（一）首部

1、裁判书字号
一审判决书：（2012）宝民三(民)初字第7号
二审判决书：（2012）沪二中民二(民)终字第1109号

2、案由：财产保险合同纠纷

3、诉讼双方
原告（上诉人）刘某。
委托代理人张昭国，上海劲力律师事务所律师。
被告（上诉人）姜某。
委托代理人俞建平，上海安臻律师事务所律师。
委托代理人肖珍，上海安臻律师事务所律师。
被告（被上诉人）严某。
被告（被上诉人）俞某。
上列两被告共同委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市宝山区人民法院
审判员：穆英慧
二审法院：上海市第二中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：王泳雷；代理审判员：马忆蔺；代理审判员：张松

6、审结时间
一审审结时间：2012年4月6日
二审审结时间：2012年8月21日

（二）一审原被告主张

1、原告诉称
原告刘某诉称，2007年9月15日，刘某、姜某与严某、俞某签订《房屋转让协议书》，刘某、姜某向严某、俞某购买上海市宝山区XX路XXX弄XXX号XX1室房屋，总房价款为人民币211,000元。合同签订后，刘某、姜某付清了房款及中介费2,000元，严某、俞某也将系争房屋钥匙、物业资料、买卖合同等材料交给了刘某。2010年11月，刘某从严某处得知，姜某未经刘某同意，擅自与严某、俞某解除了《房屋转让协议书》。此后，刘某与姜某、严某、俞某协商未果。严某、俞某在明知刘某与姜某一起购房，在刘某未到场的情况下，擅自与姜某解除合同，也存在过错。故刘某起诉，要求姜某、严某、俞某返还购房款109,000元，按照刘某的出资比例及系争房屋的增值，三人赔偿刘某损失236,574.5元并支付违约金8万元。

2、被告辩称
被告姜某辩称，2008年年初之前，姜某与刘某系恋爱关系，并共同生活。2008年1月份两人结束了恋爱关系。刘某现在起诉是恋爱不成的报复行为。系争房屋是姜某一人购买，并非姜某与刘某共同购买，刘某并非购房主体；协议签订后，刘某没有履行任何义务，故刘某没有诉讼主体资格。2008年年底，姜某考虑到系争房屋系动迁房，而且合同约定模糊，并且买卖动迁房违反国家规定，于是姜某与严某、俞某协商解除了系争房屋的买卖关系。由于房款均系姜某支付，所以严某、俞某将房款全部退还给了姜某。刘某陈述与客观事实相违背，姜某已不准备再购买系争房屋。故不同意刘某的诉讼请求。
被告严某、俞某辩称，姜某与严某、俞某三人之间存在系争房屋的买卖关系，刘某并未参与其中，刘某不具有诉讼主体资格。后来，姜某与严某、俞某已解除了房屋买卖合同，相关款项也已结清，严某、俞某不再承担履行合同的义务。解除合同时，严某、俞文一直想通知刘某，但无法联系，当时以为刘某与姜某系夫妻，姜某有权代表刘某，严某、俞某不存在过错。严某、俞某并未将系争房屋交付给刘某，房屋一直由严某、俞某居住使用。不同意刘某的诉讼请求。

