1、 裁判书字号
一审判决书：上海市嘉定区人民法院（2008）嘉民三（民）重字第7号
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第826号
再审调解书：上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）再终字第13号

2、案由：租赁合同

3、诉讼双方
抗诉机关：上海市人民检察院
申诉人(一审原告、二审上诉人)：张某
一审委托代理人张文建，男。
一审、二审委托代理人杨尧森，国浩律师集团（上海）事务所律师。
二审委托代理人柯葛壮，上海通研律师事务所律师。
被申诉人(一审被告、二审被上诉人)：上海宝安农贸市场经营管理有限公司（简称宝安公司）
法定代表人蔡静娣，董事长。
一审、二审、再审委托代理人朱锷、彭雷，上海市嘉华律师事务所律师。
原审第三人余伟明，男，1957年7月19日生，汉族。
一审委托代理人唐宝良，上海市正大律师事务所律师。

4、审级：再审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市嘉定区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：顾慧萍；代理审判员：张开红、杨洁。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：栾金娣；代理审判员：曹湧、朱伟。
再审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：顾文怡；代理审判员：王疆中、徐庆。

6、审结时间
一审审结时间：2010年2月12日。
二审审结时间：2010年7月6日。
再审审结时间：2011年10月26日。

1、一审诉辩主张
原告诉称
原告和被告宝安公司在2006年1月就有关安亭镇方泰方中路的方泰综合市场的租赁事宜进行协商并达成初步意见，原告作为承租方向被告宝安公司支付10万元定金。2007年2月14日第三人作为被告的代理人与原告签订了正式的市场营业房租赁协议一份，约定租赁期限为5年。自2007年4月1日起至2012年3月31日止。第一年年租金为36万元。协议签订当日原告即向第三人支付人民币26万元（加上之前支付的10万元定金，已付齐第一年年租金36万元），被告则在当年三月将房屋交付给原告，后原告共花费140余万元对该房屋进行了装修并从2007年4月1日起使用该营业房。由于被告未能提供房产证等相关材料，致使原告无法办理工商登记手续。后原告在与被告交涉过程中得知，该房屋系违章建筑，不能用于出租。2007年12月18日，被告突然发给原告一封解除协议通知，称原告租金未付清并要求解除双方的定金协议及收回该市场的使用权。原告认为第三人代表被告与原告签订租赁协议，并将该市场营业房交付原告使用，双方协议实际上已开始履行，由于被告违法出租致使原告无法办妥相关证照，现又提出解除协议，其行为明确表明不愿意履行合同，故要求：一、确认原、被告签订的市场营业房租赁协议无效；二、判令被告赔偿原告装修费1 025 486元；三、判令被告返还原告2008年2月、3月租金6万元；四、判令被告支付上述款项的利息126 129元；五、判令被告赔偿原告赔付联营户的损失人民币317 188.60元。
被告及第三人辩称
原告依据租赁合同提起诉讼，相对应的诉讼主体只能是作为出租方的被告，而非第三人。被告没有违法出租的情形，被告已履行了合同义务，原告已接受该房屋并转租经营。原告诉请的装潢费用1 400 354.40元依据不足，故原告的诉请不能成立。

