（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：北京市通州区人民法院（2011）民初字第10308号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）民终字第3268号判决书

2、案由
案外人执行异议之诉

3、诉讼双方
原告赵某。
委托代理人覃其军，北京市嘉和律师事务所律师。
被告北京农村商业银行股份有限公司台湖支行（上诉人）。
负责人董延利，北京农村商业银行股份有限公司台湖支行行长。
委托代理人杨某，北京农村商业银行股份有限公司台湖支行职员。
委托代理人于某，北京农村商业银行股份有限公司台湖支行职员。
第三人范某（被上诉人）。
委托代理人邹某，无职业。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市通州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张海遥；人民陪审员：张振环；人民陪审员：马素英。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长:李馨;审判员:刁久豹;代理审判员:周梦峰。

6、审结时间：
一审审结时间：2011年12月19日。
二审审结时间：2012年3月12日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称
2010年12月16日原告与第三人范某签订《房屋买卖合同》，约定范某将其所有的位于北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×门801室房屋出卖给原告，房屋价款550万元。合同签订后，原告支付了全部价款，随后，范某通知原抵押权人解除了房屋上所设抵押登记，并将该房屋交付给原告。2011年1月13日，双方完成网签手续，并缴纳契税。同日，双方提交《房屋所有权转移登记申请书》，因房管部门网络原因，当日未能办理完毕转移登记。1月14日，该房屋却意外被通州区人民法院查封。根据相关规定，结合本案情况，在房屋买卖前原告就曾前往朝阳区房管部门核实信息，当时该房屋产权并无瑕疵。此后，原告就该房屋支付了全部价款，并已实际占有，且原告对未能办理房屋过户并无过错。故诉至法院，请求停止对该执行标的强制执行。

2、被告辩称
进行查封前，涉案房屋仍属于范某所有，且不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。因此，法院对涉案房屋采取的执行措施符合法律规定。没有证据证明原告支付了所购房屋的全部价款，并已实际占有该房屋。涉案房屋交易过程中，存在多处严重违反正常交易原则的地方，可以证明原告与范某之间的买卖交易属于故意转移财产、规避执行的恶意行为，原告与范某之间的买卖合同应属无效。

