1．判决书字号
一审判决书：浙江省上虞市人民法院(2008)虞某一初字第271号。
二审判决书：浙江省绍兴市中级人民法院(2009)浙绍民终字第485号。

2．案由：商品房买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告(被上诉人)：陆某，男，汉族，住浙江省上虞市。
委托代理人(特别授权)：陈洪奎，浙江曹娥江律师事务所律师。
被告(上诉人)：浙江五洲建设投资集团有限公司，住所地：浙江省上虞市百官街道劳动路。
法定代表人：陈某，公司董事长。
委托代理人(特别授权)：朱辉，浙江五洋联合律师事务所律师。
第三人(被上诉人)：王某，女，汉族，住浙江省上虞市。
委托代理人(特别授权)：何高峰，浙江秦国光律师事务所律师。
委托代理人(特别授权)：章炯，浙江秦国光律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：浙江省上虞市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：谢国军；审判员：王军、孙建英。
二审法院：浙江省绍兴市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：单卫东；审判员：楼晓东、王安洁。

6．审结时间
一审审结时间：2009年2月3日。
二审审结时间：2009年7月20日。

1．一审诉辩主张
(1)原告陆某诉称
2003年7月19日，原告与被告上虞市五洲房地产开发有限公司(被告公司变更前名称)签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的上虞渡江花园8幢3X3号(现为27幢303室)商品房一套出卖给原告。合同约定房屋的价格为22.70万元(包括主房及附房)，付款方式为分期按揭付款，房屋交付期限为2004年4月30日前。合同签订后，原告依约履行了付款义务。当原告要求被告办理房屋产权证时发现被告却将原告购买的商品房又出卖给了他人，致使原告无法取得房屋。原告与被告交涉未果。综上，原告认为原、被告签订的房屋买卖合同合法、有效，应受法律保护。被告无视法律的行为侵犯了原告的合法权益，已构成违约，欺骗了消费者。原告为依法维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法解除商品房买卖合同；判令被告返还已付购房款22.70万元；判令被告承担违约金6.60万元；判令被告赔偿损失包括房屋差价损失22万元，已付按揭贷款利息损失20 243.13元，同期贷款利息损失65 376元，合计损失305 619.13元；本案诉讼费用由被告承担。
(2)被告浙江五洲建设投资集团有限公司辩称
原告诉称与事实不符，被告只与第三人签订买卖合同，只收到过第三人的购房款；被告也不认识原告本人，只与第三人发生业务来往，希望依法驳回原告的诉讼请求。
(3)第三人王某述称
同意被告的答辩意见。第三人与被告买卖合同成立，第三人已经支付了购房款，也领取了“三证”。被告也没有向原告支付过任何房款。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据
浙江省上虞市人民法院经公开审理查明：第三人王某与原告陆某系继母与继子关系，原上虞市五建房屋开发公司已变更为被告浙江五洲建设投资集团有限公司。2003年7月19日，第三人以原告陆某的名义与原上虞市五洲房地产开发有限公司(被告公司变更前名称)签订“商品房买卖合同”一份，合同约定：原告购买被告上虞渡江花园第8幢3X3号(现为27幢303室)商品房一套，建筑面积为111.16平方米，附房无产权，主房价款210 483元，附房价款6 054元，被告代政府收取管道燃气建设开户费3 000元，出卖人应在2004年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房，出卖人应自合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款银行同期贷款的违约金，合同继续履行。合同买受人由王某签“陆某”二字，手印为王某所按。合同约定房屋价格为22.70万元(包括主房及附房)，付款方式为分期按揭付款。2003年8月19日，原告向中国建设银行上虞支行借款12万元，个人住房借款合同由原告陆某签字，借款由第三人妹妹王某1签字担保，贷款于同日获得核定，个人住房贷款于同日通过陆某账户支付给被告，以陆某名义办理的借款还贷存折均由第三人持有。2003年7月16日，第三人王某向被告支付首付款第一笔款项7万元；2004年1月10日，第三人王某向被告支付首付款余款3.7万元。被告分别于2003年7月16日、2004年1月10日出具相应款项的收据，收据上交款单位“陆某”二字为第三人所签。购房款首付后，第三人王某陆续向自己持有的陆某中国建设银行存折上存入资金，并以自己持有的陆某的银行存折(号码为1XXXXXXXXXXXXXXXXX0)，以陆某的名义支付中国建设银行的按揭贷款及利息，至2007年3月28日，贷款本金及利息扣缴结清，共支付贷款本金12万元、按揭贷款利息20 243.13元(10 911.65＋8 590.62＋740.86)。根据本案证据及当事人庭审陈述，可认定购房款22.70万元及按揭贷款利息20 243.13元均由第三人王某代原告垫付。2007年5月9日，被告向第三人开具销售不动产统一发票，交款人为王某。2007年5月18日，第三人与被告签订购房合同一份，买受人为第三人，未支付购房款。2007年5月23日、5月28日，第三人陆续办理了房屋的土地使用权证和房屋产权证，两证上登记的土地使用权人及房屋产权人均为第三人王某。因原告申请，法院委托绍兴市平准资产评估有限公司对王某名下曹娥街道渡江花园27幢303室房屋进行评估，评估价为503 045元，鉴定费为1 509元。
上述事实有下列证据证明：
(1)原告提供的商品房买卖合同一份及收款收据发票两份。
(2)原告提供的中国建设银行上虞市支行签订的个人住房借款合同及还款明细表各1份。
(3)被告提供的销售不动产统一发票2份及中国建设银行个人存折、个人贷款还款凭证1组。
(4)证人王某2、王某1的证言。
(5)第三人提供的户口本、结婚证、死亡证明及民事调解书各1份。
(6)第三人提供的商品房买卖合同、个人住房贷款申请书、贷款客户收入情况表、个人住房借款合同、保证合同、核定贷款指标通知、个人住房贷款支付凭证、居民委员会证明1组。
(7)第三人提供的首付款收款收据及取款凭证、余款收款收据及取款凭证各1组，中国建设银行存折4本，存款凭条、个人贷款还款凭证各1组。
(8)商品房买卖合同2份，销售不动产统一发票、房屋所有权证、土地使用证各1份。