（三）一审事实
2007年9月15日，严某、俞某（甲方）与刘某、姜某（乙方）签订《房屋转让协议书》，主要约定，甲方将XX路XXX弄XX家园XXX号XX1室房屋有偿转让给乙方。由于该房屋是动迁房性质，按国家有关政策，房产证办理出来后满5年才能办理过户手续，因此双方愿意签订本协议并完成房屋和钱款的交接。被转让房屋总价为211,000元，本协议签订后，乙方于2007年9月15日支付1万元作为购房定金，以后抵作房款。乙方于2007年10月底之前支付全部房款211,000元。甲方把房产证办理出来后，应及时通知乙方，把产证交给乙方保管，甲方在办理产证过程中如产生的费用由甲方负责。该协议签订之日起，不管房地产市场的房价涨、跌，甲乙双方不得反悔、违约。如有单方违约，违约方需付守约方违约金50万元。协议抬头乙方处为刘某、姜某，协议落款处乙方也有刘某、姜某的签名。2007年10月27日，严某出具收条，确认收到刘某、姜某全部购房款211,000元。2008年12月17日，严某通过银行转账方式支付给姜某房款215,000元，姜某出具收条，内容为："今收严某房款贰拾壹万伍仟元正，自愿放弃退房。姜某"。合同解除后，姜某、严某和俞某并未将合同解除的情况告知刘某。目前系争房屋由严某、俞某使用，出租给他人。严某退还的215,000元尚在姜某处。
另查明，因姜某未经刘某同意擅自解除房屋转让协议，并取回购房款，刘某多次要求姜某退还购房款并赔偿损失未果。故2011年8月，刘某诉至本院，要求姜某归还购房款109,000元。在该案审理中，刘某提供了2007年9月15日的《房屋转让协议书》原件，姜某认可房屋转让协议书上有刘某的签名。后刘某撤回了对姜某的起诉。
审理中，刘某表示，为了与姜某共同购买系争房屋，其将自己的股票卖掉，并将钱款9.8万元存入了姜某账户用于购房。另外，刘某还现金支付了房款1.1万元，合计支付房款109,000元。为此刘某提供了2007年8月1日工商银行个人业务凭证、姜某手写的购房款说明、2008年1月10日的短信记录、2008年3月11日的电话录音光盘，证明其通过银行转账给付姜某9.8万元房款，姜某手写的购房款说明上载明"俊后面出11,000"，说明刘某又现金支付了房款11,000元。电话录音及光盘反映姜某说如果刘某要这个房子，两人一人一半，刘某该给姜某的钱给姜某，如果刘某不要房子，反过来姜某把钱给刘某，以此证明刘某与姜某共同购买系争房屋，刘某支付了109,000元房款。姜某表示，刘某的9.8万元确实转到了姜某的账户中，但该账户与股票账户关联，这9.8万元并非房款，是刘某为了追求姜某而对姜某的赠与，除炒股外，这笔钱还用于双方共同生活。如果是房款，刘某应该直接支付给严某。对手写购房款的说明真实性不认可，可能是刘某刻意找来的与房款无关的字条。对于短信记录和电话录音真实性不认可，短信内容可以修改。严某、俞某认为这些证据与其无关。
另外，刘某表示，房屋买卖过程刘某全程参与，房屋转让协议上有刘某的签名，日期也是刘某写的。2007年10月27日付房款，是刘某与姜某一起支付的，严某出具了收条。房款付清后，严某将房屋钥匙等都交给了刘某。刘某与姜某还共同支付佣金2,000元，合计支付21,300元。2008年1月份，姜某要将房屋买卖的相关材料原件拿走，于是刘某用手机将严某2007年10月27日出具的收条、转让协议原件、预售合同等用手机拍摄成视频，为此刘某庭审中出示了手机视频。2010年刘某经向严某询问，才得知姜某和严某、俞某已解除了房屋转让协议。他们并未将此情况告知刘某。由于转让协议、收条原件都被姜某拿走，在2011年8月起诉时，刘某出示的房屋转让协议是向严某借的，姜某在该案庭审中已经承认房屋转让协议中有刘某的签名，为此刘某提供与严某来往的短信记录、电话通话录音。在前案的审理中，法官已经核实了房屋转让协议原件。姜某表示，刘某并未参与系争房屋的买卖过程，刘某提供的转让协议是复印件，刘某没有在转让协议上签过字。协议上刘某的签名是何人签的不清楚。在前案的审理中，由于姜某没有到庭，代理人看了转让协议原件上的笔迹，觉得有点相似，才认可，但回去与姜某核实，姜某说刘某没有在转让协议上签字。对于严某的收条真实性不认可，不可能存在这样的收条。严某、俞某表示，房屋转让协议上应该没有刘某的签名，刘某应该提供房屋转让协议的原件。由于系争房屋的纠纷已经解决，而且时间较长，严某和俞某手中的原件已找不到，刘某是为了诉讼才谎称向严某、俞某借了转让协议的原件。关于严某出具的收条，由于时间较长，已记不清了。对于刘某与严某之间的电话录音，对其合法性有异议，刘某没有征得对方同意进行录音，非法采集，不能作为证据。录音不能证明是刘某与姜某一起购房，刘某只是一直强调购房时他在旁边。姜某陈述是其自己购房，并非与刘某一起购房。短信记录不能证明严某朋友送来的就是转让协议的原件。
审理中，刘某申请对系争房屋的市场价值进行评估。本院根据刘某的申请，通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋当前的市场价值进行评估。该公司于2012年2月28日出具沪富估报（2012）第1号房地产估价报告，结论为：估价对象在满足全部假设和限制条件下的房地产市场价格为675,297元，每平方米建筑面积单价为8,142元。刘某对估价报告无异议。严某和俞某对估价报告也不持异议。刘某支付评估费3,080元。
以上事实，有刘某提供的房屋转让协议书、收条、工商银行个人业务凭证、手写的房款说明、农业银行转账凭证、姜某的收条、上海市房地产登记簿、与姜某的电话录音及手机短信、与严某的电话录音、手机短信、（2011）宝民一（民）初字第5967号庭审笔录及相关证据材料、姜某提供的其股票账户明细、沪富估报（2012）第1号房地产估价报告，及相关当事人所作陈述等证据为证，相关证据经庭审质证，可以认定。

