（一）首部

2、案由：房屋管理及行政赔偿。

3、诉讼双方
原告：萧某。
委托代理人：肖某。
委托代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市豪贤路193号。
法定代表人：李俊夫，该局局长。
委托代理人：丁剑清，广东圣和胜律师事务所律师。
委托代理人：邓健，广东圣和胜律师事务所律师助理。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：广州市荔湾区人民法院
合议庭组成人员：审判长：邓健玲；审判员：黄海丹；人民陪审员：黄燕芳。

6、审结时间：2011年5月9日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告通过继承取得广州市荔湾区龙津中路荣阳里9号房屋全部产权。2005年3月7日，涉案房屋被广州市运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）强行拆除。原告通过诉讼取得广州市城市房屋拆迁补偿协议书（以下简称协议书）后再起诉，一、二审均判决撤销协议书。被告在代管涉案房屋中没尽合理审查、监督义务：（1）被告未取得接管权时已签订协议书，且签订协议书在先，运通公司委托评估在后，而且评估在后的价格与先行签订的协议书补偿金额却是一致。（2）被告签订协议书时，没有按照《关于公布广州市房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准和临时安置补助费的通知》的规定，荔湾区拆迁最起码价格不能低于3000元/㎡，但仍签订2561元/㎡的补偿协议，现协议书已被法院判决认定为显失公平，被告签订协议书过程中存在严重瑕疵。经法院委托评估，涉案房屋在拆迁时房屋总价为331797.78元，由于涉案房屋位于广州市历史旧城区范围内，按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条规定，应按市场价格增加20%确定补偿金额。特向法院提起诉讼，请求：1、要求确认被告在拆迁代管广州市荔湾区龙津中路荣阳里9号房屋过程中其下属广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（以下简称荔湾区房管局）与运通公司签订协议书的行政行为违法。2、要求被告赔偿原告398157.33元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2005年3月7日起计至被告付清赔偿款日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。

2、被告辩称
一、被告代管涉案房屋的行为是一种无因管理行为，属于民事法律规范调整的范畴；协议书属于民事合同，并非行政行为，本案不属于行政审判权限范围，应当裁定驳回起诉。二、原告于2008年3月27日向广州市越秀区法院签收了协议书复印件。从该日起原告已经知道协议的具体内容。而从该日期到原告起诉时间已经超过了2年的起诉期限，应依法裁定驳回起诉。三、被告于2005年4月28日接管涉案房屋后，通过摇珠的方式确定并由拆迁人委托广东南泰房地产估价有限公司作为评估公司，并且该估价公司依照相关法律法规规定对拆迁补偿金额作出评估。被告接管房屋及签订协议书过程中的所有行为均符合相关规定，并不存在失职及违法的情形。四、根据《广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则》第三条第二款的规定，法院所指定的广东高迪评估咨询有限公司其执业范围仅为价格评估及当事人委托的涉诉价格评估，其并不具备房屋拆迁评估的资质条件，其作出的评估报告结果是不合法、不合理的，亦不能作为拆迁补偿安置的依据。广东南泰房地产估价有限公司具备拆迁评估的资质，其出具的房地产估价答复书是合法、合理且有效的，法院应当予以认可。

（三）事实和证据
广州市荔湾区人民法院经公开审理查明：广州市荔湾区龙津中路荣阳里9号房屋位于广州市历史旧城区范围内，原是原告父亲萧某2所有，建筑面积为66.0717平方米。1977年12月29日萧某2死亡，涉案房屋由其妻吕某及原告共同继承。2005年1月1日，吕某死亡，房屋全部由原告继承。
2004年，运通公司经批准拆迁涉案房屋，运通公司以房屋业主下落不明无法联系为由向房屋管理部门申请将房屋代管。2005年4月26日，被告作出荔湾接字第2358号接管通知书，将涉案房屋由荔湾区房管局代管，确定接管日期为2005年4月28日。
2005年3月7日，本案原告委托代理人肖某向广州市公安局荔湾区分局逢源街派出所报警称被告运通公司非法拆除广州市荔湾区龙津中路荣阳里9号房屋。
2005年6月10日，经运通公司委托，广州市南泰房地产估价有限公司对涉案房屋作出房地产估价答复书，以2005年6月2日为估价时点，评估结果为房屋单价为2561元/平方米,总价为169210元。
2005年7月28日，广东省公证处作出（2005）粤公证内字第40005号公证书，证明运通公司的法定代表人邓有明的代理人张某与荔湾区房管局的法定代表人凌广熙的代理人梁某于2005年4月11日在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》上签名，而该协议书落款处的时间为2005年6月20日。双方在上述协议书中约定由运通公司拆除涉案房屋，运通公司支付169210元作为补偿，补偿款由被告收取。被告于2005年7月21日收到补偿款169210元。
2005年12月30日，被告撤销对涉案房屋的代管。
2007年3月12日，原告向广州市越秀区人民法院起诉被告要求其提供协议书。经法院判决及强制执行，原告于2008年3月27日向广州市越秀区人民法院签收了协议书复印件。
2008年12月，原告起诉请求撤销协议书。本院受理后在审理期间，经原告提出申请,本院委托广东高迪评估咨询有限公司以2005年3月4日为评估基准日，对涉案房屋的房屋价格、装修价格进行评估，评估结果房屋单价为3800元/平方米，房屋总价为331797.78元。
2009年11月20日，本院作出（2009）荔法民三初字第230号民事判决，判决撤销运通公司与荔湾区房管局在2005年6月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。荔湾区房管局不服上诉。2010年7月9日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终初字第1184号民事判决，判决认为运通公司与荔湾区房管局签订协议书与委托评估的过程存在程序上的严重瑕疵，协议书约定的拆迁补偿价格显失公平，判决驳回上诉，维持原判。
2011年1月19日，广州市南方公证处（原广东省公证处）作出（2011）南公证内字第02659号《补正公证书》，对其于2005年7月28日作出（2005）粤公证内字第40005号公证书作出以下补正：把"于二00五年四月十一日在前面的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》上签名"更正为"于二00五年六月二十日在前面的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》上签名"，其他公证内容不变。
上述事实有下列证据证明：
不予登记决定、房地产转移登记申请书、房地产登记簿查册表、公证书、身份证等证据及原告、被告的陈述予以证实。