2、一审事实及证据
上海市嘉定区人民法院经审理查明：2007年1月11日，被告与原告签订定金协议一份，约定由原告定租安亭镇方泰方中路的方泰综合市场，原告交付被告定金10万元，定金协议一经签订，须在2007年2月底前签署租赁合同，此定金协议代收据，签合同时此定金冲抵租金款。2007年2月14日第三人余伟明作为被告的代理人与原告签订市场营业房租赁协议一份，约定由被告将属其所有的位于安亭镇方泰方中路的方泰综合市场（约3000平方米）租赁给原告经营服装鞋帽等百货轻纺类。租赁期限为5年，自2007年4月1日起至2012年3月31日止。第一年的租金为36万元，租金为一年一付，先付后用。原告在签约时一次性付清全年租金，同时交纳保证金50 000元。原告必须提前一个月交付下期租金。租金每三年递增5%。如遇市政工程或不可抗拒的自然灾害造成本协议无法履行时，本协议自行终止，租赁费按实际租赁期结算，保证金退回，因此造成的任何损失，双方均不承担任何责任等。同日，双方还签订补充协议一份，内容为因被告在安亭镇方泰方中路的方泰综合市场无产权证，由原告委托被告用他人的产权证注册市场管理有限公司的营业执照，若此营业执照不能使原告正常经营，所产生的后果由原告自己承担等。签约后，原告即向被告支付人民币26万元（加上之前支付的10万元定金，原告已付齐第一年的租金36万元，但原告未支付保证金50 000元；为此原告向第三人余伟明出具了关于50 000元保证金的欠条一份）。被告在与原告签订定金协议后即将该市场交付原告。原告对原有摊位进行了改建，将之分割为许多较小的铺位后以其设立的上海传福百货商行名义对外招商和出租。之后，被告与原告就双方签订的市场营业房租赁协议的部分条款内容进行协商更改，但未能达成一致。2007年12月18日，被告发给原告一封解除协议通知，称原告租金未付清、合同未签办、未办妥相关证照及未经被告同意擅自对该市场进行装修并对外招商和营业，其行为已构成违约，要求解除双方的定金协议及收回该市场的使用权。2008年1月原告向本院起诉。
另查明：原告承租被告的市场后将其分割为若干铺位出租给案外人李永飞等31户经营服饰，双方签订了"联营合同"（实际为租赁合同），后因雪灾，案外人李永飞等向本院起诉上海传福百货商行，要求赔偿损失、返还租金及保证金并解除合同。本院经审理后于2008年6月23日作出判决，判决双方签订的合同无效，上海传福百货商行共赔偿案外人李永飞等31户损失人民币合计159 773.12元。现该判决已生效。
又查明：原告以上海传福百货商行名义对系争房屋（包括装修及仓储物）向保险公司进行投保，其中2007年5月10日向中国人民财产保险股份有限公司上海市分公司（以下简称保险公司）投保建筑物保险额为人民币120万元（包含被告搭建的顶部大棚），包括31户承租户的仓储物投保额为人民币80万元，总保险额为人民币200万元。原告共支付保险费人民币3 600元。同年4－5月，保险公司出具了损失确认书，确认建筑物(包括装修)全部损失的定损金额为447 634.74元，仓储物全部损失的定损金额为408 170.60元。嗣后，原告以上海传福百货商行名义收到保险公司建筑物（包括装修）理赔款人民币365 293.16元、仓储物（代保管）理赔款为人民币374 618.98元，顶部大棚的理赔款人民币98 000元。
该案在原审期间，原告申请对安亭镇方泰方中路的方泰综合市场内由其实施的装修、搭建及外部墙面、广告牌等装潢价值进行评估。本院委托上海立信资产评估有限公司进行评估，立信评估公司经过现场勘察并结合原告提供的发票出具了评估报告。
上述事实由下列证据证实：定金协议、市场营业房租赁协议、补充协议、损失确认书、赔付确认书、明细表等以及本案的庭审笔录等证据。