（四）一审判案理由
一审法院认为，2007年9月15日刘某、姜某与严某、俞某就系争房屋买卖签订的《房屋转让协议书》上抬头和落款处均有刘某的签名，虽然该协议书系复印件，但在（2011）宝民一（民）初字第5967号案件庭审中，刘某提供了该份协议书的原件，姜某认可协议书上有刘某的签名。严某出具的收条也写明收到刘某、姜某支付的房款211,000元，结合严某与刘某、刘某与姜某的电话通话内容，可以认定系刘某与姜某共同向严某、俞某购买系争房屋。双方就系争房屋买卖签订的《房屋转让协议》系各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于系刘某与姜某共同购买系争房屋，姜某在未征得刘某同意的情况下，擅自与严某、俞某解除了房屋转让协议，并取回购房款，其行为已侵害了刘某的合法权益。由于房屋转让协议已经解除，严某、俞某已将房款215,000元返还给了姜某，故刘某要求严某、俞某返还其房款109,000元，缺乏依据，本院不予准许。根据刘某提供的证据材料，刘某确实在购买系争房屋的一个半月前将钱款9.8万元存入姜某账户，此时两人正是在恋爱期间。结合2008年1月姜某与刘某的电话记录，姜某表示房子两人一人一半，取得房屋的人支付对方钱款，由此可以证明刘某支付了购买系争房屋的房款9.8万元。姜某认为这9.8万元是赠与，用于炒股和共同生活开销，缺乏依据，本院对其意见不予采信。关于手写的房款说明中"俊后面出11,000元"，因其内容不明确，且存在歧义，该笔款项刘某是否实际支付难以查证，故对于刘某认为其又支付了房款11,000元的意见，本院难以采信。鉴于严某、俞某退回的房款已全部给姜某，在房屋转让协议已经解除的情况下，姜某应将刘某支付的房款9.8万元还给刘某。由于姜某未征得刘某的同意，擅自与严某、俞某解除协议，已造成刘某损失，对此姜某应承担相应的责任。系争房屋经估价，目前的市场价值为675,297元，评估报告评估的价格较为合理，本院予以采信。刘某自认其与姜某支付房款及佣金合计213,000元，并自愿以此价格计算房屋差价，本院予以准许。经评估，系争房屋目前的市场价格与购房时的差价为462,297元。刘某的出资所占总房款的比例约为46%，根据其出资比例，经计算，刘某的差价损失约为212,656元，该差价损失，姜某应予赔偿。严某、俞文在姜某的要求下同意解除协议，并退还了房款，现缺乏证据证明姜某与严某、俞某系恶意串通，故刘某要求严某、俞某承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予准许。鉴于已判令姜某已经赔偿刘某房屋差价损失，刘某再要求姜某、严某、俞某支付违约金8万元，缺乏依据，本院不予准许

（五）一审定案结论
判决被告姜某于本判决生效之日起十日内，返还原告刘某购买上海市宝山区XX路XXX弄XX家园XXX号XX1时房屋房款9.8万元；被告姜某于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘某上述房屋差价损失212,656元；原告刘某的其余诉讼请求，不予支持。

