（一）首部
1.判决书字号：
一审判决书：无锡市惠山区人民法院（2012）惠民初字第0285号民事判决书
二审判决书：无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第1099号民事判决书
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：许某。
委托代理人：林相，江苏英特东华律师事务所律师。
被告（上诉人）无锡融创城市建设有限公司。
法定代表人田强，无锡融创城市建设有限公司董事长。
委托代理人：濮啸，无锡融创城市建设有限公司职员。
委托代理人：王丽，无锡融创城市建设有限公司职员。
5.审判机关和审判组织
一审法院：无锡市惠山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈强；代理审判员：张玮；人民陪审员：陆惠良。
二审法院：无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吕杰明；代理审判员：林中辉、王静静
6.审结时间：
一审审结时间：2012年7月31日
二审审结时间：2012年12月12日
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
原告诉称：2011年8月，其有意向购买被告融创公司开发的位于无锡市惠山区理想城市花园的商品房，并支付了5000元意向金。同年11月19日，双方签订《房屋预定合同》一份，约定由其预定理想城市花园第七期G10-703号商品房，并于2011年11月24日前签订正式的《商品房买卖合同》。预定合同签订当日，其向融创公司支付了20000元定金。由于其不具有无锡户籍，属于无锡市政府关于商品房销售的限购政策的限制对象，事实上根本无法签订商品房买卖合同，即无法实现其合同目的。故请求法院判决融创公司返还已收取的意向金5000元和定金20000元，诉讼费由融创公司负担。
被告辩称：许某未能在预定合同约定的期限内与融创公司签订正式的商品房买卖合同，违反了法律规定和合同约定，系违约在先，故其有权根据担保法的相关规定没收许某交付的20000元定金。至于意向金5000元，同意返还许某。
2．一审事实和证据
2011年8月，原告许某有意购买被告融创公司开发的位于无锡市惠山区理想城市花园的商品房，并于同年8月6日、8月9日分别支付了意向金1000元和4000元。2011年11月19日，融创公司作为甲方与许某作为乙方签订《房屋预定合同》一份，主要内容为："第一条，预定房屋情况：1.乙方所预定的房屋为甲方开发销售的位于无锡市惠山区新城的理想城市花园七期G10-703号房......；第二条，乙方付款方式及付款时间：3.乙方于2011年11月19日交定金贰万元整。乙方于2011年11月24日前与甲方签订《无锡市商品房买卖合同》，并缴纳房款、大修基金.契税及其他代收费用......第三条......2.若乙方未按第二条第3款之约定的时间及款额交纳首付款（或全款）并签订《无锡市商品房买卖合同》，......;逾期5日不交首付款（或全款）的，甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予返还。"预定合同签订后，许某于当日按约向融创公司支付了20000元定金。因许某未能在2011年11月24日前与融创公司签订《无锡市商品房买卖合同》，融创公司于2011年11月28日向许某发出解约通知函，认为许某违反预定合同约定，通知许某解除双方签订的《房屋预定合同》。许某认为按照无锡市政府关于商品房的限购政策，其实际并不符合与融创公司签订《无锡市商品房买卖合同》的条件，遂于2012年1月31日诉至本院。无锡市政府办公室于2011年2月20日发出《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中第五条为限定居民家庭购房套数。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市区内向其售房。许某户籍为江苏省靖江市，未在无锡市纳税或缴纳社保。审理中，许某表示之所以签订预定合同，是因为融创公司承诺能解决限购问题，但实际上限购问题并未解决。融创公司表示许某未提供相关材料，其无法审查许某是否为限购政策限制对象，也不可能承诺为许某解决限购问题。
本案主要证据：
（1）房屋预定合同、收据，证明双方签订了房屋预定合同，许某支付了融创公司定金2万元。
（2）解约通知函，证明双方解除了房屋预定合同。
（3）常住人口登记卡、备忘录，证明许某并不具有无锡户籍，也未在无锡缴纳社保和纳税。
3.一审判案理由
无锡市惠山区人民法院经审理认为：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。许某支付融创公司20000元定金系作为签订正式商品房买卖合同的担保。但许某并非无锡本地户口，也未在无锡市纳税或缴纳社保，即许某属于无锡市政府出台的关于商品房的限购政策所规定的限购对象。据此，许某受政策限制不能向融创公司购买商品房。即使双方签订商品房买卖合同，该合同也无法履行。故本案中原被告双方未签订正式商品房买卖合同的原因并非一方当事人的原因所致，而是受限购政策限制，该事由不可归责于双方当事人。故本院对许某要求融创公司返还收取的定金20000元请求予以支持。融创公司同意返还许某意向金5000元，系其真实意思表示，本院予以确认。
4.一审定案结论
