一、判决书字号
一审判决书：济南市市中区人民法院（2009）市民初字第2202号民事判决书。
二审判决书：济南市中级人民法院（2011）济民一终字第270号民事判决书。
三、诉讼双方
原告（被上诉人）：济南市市中区印刷四厂有限责任公司，住所地济南市纬三路27号。
法定代表人：张某，执行董事。
被告（上诉人）：武某，女，1951年4月7日出生，汉族，济南皮件厂退休职工。
委托代理人张爱民，男，1953年8月5日出生，汉族，济南市中爱民法律服务所法律工作者。
五、审判机关和审判组织
一审法院：济南市市中区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李江；代理审判员：宋芳；人民陪审员：查珩。
二审法院：济南市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许海涛；审判员：诸葛砚；代理审判员：王立强。
六、审结时间：
一审审结时间：2010年12月9日。
二审审结时间：2011年5月18日。
七、一审情况
（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
武某现居住的济南市市中区济安里18号院内的房屋所有权系济南市市中区印刷四厂有限责任公司（以下简称济南市中印刷四厂）所有，但武某长期侵占不还，严重损害了济南市中印刷四厂的合法权益。为此，诉至法院，要求武某腾出房屋，交还给济南市中印刷四厂，诉讼费用由武某承担。
2、被告辩称
武某占有本案涉诉房屋是根据武某单位济南皮件厂与济南市中印刷四厂的房屋互换使用合同，济南市中印刷四厂若要求武某腾出房屋，应当先与济南皮件厂解除房屋互换关系，或解决因房屋互换关系所产生的纠纷，现济南市中印刷四厂单方要求武某腾房与法律相悖，请求法院依法驳回济南市中印刷四厂的诉讼请求。
（二）一审事实和证据
济南市市中区人民法院经公开审理查明：1984年，济南市中印刷四厂的前身济南市市中区印刷四厂以其所使用的市中区济安里18号西屋两间和南屋（大门）一间与济南皮革制品厂（现名称为济南皮件厂）使用的经三路11号北屋两间互换使用，上述房屋均为公房。1986年9月6日，济南皮件厂行政科与本厂职工武某签订《安置房屋协议》，其主要内容为：一、经厂研究安排武某居住在市中区济安里18号院内西屋两间计26.3平方，厨房一间叁平方。二、此房产权属济南皮件厂所有，房内电器设施（电线、灯头、电表属皮件厂安装）厨房由皮件厂建筑。三、经协商并根据房管局质量标准，房费每平方米收费0.08元，每月由甲方（济南皮件厂）财务科按使用面积计算从乙方（武某）工资中扣除，水费、电费乙方自理。四、乙方搬出三孔桥街33号南屋一间包括厨房一间和三孔桥街8号内行政科仓库一间的同时将房交给甲方。五、乙方居住房屋不得与外单位职工换房居住，如需换房须经甲方批准同意后方可。此后武某入住济安里18号西屋两间并使用至今。1988年1月14日，济南市中印刷四厂办理了济南市城镇公房所有权证，所有权单位（人）名称为济南市市中印刷四厂，产别集体，房屋坐落市中区经二路办事处济安里18号，西屋二间34.44平方米、南屋（大门）一间8.12平方米，共计42.56平方米。2005年1月28日，济南市市中区国有资产管理局作出市中国资[2005]第3号关于同意济南市中印刷四厂改制为有限责任公司的批复，经研究，同意将现有企业的净资产零价转让到张某、任某名下；将集体企业改制为有限责任公司，原企业的一切债权债务由改制后的企业承担。2005年12月2日，经济南市工商行政管理局市中分局核准，济南市市中印刷四厂整体改制为济南市市中区印刷四厂有限责任公司，即本案济南市中印刷四厂。济南市经三路11号北屋两间性质为直管公房，建筑面积36.51平方米，登记的承租使用人为济南皮件厂，于1987年12月1日因拆除撤管。根据房管档案及拆迁档案记载，包含济南皮件厂名下的济南市经三路11号在内的及登记在济南市中印刷四厂名下的房屋均已被拆迁，现武某、济南市中印刷四厂均无证据证明经三路11号北屋两间的拆迁安置情况。2008年3月9日，济南市市中区人民法院对济南市中印刷四厂与武某、第三人济南皮件厂房屋权属纠纷一案作出（2006）市民重初字第3974号民事判决，判决驳回济南市中印刷四厂要求武某腾出济南市市中区济安里18号房屋的诉讼请求，济南市中印刷四厂不服，上诉到济南市中级人民法院，该院经审理作出（2008）济民一终字第480号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。该两份判决均已生效。2009年3月4日，济南市市中区人民法院作出的（2008）市民初字第4837号民事判决书判决解除济南市中印刷四厂与济南皮件厂之间的房屋互换关系，济南皮件厂不服，提出上诉。济南市中级人民法院（2009）济民一终字第628号民事判决书判决维持济南市市中区人民法院上述判决。济南皮件厂于2009年起诉济南市中印刷四厂，要求返还交换使用的济南市经三路11号北屋两间，济南市市中区人民法院作出（2009）市民初字第2502号民事判决驳回济南皮件厂的诉讼请求。济南皮件厂不服，提出上诉，济南市中级人民法院以（2010）济民一终字第934号民事判决维持济南市市中区人民法院作出的一审判决。
