1.判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区灵山县人民法院（2014）灵民初字第199号民事判决书。
二审判决书：广西壮族自治区钦州市中级人民法院（2014）钦民二终字第293号民事判决书。

2.案由：物业服务合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：广西祥和物业服务有限公司（以下简称祥和物业公司），住所地：广西灵山县灵城镇江南路竹山园。
法定代表人：黄某，该公司董事长。
委托代理人：杨某，该公司员工。
委托代理人：刘烜辉，广西同望律师事务所律师。
被告（上诉人）：闭某。
委托代理人：李某。
第三人：广西湘某房地产开发投资有限公司（以下简称湘某房地产公司），住所地：灵山县灵城镇江滨一路。
法定代表人：劳某，该公司董事长。
委托代理人：莫某，该公司员工。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区钦州市灵山县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：何训著；代理审判员：潘成军；人民陪审员：甘艳波。
二审法院：广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：叶枝仁；审判员：文其谦；代理审判员：李夏冰。

6.审结时间
一审审结时间：2014年7月24日。
二审审结时间：2014年12月19日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告祥和物业公司诉称：被告于2009年2月5日在湘某房地产公司开发建设的湘某盛世名城小区购买了一套商品房，并于2009年9月接收房屋入住。此前对小区的物业服务由广西天蓝物业服务有限公司（以下简称天蓝物业公司）负责提供，合同约定该公司的服务期限至2012年8月31日终止。为保障小区在天蓝物业公司的服务期限届满后仍有相应的前期物业服务，2012年7月23日，该小区的开发商湘某房地产公司与原告签订了“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”，约定：由原告于2012年9月1日起为湘某盛世名城一期全体业主提供物业管理服务。在原告依约为全体业主提供物业管理服务的同时，被告作为业主却没有履行业主的义务，从2012年9月起至2013年2月未向原告支付相应的物业服务费及滞纳金共1033.3元。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1）被告支付原告物业服务费及滞纳金共1033.3元；2）案件受理费由被告承担。
（2）被告辩称
被告闭某辩称：湘某房地产公司与天蓝物业公司签订的“湘某盛世名城物业管理委托服务合同”于2012年9月期满，这份合同属于前期物业服务合同。在该合同期满之前，业主大会作出决议，并以“湘某盛世名城一期A区业主委员会”的名义发出启示，向社会公开招聘物业服务公司，并表示不接受原告的物业管理服务。2012年10月11日，A区业主委员会向原告发出声明，限原告于2012年10月20日前撤出湘某盛世名城一期A区；并于同日向业主发出告示：从2012年10月1日起各业主暂拒交物业管理费。2013年1月原告将部分财产、资料移交给A区业主委员会，因而，原告无权对被告提起诉讼，其诉讼主体不适格，原告无权向被告收取物业管理费，被告也无义务向原告支付物业管理服务费。其主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
（3）第三人述称
第三人湘某房地产公司述称：湘某盛世名城一期A区的商品房是本公司开发建设的，本公司负有选聘前期物业服务公司提供物业管理服务的权利和义务。在A区业主委员会与其选聘的新物业服务公司签订物业服务合同之前，本公司与原告签订的物业服务合同属前期物业服务合同，是合法有效的合同，故原告对湘某盛世名城一期A区进行了有效的物业管理服务，被告就应向原告支付物业服务费。请求法院支持原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
