（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：江苏省苏州市虎丘区人民法院（2007）虎行初字第0002号。
二审判决书：江苏省苏州市中级人民法院（2007）苏中行终字第31号。

2.案由：不服房屋权属登记。

3.诉讼双方
原告：严某。
被告：苏州市房产管理局。
第三人：郭某（系原告严某之子）。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省苏州市虎丘区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陆跃明；审判员：傅鸿逵、潘绵苏。
二审法院：江苏省苏州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：丁惠良；代理审判员：林晓松、陈芝颖。

6.审结时间
一审审结时间：2007年4月28日。
二审审结时间：2007年7月17日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
苏州市房产管理局于2004年4月10日核发产权人为郭某的苏房权证市区字第0XXXXXX7号房屋所有权证。

2.原告诉称
2002年3月，第三人利用伪造的其与原告之间的购房合同，向被告申请房屋所有权转让登记，由于被告未经仔细审核购房合同真伪，并在原告不在场和不知情的情况下，批准了第三人的变更申请，并向第三人核发了房屋产权证书，致使原告的合法权益受到侵害，故请求法院撤销被告对苏州市XX街17幢4X4室产权转让的登记，并判令被告核发新证，承担诉讼费用。

3.被告辩称
其根据第三人要求办理原告所有的XX街17幢4X4室房屋出售给第三人的房屋权属转移登记的申请，在审核交易双方交验的房屋交易申请表及相关协议、身份证件、原产权证书等文件，按照建设部《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》之相关规定，于2002年4月10日核发了产权人为郭某（即第三人）的苏房权证市区字第0XXXXXX7号房屋所有权证，事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律法规正确，并无不当，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

4.第三人述称
办理房屋变更资料齐全，手续完备，且系原告自愿，并亲自在场，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
苏州市虎丘区人民法院经审理查明：2002年3月，第三人向被告递交了出让方为原告严某，受让方为第三人郭某的房产交易申请表，并递交了相应的房产买卖契约，该契约约定，出让方严某自愿将坐落在本市XX街17幢4X4室，建筑面积为70.8平方米的房屋出售给受让方郭某，议定房价为60 000元，过户时现金一次付清，并由被告下属苏州市房产交易管理处鉴证生效。同时还提交了办理产权转移登记所需的房产证、身份证等材料。同年3月6日被告依据上述资料经审批同意办理产权过户，同年3月14日苏州市房产交易管理处对房产买卖契约予以鉴证。同年4月10日被告核发了产权人为第三人郭某的苏房权证市区字第0XXXXXX7号房屋所有权证。后因原告认为被告依据第三人提供的房产交易申请表和房产买卖契约均系第三人一人所为，对房屋买卖行为均不知情，办理房产权属登记时也不在场，故于2007年2月27日诉至本院，请求判令撤销该房屋所有权证，并核发新证给原告。
审理中，第三人承认房产交易申请表及房产买卖契约二份材料是其本人所签的，但提出原告在办理房产权属登记时均在场，对此，原告予以否认。而被告和第三人均未向本院提供证明原告知情和在场的相关证据。

（四）一审判案理由
苏州市虎丘区人民法院经审理认为：房屋买卖必须是双方真实意思表示，本案中第三人在房产交易申请表及房产买卖契约中代原告签名，事前无原告授权，事后亦未被原告追认，又无其他证据证明系双方真实意思表示以及双方同时办理手续，应认定为第三人的单方行为。被告作为房产行政主管部门，依法负有房屋权属登记、颁发房屋所有权证的法定职责，参照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第二十七条及《城市房地产转让管理规定》第七条第（三）项的规定，登记机关应当对申请人的申请及提供的有关文件进行审查。本案中，被告在办理房屋权属登记时，未能依法对申请材料的真实性、合法性严格进行审查，对第三人郭某作出的房屋权属登记行为认定事实不清，主要证据不足。

（五）一审定案结论
江苏省苏州市虎丘区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目之规定，作出判决：
撤销被告苏州市房产管理局核发给第三人郭某的苏房权证市区字第0XXXXXX7号房屋所有权证。
被告应在本判决生效后30日内为原告办理苏州市XX街17幢4X4室房屋所有权证。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称
（1）原审判决对严某同意房产过户并到场按手印确认的事实没有查清，属认定事实不清；（2）严某在事过五年后向法院起诉，其请求已超过诉讼时效，原审法院不应审理。据此，请求二审法院撤销原判，依法作出公正判决。
被上诉人同意一审判决。

