（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0524号判决书。
二审判决书：天津市第一中级人民法院（2014）一中民终字第0292号判决书。

2、案由
所有权确认

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：天津中国青年旅行社有限公司。
法定代表人：宋志强，董事长。
委托代理人：孙树祥。
委托代理人：郭荣吉，天津安邦律师事务所律师。
被告（上诉人）：井某。
第三人（被上诉人）天津万兆投资发展集团有限公司。
法定代表人：程东海，董事长。
一审委托代理人：张保国。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：天津市和平区人民法院
合议庭组成人员：审判长：王 军；代理审判员：殷红方；人民陪审员：卢凤萍。
二审法院：天津市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：殷焱；代理审判员：张炳正、刘剑腾。

6、审结时间
一审审结时间：2013年12月23日
二审审结时间：2014年4月17日

（二）一审情况

1、一审诉辩主张
（1）原告诉称
被告原系原告职工，2004年原告与被告协议约定，原告以被告名义购买商品房，由原告承担支付首付款、税费等义务并负责归还银行贷款，被告对房屋不享有任何权益，有义务配合原告办理房屋相关手续，后原告借被告名义购买天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋，原告系该房屋的实际所有权人，为保护国有资产，故起诉法院要求：1.确认天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋为原告所有；2.判令被告及第三人配合原告办理房屋过户手续，将天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋过户至原告名下，过户过程中产生的所有费用原告自行承担；3.本案诉讼费用原告自行负担。为支持其主张，向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，2.房产详单，3.情况说明两份，4.企业名称变更核准通知书。
（2）被告辩称
不同意原告的诉讼请求。1.原告主体不对，应为天津中国青年旅行社，2.房屋买卖合同系我与第三人签订，现已经在房管部门备案，根据物权法规定，我已经取得涉案房屋的物权。我与原告间系借贷关系。房款由原告支付，2012年3月通知我逾期还款，如不补交就影响我的征信，我认为应找原告，但银行讲系我个人行为，为此我还补交了10元，向本院提交存款回执为证。
（3）第三人述称
同意原告诉讼请求，同意配合办理过户相关手续。出售房屋时知晓原告借其员工名义买房的事实，购买款也由原告实际支付。现在配合办理过户，也只能办理到合同购房人即被告名下。未提交证据。

2、一审事实和证据
天津市和平区人民法院经公开审理查明：原告原名天津中国青年旅行社，2012年10月10日，经天津市工商行政管理局核准，变更为现名称。2004年9月23日，被告与第三人签订房屋买卖合同，约定被告向购买天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803（以下简称涉案房屋），建筑面积121.97平米，商品房土地来源性质为划拨。房屋总价款为558623元。购买房屋时被告系原告办公室主任，被告认可涉案房屋首付款、税费及之后银行还款均为原告支付，房屋也实际由原告占有使用，但提出双方系借款关系。2013年3月5日原告为中国银行还款支付10元。现涉案房屋尚未办理所有权证。另查，2004年9月30日该房屋办理他项权登记，抵押权人为中国银行天津河西支行，现贷款已经全部清偿，抵押权证在被告处。
上述事实有下列证据证明：
（1）商品房买卖合同，
（2）房产详单，
（3）情况说明两份，
（4）企业名称变更核准通知书，
（5）存款回执，
（6）原、被告及第三人的当庭陈述。

3、一审判案理由
天津市和平区人民法院审理认为：原告仅是名称的变更，不影响债权债务的承继，被告认为原告主体不适格的主张，本院不予认可。我国《物权法》规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。对于涉案房屋，无论是价款的支付，还是实际的占有使用，均可看出原告出资购买及享有房屋权利的事实，故原告主张其系房屋的实际权利人，本院予以确认。被告主张系借款关系，现原告不予认可，被告亦无相关证据证明，本院不予认可。被告及第三人应配合原告办理过户手续，将房屋登记至实际权利人名下。原告的该项请求本院予以支持，原告自愿负担因此而产生的所有税费及本案诉讼费本院予以准许。被告为还款支付的10元亦应由原告承担。如被告认为原告行为侵害其权益，可另行解决，本案中不予处理。

4、一审定案结论
天津市和平区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
（1）本判决生效后三十日内，被告井某及第三人天津万兆投资发展集团有限公司到房管部门办理天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋所有权登记手续；
（2）本判决第一项执行完毕后十日内，被告井某配合银行办理天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋抵押权注销手续；
（3）本判决第二项执行完毕后十日内，被告井某协助原告天津中国青年旅行社有限公司办理过户登记手续，将天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋转移到原告名下；
（4）办理上述房屋登记所产生的费用全部由原告天津中国青年旅行社有限公司承担；
（5）本判决生效后十日内，原告天津中国青年旅行社有限公司给付被告井某垫付的还款10元；
（6）驳回原告天津中国青年旅行社有限公司其他诉讼请求。
本案诉讼受理费9386元，全部由天津中国青年旅行社有限公司原告负担（已执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审被告）诉称：因国家政策调整，上诉人无法申请限价房，无法享受首套房政策，给上诉人造成损失。上诉人请求撤销原判，依法改判确认上诉人与被上诉人万兆公司签订的房屋买卖合同无效，天津中国青年旅行社有限公司赔偿本人各项损失10万元，万兆公司承担连带责任；一、二审案件受理费由二被上诉人承担。