广西壮族自治区钦州市灵山县人民法院经公开审理查明：湘某盛世名城小区一期A区由第三人湘某房地产公司开发建设，共有1～10栋楼房的271户住宅（含架空层）和其中的7～10栋楼房包含的21间商铺、半地下层（车库）、第三人自用的湘某盛世名城综合办公楼及其附属设施游泳池，总建筑面积为49726.34平方米（未含游泳池的建筑面积），其中：271户住宅建筑面积为41103.07平方米（含架空层的面积），7～10栋楼房21间商铺的建筑面积为2621.33平方米，半地下层（车库）的建筑面积为3889.40平方米，湘某盛世名城综合办公楼的建筑面积为2112.54平方米。2009年2月5日被告与第三人签订“商品房买卖合同”（编号：XF0161）一份，合同约定：被告购买第三人开发建设的湘某盛世名城小区一套商品房（A区×幢×单元10××号房，面积为184.67平方米）等事项。合同签订后，被告于2009年9月28日接收上述房屋。第三人与天蓝物业公司签订协议，双方约定：对小区的前期物业服务由天蓝物业公司负责提供，服务期限至2012年8月31日终止。2012年7月17日A区业主委员会以经业主大会决议为由，作出就A区的物业管理面向社会招聘物业服务公司的启事；并于2012年8月23日刊登信息广告招聘物业服务公司，但至今A区业主委员会没有与其他物业服务公司签订物业服务合同。2012年7月23日，第三人作为该小区的开发商与原告签订了“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”一份，双方约定：由原告于2012年9月1日起为湘某盛世名城一期全体业主提供物业管理服务至2015年8月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，高层、小高层住宅物业服务费为0.5元/月·平方米，小区别墅、商铺物业管理费（无电梯）为0.8元/月·平方米，零星维修费用为0.1元/月·平方米，电梯设备日常维修养护及年检费为30元/月。合同第三十五条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠费总额的1.5‰的标准向乙方支付违约金。”2012年8月15日A区业主召开了业主大会，在“湘某一期A区全体业主大会签到表”上有151个到会业主签名，但其中有17个签名或房号重复，有9个签名并非业主本人和/或无法确认是其家庭成员签名的，有2个签名是业主周某、康某夫妇拥有二个物业而分别签名的。业主大会通过了决议，其中包括：“坚决不允许也不承认更不接受湘某开发商私自安插祥和物业公司到A区来进行物业管理，因为没有经过业委会和业主大会的同意的签约”等。广西湘某糖业集团有限责任公司、第三人于2012年8月25日以“致湘某盛世名城全体业主的公开信”的形式在湘某盛世名城小区一期A区门口公示，告知A区业主“天蓝物业公司提供物业服务管理至2012年8月31日止，从2012年9月1日起小区的物业服务管理由祥和物业公司提供”等内容。A区业主委员会于2012年8月27日通过区内物快专递邮件方式将“关于不承认祥和物业进驻湘某一期A区进行物业管理的声明”“关于要求县政府、县住建局派员监督、解决湘某一期A区物业交接工作的报告”，分别送达给灵山县人民政府、灵山县住房和城乡建设局、灵山县灵城镇人民政府、灵山县中山社区居委会、天蓝物业公司、第三人。天蓝物业公司将物业管理移交给原告后，原告自2012年9月1日起提供了小区物业服务管理。2012年10月11日，A区业主委员会以“根据广大业主意见和召开业委会及各单元代表会议讨论决定”发出告示：号召各业主从2012年10月1日起暂时拒交一切物业管理费，并发出声明：限原告于2012年10月20日前要撤出A区。期间，因物业管理等问题，经灵山县相关行政部门调解处理，原告应A区业主委员会要求，同意将A区物业移交给A区业主委员会，并计划于2013年1月31日移交完毕。A区业主委员会分别于2013年1月22日、1月30日接收了业主购房的档案资料共268份（住宅259份、商铺9份。其中，业主邓某、傅某夫妇拥有X栋4X1号、5X1号房，业主康某、周某夫妇拥有Y栋B单元1X2号和 W栋5X1号房，业主邓某1、方某英夫妇拥有H栋C单元6X2号房和I栋第X号商铺，业主黄某1、仇某前夫妇拥有L栋A单元3X3号房和I栋第X号商铺）及相关资料等。但对部分设备等，由于各种原因，A区业主委员会与原告间至今没有交接完毕，原告一直提供小区物业服务至今。被告从2012年9月起没有向原告缴交物业服务费，至2013年2月28日止尚欠物业服务费人民币929.80元。2013年4月1日原告以其依约为全体业主提供物业管理服务，被告作为业主却没有履行业主的义务为由，诉至本院，请求判令：（1）被告支付原告物业服务费及滞纳金（自2012年9月1日起至2013年2月28日止）共1033.3元；（2）案件受理费由被告承担。
