(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市大兴区人民法院(2008)大民初字第4135号民事判决书。
二审判决书:北京市第一中级人民法院(2008)一中民终字第12170号民事判决书。
3.诉讼双方
原告(反诉被告、被上诉人):张某,男,汉族,铁道部建厂工程局北京一处退休干部,住北京市大兴区。
委托代理人(一审、二审):李晓春,广东广大律师事务所北京会所律师。
委托代理人(二审):王某,女,世纪坛医院介入科退休医生,住北京市海淀区。
被告(反诉原告、上诉人):张某1,女,汉族,无业,住北京市崇文区。
委托代理人(一、二审):杨富壮,北京市永浩律师事务所律师。
委托代理人(二审):孙某,男,无业,住北京市崇文区。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市大兴区人民法院。
独任审判人员:代理审判员:卢小传。
二审法院:北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王磊;审判员:段丽萍;代理审判员:刘国俊。
6.审结时间
一审审结时间:2008年7月11日。
二审审结时间:2008年12月2日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
张某与张某1系父女。1999年12月7日,张某与北京市大兴区房地产交易中心(以下简称大兴房地产交易中心)签署编号为XX小区-34号《房屋买卖契约》,购买了北京市大兴区西红门镇XX小区8号楼1单元401室(以下简称XX小区401室),并于当日交纳定金1万元,于1999年12月29日缴纳了首次房款,其后分两次付清全部房款,取得了该房所有权;2005年12月29日,张某与妻子王某签署离婚协议书,约定XX小区401室归张某所有,且其享有占有、使用、收益和处分的权利;2006年4月28日,张某与张某1签订《房屋转赠协议书》,张某将XX小区401室赠与张某1,该协议属附义务的赠与协议,其中协议第四条约定:张某1所有的XX路15号院1号楼203室住房(以下简称XX路203室)只要王某工作需要归其使用,张某1不能以任何借口索取使用权;XX路203室系王某所在单位拆迁补偿分配,由王某支付购房款,当时因政策限制,以张某1名义办理了产权证;为此,张某1专门写了保证书保证在父母亲健在情况下不要求产权、使用权,将来由父母决定;此外,张某还与张某1达成口头协议:XX小区401室由张某朋友许某借住,如果三年内卖给许某则给张某150万元,当时有两位见证人见证,张某1也签字承诺遵守双方约定的事项;为了履行赠与合同,2006年4月29日,张某签署了《声明》,将购房合同中的买受人由张某变更为张某1,并于2006年5月给张某1办理了房屋产权证。但张某1违反了约定,于2006年6月到XX路203室找王某,要求王某腾退房屋,后在张某劝说下停止。2007年4月9日,张某1向北京市海淀区法院起诉王某腾房,后撤诉。此外,张某1还多次到XX小区401室找许某,要求许某腾出XX小区401室;张某1对张某不尽扶养义务,还散布张某的流言,对张某人格进行诽谤。另张某1还严重侵害张某的利益,将张某用张某1的名义购买的房山区XX家园2号楼4单元202室(以下简称XX家园202室),私下转让给第三人,所得资金全部私吞。张某1的行为已经严重违反了赠与合同约定的义务,并严重侵害赠与人利益,现依据《合同法》第一百八十五条、第一百九十条、第一百九十二条之规定,依法行使撤销赠与合同权利,请求:(1)撤销赠与合同,判令张某1协助张某将XX小区401室房屋产权变更至张某名下;(2)诉讼费用由张某1承担。
2.被告辩称
