1、判决书字号
一审判决书：莆田市涵江区人民法院(2009)涵民初字第1997号民事判决。
二审判决书：莆田市中级人民法院（2010）莆民终字第1152号民事判决书。

2、案由：拍卖合同纠纷

3、当事人
原告（被上诉人）福建省莆田白云国有林场，组织机构代码证代码15535222-X，住所地莆田市涵江区新县镇白云。
法定代表人张某，场长。
委托代理人林玉桂，福建众益律师事务所律师。委托权限特别代理。
被告（上诉人）中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行。
负责人朱某，行长。
委托代理人吴俊协，福建重宇合众律师事务所律师。委托权限特别代理。
被告福建省海峡拍卖行有限公司。
法定代表人陈某，执行董事。
委托代理人黄福松，福建聚华律师事务所律师。委托权限特别代理。
被告中国农业银行股份有限公司莆田分行。
负责人邹某，行长。
一审委托代理人吴俊协，福建重宇合众律师事务所，委托权限特别代理。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：莆田市涵江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄晖；审判员：吴强；人民陪审员：吕桐樱。
二审法院：福建省莆田市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：陈熹；审判员：郑金萍；代理审判员：陈凡

6、审结时间：
一审审结时间：2010年9月10日。
二审审结时间：2011年9月19日。（经分管院长批准依法延长审限及双方当事人申请庭外和解扣除审限）

1、一审诉辩主张
原告白云林场诉称，被告涵江农行把位于莆田市涵江区萩芦镇崇圣村街道的原农行萩芦分理处办公楼的房地产委托被告海峡拍卖行进行拍卖，拍卖时称该房地产建筑面积为1042平方米，土地面积为2324平方米。2007年6月25日，原告依据被告海峡拍卖行所刊登的《拍卖公告》和《竞买注意事项》的规定，以人民币140万元竞得了上述房地产，并于当日与被告海峡拍卖行签订了《福建省拍卖成交确认书》。原告即按合同约定向被告海峡拍卖行支付了购买款及拍卖佣金计人民币147万元。但是，被告涵江农行向原告移交上述房地产时，原告发现其只对办公楼及办公楼基建范围内276.4平方米土地拥有使用权，对其余2048平方米的土地并不拥有使用权。原告曾多次与被告涵江农行和被告海峡拍卖行协商，但均未能得到妥善解决。被告涵江农行故意隐瞒事实真相，将其不拥有使用权的2048平方米土地出卖给原告，造成该部分买卖行为无效，对此具有过错，应当返回给原告因购买该2048平方米土地使用权而支付的款项并赔偿原告因此造成的损失。被告海峡拍卖行在拍卖过程中，与被告涵江农行恶意串通，故意隐瞒标的物瑕疵，严重损害了原告的合法权益，应该返回给原告佣金并赔偿原告的损失。故请求判令：1、依法确认被告涵江农行向原告出卖位于莆田市涵江区萩芦镇崇圣村街道2048平方米不具有土地使用权的行为无效。2、被告涵江农行和被告农行莆田分行共同返还给原告因购买上述土地使用权而支付的款项（以评估价为准）人民币39.65万元、因该部分采用竞买方式而受到的溢价损失人民币9.47万元〔计算方法是（140万元-113.1万元）*3.965万元/（66.41万元+46.6万元）〕共计49.12万元及其利息（自2007年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清之日止）；评估费人民币0.329万元由被告涵江农行、被告农行莆田分行和被告海峡拍卖行共同承担。3、被告海峡拍卖行返还给原告因拍卖该不具有使用权的土地佣金人民币4万元。4、被告涵江农行、被告农行莆田分行和被告海峡拍卖行对上述诉讼请求2、3项的债务承担连带赔偿责任。
