1．判决书字号
一审判决书：嵊州市人民法院（2014）绍嵊三民初字第121号判决书
二审判决书：绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第1609号判决书

2．案由
物业服务合同

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：嵊州市滨江城市花园业主委员会。
负责人：俞某，主任。
一审委托代理人：张伟民，浙江大丰律师事务所律师。
二审委托代理人：马啸，浙江大丰律师事务所律师。
被告（上诉人）：钱某。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：嵊州市人民法院
独任审判人员：沈杰
二审法院：绍兴市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：丁林阳；审判员：冯勤伟；代理审判员：夏鸿

6．审结时间
一审审结时间：2014年9月30日
二审审结时间：2014年12月24日

1．一审诉辩主张
原告诉称：原告系由嵊州市滨江城市花园业主大会选举产生并经嵊州市建设局备案的代表全体业主利益的组织。自2010年8月起滨江城市花园决定自己管理物业事项，原告受全体业主委托对小区物业进行管理，并按照物价部门备案后的标准收取费用。被告系滨江城市花园的业主，其房屋面积为102.52平方米，被告在享受原告提供的物业服务后未支付2011年1月至2013年12月期间的物业服务费。2014年5月19日，原告向被告发出物业服务费催交通知书，但被告仍未支付。故原告请求判令被告支付自2011年1月起至2013年12月止的物业服务费1640元（2011年1月至2012年6月按每月每平方米0.35元计算为645元，2012年7月起按每月每平方米0.5元计算为923元，加上每月2元公摊电费，共计1640元）。庭审后，原告自愿放弃诉讼请求中的公摊电费部分共计72元。
被告辩称：对房屋面积没有异议，但原告在管理中存在诸多问题故不支付物业服务费：1、业主不知业主委员会如何成立；2、公摊电费都是自己在交，且每户有差别不合理；3、提高物业服务费收费标准未经业主大会讨论决定，且原告称经物价局同意不属实；4、小区内有很多树被擅自移走，不知去向；5、账目明细以及物业用房等有关事项不公开；6、收取物业服务费时差别对待。

2．一审事实和证据
嵊州市人民法院经公开审理查明：被告系嵊州市滨江城市花园的业主，其房屋结构为多层，面积102.52平方米。原告自2010年9月起负责管理滨江城市花园物业，2012年7月起，小区多层住房的物业服务费收费标准由之前的每月每平方米0.35元调整为每月每平方米0.5元，故2011年1月至2013年12月期间被告共计应付物业服务费1568元，原告曾向被告催讨该款，但被告至今未付。
上述事实有下列证据证明：1、机构信用代码证、嵊州市建设局文件、关于增补滨江城市花园业主委员会委员的报告各一份，证明原告主体资格；2、关于对欠费业主提起民事诉讼的决定一份，并于庭审后提交滨江城市花园小区业主代表联系卡一份作为补强证据，证明原告经业主代表大会同意对被告提起民事诉讼的事实；3、滨江城市花园业主代表大会决定一份，证明滨江城市花园的物业由原告进行管理的事实；4、滨江城市花园业主委员会会议记录及物业服务费调整备案书各一份，证明滨江城市花园多层住房物业服务费标准自2012年下半年起由每月每平方米0.35元调整为每月每平方米0.5元的事实；5、滨江城市花园9号楼业主清册一份，证明被告为滨江城市花园业主的事实以及被告房屋面积；6、照片二张，证明原告已向被告催讨过物业服务费的事实。

3．一审判案理由
嵊州市人民法院经审理认为：原告作为滨江城市花园全体业主的代表，经相关部门批准对小区物业进行自治管理，其因物业服务所支出的费用应由全体业主负担，全体业主有按时交纳物业服务费用的义务。因被告未交纳2011年1月起至2013年12月止的物业服务费，原告有权向其收取。被告虽辩称原告未尽管理职责，却未能提供充分的证据予以证明，故本院对此不予采信。对于具体收取标准，结合当地经济生活水平及物业服务企业的收费标准，原告所主张的调整前后的价格标准均在合理范围内，故予以认可。

4．一审定案结论
嵊州市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《物业管理条例》第七条之规定，作出如下判决：
钱某支付嵊州市滨江城市花园业主委员会自2011年1月起至2013年12月止的物业服务费1568元，款限本判决生效后十日内付清。

上诉人（原审被告）诉称：一、被上诉人嵊州市滨江城市花园业主委员会的成立程序和业主代表的产生程序不符合法律规定，不能代表全体业主的根本利益，不具备作为原审原告的主体资格。上诉人根本不知道本小区业主委员会何时成立，业主代表如何产生，是否进行了民主选举，这些业主代表是否能真正代表广大业主的利益。被上诉人在一审中提供了相关机构的文件证明其主体资格，但相关机构对业主代表及业主委员会产生的程序的合法性等具体事项没有进行客观调查。二、业主代表大会同意被上诉人对上诉人提起民事诉讼的决定不合法、不真实，不可能经过会议讨论、表决、签字等正常程序。三、被上诉人无权提高物业服务费，更无权要求被上诉人自2012年下半年起按新标准每月每平方米0.5元的价格支付物业费。提高物业服务费属于《物权法》第76条第七款规定的"有关共有和共同管理权利的其他重大事项"，依法应当召开全体业主参加的业主大会，给予广大业主充分的论证时间，并公布所有的维护运行成本，但被上诉人未依法召开业主大会，而且在召开所谓的业主代表大会和向嵊州市发展和改革局备案之前就已经提高了物业服务费，明显违反物权法的相关规定，因此，被上诉人无权要求上诉人按照违法的决定支付物业服务费。综上，上诉人请求二审法院依法改判或者撤销一审判决，发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人（原审原告）辩称：一、被上诉人具备诉讼主体资格，业主代表大会及业主委员会的产生符合法定程序。嵊州市滨江城市花园小区共有540余户，被上诉人作为全体业主的代表是依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，于2010年7月底在小区所在的社区、街道办的主持下通过业主选举产生的组织，产生程序合法。二、被上诉人不否认在调整物业服务费收费标准及通过诉讼方式对未交纳物业费的业主进行催讨的决定未进行全体业主表决，只进行了业主代表表决，但业主代表由业主选举产生，是全体业主的代表，且这一做法也不违反国家有关法律和政策，所以业主代表作出的决定是有效的。此外，现实中，由于小区规模较大，入住业主较多，业主大会成立、开会、履职存在现实困难，若涉及物业管理方面的所有事项都经过全体业主表决同意，事实上也不具有可操作性。为此，我国有关省市在地方性物业管理条例中作了相应规定。例如，江苏省的新《物业管理条例》第十二条规定，业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。退一万步讲，上诉人若认为现届业委会组成人员产生程序存在问题，其也应通过其他法定程序对该届业委会重新进行选举。业委会成员的产生在程序上是否合法与本案无关。三、被上诉人收取及调整物业服务费用于法有据。被上诉人自2010年9月起代表全体业主实行物业自主管理，并按原物业公司的收费标准收取物业费，后由于劳动力等运行成本的提高，以原标准收取的物业费已远远不足以支付物业管理实际支出的费用。2012年下半年，经业主代表大会表决同意，被上诉人提高了物业服务费的收费标准，该收费标准与本地其他物业收费标准相近，且经嵊州市发展和改革局备案批准。同时，98%以上的业主以自觉交费的方式同意了物业费的调整。现仅有包括上诉人在内的6名业主未交纳，经业主代表表决，在向欠费业主催讨无效的情况下，通过诉讼催讨物业费。综上，被上诉人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。