（一）首部

2、案由：商品房预售合同纠纷。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：无锡嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）。
法定代表人杨小鹏，该公司董事长。
委托代理人王某2，该公司职员。
委托代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某1。
委托代理人张洪斌，江苏湖滨律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某3（系被告王某1的法定代理人）。
委托代理人钱群，江苏金渠律师事务所律师。
被告（上诉人）：谈某（系被告王某1的法定代理人）。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织：
一审审判机关：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
一审合议庭组成人员：审判长：严海涛；助理审判员：吴诗佳；人民陪审员：秦迪光。
二审审判机关：江苏省无锡市中级人民法院
二审合议庭成员：审判长：吕杰明，助理审判员：林中辉，助理审判员：王静静

6、审结时间：
一审：2013年2月27日
二审：2013年6月26日。

（二）诉辩主张

1、原告嘉南公司诉称，2011年8月29日，王某1的法定代理人王某3、谈某以王某1的名义与其签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由王某1购买其龙湖滟澜艺墅第1幢500单元3-4层302号的房屋。合同约定采取分期付款。合同签订后，王某1的法定代理人支付了购房款300000元，余款经多次催讨，至今未付。现要求判令：一、解除双方于2011年8月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告支付违约金765360元；三、被告支付原告因本案支出的律师费75931元；四、本案诉讼费由被告承担。

2、被告王某1、王某3、谈某辩称，双方签订的合同违反了国务院及无锡市人民政府的限购政策，且因王某1系未成年人致其签订的合同为无效合同；根据合同相对性，王某3、谈某
不是本案的适格被告；王某3、谈某作为王某1的监护人不得损害被监护人的利益，无权处分被监护人的财产，故其代理行为应属于无效；如果合同有效，被告同意解除合同，但是请求嘉南公司返还购房款300000元;因政策导致无法办理房产证，故被告不应承担违约金，且违约金计算标准过高，应当予以调整。

