（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：江苏省南通市通州区人民法院（2012）通民初字第0296号。
二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2012）通中民终字第1273号。
3、诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，男，汉族，1965年9月2日生，住南通市通州区。
原告（被上诉人）：李某，女，汉族，1968年9月13日生，住址同上。
两原告共同委托代理人张家楠，江苏金平川律师事务所律师。
被告（上诉人）：耿某1，男，汉族，1956年7月2日生，住南通市通州区。
被告（上诉人）：丁某，女，汉族，1966年5月5日生，住南通市通州区。
被告（上诉人）：耿某2，男，汉族，1976年3月26日生，住南通市通州区。
被告（上诉人）：王某，女，汉族，1974年6月12日生，住址同上。
被告（上诉人）：成某，男，汉族，1975年5月11日生，住江苏省灌南县。
五被告共同委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。
五被告共同委托代理人黄恒华，南通市通州区为民法律服务所法律工作者。
5、审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南通市通州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐淑华；代理审判员：鲍红梅；人民陪审员：王春霞。
二审法院：江苏省南通市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：顾华；代理审判员：杨盛、张峥嵘。
6、审结时间
一审审结时间：2012年8月7日。
二审审结时间：2013年1月9日。
（二）一审情况
1、 一审诉辩主张
原告张某、李某诉称：被告耿某1、丁某、耿某2、王某、成某擅自占用公有部分摆设服务台、沙发、桌椅、护栏，并利用共有部分从事经营性活动，侵害了原告共有和共同管理的权利，请求人民法院判令被告立即拆除服务台、沙发一张、桌椅一套、护栏。
被告耿某1、丁某、耿某2、王某辩称：两原告占有的专有部分面积不足三分之一，对共有面积的使用不具有决策权，四被告的专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数的过半数，对于共有部分的使用具有决策权，故请求人民法院驳回原告的诉请。
被告成某辩称：其与被告耿某1等四人之间系租赁关系，其未在门厅内摆放任何东西，仅是根据租赁合同的约定在使用服务台和沙发，请求法院依法处理。
2、一审事实和证据
江苏省南通市通州区人民法院经公开审理查明：2005年1月17日，张某、李某向南通市华德房地产有限公司（以下简称华德公司）购买了华德乐园综合楼的3套房屋，建筑面积合计1597.58平方米，张某先后与华德公司签订了两份房地产买卖契约，第一份约定未经华德公司同意不得在华德乐园一楼门厅设置立体装置，第二份契约中未对大厅使用作出限制。2006年6月26日顾某、吴某购买了该综合楼的1套房屋，建筑面积502.7平方米。2009年8月4日耿某1、丁某、耿某2、王某向华德公司购买了华德乐园综合楼10套房屋,建筑面积合计为3404.25平方米。2011年1月16日,耿某1、丁某、耿某2、王某与成某签订了房屋租赁协议，将10套房屋租给成某经营天马宾馆。华德乐园综合楼的一楼门厅面积为151.61平方米，张某、李某所购房产分摊了一楼门厅44.002平方米，顾某、吴某所购房产分摊了一楼门厅13.51平方米，耿某1、丁某、耿某2、王某所购房产分摊了一楼门厅94.10平方米。