上述事实有下列证据证明：
1、（2006）市民重初字第3974号民事判决书。
2、（2008）济民一终字第480号民事判决书。
3、（2008）市民初字第4837号民事判决书书。
4、（2009）济民一终字第628号民事判决书。
5、（2009）市民初字第2502号民事判决书。
6、（2010）济民一终字第934号民事判决书。
7、房管档案材料。
8、拆迁档案材料。
9、安置房屋协议、收据。
（三）一审判案理由
济南市市中区人民法院经审理认为：根据济南市市中区人民法院及济南市中级人民法院的生效判决,已解除了济南皮件厂与济南市中印刷四厂的互换关系，依据现有的物权登记材料，可以证实济南市市中区济安里18号登记在济南市中印刷四厂名下，济南市中印刷四厂为现济安里18号本案争议房屋的合法产权人。根据我国《物权法》的相关规定，物权是一种绝对权，是以登记为对外公示要件。同时《物权法》还规定物权受到损害时，权利人可以要求侵占人排除妨碍、返还原物，以维护自己的物权权利。故济南市中印刷四厂现要求武某返还原物的诉讼请求，符合相关法律规定，并无不当，依法予以支持，但应给武某留出一定的腾房时间。武某庭审时所陈述受到的损失，与本案不是同一法律关系，其可以另案向相关责任人主张权利，本案中不予处理。
（四）一审定案结论
济南市市中区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十二条、第三十九条、第二百四十三条，作出如下判决：
武某于本判决生效之日起六十日内，将其占用的位于济南市市中区济安里18号院内西屋两间腾出，交还给济南市中印刷四厂。
案件受理费100元，由武某负担。
八、二审诉辩主张
（一）上诉人（原审被告）诉称：
1、原审判决违反法定程序。济南市市中区人民法院(2006)市民重初字第3974号民事判决、济南市中级人民法院(2008)济民一终字第480号民事判决对双方争议房屋的法律关系、双方权利义务的履行，以及举证责任的分担都已确定，济南市中印刷四厂在不能举证证明已满足了济南市市中区人民法院(2006)市民重初字第3974号民事判决所要求的条件的情况下，以同样的当事人，同样的诉讼标的，同样的诉讼请求，再行起诉，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院不应再受理。2、原审判决认定事实错误。多个生效判决均确认济南皮件厂与济南市中印刷四厂房屋互换关系是有效的民事法律行为，解除互换关系理应互相换回各自的房屋，因经三路11号房屋已拆迁无法换回，所以，济南市市中区人民法院(2006)市民重初字第3974号民事判决才要求济南市中印刷四厂提交证据证明拆迁后的安置状况，但济南市中印刷四厂未能提交。《中华人民共和国物权法》第七条的立法本意是对物权排他性的限制。济南市中级人民法院(2008)济民一终字第480号民事判决也认为："在行使所有权时，要受自己所设定的负担的限制。"该限制就是限制了互换房屋的所有权人在不能证明对方获得了安置、补偿或者所有权人返还对方房屋的情况下，单方面要求对方返还房屋。综上，请求依法撤销原判，发回重审或驳回济南市中印刷四厂的诉讼请求。
（二）被上诉人（原审原告）辩称：
原审判决认定事实清楚，请求维持原判。
九、二审事实和证据
济南市中级人民法院经审理，确定一审法院认定的事实和证据。
十、二审判案理由
济南市中级人民法院经审理认为：关于人民法院是否应当受理济南市中印刷四厂的诉讼请求，生效判决（2008）济民一终字第480号民事判决告知济南市中印刷四厂可以在获得确切证据证实其与济南皮件厂的房屋互换关系终止后另行主张。生效判决（2008）市民初字第4837号民事判决和（2009）济民一终字第628号民事判决，解除了济南市中印刷四厂与济南皮件厂之间的房屋互换关系。济南市中印刷四厂前一次起诉要求武某返还房屋时，其与济南皮件厂之间存在房屋互换关系，本次起诉时济南市中印刷四厂与济南皮件厂之间的房屋互换关系已经解除。鉴于两次起诉时的事实已经不同，人民法院应当受理济南市中印刷四厂的诉讼请求，武某的该项主张于法无据，不予支持。
