（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：甘肃省兰州市中级人民法院（1993）经初字第181号。
二审判决书：甘肃省高级人民法院（1994）甘经终字第77号。

2.案由：租赁经营案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：甘肃职工科技交流中心。
一审法定代表人：梁某，经理。
二审法定代表人：闵某，经理。
一、二审委托代理人：蔡某，兰州大学法律系教师。
二审委托代理人：王某，甘肃职工科技交流中心餐饮部经理。
被告（上诉人）：兰州先科摄影有限公司。
法定代表人：马某，经理。
一审委托代理人：郝某，兰州市房地产管理局退休干部。
一审委托代理人：李清华，兰州市第一律师事务所律师。
二审委托代理人：谭兴科，甘肃省妇联法律顾问处律师。
二审委托代理人：孙桂芝，甘肃省妇联法律顾问处律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：甘肃省兰州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：雪玉玲；代理审判员：李辉峰、傅觉非。
二审法院：甘肃省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：石汉；审判员：李致亲；代理审判员：田心。

6.审结时间
一审审结时间：1994年3月21日。
二审审结时间：1995年6月30日（经院长批准延期审理）。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1993年2月份，我方向社会公告交流中心的投资、承包租赁问题，并发布了经营方案。被告两次向我方递交投标方案。1993年4月21日，我方与被告签订了“租赁承包经营甘肃职工科技交流中心的缴纳定金协议书”，约定被告向我方缴纳50万元人民币作为定金，担保合同的签订，如被告不能满足我方在合同中提出的要求，我方退还定金解除协议等。后双方在讨论合同条款时，对折旧费、租赁期限问题意见分歧。我方也发现被告在投标中提供的情况不实，且被告利用协助我方办理大楼交工和开业筹备工作之机，私下将我方职工大厦的名称及大厦内的功能予以改变，将大厦的部分楼层出租，并以大厦为住所地申请开办了新的企业，已给我方造成巨大经济损失，我方决定退还被告方定金并终止双方缔约谈判。请求依法判令被告停止侵权，交出大厦并赔偿全部经济损失。

2.被告人辩称：原告人就职工大厦经营问题发布招标公告后，我方积极投标。原告经多方调查，认为我方符合招标条件，同意将职工大厦交由我方租赁经营，1993年4月1日原告通知我方中标，4月15日通知我方预付定金，4月21日补签了缴纳定金协议书，4月30日委托我方招聘人员进行工作岗位的培训，收取风险抵押金，作开业准备工作，我公司招收了服务员及管理人员，购置了150多万元的财产投入职工大厦。但因原告提出我方每年再承担60万元的折旧费，双方发生分歧，原告随即提出终止与我方租赁合同的谈判，并要求我方撤出职工大厦。请求依法判令原告执行和我方达成的协议，立即签订正式租赁合同。

