（一）首部

1.判决书字号：江苏省苏州工业园区人民法院（2012）园商初字第0913号。

2.案由：金融借款合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：招商银行股份有限公司小企业信贷中心（下称“招行办贷中心”），住所地：江苏省苏州工业园区旺墩路158号置业商务广场大厦1幢。
被告：杨某，男，1972年1月27日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，系常熟市服装城绅士兔童装经营部业主。
被告：朱某，女，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
被告：符某，女，汉族，住浙江省台州市黄岩区，系常熟市服装城童哥童装经营部业主。
被告：王某，女，汉族，住浙江省台州市黄岩区，系常熟市服装城天添靓童装经营部业主。
第三人：常熟服装城集团有限公司（下称“常熟服装城”），住所地：江苏省常熟市商城中路1号。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省苏州工业园区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：田王磊；人民陪审员：孙令奇、邱火根。

6.审结时间：2012年12月19日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2011年12月27日，被告杨某经营的“常熟市服装城绅士兔童装经营部”向原告借款人民币450万元。被告杨某、朱某、被告符某经营的“常熟市服装城童哥童装经营部”、被告王某经营的“常熟市服装城天添靓童装经营部”分别承诺为上述贷款提供连带保证责任担保。被告杨某以位于常熟服装城时装中心3—029、3—010商铺的使用权及优先续租权为上述贷款提供质押担保并办理了质押登记手续。后杨某未按照合同约定还本付息。故原告诉至法院，请求：（1）判令杨某归还贷款本息及律师费；（2）判令被告朱某、符某、王某对上述债务承担连带清偿责任；（3）判令原告就以上债权对被告杨某所质押的商铺使用权及优先续租权享有优先受偿权；（4）本案诉讼费用由被告负担。

（三）事实和证据
江苏省苏州工业园区人民法院查明事实如下：
2011年12月27日，原告招行小贷中心与常熟市服装城绅士兔童装经营部（个体工商户，业主杨某）签订《借款合同》一份，约定常熟市服装城绅士兔童装经营部向招行小贷中心借款人民币450万元，合同对借款期限、借款利率等一并约定。合同第6条约定的保证方式为：（1）常熟市服装城童哥童装经营部（业主符某）+常熟市服装城天添靓童装经营部（业主王某）+朱某+杨某作为保证人；（2）杨某以其所有或依法有处分权的商铺作抵（质）押。同日，被告杨某、朱某、常熟市服装城童哥童装经营部（业主符某）、常熟市服装城天添靓童装经营部（业主王某）分别向原告出具《不可撤销担保书》，承诺为被告常熟市服装城绅士兔童装经营部与原告之间的450万元借款提供连带保证。被告杨某与原告签订《质押合同》一份，约定杨某以其向常熟服装城租赁的时装中心3—029、3—010商铺的使用权及40年的优先续租权向原告提供质押担保并签订三方协议。三方协议第3条约定，乙方（杨某）向甲方（第三人常熟服装城）申请对乙方承租的营业用房发放贷款监管登记卡，并自愿交纳登记服务费。登记卡仅限本次贷款使用，下次贷款或转贷时须重办登记手续。在乙方与丙方（原告招行小贷中心）借款协议（或合同）正常履行期间，乙方保证该营业用房的使用权及优先续租权不转让，同时，甲方也有权拒办转让过户手续。甲方擅自办理过户手续，造成丙方损失的，甲方承担赔偿责任。协议第4条约定，当乙方不能按期清偿贷款本息或丙方认为乙方有危及丙方债权安全的行为时，丙方将以书面方式通知乙方并抄送甲方。如乙方不能按通知要求还款，甲方可以接受丙方处理该营业用房的书面申请，终止与乙方的租赁关系。协议第5条约定，甲方收到丙方申请后，乙方无条件同意，甲方有权单方面决定提前终止甲、乙双方原所签订的租赁合同，收回营业用房的使用权，取消原租赁合同到期后的优先续租权。甲方并有权对该营业用房进行公开处置，以处置所得扣除有关费用后，优先偿还丙方的贷款本息，不足部分甲方不承担责任，处置多余部分归甲方所有。乙方不得以任何理由抗辩，同时放弃任何权利（包括优先续租权）。三方协议签订后，原告招行小贷中心与被告杨某至出租方常熟服装城办理了质押登记手续即“贷款监管登记卡”。贷款监管登记卡中“发放单位审查意见”一栏载明：同意接受申请，给予登记。在登记期间，该营业用房的使用权及优先续租权不办理转户手续。本次登记卡额度为450万元。
杨某向常熟服装城承租3—029（3—010）号营业用房的租赁合同约定：本店属于定价发租的店铺，40年优先续租权起始日期从2007年1月1日（2008年5月1日）开始。
上述合同签订后，原告招行小贷中心于2012年1月5日向被告常熟市服装城绅士兔童装经营部发放贷款人民币450万元，借款借据载明偿还期限为2012年7月5日。借款到期后，因常熟市服装城绅士兔童装经营部未能按期归还借款本息，原告已经向第三人常熟服装城发函申请拍卖杨某承租的营业用房以实现质权。第三人也已经于2012年9月26日以邮寄的方式告知杨某“将收回时装中心三楼3—029、3—010号营业用房的使用权和优先续租权，对该营业用房进行公开处置”。
上述事实，有原告提交的《借款合同》《不可撤销担保书》《抵押合同》、商业店铺租赁合同、协议书、贷款监管登记卡、借款借据、欠息明细、委托代理协议、律师费发票、银行进账单、第三人提交的申请函、告知函及邮寄凭证以及当事人在庭审中的陈述附卷佐证。