被告涵江农行辩称，一、不同意原告在法院审理本案之后而变更的二个诉讼请求，其分别是：1、把原要求涵江农行返还土地使用权款项人民币80万元变更为要求被告涵江农行和被告农行莆田分行共同返还给原告因购买上述土地使用权而支付的款项（以评估价为准）人民币39.65万元、因采用竞买方式而受到的溢价损失人民币9.47万元共计49.12万元；并要求评估费人民币0.329万元由被告涵江农行、被告农行莆田分行和被告海峡拍卖行共同承担；2、把原要求被告涵江农行和被告海峡拍卖行对诉讼请求2、3项的债务承担连带赔偿责任变更为要求被告涵江农行、被告农行莆田分行和被告海峡拍卖行对诉讼请求2、3项的债务承担连带赔偿责任；因为变更这二个诉讼请求违反法定程序。二、本案所涉及的土地使用权四至界限是明确的。其于1994年向萩芦镇人民政府购买该土地使用权，并付清全部购买款，取得了建设工程规划许可证，界址明确，且报土地管理部门进行登记界定，莆田市土地登记中心也对外进行了公告，至今没有出现权利异议人；三、其对本案中所涉及的土地拥有使用权。根据2007年全国金融会议精神，福建省国土资源厅发布了闽国土资综［2007］82号《福建省国土资源厅关于做好中国农业银行福建省分行及其所辖分支机构土地登记发证工作的通知》的文件，其中第五条对此作了明确的规定，对1997年以前农行的用地只要产权四至清楚，无产权纠纷的，若只缺少行政审批手续，根据物权法的规定，农行对其享有完全的使用权；四、本宗土地在拍卖时，拍卖人已对原告履行了瑕疵告知义务，并且告知了竞买后需要办理土地使用权证的有关事项；五、原告述称当地群众正在使用该土地，是没有事实依据的。在拍卖成交后，被告已把该土地交由原告使用，原告也取得了其中部分土地的使用权证；六、原告于2007年6月26日竞得了本案涉及的房地产，依法应该在2009年6月25日前向法院起诉，而原告实际是在2009年6月30日才起诉，已超过2年的诉讼时效；原告如是行使撤销权，应在购买之后的1年内进行，现已超过行使撤销权的除斥期间。
被告莆田农行辩称，一、同意被告涵江农行第一点的答辩意见；二、原告在开庭之后申请追加其作为本案被告参加诉讼，已经超过法定的诉讼时效；三、其不是本案适格的被告。因为本案涉及的土地使用权属于被告涵江农行（属独立的经济组织）所有，其只是协助人；四、如果原告认为该拍卖无效，应该请求确认本宗房屋所有权及土地使用权整体买卖行为无效，不能只请求对其中部分土地使用权的拍卖行为确认无效。
被告海峡拍卖行辩称，一、同意被告涵江农行第一点的答辩意见；二、原告在2007年6月25日竞得了本案涉及的房地产，被告在移交时，原告已知道当地农民在该地上种有果树，而依据拍卖法61条的规定（因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算），原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效；三、本案拍卖人依照委托人的委托，采取按宗拍卖而不是以单价拍卖的方式对委托物进行拍卖。原告于2007年6月25日在拍卖会上经过多轮次竞价，竞拍到该土地，是其真实意思表示，而且拍卖人所作的拍卖公告属于邀约邀请，竞买人的应价才是邀约，本案原告诉求按部分和佣金返还款项系违背拍卖合同约定，没有事实和法律依据。四、拍卖人的拍卖程序合法有效，已经履行了拍卖标的物的瑕疵告知义务，不应承担瑕疵责任。在整个拍卖过程中，拍卖人不但刊登拍卖公告，而且展示了拍卖标的；在各竞买人报名竞买时，也已告知了拍卖义务和规则；拍卖人也说明委托人、拍卖人所作的关于本拍卖标的有关材料的介绍仅供竞买人参考，其品质以现场实物为准，建筑面积、占地面积以产权登记机关最终确权的面积为准，委托人、拍卖人对其不做担保；竞买人参加竞买即视同已经充分了解拍卖标的现状及瑕疵（包含但不限于委托人、拍卖人对标的物瑕疵的情况说明），同意按照拍卖标的现状受让；委托人、拍卖人对买受人受让拍卖标的后的风险和障碍不承担任何责任。五、本案拍卖标的的来源以及产权的四至，都是合法的，且四至都是清楚的；原告诉称委托人和拍卖人恶意串通拍卖其并不拥有使用权的土地，没有法律依据。