2010年1月14日，张某、李某诉至通州区法院，请求确认华德乐园综合楼的一楼门厅为共有部分，张某、李某享有共有和共同管理的权利，2010年3月22日通州区法院作出（2010）通民初字第0191号民事判决，认定张某、李某对一楼门厅享有共有和共同管理的权利。后李某在工商行政部门领取营业执照，开办了通州开发区华德宾馆，其在一楼门厅内设置摆放了吧台、椅子、沙发、茶几、电视机、立体广告牌等物品，并安装了监控。耿某1、丁某、耿某2、王某、顾某、吴某于2010年11月9日诉至通州区法院，认为张某、李某擅自占有、使用共有部分，侵犯了其他业主的合法权益，要求排除妨碍，通州区法院于2010年12月13日作出（2010）通民初字第1714号民事判决，认为李某利用共有部分从事经营活动的行为未经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，判决李某拆除摆放、设置在一楼门厅的所有物品。
审理过程中，通州区法院向顾某、吴某调查，两位业主同意成某在门厅内设置吧台供营业所用。2011年12月28日顾某、吴某出具更正说明，称同意大厅由全体业主共同合理使用，原无偿使用的承诺及会议纪要给予更正。被告耿某1、丁某、耿某2、王某在大厅内的财产有服务台、护栏、三人皮沙发1张、办公桌1张、椅子1张。
上述事实，有房地产买卖契约、房屋租赁协议、（2010）通民初字第0191号民事判决书、（2010）通民初字第1714号民事判决书、更正说明等证据予以佐证。
3、 一审判案理由
江苏省南通市通州区人民法院经审理认为：两原告与被告耿某1、丁某、耿某2、王某均为华德乐园的业主，且均分摊了一楼门厅的共有部分，他们对该门厅享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该"过半数"的约定针对的应是为了全体业主的共同利益而作出的决策，而不是为了某个业主的私利。涉案门厅系进出通道，即使多数人同意使用，如果损害其他业主利益，多数人使用决议也显失公平，况且在本案审理期间，顾某、吴某已表示大厅由全体业主合理使用。李某在门厅内设置的物品也已经法院生效判决确定拆除，该判决已发生法律效力，故本案被告耿某1、丁某、耿某2、王某也应将其在门厅内的物品拆除。虽然开发商与原告开始就门厅的使用有限制约定，但该约定违反物权法相关规定，原告作为权利人支付房屋对价，应享有完整物权，对门厅应享有共有和共同管理权利，故该约定无效，且在开发商与原告签订的第二份协议中并无限制约定。本案系基于建筑物区分所有权产生的纠纷，被告成某基于租赁关系在门厅经营、使用部分物品，属不同法律关系，且原告主张拆除的物品并非被告成某承租期间擅自添置，故原告向成某主张权利本院不予支持。
4、 一审定案结论
江苏省南通市通州区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条之规定，作出如下判决： 一、限被告耿某1、丁某、耿某2、王某于本判决生效后10日内拆除设置、摆放在华德乐园一楼门厅的服务台、护栏、三人皮沙发1张、办公桌1张、椅子1张。二、驳回原告张某、李某对被告成某的诉讼请求。案件受理费80元，由被告耿某1、丁某、耿某2、王某负担。
（三）二审诉辩主张
耿某1、丁某、耿某2、王某、成某不服，向南通市中级人民法院提起上诉称：1、我们保持了房屋购买时的一切状况，没有改变房屋的结构，更没有改变公用部分的用途，一审法院判决我们拆除的物品，我们在购买房屋时即已存在。张某、李某在购房时曾向开发商作出承诺，不在门厅外设置立体装置，其应当信守承诺，对原先存在的状态应有容忍的义务。2、张某、李某购买房屋时对大厅使用作出限制，一审以其提供的另一份房地产买卖契约为依据，认为其对大厅使用无限制性规定错误，该契约是为了规避税收订立，而且价格与实际购房价格不一致，该契约应为无效证据。3、我们不存在侵权行为，设置吧台属于合理使用，张某、李某购买的是附楼，规定用途是开浴室而不是旅馆。张某、李某享有的共同管理权仅限于通行，并不是经营旅馆。一审判决使一楼门厅归于闲置，不能发挥物的效能，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
张某、李某答辩称：1、耿某1、丁某、耿某2、王某、成某将服务台、护栏、沙发等物品放置于涉案一楼门厅用于自己经营明显侵害张某、李某在内的其他业主的权利，改变了涉案门厅作为进出通道的用途。2、一审判决依据物权法及司法解释的规定认定改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意符合规定，耿某1、丁某、耿某2、王某、成某为了私利独占使用涉案门厅没有依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