关于济南市中印刷四厂是否有权要求武某返还济南市市中区济安里18号院内西屋两间，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"根据济南市市中区人民法院及济南市中级人民法院的生效判决,济南皮件厂与济南市中印刷四厂的房屋互换关系已经解除，因济南皮件厂与济南市中印刷四厂当时诉讼时并未要求对房屋互换关系解除后双方的权利义务作出处理，所以生效判决未对房屋互换关系解除后双方的权利义务作出裁判。现济南市中印刷四厂起诉要求武某返还位于济南市市中区济安里18号院内的西屋两间，系要求恢复原状。济南市中印刷四厂的该项诉求属于合同当事人在合同解除后对相关权利义务进行处理，此项权利义务应当由合同当事人双方共同处理。济南市中印刷四厂要求武某返还位于济南市市中区济安里18号院内的西屋两间，其应当同时将向济南皮件厂借用的济南市经三路11号北屋两间返还给济南皮件厂。鉴于包含济南皮件厂出借给济南市中印刷四厂的两间北屋在内的济南市经三路11号房屋已被拆迁，则济南市中印刷四厂应当将拆迁安置补偿或拆迁安置房屋返还给济南皮件厂。现济南市中印刷四厂无证据证实其已返还给济南皮件厂济南市经三路11号北屋两间的相应对价，济南市中印刷四厂单方要求武某返还其出借给济南皮件厂的济南市市中区济安里18号院内的西屋两间，于法无据。虽然济南市市中区济安里18号登记在济南市中印刷四厂名下，但济南市中印刷四厂并没有将其与济南皮件厂解除房屋互换关系后双方的权利义务处理完毕，济南市中印刷四厂不能单方以其为济南市市中区济安里18号院内西屋两间的合法产权人为由要求武某返还。故对济南市中印刷四厂要求武某返还济南市市中区济安里18号院内西屋两间的诉讼请求不予支持。
十一、二审定案结论
济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，作出如下判决：
1、撤销济南市市中区人民法院（2009）市民初字第2202号民事判决；
2、驳回被上诉人济南市市中区印刷四厂有限责任公司要求上诉人武某返还济南市市中区济安里18号院内西屋两间的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由济南市市中区印刷四厂有限责任公司负担。
十二、解说
本案的核心问题是关于物权保护的限制。所谓物权保护，是指在物权受到侵害的情况下，依照法律规定的方式排除侵害以恢复物权的完满状态。物权保护中一项重要的方式就是赋予物权人返还请求权，即物权人对无权占有人享有要求其返还占有的请求权。但是物权保护不能理解为物权人享有随意性的或者任意性的保护权利，对物权人的物权保护必须进行必要的限制，其目的就是使物权保护的行使不妨害公共利益,不妨害他人利益。鉴于物权保护限制目的的不同，物权保护限制可分为公法限制和私法限制两个方面。其中私法限制可分为约定限制和法定限制。因当事人之间依据自己的约定而限制物权人行使物权保护的情形属于约定限制。只要当事人之间的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益和第三人利益，则应当认定当事人之间的约定是有效的，应当尊重当事人的意思自治,基于当事人之间的约定而对物权人的物权保护进行的限制亦应当得到法律的保护。在解除限制的条件没有成就或者当事人没有达成新的约定的情况下，应当履行对物权人物权保护限制的约定，不能损害占有人的合法权益。另一种由法律直接规定的对物权人的限制属于法定限制。为了保护社会公共利益和他人正当利益，法律规定了许多限制物权人行使物权保护的条文。本案中，虽然济南皮件厂与济南市中印刷四厂的房屋互换关系已经解除，但双方并未对房屋互换关系解除后的权利义务作出处理。根据相关法律规定，房屋互换关系解除后，双方应当互相返还房屋，即使出借的房屋被拆迁，也应当返还拆迁安置补偿或拆迁安置房屋。鉴于济南市中印刷四厂并无证据证实其已返还济南皮件厂出借给其的房屋的相应对价，济南市中印刷四厂单方要求武某返还其出借给济南皮件厂的房屋不符合法律规定，济南市中印刷四厂对其所有的房屋的物权保护应当受到限制。因此对济南市中印刷四厂要求武某返还房屋的诉讼请求不予支持。
（唐鸣亮）
【裁判要旨】房屋互换关系解除后，双方应当互相返还房屋，即使出借的房屋被拆迁，也应当返还拆迁安置补偿或拆迁安置房屋。济南市中印刷四厂并无证据证实其已返还济南皮件厂出借给其的房屋的相应对价，其单方要求武某返还其出借给济南皮件厂的房屋不符合法律规定，济南市中印刷四厂对其所有的房屋的物权保护应当受到限制。因此对济南市中印刷四厂要求武某返还房屋的诉讼请求不予支持。