另查明：2011年1月9日A区业主召开大会，成立了业主大会，选举A区业主委员会成员，组成A区业主委员会，并向灵山县住房和城乡建设局申请备案。2011年2月16日灵山县住房和城乡建设局以“业主委员会备案证明”（灵建物会备[2011]第0X1号）予以备案。第三人对此提出异议。2011年6月24日灵山县住房和城乡建设局以A区业主委员会成员人数不符合要求为由，对“业主委员会备案证明”予以撤销。后业主大会重新选举任命业主委员会成员11人（被告闭某为主任），再次申请备案。2012年12月24日，灵山县住房和城乡建设局以“业主委员会备案证明”（灵城建物会备[2012]第0X2号）予以备案。
上述事实有下列证据证明：
（1）“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”；
（2）“致湘某盛世名城全体业主的公开信”、照片；
（3）广西壮族自治区钦州市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票三份；
（4）“湘某盛世名城一期A区欠缴物业费明细”；
（5）“物业服务企业资质证书”（企业名称：广西祥和物业服务有限公司）；
（6）“一区A平面图”；
（7）测绘图、“中华人民共和国房屋所有权证”（灵房权证灵山字第2011XXXX、2012XXXX第X号）；
（8）“中华人民共和国国有土地使用权证”[灵国用（2009）第0XXXX5号]；
（9）湘某房地产公司出具的证明；
（10）“一期A区部分业主面积明细表”；
（11）“广西壮族自治区房产测绘成果报告”（报告编号：2XXXXXX1）；
（12）灵山县房产管理局于2013年9月4日出具的证明及所附的盛世名城一期A区1～10栋271户的房屋面积情况；
（13）“湘某·盛世名城物业管理委托服务合同”；
（14）“企业法人营业执照”“资质证书”；
（15）灵山县住房和城乡建设局“关于对湘某房地产公司《关于协议选聘物业服务公司的请示》的答复意见”；
（16）“湘某·盛世名城一期前期物业服务合同”；
（17）“房屋所有权证书”（灵房权证灵山字第2012XXXX第X号、第2011XXXX第X号）；
（18）“土地使用权证”[灵国用（2009）第0XXXX5号]；
（19）灵山县房产管理局出具的证明及附件；
（20）“一期A区业主大会签到业主占有面积明细表”；
（21）“湘某盛世名城一期A区业主登记表（2012年8月15日前的数据）”。

3.一审判案理由
广西壮族自治区钦州市灵山县人民法院经审理认为，本案争议焦点为：
（1）业主大会是否成立？A区业主委员会的备案被撤销后，业主大会作出的决议是否有效？
灵山县住房和城乡建设局作出的“业主委员会备案证明”（灵建物会备[2011]第0X1号）足以证实2011年1月9日A区业主召开大会，成立了业主大会，选举A区业主委员会成员，组成了A区业主委员会，因而业主大会已成立。至于作为业主大会执行机构的业主委员会由于存在着成员人数不符合要求而被行政主管部门撤销备案，只是行政机关对作为业主大会执行机构的业主委员会的一种管理和监督，不是针对业主大会成立合法与否的认定，因而不能依此视为业主大会没有成立，撤销备案的行为也不影响业主大会依法作出的决议的效力。因而对于原告认为A区业主选举的业主委员会违反了2010年1月1日施行的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，不应受到法律的支持，行政主管部门撤销了其备案，因而业主大会和业主委员所作出的任何决定不具备法律效力的主张，本院不予采纳。
（2）第三人与原告签订的“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”是否合法有效？对业主是否具有约束力？如何认定A区业主大会于2012年8月15日作出的“坚决不允许也不承认更不接受湘某开发商私自安插祥和物业到A区来进行物业管理”决议的效力问题？