（四）判案理由
江苏省苏州工业园区人民法院经审理认为：原告招行小贷中心与常熟市服装城绅士兔童装经营部签订的《借款合同》合法有效，杨某应当按约还款。被告朱某、常熟市服装城童哥童装经营部（业主符某）、常熟市服装城天添靓童装经营部（业主王某）作为连带责任保证人，应在保证范围内承担连带清偿责任。被告杨某以向第三人承租的两间营业用房的使用权及优先续租权向原告提供质押担保，已经在出租方常熟服装城办理质押登记手续，原告按照质押合同约定请求对质押权利变现所得价款优先受偿符合双方合同约定，亦不违反强制性法律规定，相应请求应该予以支持。第三人常熟服装城提出应由第三人对质押权利进行处分的意见，符合三方协议约定，原告对此亦表示认可，应予采信。被告杨某、符某、朱某、王某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。

（五）定案结论
根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百二十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第六十三条、第六十七条、第七十五条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，苏州工业园区人民法院于2012年12月19日作出如下判决：
1.被告杨某应于本判决生效之日起10日内归还原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心借款本金450万元，并偿付计算至2012年8月8日止的利息143 759.42元，以及自2012年8月9日起按双方合同约定利率计算至法院判决确定还款之日止的罚息、复利；
2.被告杨某应于本判决生效之日起10日内偿付原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心为实现债权支出的律师费102 475元；
3.被告朱某、符某、王某对被告杨某的上述债务承担连带清偿责任；
4.如被告杨某未能履行上述第一、二项债务，则第三人常熟服装城集团有限公司应对被告杨某承租的位于常熟服装城时装中心3—029号、3—010号营业用房的承租权（包括优先续租权）折价或者拍卖、变卖，原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心有权就上述所得款项优先受偿。

（六）解说
商户以商铺承租权及优先续租权向银行质押贷款，属于商户与银行在金融合作中出现的新型质权。因商铺本身在相对固定的批发场所存在较为稳定的业务收入，由银行对其所经营的商业用房公开流转价格进行市场调研后，择取营业额稳定、在批发市场有一定影响力商户，以其承租权及优先续租权向银行出质。本案中，因承租人对商铺的承租权及优先续租权均源自与第三人常熟服装城集团有限公司签订的商铺租赁合同，且商铺转让也必须到第三人处登记，故该质权登记机关为第三人常熟服装城集团有限公司，并签订三方协议，由质权登记单位对质权人的权利进行保障。在债务不能按时清偿的情况下，可以按照出质人、质权人、登记人的三方协议，确保该新类型担保权利有效，质权人享有优先受偿权。同时根据三方协议内容，通过登记人先行处理质押权利，追求质押权利价值变现的最大化，保障出质人、质权人的利益。作为新型质权的实现方式，本判决主要考量以下两方面：一是实现主体，应该按照三方协议的约定确认变现人为常熟服装城集团有限公司，故将其列为第三人；另一方面，为防止第三人不能及时实现质权人的权利，文书主文要求其“应该”就质押权利进行变现，以避免质权人权利不能及时实现。
（江苏省苏州工业园区人民法院金融审判庭庭长　陈静英）