被告答辩并反诉称:XX小区401室房屋,已经由张某在《声明》中将购房合同买受人变更为张某1,原合同已经作废,张某从未取得该房屋所有权证,也从未交过任何契税,张某1是通过购房取得的该房产权,张某要求变更到他的名下缺少依据:XX小区401室房屋由张某1、孙某给付张某20多万元;在2006年5月11日,张某1把XX路203室抵押,得款82500元,加上其他借款共计14万元给了张某,所以房产并不是赠与,而应视为张某1与孙某购买。2006年7月21日,张某1与建设银行签订房屋抵押贷款合同,将XX小区401室房屋抵押给银行贷款12万元,用于还典当款。XX小区401室房屋的转赠协议书系张某1一个人签署,而XX路203室是孙某、张某1夫妻户口所在地拆迁补偿分配给张某1的,后由二人用折扣后价格所购买,属孙某、张某1共有,孙某不同意王某居住,张某1受张某胁迫签署了赠与协议。因XX小区401室房屋被借给他人使用,孙某多次找张某腾房,张某推说2006年10月底前腾空。2006年9月27日,张某在外地发信息给孙某要求借6万元,孙某表示没钱,张某就要求张某1再次典当XX路203室,张某1不同意,张某就威胁张某1断绝父女关系,张某1只得出卖XX路203室房屋。但王某不同意,并与张某1发生纠纷。除了这次外,张某1从未找过王某要求腾出XX路203室,所以并未违反约定的附随义务。张某1一直对张某履行扶养义务,从未对其人格进行过诽谤。现张某的诉讼请求缺少事实依据。关于XX家园202室,是孙某、张某1购买的,并已经取得了房产证,张某1作为产权人有权将房屋卖给第三人。因张某将XX小区401室房屋转让他人使用,至今未腾退房屋,给张某1造成了巨大经济损失,故张某1反诉,请求判决张某腾退XX小区401室。
张某针对张某1的反诉辩称:张某1所述与事实不符,不同意张某1的反诉请求。
(三)一审事实和证据
北京市大兴区人民法院经公开审理查明:张某与王某原系夫妻关系,双方均系再婚。张某1为张某的女儿,孙某为张某1之夫。1999年9月1日,大兴房地产交易中心接受大兴县西红门镇住宅合作社的委托,独家代理销售XX小区1、2、8、9号楼的房屋。1999年12月27日,张某与房地产交易中心签订了《房屋买卖契约》,约定张某购买XX小区401室,价款为295764元。1999年12月29日,张某支付了首付款65764元,并贷款23万元,后张某分别于2000年和2001年将贷款提前还清。2005年12月19日,张某与王某协议离婚,并约定XX小区401室归张某所有,另该《离婚协议书》第四条约定:“XX路203室因王某生活、工作需要,归其占有、使用,张某一方不得以任何理由要求腾房,如此事发生,张某需补助王某精神伤害50000元。”2006年4月28日,张某与张某1签订了房屋转赠协议书,该协议约定:“(1)房屋产权人、使用人张某自愿将自己购买的位于大兴县XX小区8号楼1单元401室住房一套转赠给张某1;(2)从转赠之日起该房屋的产权、使用权归张某1所有;(3)此房屋不能作为夫妻双方共有财产,如张某1家庭今后无论何时发生变故,张某有权收回此房;(4)张某1所有的XX路15号院1号楼203室一套住房只要王某工作需要归其使用,张某1不能以任何借口索取使用权;(5)双方是遵循民法中自愿、公平、诚信等原则达成本协议,任何一方不得违背,否则负有法律责任;(6)……”。该房屋转赠协议书上还有见证人马某、许某的签字。2006年4月29日,张某签署了一份《声明》,说明其同意将所购买的XX小区401室的购房合同买受人变更为张某1,原合同作废,随后由张某1与北京市大兴区西红门镇住宅合作社签订了商品房购销合同,XX小区401室由张某1购买,张某1为此支付了房屋买卖税款4436.46元、代理费2366元和合同变更费5915元。2006年5月10日,北京市建设委员会给张某1颁发了XX小区401室京房权证兴私字第0XXXXXX9号房屋所有权证。XX小区401室经由张某同意曾由案外人许某居住,现为张某居住。2002年6月11日,北京市国土资源和房屋管理局曾为XX路203室给张某1颁发了京房权证海私成字第1XXXX3号房屋产权证,后张某1为该产权证办理了遗失,北京市建设委员会于2005年4月21日给张某1补发了京房权证海私成更字第0XXXXX8号房屋所有权证。2006年5月11日,张某1将XX路203室抵押给北京宝恒典当有限责任公司,获典当款82500元,张某拿了8万元用于自己支配使用。2006年7月21日,张某1与丰台建设支行签订房屋抵押贷款合同,将XX小区401室抵押给银行得贷款12万元,张某1和孙某用该12万元还典当款8万元和其他借款、费用等项目;自2007年6月20日至2008年5月20日,张某每月往孙某的中国建设银行账户里存款一次,每次存款金额为1900元至2400元之间,孙某用该账户每月偿还12万元的银行贷款。2005年3月,张某从他人处购买了XX家园202室房屋,后该房由张某1与出卖人之间办理XX家园的购房手续,张某1取得了该房的产权证书,后张某1于2008年将XX家园202室再次转卖。2006年9月,孙某曾找王某要求腾空XX路203室,并要求卖掉该房,后张某1于2007年4月9日起诉王某要求腾房,但后因王某未在此房居住,张某1撤诉。