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”的规定，在湘某盛世名城小区一期A区内专有部分包括湘某盛世名城小区一期A区1～10栋（7～10栋不包括铺面）、7～10栋商铺、半地下层（车库）和第三人自用的湘某盛世名城综合办公楼及其附属设施游泳池。被告提出，第三人自用的湘某盛世名城综合办公楼及其附属设施游泳池没有移交给业主委员会，不属小区专有部分。该部分建筑物由被告提供的“设计图纸”和原告、第三人提供的“房屋所有权证”及“土地使用权证”已证明坐落在湘某盛世名城一期A区范围内，专属第三人所有，因而第三人是该小区的业主之一，其拥有的建筑物属小区的专有部分，因而，对被告这一主张，本院不予支持。住宅业主、商铺业主和第三人分别是该小区的业主。按第三人与A区业主委员会于2013年1月30日交接的、均在2012年8月15日前接收房屋的业主户数来计，湘某盛世名城一期A区在2012年8月15日前已有入住业主269户（包括259户住宅、9户商铺、第三人1户）。但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”的规定，第三人与A区业主委员会交接的268户业主中，有4户业主拥有2个物业，故应按264户业主计；另外有12户住宅和12户商铺第三人尚未出售和/或虽已出售但尚未交付，这部分应按一人计，再加上第三人作为一户业主，湘某盛世名城一期A区在2012年8月15日前业主人数为266户。而2012年8月15日召开A区业主大会时在“湘某一期A区全体业主大会签到表”上有151个签名，但其中有17个签名或房号重复，有9个签名并非业主本人和/或无法确认是其家庭成员签名，虽被告辩称均是业主成员的实际签名和对应房号，但未能提供充分的证据证实就是业主成员所签或其受托人所签的名字和对应房号，原告与第三人又不予以认可；还有2个签名是业主周某、康某夫妇因拥有2个物业而分别签名的，应按1个签名计算。上述的27个签名应予以剔除。原告及第三人提出有5个签名字迹模糊、无法辨认，房号与业主无法明确而应剔除的主张，经对被告提供的“业主（物业所用人）资料卡”核查，顺序号60的是1C×02号房，业主容某耀；66的是1C×03号房，业主温某（家庭成员叶某签名）；83的是10A×02号房，业主张某；87的是4A×02号房，业主张某1（家庭成员吴某签名）；92的是2C×01号房，业主谢某（家庭成员杨某签名），这符合事实，故对原告及第三人这一主张，本院不予采纳。据此，在该签到表上实际只有124个签名，亦即只有124户业主参加业主大会，没有达到业主266户的一半。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”的规定，湘某盛世名城小区一期A区参加业主大会的124户业主专有的126套住宅建筑面积为17264.46平方米（按灵山县房产管理局测绘的面积计算），专有的2间商铺建筑面积为165.17平方米（因当事人只提供灵山县房产管理局测绘的21间商铺的总建筑面积2621.33平方米，而没有提供各间商铺的建筑面积的证据，故按购房合同约定的面积计算），即124户业主专有部分的建筑面积合计为17429.63平方米。而湘某盛世名城小区一期A区总建筑面积为49726.34平方米（未含游泳池的建筑面积）。两者相比，即便不计游泳池的建筑面积，参加业主大会的124户业主的专有部分建筑面积亦达不到湘某盛世名城小区一期A区总建筑面积的一半。被告提出半地下层（车库）已由第三人出售给其A区的业主所有，建筑面积3889.40平方米应计入参加业主大会的业主的专有部分，而不应计入第三人的专有部分的主张，因业主大会是于2012年8月15日召开作出决议，而半地下层（车库）却是在2012年10月25日才开始销售，在销售之前权属第三人所有，故对被告这一主张，本院不予支持。
2012年8月15日A区业主大会作出“坚决不允许也不承认更不接受湘某开发商私自安插祥和物业到A区来进行物业管理”决议，被告认为“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”没有经过业主委员会和业主大会同意签约，是无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，由于2012年8月15日参加业主大会的124户业主没有超过该区266户业主人数的一半，也由于参会的业主专有部分占建筑物总面积没有过半数，违反了上述的法律规定，因而2012年8月15日A区业主大会所作出的决议，对外不产生法律效力。
