（一）首部

1.判决书字号：江苏省扬州市广陵区人民法院（2004）扬广民一初字第946号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告：扬州利升金属机电有限公司（以下简称利升公司）。
法定代表人：王某，董事长。
被告：韩某，女，1963年出生，汉族，住扬州市。
诉讼代理人暨被告：李某，男，1963年出生，住扬州市。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省扬州市广陵区人民法院。
独任审判：审判员：朱俊康。

6.审结时间：2004年12月17日。

（二）诉辩主张

原告诉称：原、被告于2004年7月9日订立房屋买卖合同一份。原告将自有门面房出售给被告，总价款58万元，全部房款应于交付房屋时付清，一方违约应向另一方支付总价款5%的违约金。合同签订后，原告按约于2004年8月10日交付了房屋及有关凭证，而被告在接受房屋时仅付款53万元。原告一再催要，被告于9月10日又付款3万元，至今仍拖欠2万元拒绝支付。故特具诉状，请求法院判令被告立即支付所欠房款2万元，承担合同约定的违约金2.9万元。

被告辩称：原告单位现已被注销。原告出卖给被告的房屋面积与实际面积不符。双方约定两证全办好才交房交款，现在土地证尚未办理完毕，故被告不存在违约的情况。原告主张的违约金太高。

（三）事实和证据
江苏省扬州市广陵区人民法院经审理查明：扬州市荷花池新村137幢1—3轴房屋原系原告利升公司所有。2004年7月，原告利升公司与被告李某、韩某签订房屋买卖合同1份，约定：原告将荷花池新村137幢1—3轴132.47平方米一、二层门面房卖给被告，总价款人民币58万元。被告在合同订立时支付定金3万元，余款55万元在所有权证、土地权证过户，一切手续办理完毕后5日内余款和交房两清，办理过户手续应当支付的契税、费用等均由被告承担。任何一方违反合同约定，按照合同总价款的5%向另一方承担违约金。双方还口头约定，房屋所有证、土地使用权证的过户手续由被告负责办理。合同签订后，被告即给付原告定金3万元，原告亦于2004年7月9日将办理过户手续所需的相关资料交付给被告。2004年8月9日，被告领取了该房所有权证书，8月10日，原告将房屋交付给被告，被告又给付原告50万元。2004年9月10日，被告再一次给付原告3万元，余款2万元被告至今未付。原告于2004年11月3日向本院起诉，要求被告立即支付所欠房款2万元，承担合同约定的违约金2.9万元。另查明利升公司于2001年4月28日被扬州市工商行政管理局经济开发区分局吊销执照，但未注销。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋买卖合同1份，证明双方买卖合同的约定情况。
2.收条2份，证明被告收款的情况。

（四）判案理由
江苏省扬州市广陵区人民法院根据上述事实和证据认为：原告利升公司虽已被吊销了执照，但其并未被注销，其仍具有行使民事权利的资格。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思之表示，不违反法律规定，应当确认为合法有效，原、被告双方均应当按照合同的约定全面、正确地履行各自的义务。原告利升公司于2004年7月9日将办理过户手续的相关资料交给了被告，在2004年8月10日将房屋交付给被告，已经按照合同的约定履行了自己的义务。被告在收到原告给付的办证资料后应当按照双方的约定积极地办理过户手续，房屋产权过户手续在2004年8月9日已经办结，按照正常的行政程序，土地使用权过户手续应当在2周内办理完毕，而本案土地使用权却至今未能过户，被告主张系房屋面积误差所致，但其未提供证据予以证明，故本院对其主张依法不予认可，应当认定为被告懈怠履行义务，违反了双方的约定，其在2004年9月10日给付原告3万元，而余款2万元至今未付，故本院对原告主张被告给付买卖房屋的所欠尾款并承担违约金的诉讼请求应当予以支持。虽然违约金具有惩罚和补偿的双重特性，但违约金与损失赔偿具有紧密的关联，它是以损失赔偿作为基础的。本案中，因被告的违约行为给原告造成的损失实际就是2万元房款逾期之利息，原告要求被告给付2.9万元明显超过其损失，应当予以降低，违约金应参照同期银行贷款利息并结合原、被告的约定确定为1 000元为宜。

（五）定案结论
江苏省扬州市广陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1.被告李某、韩某在本判决生效后10日内给付原告利升公司房屋尾款2万元。
2.被告李某、韩某在本判决生效后10日内给付原告利升公司违约金1 000元。
案件受理费1 980元、其他诉讼费1 000元，合计2 980元，由原告负担880元，被告负担2 100元（此款已由原告预交，被告应负担之款在本判决生效后10日内直接给付原告）。