上述事实有下列证据证明:
1.XX小区401室房屋买卖契约、首付款发票,用以证实该房屋系由张某与开发商签订房屋买卖合同,并支付首付款。
2.张某与王某的离婚协议书,用以证明张某与王某之间约定的XX路203室房屋由王某使用。
3.房屋转赠协议书一份,由张某与张某1于2006年4月28日签订,用以证明张某将XX小区401室房屋转赠给张某1。
4.《声明》一份,用以证明张某将XX小区401室房屋买卖合同的权利转给了张某1。
5.证人曹某的证人证言,证实其于2005年3月购买了XX家园202室,首付款交了三万多元,后转卖张某,并与张某之女张某1签订了房屋买卖合同,张某1支付购房款。
6.建行存款凭条、账号查询明细(司法查询),用以证实自2005年至2008年3月21日期间,张某1拿着张某的退休金存折陆续将张某退休金取出偿还抵押贷款。
7.商品房购销合同一份、专用税收缴款书和代理费及合同变更费收据,用以证明张某1为XX小区401室房屋的购买人,张某1支付了相关代办费等。
8.XX小区401室房屋所有权证书,用以证明张某1取得该房产权。
(四)一审判案理由
北京市大兴区人民法院经审理认定:关于XX小区401室房屋产权的归属。该房为张某出资购买,后因与王某离婚,双方协议该房产归张某所有。张某与张某1签订的房屋转赠协议书,依据该协议第四条约定,本协议书应为附义务的赠与协议,即张某1负有不能以任何借口索取XX路203室使用权之义务。张某1答辩称XX小区401室实际为其夫妻购买,非张某赠与,即其夫妻将XX路203室典当的典当款、XX小区401室的抵押贷款及借款给予了张某,因此认为XX小区401室是其夫妻购买的。法院认为,虽张某1将XX路203室的典当款交与张某使用,其后抵押贷款的12万元又用来还典当款和借款,但因张某也一直往孙某的还贷款账户里存款,故无法确定张某1所述款项系张某1夫妻购买XX小区401室之对价,故对张某1辩称的XX小区401室是其购买,法院不予采信。双方如因经济往来发生纠纷应另行解决。
关于赠与撤销。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定,受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属,或对赠与人有扶养义务而不履行,或不履行赠与合同约定的义务,赠与人可以撤销赠与。张某1之夫孙某曾要求王某腾房,后张某1又曾起诉王某要求腾房,这显然与房屋转赠协议书中约定的义务相违背。另外,张某支付了XX家园202室的首付款,张某1在未与张某商议情况下将XX家园202室转让给第三人,并将转让款占为己有,也侵犯了张某的权益,故现张某起诉要求撤销房屋赠与协议,并由张某1协助将房屋产权证办理变更至张某名下符合法律的规定,法院予以支持。张某1要求张某腾退XX小区401室房屋,因转赠协议的撤销而使张某1丧失依据,故对张某1的反诉请求法院不予支持。
(五)一审定案结论
北京市大兴区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百九十条、第一百九十二条、第一百九十四条之规定,作出如下判决:
1.撤销张某与张某1于2006年4月28日签订的房屋转赠协议书;张某1协助张某将位于北京市大兴区西红门镇XX小区8号楼1单元401室的房屋产权证办理变更至张某名下(于本判决生效后30日内履行)。
