（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省泉州市洛江区人民法院（2004）洛民初字第405号。
二审判决书：福建省泉州市中级人民法院（2005）泉民终字第370号。

2.案由：财产所有权纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：泉州市洛江区万安房地产开发有限公司。
法定代表人：吴某，经理。
委托代理人（一、二审）：林振邦，洛江区中心法律服务所法律服务工作者。
被告（上诉人）：庄某，男，1956年出生，汉族，农民。
委托代理人（一审）：郑延珍、郑培根，福建泉州伟烈律师事务所律师。
委托代理人（二审）：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省泉州市洛江区人民法院。
独任审判：审判员：李清。
二审法院：福建省泉州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林海峰；审判员：黄蕴真；代理审判员：吴小军。

6.审结时间
一审审结时间：2004年12月27日。
二审审结时间：2005年4月15日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告泉州市洛江区万安房地产开发有限公司诉称：被告未与原告达成商品房买卖合同，即于2003年5月强行占用属于原告开发、所有的泉州市洛江区官头新村A2幢101＃、102＃店面两间，请求判令被告退还两间被占用的店面，并赔偿原告占用期间每间店面每月200元的经济损失。
被告庄某辩称：原告在1998年拆迁被告旧宅时与被告签订“官头旧村改造营业性用房拆迁补偿安置协议书”，官头新村A2幢101＃、102＃两间店面是原告按协议约定安排给被告的经营性场所补偿安置房，被告并非强行占用店面。原告的诉讼属于合同之诉，不是侵权之诉，应驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
泉州市洛江区人民法院经公开审理查明：被告庄某在泉州市洛江区官头自然村有旧宅两幢。1998年9月旧村改建新村时，原、被告双方签订了“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”两份，协议书中确定原告应补偿给被告501.15平方米安置房（内含营业性用房117.06平方米）。因原告对被告的营业性用房全部以住房补偿，故对被告的营业性用房另与被告签订了两份“官头旧村改造营业性用房拆迁补偿安置协议书”，协议书约定：被告可优先选购原告新建的117.06平方米的营业性店面，按商品房价给予相应的优惠购买。对安置房的幢号、位置、面积、互补差价、金额等未尽事宜应另行签订补充协议书。被告优先选定原告新建的官头新村A2幢101＃、102＃号店面后，不按协议要求与原告签订购房协议，于2003年5月强行占用两间店面至今。2004年11月12日，原告诉至法院，请求判令返还侵占的官头新村A2幢101＃、102＃店面，并赔偿自2003年5月起至返还店面时止每月每间店面200元的经济损失。庭审后，原告撤回要求被告赔偿经济损失的诉求。
以上事实有“官头村旧村改造安置补偿方案”、“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”二份，“官头旧村改造营业性用房拆迁补偿安置协议书”二份、现金缴款单、收款收据及当事人的陈述等证据证明。

3.一审判案理由
泉州市洛江区人民法院根据上述事实和证据认为：被告尚未取得上述二间店面的财产所有权就强行占用，是对他人财产所有权的侵犯。被告辩称其占用的两间店面是原告应补偿给被告的拆迁安置房，未提供证据证明。原告请求合法合理，予以支持。

4.一审定案结论
福建省泉州市洛江区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定，作出如下判决：
被告应于本判决生效之日起三日内，将占用的位于洛江区官头新村A2幢101＃、102＃二间店面交还给原告泉州市洛江区万安房地产开发有限公司。
本案受理费人民币6806元，由被告庄某负担。

（三）二审诉辩主张

上诉人庄某诉称：本案是普通的民事案件，不涉及国家机密、商业机密，也不涉及当事人的隐私，一审不公开开庭，将旁听群众拒之门外，严重违反法定程序。且本案涉及商品房的一系列程序，不应适用简易程序。一审被上诉人未提供具有主体资格的证据，缺乏诉讼基础。诉争房屋为拆迁安置房是双方公认的事实，上诉人无须举证。上诉人是经被上诉人口头同意于2002年8月入住诉争店屋的，双方仅是就补偿差价问题引起纠纷，不存在侵权问题。如果被上诉人坚持主张侵权，本案已超过诉讼时效，应当驳回诉讼请求。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人泉州市洛江区万安房地产开发有限公司辩称：被上诉人拆迁上诉人房产两座，应安置面积合计为501.37平方米。被上诉人已实际安置给上诉人官头新村B幢201＃、202＃、305＃、306＃房产四套，安置面积为507.14平方米。因此，被上诉人已为上诉人安置了相应房产。但为解决营业性场所的问题，被上诉人对上诉人原住宅内营业性面积117.06平方米给予优惠购买相应店面，而上诉人未交付购买店面的有关款项，即强行侵占至今。原审判决上诉人交还店面是正确的，希望二审予以维持。