3、一审判案理由
上海市嘉定区人民法院认为：原、被告签订的市场营业房租赁协议和补充协议虽然是双方当事人真实意思表示，但由于租赁标的物系违章建筑，双方签订的合同违反了法律法规规定，故原、被告间签订的合同应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然原、被告间签订的合同无效，但由于原告已实际使用了被告的租赁物，故原告仍应支付其使用租赁物的实际使用费，实际使用费可参照原合同约定的租金标准确定。因原告实际使用租赁物至2008年1月底，故原告要求被告返还2008年2月、3月的租金6万元的诉请，合法有据，应予支持。
鉴于被告用以出租的租赁标的物系违章建筑，被告亦未能提供该建筑物符合国家建筑质量标准要求的依据，现该建筑物因大雪而倒塌，表明该建筑物存在质量缺陷，被告作为该违章建筑的所有人对此具有过错，其对建筑物倒塌造成的财产损失应承担主要的赔偿责任。原告在明知该建筑物系违章建筑的情况下仍然与被告签订租赁合同并在对系争房屋进行装潢后承租使用，对损失的造成亦有一定过错，应承担相应的责任。
对于原告受损财产的范围，现原告以原审评估报告确定的财产毁损前评估值为其索赔金额，因原告在评估中提交了不真实的发票，而评估报告又是根据原告提交的不真实的发票作出了评估结论，故该评估结论不能真实的体现原告受损的客观事实，因此，原告按照评估结要求被告其财产损失的诉请，本院难以支持。由于被大雪压坍的现场已不复存在，目前无法对原告受损的添附物价值重新作出价格评估，雪灾坍塌事故发生后，原告与保险公司共同核定了保险财产损失。保险公司核损时并未确认为全损，对此原告亦予确认。而本案委托的评估机构核定为全部报废与事故发生时的状态不符，对此原告也未能予以证明。即使保险公司核损时已达全损状态，但原告却认可为部分损失，该核定损失外的损失系原告自愿放弃索赔行为，依法不能加重被告的责任，应由原告自行承担。故本院以原告确认的保险公司对投保财产的定损损失为参照依据。由于原告以上海传福百货商行名义投保的仓储物经保险公司确认的仓储物定损金额为408 170.60元，原告以上海传福百货商行名义收到保险公司仓储物的理赔款374 618.98元，原告以上海传福百货商行名义赔偿案外人李永飞等31户损失人民币合计159 773.12元，已在理赔范围内，核定损失与理赔款的差额33 551.62元为原告仓储物的损失，应计入原告实际损失。虽然原告投保建筑物保险额为人民币120万元，但保险公司确认的建筑物(包括装修)定损金额为    447 634.74元，现原告以上海传福百货商行名义收到保险公司建筑物（包括装修）理赔款365 293.16元。因此，保险公司确定的定损金额和理赔款的差额即82 341.58元为原告的实际财产损失。对原告所支出的保险费3 600元系其为避免租赁物损失风险而发生的费用，该保险所获取的利益由被告直接得益，故该费用应由被告负担。原告已收取了被告搭建的顶部大棚的理赔款98 000元，该部分理赔款项应归被告，在被告应赔偿原告的损失中予以核减。综上，对原告所造成的经济损失，本院根据双方过错责任的大小确定由原告承担10％，被告承担90％。审理中，第三人余伟明经传票传唤未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的的权利，并承担相应的法律责任。此外，原告主张赔偿款利息的诉请，缺乏依据，理由不足，对此不予支持。

4、一审定案结论
上海市嘉定区人民法院据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张某与被告上海宝安农贸市场经营管理有限公司于2007年2月14日签订的市场营业房租赁协议无效；
二、被告上海宝安农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告张某损失人民币9 903.88元；
三、被告上海宝安农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告张某人民币6万元；
四、原告张某其余诉讼请求不予支持。
本案受理费17 403.19元、上诉费9 000元，原审评估费6 000元（原告已预交），由原告负担23 355.6元，被告负担9 047.59元。

1、二审诉辩主张
张某诉称
其的装修损失应以评估公司评估报告为准，而不应以保险公司核定为准。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
宝安公司则要求维持原判。

2、二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明：原审法院查明的事实属实，予以确认。

3、二审判案理由
上海市第二中级人民法院认为：鉴于上诉人张某在原审评估中提交了不真实的发票，而评估报告又是根据上诉人提交的不真实的发票作出了评估结论，且争议发票的数额大于评估价格，导致本案不能以该评估结论作为确定其损失的依据，对此，上诉人应承担举证不能的法律责任，故上诉人要求按照评估结论核定其财产损失的诉请，本院难以支持。同时，又因上诉人在向保险公司理赔时，对保险公司未确认为全损的核损结果，予以确认并领取了相应理赔款，上诉人在原审审理期间，又将剩余材料进行了处理，致重审期间无法对争议的损失重新估值。为此，原审法院在重审过程中，依据查明的事实，依法作出的判决并无不当。上诉人张某的上诉请求，本院无法支持。另，考虑到被上诉人上海宝安农贸市场经营管理有限公司在本院调解过程中表述愿在原判决主文第二、第三项基础上，再补偿上诉人人民币30,096.12元，依法可予准许

4、二审定案结论
上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
一、驳回上诉，维持原判。
二、被上诉人上海宝安农贸市场经营管理有限公司应予判决生效后十日内给付上诉人张某人民币30,096.12元。
上诉案件受理费人民币17,403.19元，由上诉人张某负担。