2.驳回被告张某1的反诉请求。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人诉称:依法撤销原审法院判决,改判驳回张某的诉讼请求,支持张某1的诉讼请求。上诉理由:一审法院认定事实错误,XX小区401室房屋的初始登记人为张某1,张某1系房屋的产权人,并非从张某名下过户而来,不存在赠与,现在张某要求给其办理过户手续缺少法律依据。转赠协议中约定对于XX路203室房屋张某1不得主张权利,而XX路203室房屋属于张某1与孙某共有,故转赠协议侵犯了孙某的共有权利,应认定为无效。张某与王某的离婚协议中约定XX路203室房屋由王某居住使用,房屋属孙某与张某1共有,故离婚协议侵犯了张某1与孙某的合法权利,属无效协议。原审法院判决确认XX家园202室房屋产权属张某所有、张某1出卖该房属侵权,缺少依据,并且超越了张某的诉讼请求。
被上诉人辩称:张某1起诉王某腾房的情况属实,张某1应当承担违约的责任,将赠与的房屋返还张某。
2.二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
另查明以下事实:
2006年4月29日,张某签署《声明》后,张某1与北京市大兴区西红门镇住宅合作社签订了商品房购销合同,XX小区401室由张某1购买,张某1为此支付了房屋买卖税款4436.46元、代理费2366元和合同变更费5915元。同年5月10日,张某1取得房屋所有权证书。
2002年6月11日,张某1取得XX路203室房屋的产权证,因该房屋产权证书曾经被王某持有,张某1为产权证办理了遗失,2005年4月21日张某1取得补发的房屋所有权证。
2005年3月张某支付了XX家园202室房屋的首付款3万元,后由张某1与出卖人办理了XX家园的购房手续,并支付了余款。张某1于2008年将该房转卖给他人。
在二审期间,张某认可,张某1拿着张某的退休金存折并取出退休金处分,系经过张某同意。
2006年9月,孙某曾找王某要求其腾空XX路203室并要卖掉该房。张某1曾于2007年4月9日起诉王某要求腾房,但后因王某未在此房居住,张某1撤诉。
双方当事人提交的证据与一审相同。
3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为:受赠人不履行赠与合同约定的义务、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的,赠与人享有撤销赠与的权利。
关于赠与关系是否成立并生效。张某与张某1签订房屋转赠协议书,张某系赠与人,张某1系受赠人,张某1之夫孙某虽然未在该协议上签字,但因赠与协议经赠与人与受赠人的签字认可,即发生法律效力。故张某与张某1之间的赠与关系成立。张某1辩称其夫未在赠与协议上签字,赠与协议即未生效,缺少依据。
关于本案中张某请求撤销赠与是否应当得到支持。张某1主张其夫妻将XX路203室典当的典当款、XX小区401室的抵押贷款及借款给予了张某,因此认为XX小区401室是其夫妻购买的,法院认为,虽张某1将XX路203室的典当款交与了张某使用,其后抵押贷款的12万元又用来还典当款和借款,但后张某也一直往孙某的还贷款账户里存款,故无法确定张某1所述款项系张某1夫妻购买XX小区401室之对价,故对张某1的辩称,法院不予采信,双方如因经济往来发生纠纷应另行解决。张某1辩称,XX小区401室为其夫妻购买,非张某赠与。经二审法院审查,张某与XX小区401室房屋的出卖人签订买卖合同,张某交付了购买XX小区401室房屋的价款;在张某与张某1之间的赠与关系成立后,张某1才得以变更为房屋的买受人,故张某1系因张某的赠与行为而取得房屋买受人地位,张某与张某1之间的赠与关系成立,张某亦享有撤销赠与的权利。张某对张某1的赠与属于附条件的赠与,条件之一为王某居住使用XX路203室房屋。故张某1负有允许王某无偿使用XX路203室的义务。张某1应当履行该赠与协议约定。在张某1违反赠与协议约定的义务时,张某有权主张撤销赠与、收回赠与的权利。因张某1曾经诉讼要求张某前妻王某腾退XX路203室房屋,故张某主张撤销赠与协议应予支持。
