（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：江苏省启东市人民法院（2005）启民一初字第1226号。
二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2006）通中民一终字第0157号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：耿某，男，1966年出生，汉族，个体户，住启东市。
委托代理人：陆巍，启东市大洋港法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）：杨某，男，1948年生，汉族，退休工人，住启东市。
委托代理人：陆海荣，江苏南通禾东律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省启东市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈亚菲；审判员：王振昌；代理审判员：陈美。
二审法院：江苏省南通市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：丛红亚；代理审判员：顾晓威；代理审判员：张胜。
6.审结时间
一审审结时间：2005年12月7日。
二审审结时间：2006年3月10日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
其受让了203室房屋，并依法取得房屋产权证，其书面通知杨某搬迁、交出房屋，但被杨某拒绝，请求法院判令杨某立即搬出并交还房屋。
（2）被告辩称
其于1997年出资购买了讼争房屋并居住至今，其享有房屋所有权，请求法院判令驳回耿某的诉讼请求。
2.一审事实和证据
江苏省启东市人民法院经公开审理查明：1996年10月21日，杨某与启东市宏达房地产项目开发有限公司（以下简称宏达公司）签订了购房协议书，杨某购买宏达公司开发的双龙小区内的一间门面房，并于当日预交房款60 000元。次年6月，杨某向宏达公司催要该门面房，但宏达公司因已将该门面房一房卖给了四户而不能交付，故双方又口头约定将讼争的203室房屋以100 000元的价格出售给杨某，杨某也交清了剩余房款40 000元，并于同年8月搬进该房居住，但一直未能办到房屋产权证。1998年3月19日，宏达公司为203室等3套房屋办理了初始登记，领取了集体房屋所有权证。同年5月13日，启东市永发丝织有限公司向中国农业银行启东农行营业部借款，宏达公司以203室等3套房屋为该借款提供抵押担保。事后，启东市永发丝织有限公司及宏达公司均未能按约还款，最终南通长城资产经营有限公司受让了该笔债权。2005年3月1日，南通长城资产经营有限公司委托南通仁达拍卖行有限公司将启东市永发丝织有限公司6 197 690.33元债权整体拍卖，被蔡某以成交价550 000元的价格整体买下，南通长城资产经营有限公司以宏达公司的名义与蔡某订立了203室等3套房屋的买卖合同（但出卖人栏未有宏达公司的签名盖章），并随即办理了房屋产权转移登记手续。同年4月25日，耿某以150 000元的价格从蔡某处受让了203室房屋，并办理了房屋产权转移登记手续。
上述事实有下列证据证明：
（1）当事人的陈述；
（2）宏达公司与杨某签订的购房协议书；
（3）宏达公司出具的购房款收据；
（4）中国农业银行江苏省分行与中国长城资产管理公司南京办事处签订的剥离收购不良资产协议书；
（5）中国长城资产管理公司南京办事处向启东市永发丝织有限公司发出的宁中长资债字（2000）第G187号“债权转移确认通知书”；
（6）南通长城资产经营有限公司以宏达公司的名义与蔡某签订的买卖合同；
（7）蔡某与南通仁达拍卖行有限公司签订了拍卖成交确认书；
（8）耿某领取的讼争203室房屋所有权证书等。
3.一审判案理由
江苏省启东市人民法院根据上述事实和证据认为：宏达公司已于1997年将203室房屋出售给杨某，并向杨某收取了购房款，还移交了房屋钥匙，双方虽未办理产权登记及过户手续，但房屋买卖合同关系已成立；且杨某在此之后已实际入住多年。宏达公司作为房屋出卖人，其依法取得了出售房屋的权属证书，却故意拖延不给杨某办理产权过户手续，其责任不在杨某，可以认定杨某与宏达公司之间的买卖行为有效，杨某取得了讼争房屋的所有权。宏达公司将已出售给杨某的房屋再为启东市永发丝织有限公司向启东农行营业部贷款作担保，违反了有关法律的规定。债权转让及拍卖等一系列程序均未能按照《担保法》规定的“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的程序进行，故拍卖行为不合法，属无效民事行为。耿某虽取得了产权证，但该民事行为亦属无效行为，故耿某主张杨某腾房无法律依据。
4.一审定案结论
江苏省启东市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，作出如下判决：
驳回耿某的诉讼请求。
一审案件受理费50元，其他诉讼费用100元，合计人民币150元，由耿某负担。
（三）二审诉辩主张
1.上诉人（原审原告）诉称
一审认定杨某与宏达公司建立房屋买卖合同关系时，隐瞒了宏达公司在1998年3月6日办理集体所有权证的事实，故一审认定事实错误；本人是善意取得讼争房屋的第三人，且拥有政府颁发的房屋所有权证，故是讼争房屋的合法产权人。