（四）二审事实和证据
泉州市中级人民法院经审理查明：双方当事人的主要争议是：（1）二份“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”中的安置面积是否包含营业性用房；（2）上诉人何时开始使用诉争店面。除上述争议所涉事实外，双方对原判认定的其余事实均无争议。泉州市中级人民法院对无争议的事实予以确认。
关于二份“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”中的安置面积是否包含营业性用房的问题，上诉人主张该二份协议书中的安置面积不包含营业性用房的面积。被上诉人则主张该二份协议书的安置面积包含营业性用房面积。经查，“官头村旧村改造安置补偿方案”规定，1987年1月1日土地管理法颁布实施前已经作为经营性用房至现在，没持有工商管理部门核发的有效营业执照，被拆迁房屋按原非经营性用房给予安置和补偿，可照顾购买经营性用房，在相等面积内按经营性用房商品价给予优惠50%。1993年8月1日之后至1997年4月15日之前作为经营性用房，没持有工商管理部门核发的有效营业执照，但拥有住宅产权的，可照顾购买经营性用房，在相等面积内按经营性用房商品价优惠10%。双方签订的二份“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”中约定被上诉人拆迁上诉人址在官头自然村6号石结构二层楼式住宅，合计总建筑面积239.75平方米，被上诉人应按等面积偿还上诉人住宅面积239.75平方米等；被上诉人拆迁上诉人址在官头自然村6号砖混结构三层楼式住宅，合计总建筑面积343.23平方米，被上诉人应按等面积偿还上诉人住宅面积180平方米，另按违章建筑面积安置的住宅建筑面积81.62平方米，合计应安置的住宅建筑面积为261.62平方米等。双方签订的二份“官头村旧村改造营业性房屋拆迁补偿安置协议书”约定，被上诉人拆迁上诉人址在官头自然村6号石结构的营业性用房1间，建筑面积为13.72平方米，属1987年1月1日土地管理法颁布实施前已经作为经营性用房，但没持有工商管理部门核发的有效营业执照的情况，被上诉人应偿还上诉人营业性用房建筑面积13.72平方米，被上诉人在相等面积内按经营性用房商品价给予优惠50%；被上诉人拆迁上诉人址在官头自然村6号砖混结构的营业性用房3间，建筑面积为103.34平方米，属1993年8月1日之后至1997年4月15日之前作为经营性用房至现在，但没持有工商管理部门核发的有效营业执照的情况，被上诉人应偿还上诉人营业性用房建筑面积103.34平方米，被上诉人在相等面积内按经营性用房商品价给予优惠10%。从上述协议看，双方系以照顾购买经营性用房的方式签订协议。而上诉人在一审庭审中称“被告被拆迁面积共计580多平方米”，与二份“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”记载的拆迁画积相符，故应认定上诉人被拆迁的营业性用房系按“官头村旧村改造安置补偿方案”规定以非经营性用房给予安置和补偿，并照顾上诉人购买经营性用房。
关于上诉人何时开始使用诉争店面的问题，上诉人主张其系经被上诉人口头同意于2002年8月入住诉争店面，并在同年9月将店面出租他人。被上诉人则主张，上诉人是未经被上诉人同意，擅自于2003年5月占用诉争店面。对此，上诉人在二审中提供蔡前好2002年8月出具的记载出卖钢筋给上诉人的收款收据、凭条及2002年9月上诉人与蔡前好签订的租赁合同，以证明其于2002年8月即对诉争店面进行简单装修，同年9月出租给蔡前好。对上诉人二审提供的证据，被上诉人质证称证据是否真实其不清楚。泉州市中级人民法院经审查认为，上诉人提供的收款收据和凭条只能证明上诉人向蔡前好购买钢筋，但尚不足证明所购买的钢筋已用于装修。根据上诉人提供的租赁合同可以认定上诉人在2002年9月即与蔡前好签订出租诉争店面的租赁合同，约定租期自2002年9月15日起至2003年9月15日止。上诉人主张其使用诉争店面系经被上诉人口头同意，未能举证，不予采纳。
另查明，上诉人已根据二份“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”选定官头新村B幢201＃、202＃、305＃、306＃房屋，被上诉人提供的现金缴款单、收款收据记载上诉人已交纳该四套房屋及储藏间的差价款80451.5元。双方已就305＃、306＃房屋签订拆迁补偿安置补充协议书，但未就201＃、202＃房屋签订拆迁补偿安置补充协议书。另上诉人在一审期间提供了企业法人营业执照、泉房权证洛江区（洛）字第00363号房屋所有权证，证明其具有法人资格及诉争店面属其所有。

