（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：安徽省宁国市人民法院（2004）宁民一初字第263号。
二审判决书：安徽省宣城市中级人民法院（2004）宣中民一终字第151号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：周某，女，1971年出生，汉族，个体工商户，住宁国市。
诉讼代理人：项华林，安徽地益律师事务所律师。
被告（被上诉人）：龙某，女，1947年出生，汉族，居民，住宁国市。
诉讼代理人：汪某（系龙某之夫），男，退休教师，住宁国市。
被告（被上诉人）：宁国市城镇集资建房合作社，住所地：宁国市建委大楼六楼。
法定代表人：陈某，宁国市城镇集资建房合作社主任。
诉讼代理人：周振华，安徽皖宁律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：安徽省宁国市人民法院。
独住审判：代理审判员：杨成义。
二审法院：安徽省宣城市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：马烈；代理审判员：戴慧、杨学军。

6.审结时间
一审审结时间：2004年3月12日。
二审审结时间：2004年5月24日。

（二）一审诉辩主张

1.原告周某诉称：1996年7月，原告与其夫杜某从被告建房合作社处购买一套位于宁国市XX路2号楼4单元601室商品房，并于同年7月17日和1999年2月9日两次交纳房款20 000元及3 000元，当时双方未签订书面合同。2003年7月30日，建房合作社又将该房以28 000元价格卖给被告龙某，并签订购房合同书。被告建房合作社未经原告同意私自处分原告的合法财产，是对原告合法利益的侵犯，故诉至法院，请求确认两被告于2003年7月30日签订的购房合同书无效。

2.被告龙某辩称：2003年7月26日，被告龙某从朱某手中购买诉争房屋。当时朱某称：“杜某将房屋卖给他，因杜某未交纳全部房款，故该房购买合同仍在合作社”，同时朱某出具了杜某交房款20 000元的原始发票。朱某同龙某到建房合作社商谈该房过户事宜，因朱某持杜某交房款的原始发票，且朱某当时住在该房内，建房合作社和龙某都认为周某确实将该房卖给了朱某，于是建房合作社办理了该房房主的变更手续，并同龙某签订购房合同书，约定价格为28 000元，龙某以该份合同办理了产权证。龙某认为其购房合同合法有效，应驳回周某的诉讼请求。

3.被告宁国市城镇集资建房合作社辩称：1996年7月，周某之夫杜某与被告建房合作社达成口头协议，约定合作社出售房屋给杜某，价格36 461.60元，杜某分两次支付了23 000元，尚有13 461.60元未付。建房合作社于1996年7月18日通知杜某交纳13 461.60元房款，但杜某未付款。2003年7月，朱某持杜某交房款的原始凭证与被告龙某到建房合作社，要求变更买主。建房合作社认为这是杜某委托朱某来变更买主，于是同新买主即龙某签订了购房合同书，并将杜某已交纳的23 000元房款抵龙某的房款，且龙某以该合同办理了产权证。根据物权优先于债权的原则，两被告签订的购房合同书合法有效，故请求驳回原告周某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
宁国市人民法院经公开审理查明：1996年7月，周某之夫杜某同建房合作社达成口头协议，约定建房合作社将宁国市XX路2号楼4单元601室（该601室是当地派出所编号，房产部门编号为607室）出售给杜某，价款为36 461.60元，杜某分两次支付了23 000元。2000年8月10日，周某与杜某协议离婚，约定该房归周某所有。2001年5月12日，周某因资金周转紧张将该房以15 000元转卖给朱某，对尚欠建房合作社余款未作约定。2003年5月30日，周某与朱某达成退房协议，约定朱某退还该房，周某退还朱某15 000元，当日周某退还了1 000元，另14 000元定于同年6月10日前退还，但6月10日前周某并未退还14 000元。2003年7月26日，朱某将该房转卖给龙某，价款为17 000元。双方同时到建房合作社办理过户登记，建房合作社见朱某持该房原始交款发票，同时该房原始交款人杜某尚欠房款，于是建房合作社同龙某签订了该房的购房合同，约定价款为28 000元，原交款人杜某交款23 000元抵作龙某的交款。龙某持该份购房合同到房产登记部门办理了房产证，房地产权利人为龙某。2003年8月30日，周某将该房锁砸掉，搬进居住。2004年2月16日，周某向法院起诉，请求判决确认龙某与建房合作社签订的购房合同无效。
上述事实有下列证据证明：
1.杜某交房款20 000元原始发票一份、建房合作社发给杜某“交款通知单”一份、建房合作社收杜某3 000元房款收据一份，该三份证据证明杜某与建房合作社之间房屋买卖及付款情况。
2.杜某与周某“离婚协议”一份及有关证明二张、传真一张，证明周某与杜某离婚，本案所涉房屋相关权益归周某享有。
3.周某收朱某15 000元款收条一张及朱某收周某收据收条一张，证明周某将房屋转卖给朱某。
4.周某与朱某“退房协议”一份，证明双方就退还房屋达成协议。
5.朱某与龙某协议一份及朱某收龙某房款收条一份，证明朱某将房屋转卖给龙某。
6.龙某与建房合作社购房合同书一份及龙某房产证一份，证明双方签订购房合同，龙某依据合同办理了房产证。
7.朱某“转卖说明”一份及朱某、潘某夫妇出庭作证证言，证明有关房屋转卖事实经过。
8.公安机关对周某谈话笔录一份，证明本案纠纷发生情况。