2.二审事实和证据
二审查明的事实与证据与一审相同。

3.二审判案理由
苏州市中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，被上诉人市房管局对本行政区域内的房屋权属登记管理是其法定职责。本案所涉郭某房屋转移登记申请人提供的房产交易申请表及房产买卖契约中出让方与受让方签名均为郭某本人所签，且作为出让方的严某在上述两份材料中，均未签名或盖章，严某本人亦没有授权委托。市房管局对上述转移登记的主要材料的真实性、合法性未进行严格审查，即颁发了房屋所有权证，该颁证行为认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人郭某认为严某在转移登记行为五年后提起诉讼，已超过了诉讼时效，原审判决对严某同意房产过户并到场按手印确认的事实没查清，属认定事实不清。二审法院经审理认为，尽管本案房产转移登记行为发生在2003年4月，但因严某与郭某系母子关系，且严某自1999年起患病在身。从郭某在办理房产转移登记时，所提供的主要证据房产交易申请表和房屋买卖契约证明，均系郭某一人所为，严某均未签名或盖章，亦未出具任何授权委托手续，据此证明严某对此房屋的买卖和房产转移登记情况并不知情。2006年下半年后因家庭内部发生纠纷，严某想出售自己的房产，到养老院去安度晚年，才得知其所有的房产已被儿子郭某转移登记在其名下，而提起诉讼，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，本案并未超过起诉期限。同时郭某认为其母严某同意房产过户并到场按手印的事实没有效证据予以佐证，故郭某的上诉理由缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持。

4.二审定案结论
江苏省苏州市中级人民法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条，作出如下判决：
驳回第三人郭某上诉，维持原判。

（七）解说
目前因登记机关审查不严从而引发诉讼的案件很多，但是处理好该类纠纷的关键仍是行政登记过程中形式审查与实质审查之争。房产登记机关登记时对申请人的材料是形式审查还是实质审查，也是本案在审理过程中存在的争议点：
一种意见认为，现有法律规定只规定了申请人在申请房产登记时应向房产登记机关提供哪些材料，比如《城市房屋权属登记管理办法》第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”，但未规定房产登记机关应对这些材料的真实性进行审查，因此对于合同等民事法律行为载体的内容并不作出也无权作出实体上的审查判断，更不具有自由裁量权。一旦材料齐全，没有明显的重大瑕疵，符合法定的申请条件，即应予以登记。即便从房产登记机关现有的能力、技术来看，也无法做到实质审查。因此，只审查法律法规规定应提供的登记材料是否完备、齐全即可。
另一种意见认为，房产登记是涉及公民重大财产的权利，而且法律法规也并未明确规定不作实质审查，因此作为房产登记机关对申请人提供的登记材料的真实性和合法有效性应作全面审查。
对此问题，笔者赞同第一种意见。理由如下：（1）现有法律没有明确规定房产登记机关需要对申请材料作实质审查，而基本都规定的是对申请登记材料的齐全、完备作审查。《苏州市城市房屋权属登记条例》第十三条规定：“申请转移登记，应当分别提交下列材料：因买卖、交换、赠与、合并、入股等原因转移房屋所有权的，提交当事人身份证明、原房屋所有权证以及相关的合同、协议等材料”。可见，房产登记机关只是作形式审查，即只要材料齐全，形式上没有瑕疵，即可办理转移登记，并没有规定房产登记机关应作实质审查。（2）房产登记是对申请人现有房产权属状态的认可，是一种公示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，其本身不直接使申请人获得权利。（3）如果采用实质审查标准就会因确定真正的权利人而陷入解决房产权属的民事纠纷中，而登记机关在履行该职责时却无权确定房产的权属，要求其对所有可能存在的利害关系人一一掌握是不现实的。（4）作为依申请的登记行为，房产登记机关在登记中不承担举证的义务，即房产登记机关没有义务为证实申请人是否合法取得房产而去调取相关证据。负举证责任的是申请人，其必须按照规定提供全部证明其合法取得该房产的证据及法律、法规要求的其他材料。（5）登记所确认的权利只是推定的权利，并未真正剥夺权利人反驳的机会。
但是这种形式审查并非一般意义上的程序审查，《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责”。它要求房产登记机关必须对申请人提交的文件材料按照法律、法规的规定一一审验，审查是否齐全；审查每份证明材料是否符合法定形式；审查每份文件材料的内容是否符合法律要素的要求，如因买卖、赠与、继承等原因申请房屋转移登记时，要看提交的材料是否符合相关法律要求。只有符合上述条件，才能登记发证。
鉴于房产登记行为本身是形式审查，因此审理房产行政登记案件也应该是形式审查。但是如果在诉讼中有证据证明涉案房屋权属不清或者申请人提供的是虚假材料，应如何处理?笔者认为应视不同情况作相应的处理：一种情形是如果确有证据证明涉案房屋已非持证人所有或者有证据证明申请人申请登记时申报不实，则应判决撤销所诉的房产证。本案在审理过程中，第三人述称办理房屋变更登记时，尽管房屋买卖合同及相关材料上的签字均是其一人所为，但原告严某是自愿的，且亲自在场办理。而对原告在场的事实又无法提供有效的证据。故合议庭未采纳，并最终判决撤销房产证；另一种情形是若有证据证明涉案的房屋权属不清但需经民事确权的情况，则应判决驳回原告的诉讼请求。因为在房屋权属不清的情况下，判决撤销或维持都不合适。只有先驳回原告的诉讼请求，待民事判决确认房屋权属之后，权利人可以直接向房产登记机关申请撤销房产证，如房产登记机关不履行，权利人再提起行政诉讼时可依据生效民事判决予以裁判。
（江苏省苏州市虎丘区人民法院　陆跃明）