（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省扬州市广陵区人民法院（2007）扬广行初字第2号。
二审判决书：江苏省扬州市中级人民法院（2007）扬行终字第0010号。

2.案由：不服房屋行政登记。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：林某，女，1925年10月12日出生，汉族，退休工人，住本市邗江区。
委托代理人（一、二审）：穆某（系上诉人三子），男，1948年7月8日出生，汉族，住址同上。
委托代理人（一、二审）：邓晓华，江苏扬州琼宇律师事务所律师。
被告（被上诉人）：扬州市房产管理局。
法定代表人：周某，局长。
委托代理人（一、二审）：朱某，扬州市房产管理局干部。
委托代理人（一、二审）：洪利春，江苏扬州盛祥律师事务所律师。
第三人（被上诉人）：穆某1（系上诉人次子之子），男，1976年2月9日出生，汉族，住本市。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省扬州市广陵区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：丁晓敏；审判员：顾斌；人民陪审员：冒鲁朝。
二审法院：江苏省扬州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：宋德文；审判员：李春蓉；代理审判员：王岚林。

6.审结时间
一审审结时间：2007年2月15日。
二审审结时间：2007年7月25日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告扬州房管局于2004年3月18日作出扬房广集字第1XXXXXXXX9号房屋登记行为（2004年4月3日发出产权证），该行为将原林某名下的本市XX村12幢1X5室的产权通过买卖的形式转移登记给了第三人穆某1。

2.原告诉称
原告直至2006年12月XX村动员拆迁时，才知道房屋已被人冒用原告的名义转让过户至穆某1名下。办理过户手续所提交的房地产买卖契约、扬州市房地产转让登记申请书中“林某”的签名均非原告所签，原告对此毫不知情，且原告系文盲，不会写字。请求法院确认房管局对该处产权的转让登记行为违法，并撤销现穆某1名下的产权证。

3.被告辩称
经查核，2004年3月15日，林某是在其女婿房某等人的陪同下，与买受人穆某1一起来到房管局二楼办证大厅的，当时并提供了身份证、原林某名下产权证以及林某系丧偶独身的证明，并在房地产买卖契约、扬州市房地产转让登记申请书上签名，房管局经审查，确认房屋买卖是双方真实意思表示后，才依法办理的过户登记，原告在诉状上所称的“毫不知情”之说完全不符合客观事实。请求法院维持房管局所作的房屋登记行政行为。

4.第三人述称
2004年元月下旬，在穆家全体人员家庭会议上协商确定，由我父亲以10.5万元买下1X5室房屋给我结婚用，会上并确定林某随我居住直至其逝世为止。此后，我父亲按家庭会议上的内容很快给了大伯1.5万元、三叔（穆某）5万元、四个姑姑每人各1万元，基本上都是在同期将钱办成各人名下的银行存单，将存单交付给各人。三叔（穆某）拿到5万元存单后，亲自将原房产证、土地证及相关票据交给我父亲。正是在上述家庭会议及给付10.5万元的背景下，我奶奶林某才和我在姑父房某等人的陪同下，一起去房管局办理的过户手续。

