（一）首部

1.判决书字号：江苏省启东市人民法院（2005）启民一初字第 1675号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：张某，男，1967年12月18日出生，汉族，电信局职工，住启东市。
委托代理人：张耀辉，江苏南通江海明珠律师事务所律师。
被告：陆某，男，1996年5月20日出生，汉族，学生，住启东市。
法定代理人：陆某1，系被告陆某的叔叔，男，1965年5月19日出生，汉族，个体户，住启东市。
被告：陆某1，男，1965年5月19日生，汉族，个体户，住启东市。
委托代理人：王成，江苏南通东疆律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省启东市人民法院。
独任审判：审判员：顾建辉。

6.审结时间：2006年2月16日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2005年1月17日，原告与陆某2订立门面房租赁协议一份，约定原告将位于汇龙镇人民中路573号的两间门面房出租给陆某2，租期3年，自2005年4月1日至2008年3月31日，年租金为20万元。签约后，陆某2付清了第一年度的租金20万元，同年4月，陆某2不幸病故，原告即与被告等人商量将房子收回，租金按比例退还，然被告拒不答应，并强行使用该门面房，现要求确认原告与陆某2订立的承租协议终止，二被告归还原告该两间门面房。

2.两被告辩称
《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”本案事实完全符合该法条适用的情形。陆某2承租房屋的目的是通过租赁房屋用以经营以取得经营收益，故本案中的租赁具有一定的财产权益属性，作为继承人的被告陆某当然可以继承这种财产权益。虽然被告陆某系未成年人，但被告陆某1作为其监护人已书面告知原告愿继续履行原租赁协议的权利和义务，同时愿意将第二年的租金交公证处提存。被告陆某父母双亡，尚在小学读书，原告提起诉讼背离了公平和诚实信用原则，也与《未成年人保护法》相悖，如支持原告的主张，那么将导致被告房屋的巨额装修费用和大量库存商品无法处理的损失，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
江苏省启东市人民法院经公开开庭审理查明：2005年1月17日，原告与陆某2订立房屋租赁协议一份，约定：原告将其所有的人民中路 573号两间门面房出租给陆某2，承租时间自2005年4月1日至2008年3月31日，每年租金20万元，付款方式为每年必须提前两个月一次性交清下年度租金。签约后，双方各自履行了合同义务，陆某2对门面房进行装修后经营鞋帽生意。同年4月，陆某2病故，遗下孤儿陆某（陆某母亲已于2003年去世），由被告陆某1担任陆某的监护人继续经营。后原、被告双方为终止租赁协议产生纠纷，经启东市社会调解服务中心调解未果，原告遂向本院提起诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.承租协议；
2.当事人庭审陈述。

（四）判案理由
江苏省启东市人民法院经审理认为：原告与陆某2订立的房屋租赁协议合法有效，双方已各自履行了部分合同义务，现陆某2病故，是否必然导致合同权利义务的终止?一方面，原告与陆某2签订的合同是房屋租赁合同，该合同性质并非与当事人人身不可分离，故该类合同当事人死亡并不必然导致合同权利义务的终止，合同法也未将当事人死亡作为合同权利义务终止的情形加以规定。另一方面，陆某2承租原告门面房的目的是为了经营，具有财产权益属性，陆某2死亡后，其合同利益被告陆某可以继承；尽管被告陆某系未成年人，缺乏履约能力，但作为其监护人的被告陆某1已明确表示愿按约定履行合同义务，并愿意将租金交公证处提存，故继续履行合同并不损害原告的利益，相反，如果终止合同，将对被告造成较大的经济损失，原告主张终止合同有滥用权利之嫌。

（五）定案结论
江苏省启东市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项的规定，作出如下判决：
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费100元，其他诉讼费用300元，合计400元，由原告张某负担。