南通市中级人民法院法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
二审中，耿某1、丁某、耿某2、王某、成某提供以下证据：1、通州市开发区天马宾馆的营业执照，证明天马宾馆开业时间是2006年1月12日，天马宾馆的服务台在宾馆开业时早已存在。2、华德宾馆的营业执照，证明其开业时间是2006年5月11日，华德宾馆直到2010年才对天马宾馆的服务台提起诉讼要求拆除。3、建筑工程消防设计审核意见书，证明当时附楼的用途是浴室，而不是宾馆。张某、李某质证认为，1、对天马宾馆的工商登记资料没有异议，但不能证明涉案门厅应该由上诉人使用。2、对华德宾馆开业资料的真实性没有异议，这份资料证明李某在2006年就开设宾馆，不存在上诉人所说的不正当竞争。张某、李某于2010年3月22日通过法院审理才确认其对涉案大厅享有共有和共同管理的权利，后就主张权利。3、对建筑工程消防设计审核意见书的真实性没有异议，但不能达到证明目的，虽然张某、李某购买的是附楼，但双方有共有和共同管理的权利，且浴室改为宾馆经过工商部门批准。
（五）二审判案理由
南通市中级人民法院经审理认为，共有人有权对共有部分进行使用，他人不得妨碍和干涉，同时共有权人在使用共有部分时，也不得妨碍其他共有人对共有部分的使用。张某、李某和耿某1等人均为华德乐园的业主，他们对涉案门厅享有共有和共同管理的权利，这已被生效判决所确认。业主大会所作出的决定应当是为全体业主的利益考虑，如果部分业主利用自己的人数和面积优势作出限制其他业主权利的决定，则会出现业主滥用权利的情形，这对于其他业主显失公平，况且顾某、吴某已表示门厅由全体业主合理使用，因此业主大会曾经作出的张某、李某及其承租户不得在涉案门厅内摆放设施的决定于法相悖。本案中，开发商虽然曾在第一份房地产买卖契约中与张某约定其未经开发商同意不得在涉案门厅内设置任何设施，但在房屋产权监理所备案的第二份契约中并无此限制性规定，退一步讲，即使开发商曾与张某有此约定，开发商将房屋出售给张某后，张某即是房屋的所有权人，张某对涉案门厅享有共有和管理的权利，其物权是完整和绝对的，其作为业主之一与其他业主享有同样的权利。李某在涉案门厅内设置的物品已经法院判决确定拆除，该判决已发生法律效力，故耿某1、丁某、耿某2、王某也应将其在门厅内的物品拆除。双方均为华德乐园的业主，平等地享有使用涉案门厅的权利，双方应合理使用门厅，满足各业主的需求，虽双方通过诉讼均需拆除各自设置的物品，但各业主仍可对涉案门厅的使用进行协商，使门厅发挥最大效用。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。
（六）二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院根据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人耿某1、丁某、耿某2、王某、成某负担。
（七）解说
本案例涉及建筑物共有部分使用与管理中的问题。业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有使用、收益、处分的权利。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题"，实践中，由于共有部分不像专有部分那样界限清晰、权利义务关系较易厘清，其涉及的人员较多，牵扯的利益关系更为广泛，开发商、物业服务企业、个别业主等侵犯业主共有权的现象时有发生。因此，进一步厘清业主共有权的性质，规范业主大会或业主委员会的职能，对于充分保障业主共有权具有重要意义。
一、 开发商不得预先对业主共有权进行限制
开发商销售房屋时，虽然房屋买卖合同以及房产证上只载明了建筑物专有部分，但相对于专有部分所有权而言，业主共有权具有从属性及不可分性，且物权法亦明文规定专有权与共有权应当一并转让，故开发商不得在房屋买卖合同中通过约定的方式对业主共有权进行预先排除或限制。
