（一）首部

1．判决书字号：（2014）鹿民二初字第385号。

2．案由：业主撤销权纠纷。

3．诉讼双方：
原告戴某。
被告鹿寨县福鹿苑小区业主委员会。
负责人：周某，该业主委员会主任。
委托代理人：覃某，该业主委员会主任。
委托代理人：邱某，该业主委员会主任。

4．审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区鹿寨县人民法院。
审判组织：审判员潘辉亮。

6.审结时间：2014年10月13日。

（二）诉辩主张

1.原告戴某诉称：2012年5月22日，原告购买了福鹿苑小区柴房1间，当时由售房部提供水、电及卫生间等便于生活居住使用，现已使用两年余。2014年6月，被告的工作人员对原告（包括其他购买柴房的人员）讲因原告无房产证、不是业主而拒绝给原告办理小区出入门卡（即车辆通行卡），使原告无法方便出入，因此造成原告每个月额外支付生活费300元、停车费100元，并因此精神受到很大伤害。被告的行为违反了物权法，侵害了原告的合法权益。特此请求法院判令：1、被告立即解决给予原告办理福鹿苑小区车辆通行卡。2、被告赔偿原告每月的额外支出生活费300元，停车费100元，计算至办理车辆通行卡为止。

2.被告鹿寨县福鹿苑小区业主委员会辩称：被告戴某购买柴房后出租给他人使用，已经改变的房屋用途，且原告戴某没有在本小区购有住房而仅购买一间柴房，违反了物业管理的相关规定；租用戴某的住户在门前生火做饭，严重影响楼上及相邻居民的生活并存在重大消防隐患，楼上及相邻的大多数居民均反对柴房住人及生火做饭，并签名要求尽快解决。对于车辆通行卡的发放，被告在2014年5月即讨论决定对本小区内所有改变住房用途的购房人一律不发放通行卡，因此也没有给原告发放，但原告自己可以自由出入小区，所以原告要求赔偿损失没有依据。

（三）事实和证据
鹿寨县人民法院经公开审理查明：原告戴某在鹿寨县城南民生路8号福鹿苑小区没有购买住房，其于2012年5月22日购买了该小区柴房1间，从2013年10月份开始，原告将该房出租给他人居住。
2014年5月份，被告鹿寨县福鹿苑小区业主委员会经会议讨论，决定在该小区入口处设立安全闸限制小区车辆（小车、摩托车、电动车）进出，并发放车辆通行卡实行一车一卡凭卡出入；对于擅自改变房屋用途的业主一律不给办理车辆通行卡。2014年6月，被告制定《福鹿苑小区文明管理公约》并在小区内张贴公布，该公约第五条即对上述内容作了明确规定。之后，被告给该小区的业主发放车辆通行卡，但对改变房屋用途的业主不发放车辆通行卡。因原告戴某将柴房出租给他人使用，被告认为其将柴房改为住房，改变了房屋用途，因此不给其发放车辆通行卡，但原告可以通过行人道自由出入该小区。
另查明，福鹿苑小区4栋、5栋楼最下面一层为柴房和车库，共有10多位业主将柴房、车库出租给他人居住。本案诉讼期间，原告提供一份有44位业主签名的"福鹿苑小区5栋、4栋居民意见书"，说明4栋、5栋楼下的车库、柴房用于住人并生火做饭，产生的油烟严重影响楼上居民的生活，要求尽快处理解决。
上述事实有下列证据证明：
1.原告戴某提交的《福鹿苑杂物房买卖合同》及发票和1份、规划许可证一份、福鹿苑的"告示"、"提示"（车辆凭卡出入）各1份，证明原告是被告小区内杂物房的业主，合法取得杂物房所有权；
2.被告鹿寨县福鹿苑小区业主委员会提交的"改变柴房用途名单"1份、"福鹿苑小区5栋、4栋居民意见书"1份、柴房住人的照片4张、《福鹿苑小区文明管理公约》1份及该公约张贴公布的照片3张、会议记录7页，证明原告戴某违反合同约定，将杂物房出租给他人居住，已改变杂物房使用用途；原告戴某的出租行为损害了其他业主的合法权益。

（四）判案理由
鹿寨县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一、第二款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告作为鹿寨县福鹿苑小区业主委员会，其已决定不给原告戴某及该小区将柴房租给他人居住的其他业主发放车辆通行证，该决定对福鹿苑小区的所有业主均有约束力。如原告认为被告的决定侵害其合法权益，可请求人民法院予以撤销。现原告戴某没有依法行使业主撤销权、直接起诉要求被告办理车辆通行卡，其请求与法律规定不符；而且，被告发放车辆通行卡是对该小区行使物业管理权，其仅对出入小区的车辆进行管制，以维护小区的环境和相关秩序，并未专门针对原告并限制其出入该小区，且原告也未在该小区居住，因此原告要求被告赔偿损失的诉讼请求依据不充分，本院不予以支持。

（五）定案结论
依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条及《物业管理条例》第七条第一款第（二）、第（三）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告戴某的诉讼请求。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告戴某负担。

（六）解说
物业管理公约也称公共契约，属于公共性质，它是由物业业主或使用者和物业管理者共同参与而订立的协议，它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定，并对全体业主或使用者及管理者均有约束力。物业管理公约一般由物业管理公司拟定，但需经各方签署认可后方能生效。由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。
在这里，有如下几点值得说明：
(1)业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。
(2)业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承 租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的内容是规 范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。
(3)业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公 约存在默示，自愿接受业主公约的约束。
(4)业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获 得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。一般认为物业管理服务合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实务中，作为管理依据的业主公约 是物业管理企业的进行管理活动的手段。而且在物业管理区域内物业管理企业从某个角度上 也是非业主物业使用人之一。因此，业主公约应当对物业管理企业也产生法律效力。如果物业管理服务合同与业主公约有不一致之处，应以业主公约为准。
(5)由于非业主使用人和物业继受人在入住时可能并不知晓业主公约的内容，各国法例均规定公约须置于建筑物内易被看到的地方，以公示的方式对他们产生约束力。
本案中，原告戴某购买被告鹿寨县福鹿苑小区杂物房，属于该小区业主，其亦应该遵守小区的管理公约，在享受业主权利的同时，也要履行业主的义务。业主委员会是小区业主共同成立的，其制定的《福鹿苑小区文明管理公约》，经全体业主签字后生效，对全体业主具有约束力。原告戴某购买杂物房后将其出租给他人居住，改变了杂物房的使用用途已，已违反买卖合同约定；原告戴某杂物房的承租人在杂物房前生火做饭，影响相邻业主的生活，并且存在消防隐患，已损害其他业主的合法权益，也不利于小区的日常管理。因此，被告鹿寨县福鹿苑小区委员会制定管理公约，决定不给改变杂物房用途的业主发放车辆通行卡是其职权范围内的权利。原告戴某若认为该决定损害其权益，可向人民法院起诉要求撤销。
（黄秋燕）