(（四）一审判案理由
宁国市人民法院根据上述事实和证据认为：周某与朱某之间的卖房协议及退房协议在未涉及物权变动、仅就合同形成的债而言，都是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。在退房协议中，周某没有按约退还14 000元构成违约，朱某在没有解除退房协议以前将该房转卖给龙某也构成违约，但龙某并不知道朱某违约。此后，朱某和龙某共同到建房合作社要求变更建房合作社与周某前夫杜某的口头卖房协议，由于朱某持有杜某的买房交款发票，并且在该房内居住达几年之久，应认定建房合作社与龙某双方签订购房合同时为善意。为保障我国社会主义正常的经济秩序，应认定该购房合同合法。龙某凭该合同办理了房产证，应认定其已取得房屋所有权。关于当事人对合同违约后怎样继续履行的问题，我国法律根据不同的情况区别对待，如能继续履行，一方当事人要求继续履行，应当继续履行；如违约当事人不能继续履行，只能追究违约当事人的违约责任，不能再要求当事人继续履行。本案中龙某已在法律上取得房产，朱某没有能力继续履行退房协议中确定的义务，所以周某要求确认龙某与建房合作社之间的购房合同无效从而取得该房屋的所有权，不能成立。

（五）一审定案结论
安徽省宁国市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，作出如下判决：
驳回周某的诉讼请求。
案件受理费50元，其他费用250元，快递费40元，合计340元，由周某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人周某上诉称：（1）被上诉人龙某与建房合作社签订购房合同时不为善意，而属恶意串通侵害上诉人利益；（2）原审认定上诉人对其与朱某之间的“退房协议”构成违约不正确；（3）原审认定上诉人于2001年将房屋转卖给朱某的价格为15 000元错误。上诉人请求二审撤销原判，改判确认两被上诉人签订的购房合同无效。
被上诉人龙某和建房合作社庭审答辩均称原判正确，请求驳回上诉、维持原判。

2.二审事实和证据
宣城市中级人民法院经公开审理查明：原审认定本案诉争房屋买卖的相关基本事实成立。

3.二审判案理由
宣城市中级人民法院审理认为：（1）本案上诉人周某前夫杜某于1996年7月与被上诉人建房合作社达成口头房屋买卖协议，双方形成债之关系。2000年8月，周某与杜某离婚，该债之权利和义务确定归周某一人。2001年5月，周某将房屋转卖给朱某，因周某当时并未实际取得房屋产权，而仅依据与建房合作社之间的债之关系就房屋享有相关权利和承担相关义务，故该房屋转卖行为实质是在周某和朱某之间形成债之转移关系，周某据此将房屋交付给朱某占有，并将杜某原始购房交款发票交付给朱某持有，该债之移转在周某和朱某之间已经完成。2003年5月，周某与朱某达成退房协议，该退房协议的实质是在双方之间形成债之回转关系，但朱某并未将房屋退还给周某占有，也未将原始购房交款发票重新交付给周某持有，故该债之回转在周某与朱某之间并未得到实现。2003年7月，朱某将房屋转卖给龙某，在朱某与龙某之间形成一个新的债之移转关系。在该新的债之移转关系中，龙某并不知道此前朱某与周某之间的债之回转关系，故其主观上应当属于善意。朱某和龙某在形成新的债之移转关系后，双方共同持杜某原始购房交款发票到建房合作社办理过户手续；建房合作社在见到杜某原始购房交款发票后，对本案中先后发生的相关债之移转予以认可和接受，并与龙某重新签订书面购房合同，在此建房合作社系依法行使其作为债之另一方当事人所应当享有的相关权利，其主观上亦应当属于善意。综上所述，龙某与建房合作社在签订购房合同时主观上均应属善意。现上诉人周某主张二被上诉人主观上恶意，且相互串通损害上诉人利益，证据不足，不予采纳。上诉人请求确认二被上诉人签订的购房合同无效，其理由不能成立，不予支持。至于上诉人周某与朱某之间因债之回转未得到实现而可能产生的权利义务纠纷，上诉人可另行依法主张相应权利。（2）本案当事人诉争的焦点为二被上诉人签订的购房合同是否无效，至于在周某与朱某签订的“退房协议”中何方构成违约及周某2001年将房屋转卖给朱某的价格是否为15 000元不属于本案争议的关键性问题，不应纳入本案审查认定范围。原审在判决书中直接认定周某将房屋转卖给朱某的价格为15 000元，并确认周某和朱某对“退房协议”均构成违约，超出案件审理范围，不符合法律规定，并可能对当事人以后主张相关权利产生重大不利影响，故二审对此予以指正。综上所述，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。