2、一审事实和证据
莆田市涵江区人民法院经公开审理查明：被告涵江农行把位于莆田市涵江区萩芦镇崇圣村街道的原农行萩芦分理处办公楼的房地产以被告莆田农行名义委托被告海峡拍卖行进行拍卖，拍卖公告中称该房地产建筑面积约1042平方米，土地面积约2324平方米。2007年6月25日，原告依据被告海峡拍卖行的《拍卖公告》和《竞买注意事项》的规定，以增价拍卖的方式，竞买了上述房地产，成为上述房地产的买受人，并于当日与被告海峡拍卖行签订了《福建省拍卖成交确认书》，其中确认成交金额为人民币140万元，佣金金额为人民币7万元。在《竞买注意事项》第八条特别说明的第2点中约定"委托人出售的该资产以目前现状为准"，第3点中约定"能否办理产权登记不影响拍卖成交，其风险由买受人自行承担"。在《福建省拍卖成交确认书》中第8条其他事项中写明"详见竞买注意事项"。拍卖时，被告涵江农行对其中2047.6平方米（约为2048平方米）的土地并未取得土地使用权证。成交后，原告即按合同约定向被告海峡拍卖行支付了上述购买款人民币140万元（于2007年10月18日支付）及佣金人民币7万元。后因被告涵江农行未取得2048平方米的土地使用权，致原告无法办理讼争的土地使用权证而诉至法院。
上述事实有下列证据证明：
1、被告海峡拍卖行竞买注意事项及拍卖公告各一份，欲证明被告涵江农行和被告海峡拍卖行在拍卖时，称被告涵江农行用于拍卖的房地产，建筑面积约1042平方米，土地面积约2324平方米的事实。
2、福建省拍卖成交确认书一份，欲证明原告以140万元竞得被告涵江农行出卖的房地产建筑面积约1042平方米，土地面积约2324平方米，并支付佣金7万元的事实。
3、销售不动产统一发票一份，欲证明原告已支付给被告购买房地产的价款140万元的事实。
4、莆田市人民政府所颁发的莆国用［2007］C2007167号国有土地使用权证一份，欲证明被告涵江农行实际只拥有土地使用权面积276.4平方米，与其在拍卖时所称的2324平方米，相差2048平方米的事实。
5、房产所有权证（莆市房权证涵江区字第H××××××2号）一份，欲证明被告涵江农行拥有的房产建筑面积为1010.39平方米的事实。
6、委托价格评估申请一份，欲证明原告在诉讼期间要求法院委托有关部门对其中未办理土地使用权证的2048平方米土地进行评估的事实。
7、估价报告书一份，欲证明该2048平方米土地使用权经原告申请并由法院委托评估而得出的价格为人民币39.65万元的事实。
8、福建省委托拍卖合同、关于闲置资产拍卖情况的报告、报表成交情况表各一份，欲证明本案土地是整宗拍卖，由原告竞买得到的事实。
9、编号为银评（土）报字（2007）第B077号涵江区秋芦镇崇圣村街道秋芦分理处土地拍卖参考价评估报告及编号为银评（房）报字（2007）第B077号涵江区秋芦镇崇圣村街道秋芦分理处拍卖房产的参考价格评估各一份，欲证明当时土地评估的价格是46.6万元，房产的价格是66.4万元的事实。
10、关于申请重新界定产权的报告、建设工程规划许可证及建设用地规划许可证各一份，欲证明其购得该土地使用权后，依法进行了建设，在拍卖之前为在建工程的事实。
11、用地图一份及现场照片七张，欲证明其于1994年购得该土地使用权后，土地行政管理部门对该土地的四至进行勘测和界定的事实。
12、1994年与秋芦镇政府的征用土地协议书一份及收款收据四张，欲证明当时向秋芦镇政府购买该土地使用权的协议及已付清全部购买款的事实。
13、福建省国土资源厅闽国土资中资综［2007］82号文件一份，欲证明根据文件第五条的规定，只要本案中的土地四至清楚，无权属纠纷，再履行一些手续，就可以发证了，不影响其对该块土地拥有使用权的事实。