（四）判案理由
广州市荔湾区人民法院经审理认为：根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三条第一款规定，市房地产行政主管部门对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理；第三十条第一款第三项规定，在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，所有人下落不明又无合法代理人的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管；第三十条第二款规定，拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。被告有代管房屋及签订拆迁补偿安置协议的职责。
关于本案诉讼时效问题。原告从知道协议书之日起至其向法院起诉没有超过法定起诉期限，被告主张原告的起诉超过法定起诉期限理由不成立，本院不予支持。
被告依法对涉案房屋进行代管，作为房屋代管人应依法维护产权人的合法权益，取得法律法规赋予的权利。但由于被告签订的拆迁补偿协议存在程序上严重瑕疵及房屋估价显失公平导致协议书被法院判决撤销，由此可见被告在签订拆迁补偿协议时未尽代管的职责，属于履行代管职责不当。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定："本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。"涉案房屋属于历史旧城区范围，房屋补偿金额可以按照房地产市场价格增加百分之二十确定，但被告没有为产权人主张上述补偿，亦属于履行代管职责不当。
《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十条第三款规定："被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。"原告作为涉案房屋的继承人已经确定，被告应当将其代管的补偿款169210元及银行利息返还原告。被告于2005年7月21日收到补偿款，故利息可从2005年7月21日起至补偿款还清之日止，按中国人民银行同期活期存款利率标准计算。
《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有造成财产损害的其他违法行为的，受害人有取得赔偿的权利。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第二款规定，能够返还财产的，予以返还财产。第三十六条第（四）项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金。被告作为房屋代管人没有尽到代管职责，造成了原告财产损害，依法应予以赔偿。原告应获得的赔偿为房屋价值及按照房地产市场价格增加百分之二十确定的房屋补偿金额。因涉案房屋已被拆除，可根据广东高迪评估咨询有限公司评估结果的房屋总价确定涉案房屋价值为331797.78元、增加百分之二十的房屋补偿金额为66359.56元，合计398157.34元，被告代管的补偿款169210元可从中予以扣除，故被告还应向原告赔偿228947.34元。

（五）定案结论
广州市荔湾区人民法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十二条、第三十六条第（四）项的规定，判决如下：
一、确认被告广州市国土资源和房屋管理局在代管广州市荔湾区龙津中路荣阳里9号房屋期间履行签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的行政行为违法。
二、被告广州市国土资源和房屋管理局自本判决发生法律效力之日起十日内向原告萧某发还补偿款169210元及银行利息（利息从2005年7月21日起至补偿款还清之日止，按中国人民银行同期活期存款利率标准计算）。
三、被告广州市国土资源和房屋管理局自本判决发生法律效力之日起十日内向原告萧某支付赔偿金228947.34元及银行利息（利息从2005年7月21日起至赔偿款付清之日止，按中国人民银行同期活期存款利率标准计算）。
本案受理费50元，由被告广州市国土资源和房屋管理局负担。

（六）解说
1、本案的争议焦点首先是行政机关作为代管人签订拆迁补偿安置协议的行为是属于民事行为还是行政行为。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十条规定："在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，有以下情形之一的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管：（一）产权不明晰的；（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人的。拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被拆迁房屋应当依法办理证据保全。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。"本案中，市房管局代管涉案房屋并作为房屋代管人与拆迁人签订房屋拆迁补偿协议是依法规授权的，市房管局这一行为是代房屋业权人履行民事行为，是一种代管行为，属于履行法规授权的代管职责的行政行为。
2、本案另一争议焦点是行政机关履行代管职责失误是否应当承担责任，应如何承担责任。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有造成财产损害的其他违法行为的，受害人有取得赔偿的权利。第三十六条第（四）项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金。本案市房管局作为房屋代管人在签订拆迁补偿协议时没有主张产权人的合法权益，导致协议书被法院以存在程序上严重瑕疵及房屋估价显失公平而判决撤销，由此可见市房管局履行代管职责失误，造成了被代管人财产损失，依法应承担行政赔偿责任。在赔偿数额方面，由于房屋已被拆除，法院在（2009）荔法民三初字第230号民事案件中委托广东高迪评估咨询有限公司以2005年3月4日为评估基准日，对涉案房屋的房屋市场价格进行评估的结果是公正的，故本案判决以此确定赔偿数额合理。另外，考虑到市房管局是履行代管职责，对补偿款只具保管义务，不具有营利性，故利息的计算以中国人民银行同期活期存款利率标准是较为适宜的。
（黄海丹）