（六）解说
针对本案，现行法律没有明确的规定可以适用。审理中，一种意见认为可以适用《合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定。该种意见认为，《合同法》第二百三十四条按立法目的是只适用于居住用途房屋，对承租人在商用房屋租赁期间死亡的，如何处理法律没有涉及，形成了法律漏洞。本案中，陆某2租用原告房屋用于经营活动，如果支持原告诉请，将会打断该商户正常的经营活动，这并不符合《合同法》鼓励交易的目的。因此，应对《合同法》第二百三十四条作扩张性解释，将商用房屋纳入条文中“房屋”的内涵之中，驳回原告诉讼请求。
另一种意见认为，本案涉及房屋租赁合同一方合同主体死亡后是否必然导致合同权利义务终止的问题。《继承法》规定公民个人的合法财产可以继承，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”此外，学理上还认为用益物权也属于可以继承的其他合法财产。由此可见，具有特定人身性质的合同，一方主体死亡将会导致合同权利义务的终止，对于财产性质的合同，则并不必然发生权利义务终止的效力。根据合同理论，合同权利义务的概括转让可以基于当事人的合意，也可能是根据法律规定。因此，履行标的为财物的债权或用益物权的继承，从合同法的角度而言，是法律规定的合同权利义务的概括转让。
那么本案被告陆某继续占有使用租赁房屋的权利是债权还是其他，能否成为继承的标的呢?实务和理论上均认为承租人享有租赁权，对租赁权的性质有债权说，债权物权化说和物权说三种观点，其中，债权物权化说为通说。该说认为，租赁权本质上是一种债权，只是从保护弱势承租人权益的公共政策出发，赋予租赁权一定的对抗他人的物权效力，具体体现在“买卖不破租赁”的原则之上。显然，理论和实务上均未将租赁权定性为物权，无法通过用益物权的继承来合理解决本案。债权是合同一方要求另一方为或不为一定行为的权利，就房屋租赁合同而言，出租人主要的合同义务是交付房屋，当出租人将房屋交付给承租人后，应当认为出租人已经履行了自己的合同义务，此时承租人不再享有要求出租人交付房屋的债权。债务物权化说囿于物权法定的原则，只能根据合同关系将租赁权的本质定性为债权。
租赁权的本质可从区分租赁与其基础法律关系的角度加以考察。租赁权其实就是承租人占有、使用房屋的权利，经出租人同意，承租人也可通过转租房屋享有收益的权利。占有、使用、收益显然属于物权的范畴，基于物权法定原则，我们无法认定租赁权是一种物权权利，但这并不妨碍我们认为租赁是一种事实状态，一种占有房屋的事实状态。根据占有理论通说，所谓占有是指占有人对于物的事实上的控制和支配，其本质是一种事实，而非权利。占有的取得可以根据事实行为，如无主物的先占，也可以基于法律行为，如租赁合同，又可以是基于法律规定，如继承。就基于合同关系产生的占有而言，占有事实基于合同关系而发生，但独立于合同关系而存在。因此，所谓租赁权对抗他人的效力实质是占有的效力。在本案中，陆某2基于房屋租赁合同而对原告房屋的占有，因继承的发生而移转至被告陆某，被告陆某1作为被告陆某的监护人而代之管理房屋并无不当，亦未损害原告利益，故原告无权要求两被告归还房屋。
本案最终采用了第二种意见。我们认为，在市场经营活动中，经常出现承租人将所租房屋用于与他人合伙生产经营的情况，当承租人死亡后是否应将房屋返还所有人呢?若返还房屋将人为打断正常的生产经营活动，与民法鼓励交易、维护正常经营秩序的目的相悖。因此，基于公共政策的考虑，应当赋予房屋共同使用人在不损害出租人利益的前提下继续租赁房屋的权利。第一种意见虽能公正处理本案，但“生前共同居住的人”无法涵盖其他房屋共同使用人，仍然无法处理上述假设的情况。之所以采用第二种意见，正是想在法律没有规定的情况下，将租赁权理解为一种占有的事实状态，通过占有理论的运用，为同类案件公平、公正的处理提供另一种裁判思路。
（江苏省启东市人民法院　钱晖　顾建辉）