关于张某赠与张某1的权利性质的认定。张某在与张某1签订赠与协议时,张某享有的是购买XX小区401室房屋的合同权利,而并未取得XX小区401室房屋的所有权,张某与张某1之间亦交接的是合同相对人的权利,故张某实际系将合同相对人的权利让渡给张某1,现在张某要求撤销的亦应是购买房屋的合同债权。XX小区401室房屋的产权登记在张某1名下,张某1享有的是该房的所有权。现张某要求以合同债权对抗物权,直接将房屋所有权过户至张某名下,缺少法律依据,法院对其主张不予支持。现张某可以依据撤销赠与协议取回其购房的对价,并依据张某1违约的情况请求赔偿。原审法院判决将XX小区401室的房屋所有权直接过户给张某缺少法律依据,二审法院对此予以撤销。
张某1主张张某腾退房屋,因张某1系经张某的赠与方取得XX小区401室房屋的合同相对人的权利,且张某亦一直居住于该房,在张某要求撤销赠与,尚未取回赠与权利前,张某1要求张某腾房,法院不予支持。
关于张某1转卖XX家园202室房屋是否构成侵权的认定。张某1是该房屋登记的产权所有人,其有权处分该房屋。张某主张支付了XX家园202室的首付款,故张某1侵犯了共有人的权利,对此因涉及XX家园202室房屋产权的确认问题,双方应另案确认为宜。原审法院所作张某1将XX家园202室转让给第三人属侵犯张某权益的认定不当,二审法院对此予以更正。
4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项,《中华人民共和国合同法》第一百九十条、第一百九十二条、第一百九十四条之规定,作出如下判决:
(1)撤销北京市大兴区人民法院(2008)大民初字第4135号民事判决。
(2)驳回张某的诉讼请求。
(3)驳回张某1的反诉请求。
(七)解说
本案所作判定,主要涉及合同的相对性、物权与债权的划分,以及债权的概括承受。
1.XX小区401室房屋买卖合同的相对人为张某1。
根据《合同法》第二条的规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。所以,合同关系一般只在特定的当事人之间发生效力。因此,在本案中首先要明确的是,与出卖人签订XX小区401室房屋买卖合同的是张某1,而非张某,张某1享有的是买卖合同的相对人的权利。而经过房地产行政主管部门的登记,张某1又取得了该房屋的所有权,也就是XX小区401室的物权为张某1享有。
2.张某将XX小区401室房屋买受人的地位转给张某1的行为,应当认定为债的概括承受。
根据我国《民法通则》第九十一条前段的规定:合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。债的概括承受,可以是将全部债权债务转移,也可是部分债权债务的转移。债的概括承受,可以是基于法律的直接规定而产生,称为法定概括承受,如企业法人分立、合并,它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。《合同法》第九十条、第一百八十四条第四款对此作出了规定;也可以是基于当事人之间的合同产生,即为合同的意定承受,是指合同当事人一方与第三人订立合同,将其合同权利义务全部或者部分地移转给第三人,经对方当事人同意后,由该第三人承受合同地位,全部或部分地享受合同权利,承担合同义务。合同的概括承受只能产生在双务合同中。
本案中,张某通过赠与协议与《声明》,在经过房地产开发商同意后,将房屋购买人的权利义务转给了张某1,张某1通过张某的赠与取得了合同相对人的权利义务,作为房屋的买受人,张某1既享有了购房人的权利,同时,也要承担购房人的义务。张某1此后支付税款等付款行为亦印证了其承受的合同义务。
3.张某赠与张某1的是债权,而并非物权。
张某与房地产公司之间签订买卖合同,其取得的合同相对人的权利,也就是合同债权。此后张某通过《声明》赠与张某1的也不是物权,而是合同债权,也就是张某可以取回合同的相应对价。张某1通过房地产行政机关的登记行为而享有争议房屋的物权,在张某并不享有物权的情况下,其要求取得房屋物权,不符合法律规定。二审法院对此进行了改判。
本案发生在物权法实施之后,但一审法院对此未按照债权与物权进行区分,导致案件一审的裁判在适用法律上有失偏颇。
(北京市第一中级人民法院 王磊)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2009年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第184 - 191 页