1、判决书、裁定书字号
一审判决书：广西壮族自治区柳江县人民法院（2011）江民初字第958号民事判决书。
二审裁定书：广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2012）柳市民一终字第534号民事裁定书。

2、案由：房屋买卖合同

3、诉讼双方
原告覃某（被上诉人）。
一、二审委托代理人韦振健，广西桂柳律师事务所律师。
一审委托代理人韦某，特别授权。
被告梁某。
被告何某（上诉人）。
一审委托代理人韦志红，广西华震律师事务所律师。
二审委托代理人吴晓华，广西大恒律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区柳江县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郏鹏洁；人民陪审员：韦晓红、韦清鸾。
二审法院：柳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴媚媚；审判员：傅广德、熊立群

6、审结时间：
一审审结时间：2012年3月20日。
二审审结时间：2012年10月10日。

1、一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告与被告梁某系夫妻关系，在夫妻关系存续期间双方共同建有房屋一栋。该房屋位于柳江县拉堡镇建都开发区建北四街151号，产权证号为江证字第X号，建筑面积为250．08平方米，土地使用权证号江国用X号，使用面积为60平方米。2011年6月21日，被告梁某与被告何某在原告毫不知情的情况下签订房地产买卖合同，约定将上述房屋以500000元转让给被告何某所有。两被告的行为已严重侵犯到原告的合法利益，原告遂诉至法院，请求：1、判决确认被告梁某与被告何某于2011年6月21日签订的房地产买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
（2）被告辩称
被告何某与被告梁某签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，也符合合同的要件，该合同是合法有效的。原告诉称毫不知情二被告签订房地产买卖合同是不真实的，因为在签订完房屋买卖合同后，原告与二被告在柳江县国土资源局签订了该房屋的土地使用权转让合同。

2、一审事实和证据
广西柳江县人民法院经公开审理查明：被告梁某与被告何某、案外人张某常有借款往来。2011年5月5日，被告梁某向被告何某和张某借款500000元，并写下借条一张，借条中约定：被告梁某将位于柳江县建都开发区建北四街151号房屋（房产证号：江房权证柳江县字第X号；土地地号X）抵押给张某所有，未约定还款期限。后三方再次达成口头约定：若被告梁某未能还款，就将上述房屋过户到被告何某名下。后被告梁某未能还款，遂与被告何某于2011年6月21日在柳江县房产所签订房地产买卖合同，并办理了房屋产权转让登记手续，将上述房屋过户登记到被告何某名下。2011年6月23日，因需继续办理该房屋土地使用权转让手续，被告梁某遂通知作为财产共有人的原告前往柳江县国土资源局签订土地使用权转让合同，原告签字捺印后知晓上述房屋已过户到被告何某名下。后因其他债务纠纷，该土地被本院另案查封，土地使用权未能转让给被告何某。原告认为二被告的行为侵犯了其合法权益，遂诉至本院，并提出上述诉请。
另查明，原告与被告梁某于1987年10月24日在柳江县进德乡人民政府登记结婚，位于柳江县建都开发区建北四街151号房屋建造于夫妻关系存续期间，为原告与被告梁某夫妻共同财产。该房屋初登记于2002年1月25日，房产证号为：柳江县房权证江政字第X号，土地证号为：江国用X号，地号为：X；后新换证登记于2009年5月22日，房产证号为：江房权证柳江县字第X号，土地证号为：江国用X号，地号为：X；未登记共有人。该房屋于2011年6月22日变更登记为被告何某所有后，房产证号为：江房权证柳江县字第X号。被告何某与案外人张某系母子关系。
上述事实有下列证据证明：
原告提供的证据如下：
（1）结婚证，证明原告与被告梁某是夫妻关系；
（2）房产证（房产证号：柳江县房权证江政字第X号）及土地证（土地证号：江国用X号），证明本案争议房屋原为原告与被告梁某共同共有；
（3）房地产买卖合同，证明被告梁某和被告何某于2011年6月21日签订了位于柳江县建都开发区建北四街X号房屋的房地产买卖合同，原告认为，被告梁某与被告何某是为达到转移房产的目的，私自伪造了房地产买卖合同。
被告何某提供的证据如下：
（1）借条原件一份，证明被告梁某于2011年5月5日向被告何某和案外人张某借款500000元，双方约定将位于柳江县建都开发区建北四街151号房屋抵押给张某所有；
（2）房屋所有权登记申请表、房屋登记询问表、房产转移变动（出让方）申请书、房产转移变动（受让方）申请书、房屋转让报告、房屋产权转移面积确认书，证明本案争议房屋未登记共有人，在办理该房屋转让手续时，被告梁某亦未提出该房屋存在共有人；
（3）房地产买卖合同，证明被告梁某因未能归还被告何某及案外人张某的借款，将位于柳江县建都开发区建北四街151号房屋转让给被告何某所有；
（4）房产证（房产证号：江房权证柳江县字第X号），证明本案争议房屋已登记为被告何某所有；
（5）柳江县公安局拉堡派出所证明，证明被告何某与案外人张某系母子关系。
本院依被告何某的申请调取的证据如下：本案争议房屋土地审批表、土地登记卡、土地使用权转让合同[江土转字X号]三份证据，证明本案争议房屋土地登记为被告梁某所有，在办理土地使用权转让手续时，原告在土地使用权转让合同上签字捺印。

3、一审判案理由
广西柳江县人民法院经审理认为：意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件之一。合同的目的应当符合法律的规定，规避法律的合同无效。被告梁某因未能归还借款，将本案争议房屋用于抵债而与被告何某签订房地产买卖合同，该行为是为了完成本案争议房屋过户手续而作出的虚假的意思表示，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。此外，被告梁某向被告何某和案外人张某借款时，双方约定的抵押条款实为："若梁某未能归还借款，则转让本案争议房屋用于抵债"。该抵押条款违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有"的强制性规定。被告梁某因未能归还借款，基于违反法律强制性规定的抵押条款与被告何某签订的房地产买卖合同，是为了达到以本案争议房屋抵债的目的，该合同属以合法形式掩盖非法目的规避法律的虚假合同，应认定为无效。本案争议房屋为原告与被告梁某夫妻共同财产，原告作为该房屋财产共有人请求确认被告梁某与被告何某于2011年6月21日签订的房地产买卖合同无效，事实清楚，证据充足，理由充分，本院予以支持。关于被告何某债权的实现，可另行解决。

4、一审定案结论
广西柳江县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，作出如下判决：
被告梁某与被告何某于2011年6月21日签订的房地产买卖合同无效。