3、第三人述称
我和农商行签订贷款协议时这个房屋没有设立抵押登记，是因为我欠民生银行西直门支行300多万元，用这个房屋作了个商业贷款，以及欠另外一个案外人200多万元，也作了一个二次抵押，为了还帐，我才将房屋卖了，因为朝阳区建委需要10天存档期，需要过一个月左右才能过户，因此该房屋就等着过户了。我之前与被告台湖支行签署了一个无限连带责任的协议，但我不了解无限连带责任的意义，也没有想到这套房会与协议发生关系。对于原告的诉讼请求，我确系出售该房屋，原告作为买方，已经支付了房款，我已经将该房屋交付给了原告，同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：2010年12月16日，原告与第三人范某及其妻子王某1签订《北京市房屋买卖合同》，约定：范某及其妻子王某1将位于北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×门801室的房屋以550万元的价格出卖给赵某，买受人赵某应在签订合同时支付定金人民币120万元，支付购房款430万元。签订合同当日，第三人范某之子范某在中国民生银行开设的账户内收到案外人马某转入的人民币3 006 000元，且范某出具收条一张，写明："收到马某人民币三百万零六千元，用于归还民生银行贷款"；第三人范某在中国工商银行的账户内收到马某转入的人民币250万元，且范某及其妻子王某1出具收条一张，写明："收到马某交来北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×门801室房屋定金及购房款五百五十万元，双方约定由马某偿还房屋贷款三百万元整，至此全部房款已付清"。2011年1月9日，范某与王某1向赵某出具房屋交付书和房屋交接清单各一份，该房屋交付书显示："范某收到赵某交来的购买北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×门801室房屋的全额购房款，今将此房屋交付赵某，房屋内设施详见交接清单。"2011年1月13日，第三人范某与原告赵某签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同显示：出卖人范某将北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×门801室房屋以135万元的价格出卖给买受人赵某，合同中范某的委托代理人系马某。签订合同当日，双方到北京市朝阳区房屋权属登记中心申请房屋转移登记，交纳了契税，但未能成功办理房屋转移登记。2011年1月14日，双方再次申请房屋转移登记，在办理过程中该房屋被本院查封。
另查，2010年9月29日，台湖支行诉北京万寿园公益设备有限公司（以下简称设备公司）、北京金家园担保有限公司（以下简称担保公司）、范某借款合同纠纷一案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，约定：设备公司于二○一○年十二月三十一日前偿还台湖支行借款本金四百五十万元及自二○一○年六月二十一日起至借款本息付清之日止的逾期借款利息（以银行系统出具的利息清单为准）；担保公司、范某对上述债务承担连带保证责任，承担上述连带保证责任后，有权向设备公司追偿；案件受理费二万七千七百六十九元，由设备公司负担，于调解书送达后七日内交纳。上述协议经本院（2010）通民初字第15877号民事调解书确认并已发生法律效力。上述民事调解书确定的履行时间到达时，设备公司未按期归还借款。2011年1月14日，台湖支行向本院申请强制执行，当日本院查封了被告范某名下的本案双方诉争的房屋。
上述事实有下列证据证明：
1、《北京市房屋买卖合同》：该证据对双方的买卖关系进行了详细约定，证明双方之间的买卖关系。
2、银行回单：记载了案外人向被执行人交付购房款的时间及数额，证明双方履行买卖合同的交易凭证。
3、收条：记载了案外人向被执行人交付购房款的时间及数额，证明双方之间的买卖合同已经实际履行。
4、房屋交付书：记载了双方交付房屋的时间，证明双方之间的买卖合同已经实际履行。
5、房屋交接清单：记载了双方具体的物品交接情况，证明双方之间的买卖合同已经实际履行。
6、《存量房屋买卖合同》：记载了双方在交易过程中进行的网签情况，证明双方之间的买卖关系。
7、契税完税证：记载了案外人购买被执行房屋交纳相关税费的情况，证明双方之间的买卖合同已经实际履行。
8、（2010）通民初字第15877号民事调解书：记载了被执行人的债务情况，证明被执行人存在的债务。
9、保证合同：记载了被执行人为债权人提供保证的事项，证明被执行人被强制执行的依据，同时亦证明了案外人与被执行人双方之间的买卖关系发生在被执行人被采取执行措施之前。
10、（2011）通执异字第01714号执行裁定书：记载了案外人的异议申请被驳回的情况，证明案外人提起异议之诉的依据。
11、房屋权属登记中心的证明：记载了案外人没有完成房屋过户的过程，证明案外人对没有完成房屋过户没有过错。
12、物业费发票：记载了案外人购买诉争房屋后具体交纳物业费的时间和数额，证明案外人已经实际履行了买卖合同。

（四）一审判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。根据本案查明的事实及二手商品房交易的现实，应当认定原告于签订合同当日按照合同约定的价款向第三人范某支付了全部房款，此后范某向原告交付了房屋，双方之间存在真实的买卖关系。因此，原告在法院针对执行标的的强制执行程序开始前已经支付了全部价款并实际占有了该标的物，且原告对于未能及时办理产权过户登记手续并不存在过错，故原告要求停止对诉争房屋的执行，理由正当，本院予以支持。被告台湖支行称范某系转移财产、规避执行、其与原告之间的买卖合同应属无效的辩解意见，证据不足，本院不予采信。但需指出的是，双方应当按照房屋买卖实际成交价格缴纳相应税费，不得违反国家税收法律政策。

（五）定案结论
北京市通州区人民法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：停止对座落于北京市朝阳区东三环中路十八号院三号楼一门八〇一号房屋的执行。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人（原审被告）上诉理由同原审答辩理由。
被上诉人（原审原告）二审答辩意见认可一审判决。
被上诉人（原审第三人）二审答辩意见认可一审判决。