3、一审判案理由
莆田市涵江区人民法院根据上述事实和证据认为：
（1）关于原告起诉是否超过法定的诉讼时效的问题。
一审法院认为，本院向原告送达受理案件通知书的时间为2009年6月23日，原告的起诉并未超过民法通则所规定的二年的诉讼时效。因本案中拍卖标的不仅仅涉及瑕疵有无声明的问题，原告也并未因此行使撤销权，而是因被告涵江农行对其中2048平方米土地不拥有使用权，主张其出卖行为无效，故本案不应适用拍卖法中有关一年诉讼时效期间的规定，原告的起诉并未超过法定的诉讼时效。
（2）关于被告农行莆田分行是否应共同承担民事责任的问题。
一审法院认为，原告向本院起诉时，已选定被告涵江农行作为其相对人主张权利，原告不得再变更已选定的相对人，被告涵江农行也同意对此承担全部责任，故应驳回原告对被告农行莆田分行的诉讼请求。
（3）被告涵江农行向原告出卖位于莆田市涵江区萩芦镇崇圣村街道2048平方米不拥有土地使用权证土地的行为是否无效的问题及原告请求赔偿是否合法的问题。
一审法院认为，在该讼争土地使用权被拍卖时，被告涵江农行对此地块尚未取得土地使用权，对该地块依法不享有处分权，不具备拍卖的法定条件，并非拍卖法所指的瑕疵问题，它违反的是强制性法律规定，至本院法庭辩论终结前，被告涵江农行仍未取得该地块的土地使用权证，故该部分的拍卖行为应确认为无效，被告涵江农行和被告海峡拍卖行对此均有过错，其关于不予赔偿的辩解理由不能成立。原告要求被告涵江农行返还其购买该土地使用权的价款人民币49.0880万元（评估价39.65万元+因竞拍而多付的溢价款9.4380万元）及其利息损失可予支持，但计息起始日应为被告涵江农行收款日即2007年10月18日，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；因竞拍而多付的溢价款的计算方法应为39.65万元/（66.41万元+46.6万元）×（140万元-113.1万元）=9.4380万元。此外，依被告海峡拍卖行向原告按实际收取佣金的比例0.05%计算，以39.65万元+9.4380万元=49.0880万元为基数，该笔拍卖款的佣金应为2.4544万元，被告海峡拍卖行还应返还给原告拍卖佣金人民币2.4544万元。
（4）三被告是否应该承担连带赔偿责任的问题。
一审法院认为，因拍卖法规定，拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。故本案中，被告海峡拍卖行应与被告涵江农行承担连带责任，被告农行莆田分行对此无需承担连带责任。
综上所述，本院认为，本案系拍卖合同纠纷。被告涵江农行以被告农行莆田分行名义委托被告海峡拍卖行进行拍卖，拍卖公告称该房地产建筑面积约为1042平方米及土地面积约为2324平方米。本案中被告涵江农行系实际委托人，且已收取全部拍卖款，并同意直接对此行为承担全部民事责任，被告海峡拍卖行对此也无异议；原告向本院起诉时，已选定被告涵江农行作为相对人主张权利，依法不得再变更已选定的相对人，故应驳回原告对被告农行莆田分行的诉讼请求，其全部民事责任应由被告涵江农行承担。因被告涵江农行在对其中2048平方米讼争土地进行拍卖时，并未取得土地使用权，尚不具备拍卖的法定条件却予以拍卖，至法庭辩论终结前，涵江农行仍未取得该地块的土地使用权，故该部分的拍卖行为应确认为无效。因讼争土地部分的无效，不影响拍卖合同其他部分的效力，故原、被告之间拍卖合同的其他部分仍然有效。被告海峡拍卖行明知被告涵江农行对讼争土地无处分权，却仍予拍卖且没有把该真实情况告知原告，依法应承担连带责任。被告涵江农行应当返还给原告购买该土地使用权的价款人民币49.0880万元及该款自2007年10月18日起至还清欠款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告海峡拍卖行应返还给原告拍卖佣金人民币2.4544万元。二被告关于其没有过错不应承担责任的辩解理由不能成立。