（三）一审事实和证据
兰州市中级人民法院经公开审理查明：1993年2月16日，甘肃省职工科技交流中心（以下简称交流中心）在《甘肃工人报》上刊登了“甘肃职工科技交流中心（职工大厦）投资承包租赁公告”，向社会公开招标。同年3月1日，交流中心制定了职工大厦投资租赁承包经营方案。方案规定，甲方（交流中心）以全楼年租金210万元的金额向乙方议标，也可局部议标；甲方将提供总建筑面积为11258平方米建筑新颖、装修豪华、设备优良的职工大厦供乙方经营，并提供配套的水、电、暖、通讯、洗衣、理发、停车等设施；租赁经营期限为3年到5年，从1995年起在原定利润基础上累计递增5%利润；乙方投标议包的条件为必须具有200万元以上的注册资金，部分承包者必须具有相当于局部承包租金数额的注册资金，并应有正式的营业执照及有关证件；全楼承包年租金210万元，押金100万元，乙方应先缴纳押金的50%作为定金，以便保证甲方更改装修或考虑交接事宜，然后及时签订合同等。职工大厦经营方案向社会发布后，兰州先科摄影有限公司（以下简称先科公司）投标议包，经和交流中心多次协商，先科公司于1993年4月15日向交流中心缴纳定金50万元，同年4月21日，甲方交流中心与乙方先科公司签订了“租赁承包经营甘肃职工科技交流中心大楼缴纳定金的协议书”，该协议约定，根据甲方投资租赁承包经营方案，乙方自愿以年基础租金200万元，累计逐年递增10%的上缴指标承包经营交流中心大楼，为保证正式合同顺利签订，乙方自愿于1993年4月15日向甲方缴纳50万元人民币作为定金，以便更深层次洽谈合同具体条文，如乙方不能满足甲方在合同中提出的要求，甲方退回定金解除协议，乙方自协议签订之日起尽快组成筹备办公室，以协助甲方办理大楼交接和开业前期筹备工作等。1993年4月30日，交流中心又向先科公司出具了“甘肃职工科技交流中心的招工聘用工作委托书”，委托先科公司以交流中心的名义，承担招收合同工及聘用管理人员业务，按协议要求及时签订招聘合同，进行培训及工作岗位的安置、收取风险抵押金，做好各项开业准备等工作。此后先科公司招收服务员80名，管理人员35名并支付体检培训费10760.60元。随后，先科公司先后向职工大厦客房部投入电视机、家具、吸尘器、地板刨光机、床罩、卫生用具及各种低值易耗品共计价值509140.71元，向餐饮部投入不锈钢碗柜、盘、碗、勺、折叠小餐桌等厨房用具共计价值79135.71元。同年7月，先科公司组织人员进行大楼打扫卫生、安置家具等开业前期准备工作。1993年8月20日，先科公司以职工大厦为住所地向甘肃省工商行政管理局申请开办了“甘肃先科旅游实业有限公司”。同时又以职工大厦为住所地，甘肃先科旅游实业有限公司为中方，香港豪美实业有限公司为外方，向有关部门申报中外合资企业豪美大酒店。自1993年4月12日起，交流中心和先科公司先后共拟定出六稿租赁经营合同书，均因在职工大厦折旧费等问题上意见分歧而未正式签订合同。在双方协商签约期间，先科公司将职工大厦部分客房出租，舞厅和餐厅也投入经营，共得收入241330.31元。1993年11月18日，交流中心以先科公司在合同谈判过程中拒绝接受提取法定折旧费的条件，且在协助筹备期间开业，损害其利益为由，向先科公司发出“关于终止与兰州先科摄影有限公司租赁经营职工大厦合同谈判的通知”，要求先科公司根据双方定金协议的规定，终止谈判，并于11月24日前将职工大厦移交给交流中心，先科公司收到通知后未予认同。交流中心以检修为名，对职工大厦停水、停电、停暖，酿成纠纷。交流中心遂向兰州市中级人民法院提起诉讼，请求判令先科公司停止侵权，恢复交流中心对职工大厦行使所有权并赔偿由此造成的损失。
另查明：经先科公司招收被交流中心留用的服务人员67员，共向先科公司缴纳招工抵押金134450元，先科公司于1993年8月5日向交流中心借款29650元。先科公司受交流中心委托协助筹备工作期间共支付工作人员工资（5月至7月）27271.8元。
上述事实有下列证据证明：
（1）甘肃职工科技交流中心（职工大厦）投资、承包、租赁公告。
（2）先科公司租赁经营职工大厦投标方案。
（3）甘肃职工科技交流中心（职工大厦）投资、租赁、承包经营方案。
（4）交流中心与先科公司“租赁承包经营甘肃职工科技交流中心大楼缴纳定金的协议书”。协议约定：根据甲方（交流中心）投资、承包、租赁经营方案，乙方（先科公司）自愿以年基础租金200万元，累计递增10%的上缴指标承包经营甘肃职工科技交流中心大楼。为了保证正式合同顺利签订，乙方于1993年4月15日向甲方交纳50万元人民币作为定金，以便更深层次地洽谈合同具体条文。如乙方不能满足甲方在合同中提出的要求，甲方退回定金，解除协议。乙方自签定协议之日起，尽快组成筹备办公室，选调精干人员，协助甲方办理大楼交接和开业前期筹备工作。
（5）交流中心和先科公司甘肃职工科技交流中心（职工大厦）招工、聘用工作委托书；此证据证明交流中心委托先科公司以交流中心（职工大厦）名义，承担招收合同工及聘用管理人员业务。被委托单位和委托人必须保证承担该项工作的全部法律责任。上述委托范围应包括在草签的承包合同中。
（6）先科公司提供单据证明职工大厦筹备开业期间投入财产价值675488.90元。其中投入客房509140.71元，投入餐厅87212.48元，投入舞厅79135.71元。先科公司支付留用职工的体检、培训费10760.60元，5月至7月工资共27271.18元。
（7）先科公司提供与甘肃金融市场、甘肃穆斯林经济开发公司租房合同及餐厅、舞厅营业收入报表，证明职工大厦试营业期间先科公司共得营业收入241330.31元。
（8）先科公司收取被交流中心留用服务人员招工抵押金134450元单据及向交流中心借款29650元单据。
（9）交流中心“关于终止与兰州先科摄影有限公司租赁承包职工大厦合同谈判的通知”。

