（一）首部

1.判决书字号：上海市南汇县人民法院（1991）汇法民字第1014号。

2.案由：房屋买卖。

4.诉讼双方
原告：唐某，女，51岁，南汇县中心医院妇产科医生。
诉讼代理人：陈建华，南汇县第二律师事务所律师。
被告：唐某1，男，67岁，南汇县大团粮管所退休职工。
诉讼代理人：潘德明，南汇县第二律师事务所律师。
第三人：唐某2，男，46岁，南汇县三墩乡建筑分公司工人。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：上海市南汇县人民法院。
独任审判员：俞文岳。

6.审结时间：1991年10月25日

（二）诉辩主张

1.原告唐某诉称：原告与父母共有的座落在南汇县三墩乡瓦平房两间，父母去世后，被唐某1于1991年6月擅自出售给唐某2，从而侵害了原告的合法权益。因此，原告请求法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款之规定，确认唐某1与唐某2间的房屋买卖无效，

2.被告唐某1辩称：被告未同原告唐某商量将争议的瓦平房两间出售给唐某2属实，但这两间瓦平房是父母的遗产，且父母去世前的医疗费、病故后的丧葬费均由被告负担，因此，被告有权对父母的遗产作出处分。

3.第三人唐某2意见：愿听从法院依法处理。

（三）事实和证据
南汇县人民法院经开庭公开审理，收集、核实证据，查明：
原告唐某和被告唐某1系兄妹关系。原告和被告的父亲唐某3，与前妻顾某生育子唐某1、女唐某4。1929年顾某病故。唐某3于1930年续娶汪某为妻，后生女唐某。1983年7月和1984年4月，唐某3与汪某先后去世，遗有在1951年土地改革中由唐某3、汪某与唐某三人登记共有的座落在南汇县三墩乡的瓦平房两间（即讼争房屋）。1991年6月，被告唐某1未经原告唐某同意，亦未同唐某4商量，擅自与堂弟唐某2口头达成协议，将上述两间瓦平房以人民币2500元出售给唐某2。
上述房屋买卖事实，被告唐某1与第三人唐某2均承认。

（四）判案理由
1.本案讼争的瓦平房两间应确认系原告唐某与父唐某3、母汪某的共有财产。
讼争的瓦平房两间在1951年土地改革时确权为唐某1、汪某、唐某三人共有，这有南汇县人民政府1951年颁发的《土地房产所有证》证明。被告唐某1主张讼争房屋为父母遗产，排除原告唐某的共有份额，是没有理由的。
2.在共同共有关系存续期间，部分共有人无权擅自处分共有财产。
《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款规定：“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”被告唐某1对本案讼争的两间瓦平房原无所有权，但当原、被告的父母死亡后，原告唐某、被告唐某1与案外人唐某4共同继承了唐某3、汪某所遗讼争房屋中的部分产权。本案讼争的两间瓦平房在遗产尚未分割前，则属唐某、唐某1与唐某4共同共有。（唐某4已明确表示她的继承份额，赠与唐某1所有，并放弃诉权，故未列为本案当事人。）根据最高人民法院1988年4月2日《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，应确认被告唐某1未征得原告唐某的同意擅自出售共有财产的行为无效。至于被告唐某1称原告唐某对父母生病与去世未尽义务，对此主张既缺乏事实依据，且也不能因此而否认讼争房屋系原告唐某与父母原有的共有关系；更不能否认父母死亡后原告唐某与被告唐某1、案外人唐某4对父母遗产共同继承共有的事实。被告唐某1擅自出售共有的讼争房屋，依法应当确认无效。
3.第三人唐某2向被告唐某1购买房屋的买卖关系，依法不予保护，买卖双方各自取得的钱物应返还给对方。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。被告唐某1擅自处分与他人共有的财产，违反了我国法律对共同共有财产处分的规定，因此，应确认他出售房屋的行为无效。第三人唐某2是原、被告的堂弟，对原、被告继承父母的遗产尚未分割的事实也是知道的。唐某2明知其所购房屋是原、被告共同所有，在未取得原告同意的条件下，与被告唐某1擅自进行买卖活动，纵然，唐某2是有偿取得，也不能认为是善意取得。因此，他与唐某1的房屋买卖关系无效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款之规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”被告唐某1与第三人唐某2的房屋买卖行为既然无效，财产就应恢复到原有状态。唐某2应将房屋返还唐某1，唐某1应将收取的人民币2500元返还给唐某2。

（五）定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款和第七十八条第二款之规定，南汇县人民法院在1991年10月25日判决如下：
确认被告唐某1与第三人唐某2间的房屋买卖行为无效，各自均应返还房屋及房屋价款，于本判决生效后7日内各自履行。
本案诉讼费50元，由被告唐某1负担。

（六）解说
本案的实质性问题是部分共同共有人是否有权擅自处分共有财产。依照我国民法通则的有关规定和最高人民法院的有关司法解释，在共同共有关系存续期间，因为共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。共同共有人对各自的共有份额是不明确的，因此，未征得其他共同共有人的同意，任何一个共有人均不得私自处分共有财产。本案中的两间瓦平房原属唐某3、汪某和唐某的共同共有财产。唐某3、汪某死亡后，这两间瓦平房中属于死者所有的共有份额，在析产与遗产分割前，就成了唐某与唐某1、唐某4的共有财产。在这种共同共有关系终止前，共有人间各自的份额均不明确。唐某1未征得共有人同意，私自将此共同共有房屋出售给第三人唐某2，依照我国法律规定，这是一种无效民事行为。他同第三人的房屋买卖行为理所当然被法院确认无效。
同时，还应指出：依照我国有关法律规定，房屋买卖是一种要式的法律行为。因此，除应具备一般买卖行为的要件外，必须采取书面形式。由买卖双方订立书面合同（民间称草契），合同中应写明买卖房屋的位置、面积、结构、价款、付款和交付房产的期限和方法，写明合同订立的日期，由双方当事人签名盖章。买卖城镇私有房屋还必须符合国务院1983年12月17日公布的《城市私有房屋管理条例》的规定，房屋所有权的转移必须向房屋管理的行政机关进行产权过户登记，否则，买卖无效。本案被告唐某1与第三人唐某2间的房屋买卖协议采用口头形式，这不符合房屋买卖是要式行为的规定，双方的买卖行为也应认为无效。
（孔海飞）