（六）二审情况
一审判决后，刘某不服提起上诉，认为姜某退房的时候房屋已经明显升值，姜某获得购房款，严某、俞某则得到升值利益，由此可知姜某与严某、俞某恶意串通损害刘某的利益。电话录音也证明了姜某隐瞒刘某擅自解除合同。姜某手写的说明中"俊后面出11000"，足以证明刘某在支付了98,000元之外还支付了11,000元房款，也印证了双方各半出资，原审判决认定刘某出资98,000元错误。刘某请求撤销原审判决，改判姜某、严某、俞某共同支付房款109,000元及房屋差价损失236,574.5元。姜某不同意刘某的上诉请求，并提起上诉，表示争房屋为姜某一人购买。刘某与姜某在购买系争房屋时是恋爱关系，由此陪同姜某一起购房。刘某给姜某的98,000元用于炒股及双方共同生活费用，并非购房款，请求法院二审撤销原审判决，改判驳回原审诉请。严某、俞某辩称，其在姜某的要求下解除合同，退还房款，刘某称其与姜某恶意串通没有依据，请求维持原判。
二审法院认定的事实与一审认定一致。二审法院经审理后，认为姜某与刘某以恋人关系一起购房，后严某、俞某在姜某要求下解除了房屋买卖合同，退还房款，并无不妥，刘某认为严某、俞某与姜某恶意串通依据不足，本院不予采纳。刘某要求严某、俞某承担连带责任的请求，难以支持。刘某提供了姜某书写的"俊后面出11000"字样的便条，以证明刘某在支付了98,000元之外还支付了11,000元房款，姜某对此予以否认，本院认为该字条文义模糊，又无其他付款证据相佐证，仅凭该字条尚难以证明刘某支付11,000元房款的事实，故刘某的该项上诉请求依据不足，本院难以支持。姜某在购房前的一个半月通过银行转帐支付姜某98,000元，转帐时间与买房签约时间相近，且金额较大，刘某所称该笔房款为购房款符合常理，姜某认为该款用于共同生活与炒股又称赠与的陈述均牵强，本院难以采纳。2007年9月15日的房屋转让协议书上写明买房人为刘某、姜某，并有两人签署，显然刘某为购房人之一，姜某称其一人购房，刘某仅为陪同之说与事实不符，本院不予采纳。姜某与刘某以恋人关系共同购房，之后姜某未经刘某的同意擅自与出售方解除合同，损害了刘某的民事权益，原审判决姜某归还房款并赔偿房屋差价损失并无不当，予以维持。据此，判决驳回上诉，维持原判。

（七）解说
一、通过原告的优势证据以认定其共同购房人的资格
所谓优势证据,是指在民事诉讼中负有举证责任的一方当事人,其最终所证明的结果能达到具有普通常识的一般正常人认为具有某种必然的或合理的可能性或确信程度就够了。优势的程度,必须足以使法官相信证据证明待证事实的存在极有可能。
刘某是否是系争房屋的共同购房人关系到诉请能否成立的基础，是本案最为关键的争议焦点之一。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。刘某提供的《房屋转让协议书》虽系复印件，但在另案庭审中，刘某曾提供该协议书原件，并由姜某认可了协议书上有刘某的签名，根据严某出具的收条上载明的收到刘某、姜某支付房款，并结合严某与刘某及刘某与姜某的电话录音，刘某提供的材料已经具备了证据优势，足以认定刘某与姜某系共同购房。
二、部分购房人与出售方协商解除合同的效力认定
本案审理伊始，原告曾主张继续履行转让协议书，但三被告均明确予以拒绝。此后经法院释明，原告变更诉请为返还房款及赔偿损失。因而，本案所引发的另一问题在于：当合同一方为多人时，该方中的部分当事人擅自与对方协议解除合同，该解除行为是否有效。
《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务, 经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。从上述规定中我们可以清楚地看到,解除合同的要件并不包括对合同主体的限制。也就是说,当合同一方的当事人为两人或两人以上时,合同的解除不以全部或一定比例的合同一方当事人的同意为条件。当合同的履行出现根本性履行不能时,无论解除人属于合同的哪一方,也无论其为该方当事人的全部或一部,均有权解除合同。
此外，从实用主义或经济的观点出发，当大部分的合同当事人均不愿履行合同主要义务或合同目的无法实现的情况下，维持合同往往比解除合同需要更高的成本,或者说造成更大的个人利益和公共利益的损失。因此认定此类合同解除行为有效，同时维护非违约方的利益(包括非违约方不愿解除合同的当事人的利益),更能实现法律经济和法律效率。
三、擅自解约购房人的责任认定及出售方应否担责之辨析
在保障了要求解除合同的当事人的真实意思的同时，接下来的问题是不愿解除合同的当事人的合同权利的保护问题。本案的关键在即于合同解除后各方当事人的责任认定以及赔偿范围的确定。
在双方共同出资购房的情况下，姜某未征得刘某的同意，擅自与严某、俞某解除协议，侵害了刘某在合同履行中的程序权利与实体权利，造成了刘某的房屋差价损失。法院结合刘某的出资比例、购房价格及目前市场价，判令姜某对刘某的房屋差价部分予以全额赔偿。房屋差价损失系合同履行后刘某可以获得的利益，亦未超过姜某擅自解约时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因而该判决结果公平合理，保护了善意购买人的权利。
由于本案中，部分购房人与出售方协商解除合同行为有效，因而判断出售方是否应承担赔偿责任即在于出售方是否存在过错。严某、俞某在姜某的要求下同意解除协议，并退还了房款，现亦缺乏证据证明严某、俞某与姜某恶意串通；且刘某与姜某原系恋人，关系亲密，严某、俞某认可由其一方代表对外行使债权行为并无不当。因而，刘某要求严某、俞某承担连带责任，缺乏依据。
（蒋梦娴、穆英慧）