2.被上诉人（原审被告）辩称
（1）本人与宏达公司的房屋买卖关系合法有效，因宏达公司的不配合导致本人无法办理产权证；（2）耿某不能按善意取得的原理取得讼争房屋的产权。
（四）二审事实和证据
江苏省南通市中级人民法院确认了一审认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
江苏省南通市中级人民法院根据上述事实认为：杨某支付了讼争房屋全部购房款有宏达公司开具的收据为证，可以证明杨某有偿取得讼争房屋并已实际占有、举家居住至今，宏达公司也未对此提出异议。杨某未办理房屋产权转移登记手续，并非由其能控制的原因造成。耿某虽然取得讼争房屋所有权证，但耿某购买该房时，应明知该房由他人占有使用，因此耿某不能仅以此对抗杨某对该讼争房屋权利的主张，而必须就实质性的法律关系是否正确进行举证。从公平保护双方合法权益的角度考虑，难以支持耿某的上诉请求。依通说，善意取得主要适用于动产物权，目前尚未正式认可不动产物权也可适用善意取得，故耿某以存在较大争议、未被通说采信的理论作为主张权利的基础，难以得到支持。
（六）二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，其他诉讼费用200元，合计人民币250元，由耿某负担。
（七）解说
学理上，物权变动存在“形式主义”、“意思主义”以及“债权形式主义”三种规则，但无论依据何种物权变动规则，重复买卖的房屋所有权都应确认给办理产权转移登记的受让人，除非该受让人基于恶意受让房屋。例如依“形式主义”，在就同一房屋的两份或两份以上房屋买卖合同均有效成立时，已经办理房屋产权转移登记的受让人取得房屋所有权，其他受让人只享有合同债权；依“意思主义”，虽然未办理房屋产权转移登记的受让人依物权变动的意思表示，已经取得房屋所有权，但不能对抗已经办理登记公示的受让人取得房屋所有权的合法性，房屋所有权也应判归已办理登记的受让人；依“债权形式主义”，未办理房屋产权转移登记的转让合同应不发生效力，该转让合同中的受让人当然不能取得房屋所有权。
但本案一、二审法院却未遵循上述房屋多重买卖纠纷的一般处理规则，而是根据宏达公司的实际情况，考虑到倘若法院强制杨某迁出讼争房屋，杨某有可能面临“人财两空”的结局，甚至“流离失所”而失去生活依托的可能情形，在反复权衡之下，作出了住宅权优于财产权的选择。众所周知，房屋是个人安身立命的基础，因此住宅权与个人的生存权紧密相关，甚至已经被提升到公民基本人权的范畴而被有关国际公约和有关国家的国内法所保护。如《世界人权宣言》第二十五条指出个人健康和福利所需的生活水平包括必要的住房与食物、衣着、医疗和必要的社会服务，在失业、患病、残疾、寡居、衰老或其他不可抗拒之情况下丧失谋生能力时，应当保障这些权利；《经济、社会、文化权利国际公约》第十一条第（一）项也规定缔约各国必须承认人人有权为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。在美、英、法、荷、日等国家，国家不仅通过民事法律制度严密调整住宅买卖、租赁、金融、担保、权利界定等关系，保护公民私法意义上的住宅所有权与相关财产权，而且还通过制定公共政策，将住宅权作为公法意义上的人权予以保护，为公民的住宅权提供社会保障，确保各个阶层的公民均能获得适足、充分的住房权利。我国法律虽然没有明确提出住宅权的法律概念，但《宪法》明确“住宅不受侵犯”为公民的基本权利；《物权法》第四十二条第三款也规定“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”；最高人民法院为了实现债权与被执行人生存权的合理平衡，在最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中也明确，人民法院应当在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋的前提下方可执行被执行人的房屋；最高人民法院《关于人民法院民事执行设定抵押的房屋的规定》中也明确规定执行被执行人及其家属生活必需的房屋的，应当给予宽限期，无法自行解决居住条件的，应当为其提供临时居住用房，对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院更是不得强制其迁出。可见，我国并未漠视公民的住宅权，相反在现行法律框架内已在一定程度上体现出国家对公民住宅权的保护。因此，本案受诉法院通过价值衡量，根据案件实际情况优先保护杨某的住宅权，该裁判理念值得肯定。
此外，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。其不仅也是出于保护公民生存权的考虑，由此规定还可以推断出：以取得物权为目的而事实占有的行为在一定条件下也具备对抗效力。该规定为本案判决的正当性提供了有力的依据。
（江苏省南通市中级人民法院 黄卫）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2007年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第114 - 118 页
