（一）首部

1．判决书字号：青海省西宁市城东区人民法院（2014）东川初字第121号。

2．案由：返还财产纠纷

3、诉讼双方
原告：韵某。
委托代理人：隋玉才，系青海佳一律师事务所律师。
被告：西宁市城东区韵家口镇韵家口村民委员会。
法定代表人：都某，该村民委员会主任。
委托代理人：葛明俊，青海辉湟律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：青海省西宁市城东区人民法院。
合议庭组成人员：审判长郭海山；审判员赵志兵；人民陪审员周青兰。

6．审结时间：2014年11月17日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
2006年10月18日，原告与被告西宁市城东区韵家口镇韵家口村民委员会签订协议，一次性买断韵家口村沿街铺面3间断韵家口村沿街铺面三间，原告交付了房款6万元。协议同时约定，沿街铺面买断后，乙方（韵某）不再向甲方（村委会）交纳房租费，该房屋的所有权归乙方所有。协议签订后，几年来，原告一直将该三间铺面房出租。2012年11月，被告以韵家口新村建设为由，强行赶走租户，2012年12月20日，被告强行将原告的三间铺面房拆除，给原告造成了极大的经济损失。因此诉至法院。本案在庭审中原告变更诉讼请求，请求依法判令被告返还铺面买断款6万元，并赔偿4年的租金损失198400元；案件受理费由被告承担。

2、被告辩称
原、被告于2006年签订的房屋买卖协议是无效的，原告方要是行使撤销权，那么应该是双方的，协议无效后应当互相返还；根据村民组织法相关规定，处置村集体房屋须经村民委员会代表大会讨论决定，原告要求赔偿损失198400元没有事实和法律依据；房屋是城东区城建局拆除的，如果原告以城建局拆除侵权起诉，原告起诉本案被告的主体错误。因此，原告应进一步明确诉求的返还60000元是合同有效还是无效而返还的，还是因拆除侵权应返还的钱。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

（三）事实和证据
青海省西宁市城东区人民法院经审理查明，被告西宁市城东区韵家口镇韵家口村民委员会（以下简称韵家口村委会）未经村民代表大会讨论决定，于2006年10月18日与原告韵某签订了一次性买断沿街3间铺面的协议。根据协议约定，1、沿街铺面定价每间2万元；二层楼房定价每间1万元。2、以前乙方（韵某）向甲方（韵家口村委会）交纳的房屋集资款，可以抵补本次一次性买断的购房资金。3、乙方在办理一次性买断手续前，必须向甲方一次性交清所欠的全部房费。4、本次乙方一次性买断甲方沿街铺面3间共计向甲方交纳6万元，该铺面坐落在互助路东（原邮电局租用）。5、沿街铺面和二层楼房买断后，乙方不再向甲方交纳房租费，该房屋的所有权归乙方所有。6、如遇到国家征用时，房屋及一切附着物的拆迁补偿款归乙方所有，土地补偿款归甲方所有。7、本协议自签订之日起生效。协议签订后，原告按协议于当日交付了3间铺面的买断款6万元，被告向原告出具了收据一份。2006年10月25日被告又以书面形式公开发出要求沿街铺面各集体房屋经营户，于2006年11月10日前按照规定办理完一次性买断手续通知。原告与被告按照协议办理完买断铺面手续后，于2007年4月4日将房屋铺面租赁给西宁市邮政局，年租的金为15600元，租赁期为10年（2007年4月1日至2017年4月1日）。2012年3月29日，原告韵某又重新与西宁市邮政局签订了租赁合同，租期5年，年租金为49600元。合同签订后原告收取了当年的租金。2012年12月20日，原告韵某买断的3间铺面被被告韵家口村委会拆除。此后，双方多次协商未果后，原告诉至法院。本案在审理过程中，经对原告韵某的原诉求再次确认，原告当庭变更了要求被告赔偿480000元的诉讼请求为请求判令被告返还60000元买断铺面款及赔偿4年的铺面租金损失198400元。
另查明，原告韵某买断的3间铺面没有登记办理房屋产权证。该铺面租赁给西宁市邮政局租期未满，年租金为49600元，至2017年4月还余4年的租期。该铺面房被拆除后，被告未给原告安置或补偿。
上述事实有下列证据证明：
1、2006年10月18日，原告与被告签订的协议一份（复印件）。证明原告交付60000元房款，买断被告铺面的事实；
2、2006年10月18日被告出具的收据一份（复印件）。证明被告收到60000元购房款的事实；
3、2006年10月25日张贴的通知一份（复印件），证明被告明确了铺面买断的事实；
4、原告韵某与西宁市邮政局签订租赁合同（复印件）。证明房屋所有权归原告的事实和所购铺面已租赁的事实以及租赁费损失；
5、2013年11月7日西宁市邮政局的证明一份（复印件）。证明原告与西宁市邮政局签订了5年合同的事实。
6、2012年5月9日发票一张（复印件）。证明原告的租赁铺面的事实存在，给原告造成实际租赁费损失的事实。
7、照片三张。证明原告铺面已被拆除的事实。
8、鑫瑞宾馆照片5张。证明被告在拆除原告铺面后在原址上自行建设自行使用的事实；