2012年7月17日A区业主委员会以经业主大会决议为由，作出面向社会招聘物业服务公司的启事，招聘物业服务公司。由于各种原因，至今A区业主委员会没有与其他物业服务公司签订物业服务管理合同。根据国务院《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在前期物业管理合同终结后，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业为小区进行物业管理，且没有法律法规对同一物业有多少次前期物业管理的限制，故按上述规定，仍属前期物业管理，对小区业主均具有约束力。在本案中，由于A区业主大会至今没有选聘物业管理企业为小区提供物业服务，第三人依照国务院《物业管理条例》第二十四条关于“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，向灵山县住房和城乡建设局申请选聘物业服务企业承接前期物业服务，于2012年6月20日得到答复批准，遂采用协议方式选聘具有相应资质的并与第三人相分离且具有独立法人资格的原告，并与之签订了“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”，由原告为小区提供物业服务。该行为没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，且原告已接收了小区物业并提供了物业管理服务，相当部分业主也按上述合同履行了义务，A区业主大会也没有依法作出有效决议来解聘原告。因而，原告与第三人签订的“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”对包括被告在内的A区全体业主均具有约束力。
（3）如何认定原告应A区业主委员会要求，同意将A区物业移交给A区业主委员会，并计划于2013年1月31日移交完毕的行为的效力问题？应如何认定从2013年2月起原告提供服务行为的效力问题？
2012年10月11日A区业主委员会发出的声明要求“限原告于2012年10月20日前要撤出A区”，但A区业主委员会无权“根据广大业主意见和召开会及各单元代表会议讨论决定”就解聘物业管理企业的行为向外发布决定、告示，其只能依据业主大会依法作出的决议向外发布告示等，因而该份声明对外无约束力。由于原告与A区业主存在纠纷，原告同意将A区物业移交给A区业主委员会，A区业主委员会也对部分物业资料、物资等进行了接收，但在A区业主大会依法作出解聘原告或同意与原告解除合同的决议前，A区业主委员会无权代表业主作出解聘物业服务公司或同意与物业服务公司解除物业管理服务合同的意思表示。上述行为应视为A区业主委员会的单方行为，不能以此认为“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”已解除。2013年2月起原告继续提供物业服务的行为，是继续履行“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”的行为，“湘某盛世名城一期前期物业服务合同”对包括被告在内的A区全体业主仍具有约束力。

4.一审定案结论
广西壮族自治区钦州市灵山县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告闭某支付给原告广西祥和物业服务有限公司自2012年9月1日起至2013年2月28日止的物业服务费人民币929.80元和滞纳金人民币103.5元，共计1033.3元。
案件受理费人民币50元，由被告闭某负担。

1.上诉人诉称
上诉人闭某诉称：第一，一审认定被上诉人与一审第三人签订的物业服务合同还属于前期物业服务合同并认定有效违反法律规定。（1）2011年1月9日，灵山县湘某一期A区召开业主大会，成立了业主委员会。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十七条的规定，业主委员会成立后，就不再存在前期物业服务。但一审第三人无视业主委员会的存在，不经业主委员会的同意，不择手段私自暗中与其子公司祥和公司签订第二次物业服务合同，因此，该合同违法无效。（2）在前期物业（天蓝物业）即将期满时，业主委员会于2012年7月17日向社会公开招聘物业公司，并已有了意向的物业公司多次来协商准备接管，但一审第三人和被上诉人拿走了全部财产资料，并对业主委成员进行恐吓，导致计划应聘的物业合同无法签订。而一审第三人没有通过公开招标方式，也没有征求业主意见，私自非法与其子公司暗中签订物业服务合同，并强行进驻小区管理物业。一审第三人及被上诉人没有任何理由、借口强迫业主接受其服务，因此，一审第三人与被上诉人的行为违反了禁止性规定，损害了业主的合法权益，遭到小区广大业主的抗拒，因此，该合同无效。（3）一审第三人与被上诉人采取欺骗的手段私自暗中签订第二次前期物业服务合同是非法无效的。（4）业主是小区当家做主的主人，并且成立了业主委员会，招聘物业公司由业主大会决定，而灵山县住建局利用行政权力批复同意一审第三人安排第二个前期物业是违法违规的，也是无效的。