（五）二审判案理由
泉州市中级人民法院认为：上诉人庄某虽与被上诉人泉州市洛江区万安房地产开发有限公司签订二份“官头村旧村改造营业性房屋拆迁补偿安置协议书”，约定上诉人可按商品价打折优惠购买店面。但双方对买卖价格等协议主要条款尚未达成一致，也未就房屋幢号、面积、价款等另行签订补充协议书，合同未成立。上诉人在合同未成立的情况下擅自占用诉争店面，侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人要求上诉人退还诉争店面，依法应予支持。上诉人虽占用诉争店面，但未对房屋结构造成损害，也未改变其权属，上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效缺乏依据，不予采纳。上诉人主张一审严重违反法定程序，依据不足，亦不予采纳。原判正确，应予维持。

（六）二审定案结论
福建省泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人庄某的上诉，维持原判。
二审受理费人民币6806元，由上诉人庄某负担。

（七）解说
正确处理本案必须理清双方纠纷的性质，即双方是房屋拆迁合同纠纷、商品房买卖合同纷纷、侵权纠纷或是财产所有权纠纷。被上诉人拆迁上诉人址在泉州市洛江区官头自然村旧宅二幢，双方签订了四份协议书，四份协议书的标题都使用了“拆迁补偿安置协议书”，表面看，双方基于拆迁上诉人旧宅而发生关系，上诉人也是基于双方签订的协议才在未经被上诉人同意的情况下占用诉争房屋，双方应属拆迁合同关系。但就“官头村旧村改造安置补偿方案”规定、四份协议书的内容及履行拆迁合同的情况看，被上诉人拆迁上诉人旧宅582.98平方米（包括原有营业性住房及违章建筑），双方签订二份“官头村旧村改造住宅拆迁补偿安置协议书”，约定被上诉人应为上诉人安置住宅501.37平方米。上诉人也按协议选定官头新村B幢201＃、202＃、305＃、306＃房屋（合计507.14平方米），并已交纳该四套房屋及储藏间的差价款80451.5元。即被上诉人已按协议对上诉人被拆迁的旧宅（包括原有营业性住房）全部以住宅予以安置。为解决拆迁安置后上诉人的营业性用房问题，双方按照“官头村旧村改造安置补偿方案”规定，签订二份“官头村旧村改造营业性房屋拆迁补偿安置协议书”，约定按优惠价照顾上诉人购买经营性用房。根据该二份协议的约定，上诉人以优惠价支付购房款，被上诉人则应交付商品房给上诉人，双方要达成的是商品房买卖合同。商品房买卖合同的成立并非只要双方在合同上签字，还应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。而本案双方签订的二份“官头村旧村改造营业性房屋拆迁补偿安置协议书”仅约定上诉人可按商品价打折优惠购买店面。对买卖价格、面积等协议主要条款尚未达成一致，之后双方也未就买卖合同的主要内容签订补充协议书，因此双方签订的二份“官头村旧村改造营业性房屋拆迁补偿安置协议书”不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，合同依法尚未成立。既然合同未成立，也就不存在合同履行的问题，因此双方之间的纠纷不属于商品房买卖合同纠纷。上诉人在商品房买卖合同未成立的情况下，单方面强行占用诉争房屋，已侵犯被上诉人的财产所有权。被上诉人要求返还财产是以物的存在为前提，属于物权请求权的范畴，不属侵权责任制度的调整范围。因此在诉争房屋未毁损，被上诉人也非基于侵权责任制度请求恢复原状或损害赔偿的情况下，应认定本案纠纷的性质属于财产所有权纠纷。我国理论界多数认为，物权请求权不适用诉讼时效。就本案而言，上诉人仅占用诉争房屋，未对诉争房屋造成毁损，且其权属也未发生变更，所有权的最基本权能未受到侵害，故不宜适用诉讼时效制度。法院判决上诉人返还诉争店面是正确的。
（福建省泉州市中级人民法院　林海峰）