4、一审定案结论
莆田市涵江区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第三十五条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
1、被告中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行于二○○七年六月二十五日经被告福建省海峡拍卖行有限公司公开拍卖给原告福建省莆田白云国有林场位于莆田市涵江区萩芦镇崇圣村街道的尚未办理土地使用权证的2048平方米土地使用权的行为无效。
2、被告中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行应于本判决生效后五日内返还给原告福建省莆田白云国有林场购地款四十九万零八百七十九元七角及其利息（自二○○七年十月十八日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），被告福建省海峡拍卖行有限公司对该债务承担连带责任。
3、被告福建省海峡拍卖行有限公司应在本判决生效后五日内返还给原告福建省莆田白云国有林场因拍卖多付的佣金人民币二万四千五百四十四元。
4、驳回原告福建省莆田白云国有林场对被告中国农业银行股份有限公司莆田分行的诉讼请求。
本案案件受理费人民币一万三千二百元，评估费人民币三千二百九十元，由原告福建省莆田白云国有林场负担三千二百三十九元，被告中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行负担一万一千一百九十二元，被告福建省海峡拍卖行有限公司负担二千零五十九元。

1、二审诉辩主张
上诉人涵江农行上诉称：1、讼争房地产产权明确、四至清楚，是依法成立可以处分的物权；2、被上诉人白云林场在明知房地产瑕疵参与竞买，买卖双方意思表示真实，一审判决违背民事主体意志自治的原则3、被上诉人白云林场诉讼超过时效；4、一审法院将整宗土地一分为二认定效力、遗漏对2048平方米土地上在建工程的审理及认定上诉人涵江农行委托拍卖是错误的，一审法院将土地一分为二认定效力，没有正确适用法律。上诉请求，撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人白云林场辩称：1、上诉人称讼争房地产产权明确、四至清楚，是可以处分的物权不能成立。因讼争2048平方米土地，上诉人并没有土地使用权证，其没有处分的权利；2、根据拍卖法规定，拍卖物体必须具有产权，没有产权不能拍卖，上诉人主张一审法院违反当事人意志自治原则是不能成立的；3、被上诉人白云林场主张权利并没有超过二年的诉讼时效，本案并不适用拍卖标的瑕疵赔偿请求权一年的诉讼时效；4、一审法院并没有存在认定事实及适用法律错误。涵江农行委托莆田农行拍卖讼争的土地是客观事实。上诉人涵江农行在一审庭审中也表示自己对此承担法律责任。一审法院适用法律并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告海峡拍卖公司辩称：1、拍卖标的来源合法，四至清楚，拍卖程序合法，应依法认定拍卖合法有效。海峡拍卖公司已履行了瑕疵告知义务；2、本案被上诉人在参加竞买时明知该2048平方米的土地上种有农民果树以及尚未办理土地使用权证而参加竞买，证实被上诉人存在不能取得该土地的风险也是清楚；3、被上诉人诉讼已超过诉讼时效。拍卖法规定拍卖瑕疵的时效为一年；4、该讼争标的拍卖时作为一个整体拍卖，一审法院把它一分为二认定效力是错误的。一审法院采纳被上诉人白云林场对部分土地进行评估鉴定，而驳回上诉人涵江农行要求对整个拍卖标的物进行鉴定的申请，对上诉人涵江农行及原审被告海峡拍卖公司是不公平的。一审法院存在认定事实及适用法律错误。