（四）判案理由
西宁市城东区人民法院经审理认为：原告韵某与被告西宁市韵家口镇韵家口村民委员会签订的铺面买断协议，根据该协议约定，原告虽然缴纳了相关费用后取得该房屋的所有权，但本案中的铺面房屋属于韵家口村集体经济组织财产,为村民集体所有,村民委员会只是具有管理职能,不能进行处分。根据村民委员会组织法的有关规定,村民委员会对涉及村民利益的重大事项,经村民大会讨论决定,方可办理。被告韵家口村委会在未召开村民会议,未征得多数村民同意的情况下,将集体所有的铺面房屋出售,超越了法律赋予的权利,损害了村民的切身利益。据此，被告韵家口村委会与原告韵某签订的房屋铺面买断协议违反了村民委员会组织法的规定,应认定为无效，双方理应返还。故原告诉求被告返还买断铺面款60000元之请求，本院予以支持。原告购买的房屋铺面已被拆除，铺面已灭失，原告不予返还。对于原告诉求被告赔偿损失之请求，本院认为，原告的房屋铺面被拆除后，原告与西宁市邮政局签订的房屋铺面出租可得的预期租金利益受到损失，被告既未补偿也未安置，理应承担过错责任，但原告诉求被告赔偿4年的租金损失之主张过高，鉴于原告已收取一年的房屋租金，本院应酌情予以支持，即被告应合理赔偿原告2年租金损失共计99200元为宜。据此，被告答辩驳回原告诉求之理由不能成立，本院不予采信。

（五）定案结论
西宁市城东区人民法院依照《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，作出如下判决：
一、被告西宁市城东区韵家口镇韵家口村民委会于判决生效后10内返还原告韵某购买铺面买断款60000元；
二、被告西宁市韵家口镇韵家口村民委员会于判决生效后10日内赔偿原告韵某房屋铺面出租后预期可得租金损失99200元。
案件受理费3450元，原告韵某负担450元，被告西宁市韵家口镇韵家口村民委员会负担3000元。
本案一审作出判决后，被告不服本判决而上诉于西宁市中级人民法院，经二审审理后作出判决：驳回上诉，维持原判。

（六）解说
根据《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款第（八）项规定"以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的经村民会议讨论决定方可办理"。本案被告西宁市城东区韵家口镇韵家口村民委员会在作出对村集体所有的铺面由租赁转为一次性买断铺面所有权的决定时，未经村民代表大会讨论决定，擅自处分属于集体所有的财产，损害了全体村民的合法权益，违反了《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，这是本案被告败诉的主要原因。纵观本案，作为一级村民委员会在履行职责的过程中一定要在《中华人民共和国村民组织法》的法律框架内正确行使职权，而不是忽视村民代表大会的地位和作用，置法律于不顾，随意行使权力，其必然导致如本案之结果。