，将丰联商场404商铺的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态，被告北京千客万来餐饮有限公司承担由此产生的拆除和清运等相关费用；
4.《协议书》，证明被告北京千客万来餐饮有限公司为履行拆除丰联商场404商铺的装饰装修义务，与北京天健伟业拆迁服务有限公司签订协议；
5.北京天健伟业拆迁服务有限公司情况说明，证明北京天健伟业拆迁服务有限公司已履行与被告北京千客万来餐饮有限公司签订的《协议书》两天，由于原告北京丰联广场商业有限公司以未交纳装修押金为由，禁止北京天健伟业拆迁服务有限公司继续施工；
6.《工程合同》，证明为使丰联商场404商铺的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态，原告北京丰联广场商业有限公司与中国建筑装饰工程公司北京分公司签订合同；
7.工程款发票，证明原告北京丰联广场商业有限公司在中国建筑装饰工程公司北京分公司履行《工程合同》后，支付工程款57315.50元。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为：北京丰联广场大厦有限公司与北京亿天源美食有限公司在平等自愿的基础上签署了承租丰联商场404商铺的第[FL098—404]号《租赁合同》有效。在合同履行过程中，上述合同主体变更为原告与被告，《租赁合同》对原告与被告具有法律约束力。2005年6月10日，原告与被告签订《合同终止协议书》，按约定被告应履行拆除丰联商场404商铺的装饰装修，且恢复为毛坯房状态的义务。后被告与北京天健伟业拆迁服务有限公司签订拆除丰联商场404商铺的装饰装修协议书，并施工了两天，后由于原告与被告就支付装修押金的问题发生争议，原告以被告未支付装修押金为由，拒绝被告继续履行拆除装修，恢复原状的义务。就装修押金的问题原告与被告没有合同约定，因此原告要求被告支付装修押金缺乏依据，因而造成被告未完成拆除装修，恢复原状的责任在于原告。考虑原告与被告明确约定被告负责将承租的房屋拆除装修，恢复原状，故原告有权在上述约定的范围内要求被告履行合同义务。法院确认被告向原告支付拆除装修费的数额以被告自行完成上述事项所支付的费用为限，并扣除被告已履行两天施工的费用。
因被告提出反诉后，未交纳反诉案件受理费，故法院对被告的反诉不予审理。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
1.被告北京千客万来餐饮有限公司于本判决生效之日起7日内向原告北京丰联广场商业有限公司支付人民币8640元；
2.驳回原告北京丰联广场商业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2230元，原告北京丰联广场商业有限公司负担1875元（已交纳），被告北京千客万来餐饮有限公司负担355元（本判决生效之日起7日内交纳）。

（六）解说
根据被告北京千客万来餐饮有限公司与北京天健伟业拆迁服务有限公司签订协议的行为，可以确认被告北京千客万来餐饮有限公司已开始履行与原告北京丰联广场商业有限公司约定的将丰联商场404商铺的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态的合同义务。
在被告北京千客万来餐饮有限公司履行上述义务过程中，由于原告北京丰联广场商业有限公司以未支付装修押金为由，拒绝被告北京千客万来餐饮有限公司委托的北京天健伟业拆迁服务有限公司施工，最终造成被告北京千客万来餐饮有限公司未全面履行恢复原状义务。因原告北京丰联广场商业有限公司与被告北京千客万来餐饮有限公司无支付装修押金约定，因此原告北京丰联广场商业有限公司以此作为拒绝被告北京千客万来餐饮有限公司施工的理由，缺乏依据，因此最终造成被告北京千客万来餐饮有限公司未全面履行恢复原状的义务的责任在于原告北京丰联广场商业有限公司。
后原告北京丰联广场商业有限公司自行将丰联商场404商铺的装饰装修拆除，恢复为毛坯房状态而支付工程款57315.50元，该造价远远高于被告北京千客万来餐饮有限公司自行履行上述义务的造价。由于原告北京丰联广场商业有限公司的责任造成恢复原状成本增加的后果应由原告北京丰联广场商业有限公司自行承担。
因原告北京丰联广场商业有限公司的阻碍，造成被告北京千客万来餐饮有限公司未及时全面履行恢复原状义务，但被告北京千客万来餐饮有限公司的恢复原状义务不能因此消灭，故被告北京千客万来餐饮有限公司应在其自行履行上述义务所付成本为限，支付履行义务的费用。
（北京市朝阳区人民法院　孙京昆）