（四）二审事实和证据
天津市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
天津市第一中级人民法院审理认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，涉案房屋的价款系天津中国青年旅行社有限公司支付，且一直由天津中国青年旅行社有限公司实际占有使用，井某认为天津中国青年旅行社有限公司的行为致井某无法申请限价房，无法享受首套房政策，对井某造成损失，属另一法律关系，可另行主张。综上，对井某主张享有涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。本案为所有权确认纠纷，天津中国青年旅行社有限公司在原审中请求确认涉案房屋的所有权，且经法院查明，涉案房屋确系天津中国青年旅行社有限公司出资购买并实际占有使用。原审判决遗漏天津中国青年旅行社有限公司的该项请求应予纠正。

（六）二审定案结论
天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、维持天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0524号民事判决第一至五项；
2、撤销天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0524号民事判决第六项；
3、确认天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋所有权由被上诉人天津中国青年旅行社有限公司享有。
一审案件受理费9386元，由被上诉人天津中国青年旅行社有限公司负担；二审案件受理费80元，由上诉人井某负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
本案是典型的借名购房案件，天津中国青年旅行社有限公司为了规避购房时的不准公司购买商品房的政策，借单位职工的"名"为公司购买房屋。虽然当时的限购政策已经取消，但新的限购政策--"限购令"正在施行。自从2010年国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，各级政府相应地出台了一系列房产调控政策，2011年，大约有600多个城市出台了房产限购措施(即限购令) 。在此背景下，本案的处理，对借名购房引起的纠纷处理具有一定的指导意义。借名购房后房屋确权纠纷一般涉及以下问题：一是借名买房合同的效力；二是物权行为理论在司法实践中是否采纳；三是不动产权属证书的证据力。
1、借名购房合同的效力问题
借名购房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记所有权的行为。借名购房一般具有以下几种原因：（1）规避法律或政策；（2）享受优惠；（3）转移财产或躲避债务；（4）避税。本案中天津中国青年旅行社有限公司即是为了规避政策限制而实施借名购房。
关于借名购房合同的法律效力，在理论界有不同看法，在司法实践中做法也不一致，应根据案件的具体情况分析借名购房合同的效力。按照我国法律规定，可依据《合同法》52条的规定，以及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第14条的规定认定合同无效。本案中限制公司购买商品房的政策, 在效力位阶上显然不属于《合同法》第52条第5 项所言之法律行政法规的强制性规定，故不能认为据此认定借名购房合同无效。但是，若购买房屋系政策性住房或者具有社会保障性质的房屋，则应认定为损害国家和社会公共利益时，应确认合同无效。在司法实践中，多数判决也对当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名义购买房屋，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，也予以支持。北京市高院更是出台了相关指导意见，表明了对借名人的房屋所有权的保护。
另，本案中限制公司购买商品房的政策已经废止，在溯及力上，应根据有利追溯的原则，先前的购房行为现在看来是合法的，新法应承认其购房合同的合法性，并予以保护，故本案的借名购房合同应为有效。
2、物权行为理论在我国司法实践中是否采纳
物权行为是指物权之设定或移转直接发生变动之法律事实。物权的意思表示(包括物权的合意)本身即为物权行为(单独行为及物权契约)，登记或交付则为其生效要件，物权行为的分离原则和抽象原则是这一理论的两大基石。以本案为例，天津中国青年旅行社有限公司虽然支付了购房款及偿还房屋贷款，但均为债权行为，天津万兆投资发展集团有限公司对交付的房屋属于有权处分，具有办理不动产登记的意思表示及基于该意思表示作出的物权行为，依据物权行为理论，井某已取得该房屋的所有权。天津中国青年旅行社有限公司不能依据所为的债权行为，来推定物权行为的效力，更不能否定现在的房屋所有权属状态。
但考察我国的立法和司法实践，物权行为理论未被承认。我国《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因和结果进行区分，人民法院在司法实践中也已经明确将合同行为与物权变动作了区分，但在我国立法和司法实践中尚未承认物权行为理论。最高人民法院认为，物权行为理论过分强调了物权行为的公信以保护受让人的权利，对出让人的权利保护不足，会导致双方当事人权利失衡。根据我国的理论和实践，物权行为并不作为单独行为，其需要以原因行为为基础，本案中，井某不能仅仅依据物权登记行为对天津中国青年旅行社有限公司的确权请求进行有效抗辩，应综合涉案房屋的首付款及银行贷款的偿还的情况进行认定。
3、不动产权属证书的证据力
《物权法》第十七条规定："不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。" 该条实际上明确了不动产权属证书是确认不动产物权的证据，但是对该项证据的证明力大小需要根据具体案件分析。最高院的观点认为，不动产权属证书不具有"绝对"的证据力。法院可以根据该项证据来推定不动产现有的物权状态，如果异议方有足够的证据推翻不动产权属所记载事项，法院应当依法根据反证认定争议财产的归属。从房屋的现有状况分析，天津中国青年旅行社有限公司一直实际占有和使用该房屋；对房屋权属取得的基础法律行为--房屋买卖行为分析，涉案房屋首付款、税费及之后银行还款均为天津中国青年旅行社有限公司支付，以上事实足以推翻不动产权属证书记载的内容。
综上，借名购房是国家和地方政府施行的一系列限购政策催生的社会现象，法院在认定借名购房合同的效力时，应当对认定合同无效采取谨慎态度，尽可能尊重当事人意愿；在确认房屋所有权时，应当综合购房合同的实际履行情况、房屋现有状态等因素，维护现有的不动产权属状态，保障良好的房屋交易秩序。
（刘学荣）