3．一审判案理由
浙江省上虞市人民法院经审理认为：本案的争议焦点是第三人王某是借用原告名义为自己买房，还是作为原告的代理人代理原告买房。原告提供的购房合同复印件与第三人提供的2003年购房合同原件内容一致，当事人对该房按揭贷款申请书及个人借款合同皆予认可，上述合同及申请书都签名“陆某”，而不是第三人王某；同时，房款的首付上交款单位也签名“陆某”，按揭贷款也是通过陆某的银行存折扣缴，原告与第三人对此亦无异议。根据上述事实，第三人以原告名义向被告购房，此时第三人以陆某名义与被告签订的购房合同系效力待定合同，陆某在按揭合同上签名系其对第三人与被告于2003年7月19日所签房屋买卖合同的追认，应认定该合同系陆某与被告所订立，第三人王某系代理原告买房，即陆某具有实际购房人的地位。原、被告于2003年7月19日所签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为有效合同。合同订立后，对当事人均具有约束力，原、被告应按合同履行。原告在合同签订后已按约履行了付款义务，被告却于2007年5月23日、5月28日将讼争房屋出卖给了第三人，并已办理过户手续，故被告之行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告解除商品房买卖合同、返还购房款及承担违约金、赔偿损失的请求，理由正当，予以支持。关于原告主张的违约金，酌定为3.90万元。关于原告主张的房屋差价损失，宜根据本案实际情况考虑结合房地产交易市场的交易现状，酌情确定房屋差价损失11万元。原告要求返还按揭贷款利息20 243.13元，虽该款由第三人代付，但该款系以原告名义支付，故应先由被告赔偿给原告，第三人与原告的关系可另行处理。原告要求被告赔偿利息损失65 376元的请求，由于在损失中已作了考虑，不予采纳。第三人辩称被告没有与原告签订购房合同，要求法院驳回原告请求之辩解理由，于法无据，不予采信。