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
融创公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还许某意向金5000元和定金20000元，合计25000元。
(三)二审诉辩主张
上诉人诉称: 无锡市政府在双方签订《房屋预定合同》前七个月已经颁布了限购政策，在各级媒体进行宣传，被上诉人应当是明知的。在此情形下，被上诉人与上诉人签订《房屋预定合同》后又以其不具备购房资格为由要求解除合同并要求上诉人返还定金，违反公平原则。《房屋预定合同》所约定的定金应为履约定金和立约定金，作为签署购房合同之担保，因此，因被上诉人的行为导致双方未能最终签署购房合同，应由被上诉人承担法律责任，其无权要求返还定金。综上，一审法院适用法律不当，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人许某辩称：被上诉人签订预约合同时上诉人的销售人员告知可以解决购房资格，被上诉人并不明知合同不能履行，否则就不会交纳定金和意向金。由于房地产政策调控不可能一直持续，双方都有完成房屋买卖的意向和行为，所以签订预约合同不存在过错。后因政策没有改变，导致合同无法履行，不可归责于双方当事人，故定金应予返还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
二审时，各方当事人对一审认定事实无异议，二审法院对一审认定事实予以确认。
（五）二审判案理由
本案的争议焦点为：许某与融创公司签订预约合同后无法继续签订购房合同的责任应如何认定，许某交纳的定金是否应返还。融创公司作为专业的房地产企业，其对国家法律法规及地方政策规章应当是充分了解的，无锡市房屋限购政策出台后，房屋销售商应当按照规定执行。在交易过程中，房屋销售商应当对买受人的资格进行审核，只有在买受人符合购房条件后，才能向其销售房屋，这是房屋销售商应尽的注意义务。本案中，许某与融创公司签订《房屋预定合同》后，未能签订《商品房买卖合同》的原因确系受政府的限购政策的影响，因此，导致双方解约不可归责于当事人双方。虽然许某提出双方在签订预约合同时，融创公司承诺能解决限购问题，这一事实无证据证明，但是，反之可以证明融创公司在与许某签订预约合同时也未对许某的购房资格进行审查，否则就不应签订《房屋预定合同》，因此，双方签订《房屋预定合同》均有过错，未能继续签订《商品房买卖合同》是限购政策所致，互不承担违约责任，融创公司应当返还许某交纳的定金和意向金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
在房地产调控政策中，对房屋买卖影响最大的就是限购政策。根据相关规定，限购政策可以导致买房人无法办理按揭贷款，无法进行产权过户等一系列问题，使得房屋买卖合同的目的无法实现。在司法实践中如果房屋买卖合同签订后，双方确实受到限购政策的限制导致买房人无法办理按揭贷款，无法进行产权过户的，可以解除双方合同，并返还购房款或定金。本案值得关注的问题在于：1.房屋预售合同如受到限购政策影响能否解除？2.房屋预售合同签订在无锡市政府出台限购政策后，双方对房屋预售合同无法履行是否具有过错，是否影响定金返还？关于第一个问题。本案中，未签订正式商品房买卖合同的事由是无锡市政府出台的限购政策。在政策限制下，双方当事人即使履行了房屋预售合同的义务签订了正式商品房买卖合同，该买卖合同也无法正常备案，最终也无法进行房屋产权登记，商品房买卖合同的目的无法实现，房屋预售合同的目的也无法实现，该合同可以解除。因不可归责当事人的事由导致合同解除的，因合同取得的财产应当返还。关于第二个问题。在无锡市限购政策实施后，根据无锡市住房保障和房产管理局下发了关于贯彻《市政府办公室关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关事宜的通知相关规定："二、购房人在签订商品住房或存量住房买卖合同时，应如实填写《购房申明陈述书》。申明陈述书为购房人申报承诺，本人已全面了解本市住房限购政策，并如实填报拟购住房、家庭成员。三、房地产开发企业及房地产经纪机构在签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策，核验购房人及其家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等证明材料，（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核验纳税或社会保险缴纳证明，或引进的高层次人才证明），核对《申明陈述书》所填信息内容，并留存加盖企业印章的上述材料复印件。"本案中，许某在签订正式的商品房合同时，有义务如实申报自己的户籍、家庭、房产情况。房地产企业有义务对买受人是否属于限购对象进行审核，但双方均未履行相关义务，导致虽然签订了房屋预售合同但无法签订正式的商品房买卖合同，故双方对于未签订正式的商品房买卖合同均具有过错，互不承担违约责任，不影响因合同取得财产的返还。
（张玮）
【裁判要旨】许某与融创公司签订《房屋预定合同》后，因受政府的限购政策的影响未能签订《商品房买卖合同》，因此，导致双方解约不可归责于当事人双方。房屋销售商未对买受人的资格进行审核，因此，双方签订《房屋预定合同》均有过错，未能继续签订《商品房买卖合同》是限购政策所致，互不承担违约责任，融创公司应当返还许某交纳的定金和意向金。