（三）一审事实和证据
扬州市广陵区人民法院经公开审理认定事实如下：本案争议之房位于本市XX村12幢1X5室，房屋建筑面积74.83平方米，建成年份为1984年，原登记在原告林某一人名下（林某1987年丧偶独身）。2004年元月，原告大家庭成员围绕该房有关问题开过家庭会议，协商确定了该房有关权利（要么是产权，要么是居住使用权，现家庭成员之间说法不一）给予穆某1。家庭会议后不久，穆某1的父亲穆某2为该房屋给过穆某人民币5万元，也给过其他兄、妹共数万元。穆某在收到5万元后，亲自将XX村12幢1X5室的产权证、土地证交给其二哥即穆某1父亲。2004年3月15日，原告林某在其女婿房某的陪同下，与其孙子穆某1一同来到房管局办证大厅处理有关事宜，一同在场的还有其女婿房某的同事赵某。当天，房管局办证人员收回了原林某名下的产权证，接受并审查了房地产买卖契约、扬州市房地产转让登记申请书、买卖双方的身份证、林某丧偶独身证明、扬州市房屋所有权登记申请表等材料。2004年3月18日，房管局通过制作填写房屋权属登记审核表的方式正式批准了转移过户登记。2004年4月3日，登记在穆某1名下的产权证被领取。另，从2004年家庭会议前后至2006年12月本市XX村地段拆迁进程启动之前，XX村12幢1X5室一直由穆某1及其奶奶林某以及一个保姆居住使用，直至拆迁引发出家庭成员之间的纠纷之后，穆某1才不住该房，林某的其他有关子女进驻。2006年12月31日，林某向本院提起本次行政诉讼，要求撤销其孙子穆某1名下的产权证。
上述事实有下列证据证明：
被告房管局向一审法院提供的证据材料有：办理上诉人与穆某1房屋转移登记的房地产档案，主要包括下列材料：
1.2004年3月15日林某与穆某1签订的房地产买卖契约，上面有卖方林某与买方穆某1的签名。
2.2004年3月15日的扬州市房地产转让登记申请书，上面有转让人林某与受让人穆某1的签名。
3.2004年3月15日林某所在居委会和公安派出所盖章证明林某系丧偶独身的材料。
4.原林某名下的房屋所有权证。
5.林某及穆某1各自的身份证复印件。
6.房屋所有权登记申请表、房屋权属审核登记表等材料。
在原告提起诉讼后，被告为反驳原告的意见，向一审法院补充提供了以下证据材料：
1.被上诉人房管局向房某（上诉人林某的女婿）所作的调查笔录。房某证明，其开车带林某、穆某1到房管局办证大厅办理的过户手续，办证时，同事赵某在场。但对林某有无在房地产买卖契约和扬州市房地产转让登记申请书上签名，房某称好像是林某自己签的，但因时间太长记不清楚了。
2.被上诉人房管局向赵某（房某的同事，在通裕集团房管科工作）所作的调查笔录。赵某证明，因其与办证大厅工作人员熟悉，故与房某等一起去办理房屋转移登记。办证时林某、房某、穆某1都去了。但对林某有无在房地产买卖契约和扬州市房地产转让登记申请书上签名，赵某称，因时间太长记不清楚了。
3.2007年1月4日房管局工作人员谈恒红写的情况说明。称：“林某的房屋转让登记是本人经办，房屋转让必须由产权人当面在房屋转让契约上签名。本人在工作中一贯按规定办事，没有产权人当面签名，本人不会受理。由于所办业务较多，加之时间较长，本人对于办理此宗转让业务时签名的具体情况，确实回忆不起来”。
原告向一审法院提交的证据材料有：
1.2004年3月15日的房地产买卖契约、扬州市房地产转让登记申请书，系上诉人律师查阅房地产档案后复制。
2.1979年7月上诉人的退休登记表，其中文化程度一栏记载为“文盲”。

（四）一审判案理由
扬州市广陵区人民法院根据上述事实和证据认为：本案的焦点及核心问题是原告林某有没有作出过、特别是2004年3月份在扬州房管局办证大厅时有没有作出过将房屋转移过户至孙子穆某1名下的意思表示，这一问题虽与“林某”笔迹有一定联系，但实际上却并无必然因果关系。具体而言之，若房地产买卖契约或扬州市房地产转让登记申请书中的“林某”笔迹是其本人所签，则林某必定作出过房屋转移过户的意思表示，若房地产买卖契约、扬州市房地产转让登记申请书中的“林某”笔迹不是其本人所签，则还要根据其他情况来判明林某本人究竟有没有作出过房屋转移过户的意思表示，因为完全存在其他人应林某本人的意愿为其代签的可能性——如果出现这种情况，虽可以说代签的方式不规范、房管局审查工作有一定瑕疵，但并不足以导致真实意愿下的产权过户登记行为须被撤销的法律后果。概而言之，林某的笔迹的问题不是本案关键问题，意思表示的问题才是本案关键问题。
关于是否系真实意思表示的问题，原告证据4显然不能起到证明作用，被告的证据1、2（与原告的证据1、2相同）形式上原本可直接起到证明作用，但在原告坚决否认签名系其本人所签的情况下，这两份证据在证明真实意思表示问题方面需要补强，换而言之，仅凭这两份证据本身已不能充分地证明原告林某作出过房屋过户登记的意思表示，必须结合其他证据及情况综合分析。综合考虑以下证据及情况：（1）2004年元月原告大家庭围绕该房有关权利问题开过家庭会议；（2）家庭会议之后，第三人穆某1的父亲为该房向其他大家庭成员支付过10.5万元的价款；（3）争议之房建筑面积70余平方米，系1984年建成的旧房；（4）穆某收到其二哥给付的5万元后，亲自将房产证、土地证交出；（5）2004年3月15日，原告林某在他人陪同下，亲自来到房管局办证大厅，同一天产生了房地产买卖契约、扬州市房地产转让登记申请书；（6）原林某名下的产权证、林某本人的身份证复印件、林某丧偶独身证明均被提交至房管局审查并附卷；（7）从2004年家庭会议前后至2006年12月本市XX村地段拆迁进程启动之前，XX村12幢1X5室一直由穆某1、林某以及一个保姆居住使用，直到拆迁因素介入，这种格局才被打破；（8）林某虽年事已高，但思维、言语表达能力等方面均无异常。根据以上情况认为，原告林某作出过、特别是在2006年3月15日在房管局办证大厅现场作出过房屋过户登记的意思表示的事实依法能够确立，这与生活常理和经验法则亦能够相符。
综上所述，原告林某所称“房屋被人冒用原告的名义转让过户至穆某1名下”、“原告毫不知情”不能成立，即原告诉请撤销穆某1名下产权证的关键理由不能成立。又，被告扬州房管局所提交的证据1～6能够在行政程序方面起到证明作用，故本院确认被诉具体行政行为程序亦不违法。