2、二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院法院查明的事实和证据。
北京市第二中级人民法院公开审理另查明：范某系范某之子，范某购买本案争议房屋时以按揭贷款方式购房，贷款人为范某，贷款银行为中国民生银行股份有限公司总行营业部，贷款账户为6×××××××××××××9，范某以本案争议房屋为范某的借款进行抵押担保。2010年12月16日，案外人马某向该贷款账户内转入人民币3 006 000元，后该笔款项已于当日被民生银行划走，用于提前结清贷款。2010年12月23日，中国民生银行股份有限公司总行营业部与范某签订《注销抵押登记协议书》，确认抵押人范某已还清贷款，同意解除抵押。2010年12月29日，范某作为中国民生银行股份有限公司总行营业部的代理人向北京市朝阳区房屋管理局递交他项权注销申请。

3、二审判案理由
北京市第二中级人民法院审理认为：本案系停止执行之诉，案外人如对执行标的物有足以排除强制执行之权利，可以提起阻却对该标的物执行的诉讼。就本案而言，案外人赵某作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部房价款，并已实际占有诉争房屋，虽然未能在查封前与范某办理产权过户手续，但房地产管理部门已经出证证明并非赵某的过错所致。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于赵某所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，赵某诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由充分，原审法院支持其诉讼请求正确，本院予以维持。农商行台湖支行上诉称赵某与范某之间的买卖合同系虚假合同，双方之间不存在款项往来，但根据原审法院及本院审理中对于购房款给付情况的审查，马某受赵某指示支付的第一笔购房款系专款专用于偿还本案争议房屋之贷款，应认定实际给付，第二笔款项以银行转账方式转入范某个人账户内，赵某亦向法庭提交了银行转账凭证，故该笔款项亦应认定实际给付。农商行台湖支行称赵某与范某之间系虚假买卖，没有提交足以否定赵某、范某证据之反证，故本院对其上诉理由不予采信。

4、二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一） 项，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