4．一审定案结论
浙江省上虞市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
(1)解除原告陆某与被告浙江五洲建设投资集团有限公司于2003年7月19日签订的商品房买卖合同。
(2)被告浙江五洲建设投资集团有限公司应返还原告陆某购房款227 000元，支付违约金39 000元，赔偿房屋差价损失110 000元，支付按揭贷款利息20 243.13元，合计人民币396 243.13元，在本判决生效后15日内履行。
(3)驳回原告陆某的其他诉讼请求。
(4)驳回第三人王某的诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费9 786元，由原告负担4 000元，被告浙江五洲建设投资集团有限公司负担5 786元；鉴定费1 509元，由被告浙江五洲建设投资集团有限公司负担。

1．上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司诉称
(1)一审判决部分事实认定错误。1)一审判决认定被上诉人王某所支付的购房款及按揭贷款利息是为被上诉人陆某所垫付的系认定事实错误。付款只是整个购房过程中的一个行为，因此在认定该笔款项系为谁支付时，不能仅凭收据上的缴款单位而定，而应联系签订购房合同时到底系谁购房。王某在付购房款给上诉人时及庭审中均明确表示上述款项是为自己购房所支付的。从情理上分析，在付款前，王某和陆某并无任何约定，且王某经济能力一般，在此情况下王某根本不可能凭空为陆某垫付数目不小的房款。2)一审判决认定被上诉人王某是作为被上诉人陆某的代理人代理购房系认定事实错误。被上诉人王某向上诉人购房时曾明确表示是为自己购房，但出于办理按揭贷款的需要，被上诉人王某提出借用被上诉人陆某的名义签订商品房买卖合同。上诉人与被上诉人王某于2003年7月19日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。合同签订后，王某以陆某的名义依约支付了房款，全面履行了合同义务。一审判决把被上诉人陆某在按揭贷款合同上签名的行为认定为对上述购房合同的追认，依据不足。陆某的签名行为仅仅是王某以陆某名义签订购房合同后的必然结果，且陆某在签订按揭贷款合同后，未履行偿还贷款的义务，说明此时陆某并无购房的意思表示。一审法院亦查明购房的所有按揭贷款均由王某偿还的事实。民事活动应遵循权利和义务一致的原则。综观整个购房过程，所有义务均由王某承担和履行，王某只是借用了陆某的名义购房，王某才是本案中的实际购房人。陆某未履行任何义务，无权取得讼争房产。因此，上诉人将讼争房产出卖给王某符合合同约定及法律规定。
(2)一审判决上诉人支付给被上诉人陆某违约金3.9万元，并赔偿房屋差价损失11万元系法律适用错误。根据合同法相关规定，违约金和赔偿责任不能同时适用。同时购房合同中没有关于买受人要求解除合同情况下的违约金的约定。
综上，请求撤销(2008)虞某一初字第271号民事判决，依法改判，驳回被上诉人陆某原审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。

2．被上诉人陆某辩称
上诉人与被上诉人陆某签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法、有效的。上诉人没有履行交付房屋的义务，应承担违约责任。一审判决上诉人赔偿房屋差价损失和违约金未严格依照法律判决，系酌情判决。被上诉人王某未提起上诉，表明其服判。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

3．被上诉人王某辩称
(1)一审法院认定事实错误。1)原判决认定购房款及按揭款系王某为被上诉人陆某垫付的，而本案王某只是借用陆某名义购房而已，款项均是王某自己支付的。2)一审法院遗漏上诉人已将收款收据和购房合同自王某处收回的事实。3)一审法院认为王某系陆某的代理人，其行为系代理行为，后被陆某追认，与事实不符。本案系借用关系，后借用关系解除，上诉人与王某办理了购房手续。
(2)一审法院适用法律错误。根据一审法院查明的事实，商品房买卖合同是上诉人与王某签订的，办理证件也系双方共同操作的，因银行贷款需有固定工作者才可办理，故王某以继子陆某名义办理，故王某系借用陆某名义购房，而非委托—代理关系，其与上诉人签订的购房合同系双方真实意思表示。本案不存在“一房两卖”的情况，只是解除了之前的借用关系，前后两个购房合同的真实买受人是一致的。
(3)因王某系原审第三人，无提起上诉的权利，王某并未对原审判决服判，且上诉人已上诉，原审判决亦未生效。