（5）一审第三人与灵山县住建局互相勾结，利用不法手段随意撤销业主委员会备案，从而达到其强行安排第二个前期物业公司是非法无效的。业主委员会经业主大会选举后即合法成立，备案和指导不是业主委员会成立的法定条件，一审认定2011年1月9日业主委员会备案无效是错误的。基于上述理由，上诉人认为，一审第三人无权签订业主委员会成立后的物业服务合同；一审第三人在选聘物业公司的方式上违反规定。因此，一审第三人与被上诉人签订的物业服务合同是无效的，而一审法院认定有效没有法律依据。第二，被上诉人强行进驻小区后管理主体不清，管理十分混乱，先后以祥和公司、湘某盛世名城物业中心、二期物业中心等三个名称进行管理和催收经费，被上诉人根本不具备管理物业企业资质。第三，一审判决上诉人支付物业服务费和滞纳金是错误的。一审第三人与被上诉人签订的物业服务合同无效，对业主无约束力。业主委员会多次告示责令其撤出，拒绝被上诉人的不正当服务，但被上诉人仍然强行进驻，进驻后，被上诉人又不按《物业管理条例》的规定为小区业主服务，表现在：（1）只管栏杆卡收费，不管业主安全。每天只派两三个人拦卡收费，不派保安巡查，造成小偷入室盗窃。据业主报案，已有二十多户被入室盗窃，给业主造成较大经济损失，应责成被上诉人赔偿损失。（2）小区环境卫生脏乱差。排污管破裂几个月不维修；电梯长期不擦扫，臭气连天；绿化带长期不管理，到处是老鼠洞，遭到广大业主抗议和上诉到钦州巿中级人民法院一段时间后才灭鼠修理；垃圾到处乱堆放不清理。（3）在业主不欠供水局水费的情况下，被上诉人以不法手段多次关停业主的生活用水威迫业主交费，应责令被上诉人尽快给业主供水。（4）违反规定乱收费。根据灵山县物价局的批复，电梯运行费每月每户收30元（含公摊费在内），但被上诉人强行向业主收费30元后，还向业主每月每户公摊十几元不等的费用，严重违反收费规定，应责令被上诉人退回业主多收的费用。（5）从来没有召开业主大会倾听业主心声。第四，被上诉人非法强行进驻小区侵犯了业主的合法权益，应责令被上诉人移交专项维修资金等有关财物、财产及建筑设计图、设施设备等资料给业主委员会。请求：第一，撤销原判；第二，责令被上诉人限期撤出广西灵山县湘某盛世名城一期A区；第三，责令将属于湘某一期A区业主所有的一切资料、档案、财物（包括房屋配套设施设备、地下停车场、专项维修资金、游泳池和小区各栋楼梯间及其他建筑物以及架空层的锁匙等）一并移交给A区业主委员会；第四，依法责令被上诉人无条件地尽快供水给被停水的业主户，并给予赔偿损失费；第五，本案受理费由被上诉人负担。

2.被上诉人辩称
被上诉人祥和公司辩称：第一，被上诉人与一审第三人签订前期物业服务合同时仍然在前期物业服务期内。在业主大会选聘物业服务企业前，属于前期物业服务阶段，作为建设单位，一审第三人有权利也有义务选聘物业公司为小区提供物业服务。不管灵山县湘某盛世名城一期A区业主委员会是何时依法成立，但业主大会至今也没有依法选聘相应的物业服务企业。因此，一审第三人与被上诉人签订的前期物业服务合同符合法律规定。第二，被上诉人基于与一审第三人的合同，从2012年9月1日进驻后依约定履行了前期物业服务义务，与业主建立了物业服务关系，绝大多数的业主也根据前期物业服务合同的约定履行了向被上诉人交费的义务。被上诉人起诉要求个别未交费的业主履行相应的义务、承担相应的责任没有不当。第三，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第四，上诉人上诉请求中的第二、三、四项与本案无关，不应当在本案中解决。请求二审法院驳回上诉、维持原判。

3.第三人述称
第三人湘某房地产公司述称：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。在业主大会选聘出物业公司之前，建设单位有权自行选聘前期物业服务企业，业主无权干涉。被上诉人是合法选聘的前期物业公司，选聘程序合法，也向业主提供了物业服务，上诉人无权不接受被上诉人的管理，更无权拒绝缴纳物业费。上诉人和部分业主于2012年8月15日作出的“不接受祥和物业公司进入一期A区进行物业管理”的决议，因达不到《物权法》第七十六条要求的“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应属无效，上诉人应接受被上诉人的管理并交纳物业服务费。第二，上诉人在上诉状中的第二、三、四项请求在一审中没有提出，并与本案无关，不应在本案解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。