（四）一审判案理由
甘肃省兰州市中级人民法院根据上述事实和证据认为：交流中心与先科公司争议的焦点是先科公司是否获得了职工大厦的租赁经营权，本案属典型的租赁经营纠纷，不是交流中心起诉的侵权纠纷。双方签订定金协议仅确定了缔约主体。定金协议没有违反我国法律和有关政策，应确认有效。先科公司缴纳的定金仅是一种缔约保证金，并非我国合同法规定的履约定金。先科公司签订定金协议后仅取得进一步洽谈合同具体条款、签订租赁经营合同的独占权，并未获得职工大厦的经营管理权和使用权。其在协助交流中心办理大楼交接和开业筹备工作过程中以职工大厦为住所地申办新企业，出租客房、开业经营，已违反了与交流中心所签订协议。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，应承担本案主要责任。交流中心与先科公司协商投标议包的过程未严格审查对方资格，授权对方招收管理及服务人员，默许对方开业经营以致酿成纠纷，亦违反了双方定金协议中如先科公司符合条件签订合同，不符合条件退回定金终止谈判的约定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条“当事人双方都违反合同，应当分别承担各自应负的民事责任”的规定，应当承担一定的民事责任。鉴于交流中心与先科公司继续洽谈并签订租赁经营职工大厦大楼合同已无可能，交流中心关于行使对职工大厦经营管理权的诉讼请求应予支持。职工大厦应交由交流中心经营管理。

（五）一审定案结论
根据认定的事实和证据及上述理由，甘肃省兰州市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第二款、第一百一十三条规定，作出如下判决：
1.先科公司将职工大厦交付给交流中心经营管理。
2.先科公司付给交流中心开业期间的经营收入241330.31元，退付给交流中心留用职工的风险抵押金134450元，支付借款29650元。
3.交流中心退付给先科公司缔约定金50万元，支付已接收的先科公司的财产计价款675488.90元，留用职工的体检费、培训费10760.60元，并付给先科公司协助筹备开业期间人员工资27271.18元（5月至7月）。
案件受理费31530元，交流中心负担12612元，先科公司负担18918元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）先科公司上诉称：上诉人依据与被上诉人定金协议及经被上诉人授权，已取得了对职工大厦的经营管理权，被上诉人收回职工大厦，应返还上诉人已投入大厦的资金1925260.10元，双倍返还上诉人缴纳的50万元定金。241330.31元的营业收入系合法收入，应归上诉人所有。
被上诉人（原审原告）辩称：被上诉人与上诉人并未签订承包租赁合同，定金协议仅是为了保证双方顺利签订正式合同，该协议未能履行的责任全在于上诉人。上诉人无权要求双倍返还定金，亦不能非法占有职工大厦营业期间投入。上诉人投入职工大厦的财产系一审法院主持下双方清点并签字盖章认可，上诉人无理的诉讼请求应予驳回。

2.二审事实和证据
甘肃省高级人民法院经审理确认了一审认定的全部事实与证据。另查明：1994年1月24日，兰州市中级人民法院根据交流中心的申请，已裁定将职工大厦先行交付交流中心经营管理。在办理财产移交过程中，先科公司为职工大厦购置总计价款675488.90元财产，交流中心全部予以接收，双方均在移交清单上签字盖章认可。

3.二审判案理由
甘肃省高级人民法院经审理认为：先科公司在与交流中心因职工大厦折旧问题发生分歧，未正式签订租赁经营合同的情况下，擅自行使经营管理权，其行为是引发本案纠纷的主要原因。为职工大厦投入192万多元资金的上诉理由，没有新的证据证实，不能成立；定金协议中双方已约定50万元定金的性质及返还原则，先科公司要求双倍返还定金的主张于法无据，不能支持；职工大厦241330.31元营业收入应归还大厦所有者。一审认定事实清楚，证据确实充分，先科公司的全部上诉理由不能成立。

4.二审定案结论
基于上述事实和判案理由，甘肃省高级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31530元由先科公司负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
处理本案要解决的关键问题有两个：第一，先科公司所缴定金的性质。定金作为担保债权的一种形式，以给付目的为标准，可以分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和缔约定金等。我国《民法通则》第八十九条第五款第（三）项、《经济合同法》第十四条规定的定金仅指证约定金与违约违金，亦即法律意义的定金。本案交流中心和先科公司约定的定金仅担保正式订立合同，其性质与功能均由双方约定，属缔约定金。签订正式租赁经营合同还须双方协商一致，先科公司不能以证约定金要求交流中心双倍返还，一、二审法院对定金的处理是正确的。第二，先科公司是否取得了职工大厦的租赁经营管理权，这也是本案双方当事人争议的焦点。根据我国《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第十五条、第十七条第二款的规定，承租方取得企业的租赁经营权还须具备如下要件：一是必须订立租赁经营合同，办理法人变更登记手续；二是租赁经营合同必须依法订立。本案双方当事人并未就租赁经营合同的主要条款协商一致，草拟的合同文本因在大楼折旧费等问题上发生分歧而未正式签字盖章，双方的租赁关系并未确立，职工大厦的经营管理权仍由交流中心享有。双方虽以缔约定金的形式确立了签订租赁经营合同的主体，但先科公司并未获得职工大厦的租赁经营权。故一、二审法院据此对双方责任的划分是恰当的。
（林恒春）