2、二审事实和证据
在二审期间，莆田市中级人民法院另查明：1994年莆田县农行萩芦营业所向莆田县萩芦镇人民政府征用土地4.05亩，每亩5万元征地费。于1994年9月至12月先后支付给莆田县萩芦镇集镇改造建设指挥部人民币20万元。1994年8月23日莆田县计划委员会同意莆田县农行萩芦营业所营业楼建设项目立项。1994年10月21日莆田县人民政府以荔政土（1994）133号文件批复，同意萩芦营业所征用萩芦镇崇圣村土地（水田）九百平方米，作为基建营业楼建设项目用地。之后，萩芦营业所进行综合楼建设。由于历史原因，中国农业银行把综合楼东北向8开间3层楼房出售给吴某1（土地面积为486.67平方米）。剩余4开间四层楼房占地面积276.42平方米，因中国农行银行莆田市分行因股份制改造，于2007年6月11日委托原审被告海峡拍卖公司对一批包括本案讼争房地产在内的21处闲置资产进行拍卖。本案讼争土地评估参考价格是46.6万元，房产评估参考价格是66.4万元，合计113万元。2007年6月25日原审被告海峡拍卖公司以90万元保留价起拍，三位竞买人参加竞买，被上诉人白云林场最终以140万元竞价成交。
上诉人涵江农行2007年6月18日持有座落于萩芦镇崇圣村九坎店房屋四层建筑面积1010.39平方米房屋权利证书。2007年5月28日向莆田市行政服务中心市国土资源局申请办理"萩芦镇崇圣村九坎店荔政土（1994）133号的单位国有划拨土地使用权初始登记发证"。2007年6月28日莆田市国土资源局颁发给使用权面积276.42平方米的土地使用权证书（使用权类型划拨，地类用途金融保险用地）。被上诉人白云林场于2008年6月6日将座落于萩芦镇崇圣村九坎店房屋四层建筑面积1010.39平方米房屋所有权过户登记到自己名下。
上诉人涵江农行委托拍卖的国有划拨土地及地上建筑物，至今未办理国有划拨土地转让审批手续。
在二审法院指定举证期限内，各方当事人均未提供新的证据。

3、二审判案理由
莆田市中级人民法院根据上述事实和证据认为：
（1）、上诉人涵江农行是否拥有2048平方米土地使用权以及委托拍卖该土地的行为效力。
根据《中华人民共和国物权法》第六条和第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。""不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法律登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。"据此，在我国不动产物权以登记作为权利享有与发生效力要件。上诉人涵江农行对讼争2048平方米土地使用权并没有领取土地管理部门颁发的土地使用权证，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，上诉人涵江农行并不拥有2048平方米土地使用权的转让处分权。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定"拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。"因上诉人涵江农行未取得2048平方米土地使用权的财产权利，而委托原审被告海峡拍卖公司对该2048平方米土地使用权进行拍卖的行为是无效的。
（2）、被上诉人白云林场对本案诉讼请求是否超过诉讼时效问题。
本院认为，被上诉人白云林场于2007年6月25日竞买了讼争的2048平方米土地使用权，其基于上诉人涵江农行并未拥有　该土地使用权的处分权，于2009年6月18日具状原审法院请求确认对该土地进行拍卖的行为无效并返还财产，原审法院于2009年6月23日受理本案。被上诉人白云林场主张权利并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效。因本案并不是对拍卖标的物瑕疵请求赔偿进行诉讼，故不适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定的一年诉讼时效。
（3）、一审法院认定事实以及适用法律是否正确。
本院认为，上诉人涵江农行以原审被告莆田农行名义委托原审被告海峡拍卖公司，对位于莆田市涵江区萩芦镇崇圣村街道的房地产建筑面积约1042平方米，土地面积约2324平方米进行拍卖。拍卖时已拥有建筑面积1010.39平方米房产所有权证及该房屋占用范围内276.42平方米土地使用权证。被上诉人白云林场竞买后对建筑面积1010.39平方米房产所有权已办理房产所有权过户登记手续。因上诉人涵江农行对其他的2048平方米土地使用权未取得该部分土地使用权证，被上诉人白云林场诉讼请求确认上诉人涵江农行委托拍卖该部分土地行为无效并返还财产。上诉人涵江农行主张原审法院应对委托拍卖整宗房地产行为进行效力确认，但对被上诉人白云林场未提起诉讼部分上诉人涵江农行在原审法院举证期限届满前其并没有提起反诉，所以对被上诉人白云林场已办理建筑面积1010.39平方米房产所有权证及该房屋占用范围内276.42平方米土地使用权部分委托拍卖的行为效力问题，上诉人涵江农行若有异议可另行主张权利。上诉人涵江农行主张原审法院遗漏对2048平方米土地上在建工程的审理，因2048平方米土地上的在建工程双方当事人并未提出诉讼请求及反诉请求，不属于本案审理范围。故涵江法院对本案认定事实清楚，程序合法，适用法律并无不当。

4、二审定案结论
莆田市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币11192元，由上诉人中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行负担。