（五）一审定案结论
江苏省扬州市广陵区人民法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告林某要求确认扬房广集字第1XXXXXXXX9号房屋登记行为违法并撤销穆某1名下房屋所有权证的诉讼请求。
案件受理费及其他诉讼费计人民币800元，由原告林某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称
（1）根据法律规定，当事人签字的申请书和房地产买卖契约是办理房屋转移登记必须提供的材料，是转移登记行为成立的重要证据。原审法院以推定当事人意思表示代替法律规定，认为上诉人有无在书面合同与申请书上签字并不重要，而有无申请转移登记的意思表示才是最重要的，这是对法律的曲解，适用法律错误。（2）原审不认定房地产买卖契约和扬州市房地产转让登记申请书上林某的签字是假冒的，是枉法裁判。上诉人提供了证据证明其是文盲，不识字，也不能写字，本案中的利害关系人房某和穆某1都表示不清楚上诉人是否签字，被上诉人不能提供相反证据，应认定上诉人的主张成立。（3）原审认定上诉人作出过转移房屋所有权的意思表示，没有事实依据，认定事实错误。请求：（1）撤销原审判决；确认被上诉人作出的房屋登记行为违法，撤销扬房广集字第1XXXXXXXX9号房屋所有权证。（2）请求被上诉人房管局、广陵区人民法院赔偿上诉人因此产生的财产、精神损失。
被上诉人辩称
（1）本案的根本问题是房地产转让登记是否上诉人的真实意思表示，由谁签名只是枝节问题。（2）原审判决并没有赋予被上诉人接受口头合同进行行政登记的权利。（3）到目前为止，无任何证据否定房地产买卖契约和扬州市房地产转让登记申请书中林某签字的真实性。
原审第三人穆某1未提交书面答辩状，其当庭答辩意见与扬州市房管局一致。

2.二审事实和证据
扬州市中级人民法院认定事实如下：上诉人林某原有房屋位于本市XX村12幢1X5室。2004年3月18日，被上诉人房管局作出房屋转移登记行为，将上诉人的上述房屋转移登记给其孙子穆某1，并于2004年4月3日向穆某1颁发扬房广集字第1XXXXXXXX9号房屋所有权证。2006年该房屋被拆迁，上诉人遂向原审法院提起行政诉讼，请求确认被上诉人登记行为违法；要求撤销颁发给穆某1的房屋所有权证。
二审证据同一审。