（六）解说
本案案情虽然简单，但却涉及三个方面的法律问题，在审判实践中应当注意把握。一是吊销营业执照企业的诉讼主体资格；二是附条件的民事行为，当事人懈怠履行致使条件难以成就的法律后果；三是当事人约定的违约金过高如何适当降低。
关于第一个问题，我国法律对于企业法人人格的取得、消灭时间的规定并不一致。《民法通则》规定：企业法人经核准注册登记，取得民事主体资格，核准注册登记之日为企业民事主体资格获得之日；企业经核准注销登记，取消民事主体资格，核准注销登记之日为民事主体资格消灭之日。在《民法通则》之后《全民所有制工业企业法》、《公司法》规定：营业执照的签发日期为企业法人取得主体资格的日期。企业法人的消灭，公司清算结束后，清算组应当……。不申请注销登记的，由公司登记机关吊销其营业执照，并予以公告。依特别法优于一般法的原则，我国法律是以企业法人以领取企业法人营业执照为获得民事主体资格的标志。而企业法人的消灭，按破产清算程序的，自清算结束注销登记时消灭，清算组逾期不申请注销登记的，则由公司登记机关吊销营业执照并公告消灭。至于被吊销营业执照期间企业法人的民事地位问题，现行法律规定相当宽泛，不够明确。但最高人民法院经济审判庭法经（2000）24号复函可在现行司法实践中运用，该函指出：“企业法人被吊销营业执照后至被注销前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”。本案中，原告利升公司虽于2001年4月28日被扬州市工商行政管理局经济开发区分局吊销执照，但未注销。故其并未丧失民事诉讼主体资格。
关于第二个问题，附条件的民事法律行为，指的是在民事法律行为中规定了一定的条件，并且把该条件的成就与否作为确定当事人民事权利、义务的标志。附条件的民事法律行为一旦成立，对当事人具有法律约束力。双方当事人不得为了自己的利益，恶意促成或阻碍所附条件成就，而应听任事物的自然发展。本案中，原、被告在合同中约定“余款55万元在所有权证、土地权证过户，一切手续办理完毕后5日内余款和交房两清”，后又口头约定：房屋所有证、土地使用权证的过户手续由被告负责办理，即是一种附条件的民事行为，且是一种积极条件的民事行为。被告在收到原告给付的办证资料后应当按照双方的约定积极地办理过户手续，但其在房屋产权过户手续办结后，迟迟不去办理土地使用权变更手续，应当认定为被告懈怠履行义务，恶意阻碍所附条件成就，故可按照正常的行政程序，认定在房屋所有权变更手续完成后2周，土地使用权过户手续应当办理完毕，被告此时应当交付全部房款。其未能交付，构成违约。
关于第三个问题，《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。但该款仅是一项原则性的规定，在适用时极易造成落差巨大，难以把握。如何认定“过分高于”，又如何“适当减少”?司法实践中当事人违反不同合同义务，“造成损失”情形是不一样的，并且当事人约定违约金的情形也是不一致的。违约有一般违约、根本违约、部分违约、全部违约等多种情形，而当事人常常概括约定一方当事人违约时，向对方承担一定数额的违约金。在合同债务可以分开的情况下，债务人履行了部分义务，甚至履行了绝大部分义务，再承担约定金额的违约金，显然有违公平。因此在确定“过分高于”进行调整时，不但要统一标准，还要考虑到不同的违约情况和当事人的约定情形。（1）对“过分高于”依据三种情况规范。一种情况是当事人违反金钱给付义务的，确定一个逾期给付的利率标准作为最高限额进行规范，如中国人民银行同期贷款利率的4倍作为最高限额；第二种情况是对损失数额难以认定的情形，以未履行的合同标的为最高限额；第三种情况是除第一种情形外，当事人举出“造成的损失”的证据，能够得到认定，以“造成的损失”的2倍为限确定。（2）结合合同违约金条款不同约定形式和当事人不同的违约形态酌定。一种情形是，约定的违约金仅是一笔总数，当事人仅是部分义务未履行的，应当以部分未履行给守约方造成的损失和全部未履行给守约方造成的损失比例确定违约方应当承担的违约金；第二种情形是，如果违约方仅具有轻微的过错，受害方对违约的发生也有过错，则表明违约及其后果的发生与受害人的行为具有因果关系，因此应当根据过错责任的要求减轻违约方的违约金责任；第三种情形是，依据违约的不同情形增减违约金，当事人一般违约要区别于根本违约；第四种情形是，根据违约金条款是由谁提出、是不是格式条款、订约时另一方当事人是不是有选择的余地等进行增减；第五种情形是，以当事人约定的违约金后果是否平衡作为参考依据，如许多格式合同只约定对方违约时承担违约金，而不约定自己违约时如何承担责任，导致违约后果失衡。本案中，被告已经给付绝大部分的房款，仅是尾款2万元未付，其违约行为给原告造成的损失实际就是2万元房款逾期之利息，2004年8月9日领取了该房所有权证书，其违约从8月24日起算，至原告11月3日起诉时不足3个月，按同期银行贷款利率4.125‰计算不足247.5元，原告要求被告给付2.9万元明显过高，显然违约金具有惩罚和补偿的双重特性，但违约金与损失赔偿具有紧密的关联，它是以损失赔偿作为基础的。原告主张的违约金大大超过其损失，应当予以降低，违约金应参照同期银行贷款利息并结合原、被告的约定违约金5%确定为1 000元为宜。
（江苏省扬州市广陵区人民法院　朱俊康）