4.二审定案结论
安徽省宣城市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费用380元，由上诉人周某负担。

（七）解说
本案当事人之间的事实关系颇为复杂，对诉争房屋的买卖几经周折，导致相关当事人为抢占房屋发生纠纷，最终引发本案诉讼。如何透过当事人之间纷繁复杂的事实关系表象，把握其中法律关系的本质及演变，是正确处理本案的关键。
1.关于杜某、周某与宁国市城镇集资建房合作社之间的房屋买卖关系。
杜某与建房合作社达成口头房屋买卖协议，杜某一方支付了部分购房款，并实际取得了房屋的占有，双方形成房屋买卖之债的关系。在该债的关系中，杜某一方享有请求建房合作社移转房屋所有权的权利、负有支付余欠购房款的义务，建房合作社则享有受偿余欠购房款的权利、负有移转房屋所有权的义务。因杜某、周某为夫妻关系，故二人应为该房屋买卖之债的关系的一方共同当事人。后杜某、周某离婚，对房屋相关权益确定由周某享有，周某成为房屋买卖之债的一方单一当事人享有权利并负担义务，杜某则脱离该债的关系不再为该债的当事人。
2.关于周某与朱某之间的房屋转卖行为。
因周某尚未取得房屋所有权，而是仅仅对建房合作社享有和负担房屋买卖之债的相关权利和义务，故周某将房屋转卖给朱某并不能成立房屋买卖关系，而只能成立债的移转关系，即周某将其债的当事人地位和权利义务移转给了朱某。在该债的移转关系中，周某将房屋实际交付给了朱某占有，并将原始购房交款发票交付给朱某持有，故该债之移转在周某和朱某之间已经完成，朱某可据此主张债的当事人地位，并享有权利，承担义务。
3.关于周某与朱某之间的退房协议
朱某与周某达成退房协议，其实质是在双方之间形成一个新的债之移转关系，或称债的回转，即朱某将其债的当事人地位和权利义务回转给周某。该债之移转关系合法有效，但朱某并未将房屋实际退还给周某占有，也未将原始购房交款发票重新交付给周某持有，故该债之回转在周某与朱某之间并未得到实现，周某尚不能据此主张债的当事人地位，并享有权利，承担义务。
4.关于朱某将房屋转卖给龙某。
朱某将房屋转卖给龙某，其实质是形成一个新的债之移转关系，即朱某将其债的当事人地位和权利义务移转给龙某。因朱某此前已与周某达成退房协议，故朱某的行为构成债的双重移转。在该债的双重移转中，龙某作为后一个债的移转关系的一方当事人对周某与朱某之间的退房协议并不知情，其主观上应当属于善意，故龙某与朱某之间的债之移转关系亦应合法有效，不构成对周某的侵权。因存在两个合法有效的债之移转关系，故产生何者能得到履行之问题。
5.关于宁国市城镇集资建房合作社对本案系列债之移转结果的认可接受及与龙某签订购房合同。
根据民法原理，债之概括移转须征得债之另一方当事人同意，否则对债之另一方当事人无约束力；但在债之另一方当事人实际知晓债之概括移转事实后，其亦应当享有主动认可接受之权利。宁国市城镇集资建房合作社系本案房屋买卖之债的关系的另一方当事人，本案中先后发生的系列债之移转关系未征得建房合作社同意，对建房合作社依法不具有约束力。但在朱某实际占有相关房屋并持原始购房交款发票协同龙某办理房屋过户手续的情况下，建房合作社对实际发生的系列债之移转的结果予以认可接受，并与龙某重新签订书面购房合同，在此建房合作社系依法行使其作为债之另一方当事人所应当享有的权利，其主观上属于善意。龙某与建房合作社基于善意而签订的购房合同合法有效，不构成对周某的侵权。因建房合作社对系列债之移转的结果予以认可接受并与龙某签订购房合同，故龙某与朱某之间的债之移转关系得到实现，龙某取得债之当事人地位，并享有权利，承担义务，而周某与朱某之间的债之回转关系未得到履行并最终履行不能。
综上所述，宁国市城镇集资建房合作社与龙某之间的购房合同系杜某、周某与建房合作社之间房屋买卖关系经系列债之移转关系演变后产生的合法结果。其间虽出现朱某与周某之间的债之回转关系，但该债之回转关系未得到实现并最终无实现可能，周某不能据此重新主张房屋买卖之债的当事人地位和权利义务，其请求法院确认建房合作社与龙某签订的购房合同无效，亦因不能证明存在恶意侵权事实而不能成立，故两级法院均驳回了周某的诉讼请求。当然，周某就其债之回转最终得不到实现仍然可另行依法主张相应权利。
（安徽省宣城市中级人民法院　杨学军）