3.二审判案理由
扬州市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。本案审查的是被上诉人作出的房屋转移登记这一具体行政行为是否合法，而不是审查上诉人出售房屋的意思表示是否真实。建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋权属登记由权利人申请。房屋登记是要式行为，权利人要进行房屋转移登记，必须提出书面申请，权利人必须在房地产买卖契约和扬州市房地产转让登记申请书上签名或签章，才能体现其申请登记的真实意思表示。根据房管局办理房屋登记的工作要求，申请人如果不会写字，可以由他人代签名，但申请人必须在上述两份文件上按手印，以表明其意思表示真实。本案争议焦点是上诉人有无向被上诉人申请办理房屋转移登记的事实。根据上述确认的证据，本院认为，被上诉人提供的证据不能证明房地产买卖契约和扬州市房地产转让登记申请书中“林某”的签名是上诉人本人书写，且上述两份文件中也没有林某的手印或签章，故不能认定上诉人向被上诉人提出过办理房屋转移登记书面申请的事实，因此认定上诉人申请办理房屋转移登记的意思表示真实证据不足。被上诉人的转移登记行为证据不足，应予撤销。但鉴于该转移登记的房屋已被拆迁，不具有可撤销内容，因此，应当作出确认被诉行为违法的判决。原审判决事实不清、证据不足，应予撤销。上诉人上诉时增加了要求被上诉人和原审法院赔偿损失的请求，因该请求不属本案审理范围，故不予理涉。

4.二审定案结论
江苏省扬州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、第五十四条第（二）项第一目、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十条、第五十七条第二款第（二）项、第七十一条第四款规定，经审判委员会讨论，判决如下：
（1）撤销广陵区人民法院（2007）扬广行初字第2号行政判决。
（2）确认被上诉人扬州市房产管理局于2004年3月18日作出的将林某位于本市XX村12幢1X5室的房屋转移登记在穆某1名下的行政行为违法。
一、二审诉讼费各800元、鉴定费2 000元，合计3 600元，由被上诉人扬州市房产管理局承担。

（七）解说
本案是一起因当事人对被登记的民事法律关系产生争议，导致对房屋登记机关的登记行为不服引起的行政诉讼。值得注意的是，这类案件涉及行政法律关系与民事法律关系的交叉，对这类案件的审查，不需要对当事人之间的民事实体法律关系作实质性审查，而应侧重审查登记机关的登记行为是否合法。
行政登记是登记机关依行政相对人的申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载、予以确认的一种行政行为。行政登记行为并不创设新的权利义务关系，登记机关不能以自己的意志决定当事人是否享有某一权利。当事人之间民事实体权利义务的变动，取决于当事人本身的法律行为，而非取决于登记机关的登记行为。行政登记的功能，在于推定了其所登记的民事法律关系的合法性，即登记簿的记载，起公示作用，使之具有社会公信力。行政登记的这一法律功能，决定了登记机关依法进行登记行为时，完全不享有自由裁量权，且依法只应负有形式审查的义务。登记机关只能依相对人的申请，对相对人申请登记的事项依照法律规定进行审查，是否给予登记取决于相对人的申请是否符合法律规定的条件。登记机关的职责，在于审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。由于登记机关为登记行为时，法律只要求其负形式审查的义务，因而，登记行为被提起诉讼后，法院对登记行为的审查也应依法遵循形式审查的标准，但对当事人登记申请材料真实性的审查则是作实质性审查。这一实质性审查是针对登记申请人的，而不是针对登记机关的，是针对登记行为的法律基础所作的审查，而不是针对登记行为本身的审查。法院评价申请材料的真实性，不应因为登记机关形式审查是真实的，从而认定其是真实的，而应以法院的实质审查结论为准。当事人以虚假材料骗取登记，其所获行政登记欠缺合法基础，则不能得到法院的支持。
房屋登记是依权利人的申请对房屋产权人的房屋状况进行登记确认的行政行为，只有权利人申请才能启动房屋登记的程序。房屋登记是要式行为，权利人要进行房屋转移登记，必须提出书面申请，权利人必须在房地产转让登记申请书上签名或签章，才能体现其申请登记的真实意思表示。本案当事人提交的扬州市房地产转让登记申请书中“林某”的签名不是原告本人书写，原告对其申请房屋转移登记的事实也不认可，上述申请登记材料形式上虽然合法，有申请人的签名，但因该签名不是申请人所签，内容不具有真实性，故登记机关的登记行为缺乏事实基础，被告的转移登记行为证据不足，应予撤销。但鉴于该转移登记的房屋已被拆迁，该转移登记及房屋所有权证已被注销，不具有可撤销内容，因此，二审法院在撤销一审判决后确认房屋登记行为违法是正确的。
（江苏省扬州市中级人民法院　宋德文）