1、业主共有权具有从属性。在建筑物区分所有权中，业主对专有部分的专有权是主权利，而共有权则随专有权的取得而取得，随专有权的变动而变动，业主共有权从属于专有权，不能只转让专有权而将共有权另行处分，反之亦然。
2、业主共有权的标的物具有不可分性。建筑物的性质决定了其在物理上是一个不可分割的整体(除建筑物灭失以外)，这就决定了各个区分所有权人之间形成了一种不可分割的共有关系，只要区分所有权存在，并且建筑物尚未灭失，就不能将业主共有权的标的物进行分割。
3、专有权与共有权一并转让具有明确的法律依据。根据《物权法》第七十二条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
本案中，开发商华德公司曾与张某约定其未经开发商同意不得在涉案门厅内设置任何设施，这一约定就是开发商预先对业主共有权进行了限制。实际上，华德公司将房屋变更登记到张某名下后，张某即是房屋的所有权人，虽然房屋买卖合同以及房产证上只载明了建筑物专有部分，但张某对房屋的所有权是完整和绝对的，其身为业主与其他业主享有同样的权利，其对涉案门厅共有和管理基于业主共有权的属性及法律明文规定，开发商预先限制其行使业主共有权的约定违背了物权法定原则，应属无效。
二、业主大会的决定应当是为全体业主的利益考虑，不得成为部分业主谋取私利的工具
本案中，耿某1、丁某等四被告作为专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主，以业主大会的名义作出排除他人使用、同意自己使用建筑物共有部分的决议，违背了诚实信用原则和公平原则，违背了业主大会的根本目的，侵犯了其他业主的权益，应属无效。
首先，耿某1、丁某等四被告及顾某，不同意两原告张某、李某利用共有面积进行经营，符合相关法律规定。根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，"有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意"。本案中，张某、李某利用共有部分从事经营活动的行为未经专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的耿某1、丁某等四被告及顾某的同意，故耿某1、丁某等四被告及顾某诉至法院，要求张某、李某拆除摆放、设置在一楼门厅的吧台、椅子等物品设施的诉讼请求，应当得到支持。
其次，耿某1、丁某等四被告，不得在禁止其他业主使用共有面积经营的情况下，自己使用该共有面积进行经营。一方面，涉案门厅系进出通道，耿某1、丁某等四被告认为张某、李某利用门厅经营损及全体业主的合法权益，其针对的不应当是张某、李某个人，而是利用门厅进行经营的行为，所以根据该业主大会决议的精神，耿某1、丁某等四被告自己也不得利用门厅经营，否则就违背了诚信信用原则。另一方面，占专有面积和人数过半的业主做出的决议，应当是为了全体业主的共同利益，而不是为了某个业主的私利。如果部分业主利用自己的人数和面积优势限制其他业主行使权利，就会出现部分业主通过业主大会决议的形式滥用权利的情形，这显然有失公平显失公平，也有违业主大会的公共职能和根本目的。本案中，既然张某、李某在门厅内设置的物品已经法院生效判决确定拆除，耿某1、丁某等四被告在门厅内的物品也应拆除。
三、参照适用本案例时还应注意的问题
人民法院在处理物权纠纷时，根据物尽其用原则，应当尽量发挥物的效用。本案中，各方当事人均是华德乐园综合楼的业主，平等地享有使用涉案门厅的权利，均应合理使用门厅，满足各方的共同需求。虽各方通过诉讼后，法院作出了生效判决，判令各方均需拆除各自设置在一楼门厅内的物品，但不影响各方对涉案门厅的使用进行再次协商，以使一楼门厅发挥物的最大效用。
（陆燕红、陆炜炜）
【裁判要旨】开发商不得在房屋买卖合同中通过约定的方式对业主共有权进行预先排除或限制。共有人有权对共有部分进行使用，他人不得妨碍和干涉，同时共有权人在使用共有部分时，也不得妨碍其他共有人对共有部分的使用。