（七）解说
执行异议之诉是我国《民事诉讼法》（2007年修正，2008年4月1日施行）第204条规定的一种新类型的诉讼，该规定实现"审执分离"，更有助于保护案外人的合法权益。但由于规定的笼统性，在具体审判中操作性不强，各地高级人民法院都出台了相应的细则，使执行异议案件逐渐成为一种更具操作性、逐渐为大家所熟悉的一类案件。
执行异议案件在法律处理上的最大的难点集中表现为在同一执行标的上存在的不同性质权利之间发生冲突应如何权衡的问题。该类纠纷的处理直接影响到标的物能否被执行，直接关系到当事人最切身的利益，故当事人之间往往争议巨大，矛盾尖锐、容易激化。另外，该类纠纷在处理中还涉及到民事审判部门与执行部门、立案部门及审监部门之间的分工配合和工作衔接问题。为此，北京市高级人民法院在广泛调研的基础上出台了《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，对此类案件给予了较为具体的指导。
按照北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，此类案件案外人的主张能否支持主要从以下三个方面进行审查：
其一、案外人（第三人）应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。法院在处理时应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据予以综合判断。
其二、"第三人对此没有过错"，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。
其三、在适用该规定时对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、案外人是否已经支付全部价款并实际居住等事实应当严格审查；在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛；在利益冲突的权衡时，应当在依法的前提下，兼顾购房业主（案外人）的生存利益与银行、企业（申请执行人）之间的经营利益。
根据以上规定，本案中争议的焦点有三，一是原被告双方之间是否存在真实的买卖关系，被执行人范某是否系规避执行、转移财产；二是买卖合同是否已经实际履行；三是赵某对于未办理产权过户是否具有过错。下面笔者逐一进行分析。
1、原被告双方之间是否存在真实的买卖关系，被执行人范某是否系规避执行转移财产
对此，有两种不同意见：
第一种意见认为双方之间不是真实的买卖关系，范某的行为涉嫌规避执行，转移财产。理由是范某与赵某签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）显示的成交价格为135万元，明显低于市场价格，系以明显低于市场价的不合理低价购买范某通过抵押协议抵押给担保公司的房产，且现有证据不足以证明赵某已经支付了全部房款，故涉嫌规避执行。
第二种意见认为双方之间存在真实的买卖关系。笔者赞同此种观点，理由如下：
（1）、庭审中马某到庭陈述，称其与原告赵某系生意上的朋友，其也欠原告周某一笔欠款，其代赵某支付房款，其中一部分系返还欠款，一部分系替赵某垫资，其认可该房屋系赵某所购买。马某代赵某交付房款的行为，在本案中根据现有证据无法认定存在串通、虚假买卖等行为，因此应当认定系原告赵某的付款行为。
（2）、该执行程序开始时间为2011年1月14日，被告范某并非直接的被执行人，而赵某向其支付全部价款的时间为2010年12月16日，因此执行程序开始之前赵某已经支付了全部价款。范某用一部分房款归还了该房屋的银行贷款，一部分房款偿还了债务。
（3）、双方网签价款虽低于合同价格，但该行为系当前二手房交易为了避税的普遍现象（阴阳合同），不宜以网签价格作为双方买卖的实际成交价格，据此认定双方之间系虚假买卖。关于避税情况，可以向有关部门予以通报反映。
（4）、2011年1月9日范某向赵某交付了该房屋，后赵某于同年3月7日向该房屋所在的物业公司办理了物业交割并交纳了物业费和电费，对诉争房屋已经实际占有，可以间接认定双方之间的买卖关系。
2、买卖合同是否已经实际履行
对此，也有两种不同意见：
第一种意见认为房屋所有权转让尚未生效，理由是房屋仍登记于被执行人范某名下。
第二种意见认为诉争房屋虽仍登记于被执行人范某名下，但双方之间的买卖合同已经实际履行，原告赵某已经实际占用标的物。笔者赞同此种观点，理由如下:2011年1月9日，范某与其妻王某向赵某出具了房屋交付书和房屋交接清单，交付房屋后赵某于3月17日交纳了该房屋2009年9月至2011年3月15日期间的物业费及代收电费，在没有相反证据的情况下，应当认定双方签订交接书的时间即为房屋的交付时间。
3、原告赵某对未办理产权过户登记手续是否存在过错
笔者认为原告赵某对于涉案房屋未办理产权过户登记手续并不存在过错，理由如下：2011年1月17日，北京市朝阳区房屋管理局档案中心和北京市朝阳区房屋权属登记中心出具的证明记载"经查，范某与赵某于2011年1月13日签订了房屋买卖网签合同，后双方当事代理人于当日到我处申请房屋转移登记，在受理过程中由于系统信息占用未能正常办理。2011年1月14日，双方再次申请房屋转移登记，在与市住建委协调后，将占用信息删除，正在受理时接到法院的查封协助执行通知书。"该份证明可以证实本案中未办理产权过户登记手续是由于登记机关的客观原因，原告赵某对此并不存在过错。
北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定："法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定房屋实施强制执行，购买该房屋的案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，要求停止对该房屋执行，经审查案外人已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错的，对其诉讼请求，应予支持；案外人同时要求确认该房屋归其所有的，不予支持，申请执行人要求对该房屋许可执行的，不予支持。"本案中原告赵某在强制执行程序开始之前已经支付了全部价款并实际占有了该房屋，且原告对未办理产权过户登记手续不存在过错，与上述规定相符，故应当判决停止对该房屋的执行。
从本案中可以看出，在利益冲突的权衡时，应当在依法的前提下，兼顾购房业主（案外人）的生存利益与银行、企业（申请执行人）之间的经营利益。修改后的民事诉讼法赋予了案外人提起异议之诉的权利，在权利救济上为当事人和案外人提供了充分的程序保障。
（张海遥）