（三）事实和证据
无锡高新技术产业开发区人民法院经公开开庭审理，查明：王某3、谈某系夫妻关系，于2008年10月4日生一子王某1。2011年8月29日，王某3、谈某共同至嘉南公司售楼处以王某1的名义与嘉南公司签订《商品房买卖合同》1份、《补充合同》1份以及《购房人申明陈述书》1份。《商品房买卖合同》约定，王某1向嘉南公司购买龙湖滟澜艺墅第1幢500单元3-4层302号的房屋；合同总价为2551200元，付款方式为分期付款，合同签订之日支付765360元，2011年11月15日前支付765360元，2012年5月15日前支付1020480元；交房时间为2013年1月15日，商品房交付使用后90日内，出卖人应当将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起3日内，按买受人累积已付款的10%向买受人支付违约金；合同自双方签订之日起生效。《补充合同》约定，买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内，按照总房款的20%向出卖人支付违约金；若买受人未在解除通知送达之日起7日内配合出卖人办理预售登记注销手续的，应支付的违约金上升为总房款的30%。《购房人申明陈述书》载明，购房人已全面了解本市住房限购政策，并如实填报拟购住房、家庭成员情况。如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的"不予受理房屋登记"等一切法律责任及经济责任；家庭成员以户口簿、结婚证记载为准；户主及配偶身份证，户口簿等证件应另附。合同签订之日，王某3仅支付了300000元购房款。2011年11月10日嘉南公司向王某1发出付款通知，要求其2011年11月15日前支付765360元。王某3、谈某收到通知后分文未付。2012年4月16日，嘉南公司向王某1发出解除合同告知函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2012年7月25日，因王某1等未履行合同的付款义务，嘉南公司为实现债权，聘请了江苏金汇人律师事务所律师代为起诉并支付律师费75931元，并诉至本院。
以上事实，有嘉南公司提供的《商品房买卖合同》1份、《补充合同》1份、《购房人申明陈述书》1份、户口簿1本、律师函1份，解除合同告知函1份、邮件号码为EXXXXXXXXXXXS的查询记录1份、《律师服务收费标准》1份、《法律服务合同》1份、律师费发票1张及双方当事人陈述在卷佐证。
另查明：2007年11月7日与2010年8月16日，王某3、谈某已购买了两套商品房，且均办理了房屋所有权证书。
以上事实，有王某3提供的户口簿1份、《房屋所有权证书》2份及双方当事人陈述在卷佐证。
再查明：2011年2月21日，无锡市人民政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策，其中第五条规定："限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、...，限购1套住房；对于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、...，暂停在本市市区向其售房。...。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。"
诉讼中，嘉南公司撤回了要求王某1、王某3、谈某支付因本案支付律师费75931元的主张。王某3、谈某表示已经支付了购房款300000元，要求嘉南公司予以返还。嘉南公司表示同意返还，并在本案中一并处理。
本案中双方主要的争议焦点为：一、本案合同相对方是王某1还是王某3、谈某；二、商品房买卖合同是否有效；三、合同约定的违约金是否过高。
争议焦点一，嘉南公司表示王某1为合同名义上的相对方，应承担违约责任，而王某3、谈某作为王某1的监护人代为签署了商品房买卖合同，应承担共同赔偿责任。王某1、王某3、谈某认为王某3、谈某系作为王某1的法定代理人代表王某1与嘉南公司签订了该商品房买卖合同，故王某1为该合同的相对方，王某3与谈某并非合同相对方，王某3、谈某不应承担违约责任或者赔偿责任。
争议焦点二，王某1、王某3、谈某表示双方签订的合同违反了国务院及无锡市人民政府的限购政策，应属无效合同；王某1是无民事行为能力人，其法定代理人以王某1名义签订的合同应属无效合同。嘉南公司认为，限购政策实施在先，双方合同签订在后，合同是双方真实意思的表示，故认为合同是有效的。王某1本人虽无民事行为能力，但是其父母有权以其名义行使相应民事权利，故该合同应当有效。在庭审中，王某3、谈某表示本想以自己名义购买房屋，因限购政策而以王某1的名义购买，并以王某1名义签订了买卖合同及办理相关手续。
争议焦点三，王某1、王某3、谈某表示开发商明知其属于限购对象仍向其出售商品房，有明显的过错，应当减少或者免除违约金。王某3、谈某在签署《购房人申明陈述书》时曾表示不愿意签字确认，在嘉南公司销售人员表示限购对象亦可以购房的情况下，才以王某1的名义签署了该承诺书。为证明上述事实，王某3、谈某提供证人陈某（男，1964年7月29日生，住无锡市）的证人证言，证明在签订合同时王某3、谈某告知嘉南公司其属于限购对象后，嘉南公司表示该承诺书仅仅是程序需要，并不实际产生约束力的情况下，王某3、谈某才签署了合同和承诺书；提供视频资料1份，载明嘉南公司销售人员对于其他购房客户表示是限购对象也可以购买商品房，只是暂时不能办理房产证，证明嘉南公司即使明知购房者属于限购对象仍会向其销售房产。嘉南公司表示视频资料与本案无关联性，王某3、谈某以王某1名义签署了其不属于限购对象的申明陈述书，而开发商并无相关权利或者义务去核实该申明书的真实性，故嘉南公司在签订合同时并不知道对方属于限购对象，由于王某3、谈某未按约支付房款，直接导致了商品房买卖合同的解除，其应当承担违约责任；其对于对方属于限购对象并不明知，故而并无过错；违约金系合同约定，并不过高。

（四）一审判案理由
无锡高新技术产业开发区人民法院鉴于上述事实认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。王某3、谈某与嘉南公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应遵照执行。现王某3、谈某未按约支付购房款，已经构成违约，嘉南公司有权依照合同约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求王某3、谈某承担违约责任。对于嘉南公司要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，嘉南公司应当返还王某3、谈某所支付的购房款，但王某3、谈某应当承担相应的违约金。
关于争议焦点一，合同相对方是王某1还是王某3、谈某。本案中合同的相对性应该根据实际购买人以及买卖双方的真实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定合同相对人。根据庭审情况可以查明在合同订立时，王某3、谈某本想自己购买房屋，因限购政策而借用王某1的名义签订合同，王某3、谈某并无代王某1购买房屋的想法，亦非出于购买房屋赠与王某1的目的。在合同履行中，王某1本人无民事行为能力，亦无财产履行合同，实际由王某3及谈某履行了合同的付款义务。根据陈某的证人证言与庭审中双方的陈述，合同双方都明知了以上事实，所以尽管王某3、谈某在合同上签署了王某1的名字，但是根据案件查明的事实，可以确定实际的买受人系王某3、谈某，故本案实际的合同相对双方应该是王某3、谈某与嘉南公司。
关于争议焦点二，本案商品房买卖合同是否有效。首先，中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购条款非法律、行政法规禁止性规定，并不导致合同的无效。双方在明知有限购政策的情况下依然签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，购房人交付房款，开发商交付房屋，交易亦可完成，但房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实现，但当事人亦可通过对其自己名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证的条件，故限购政策不影响合同效力。其次，本案中被告关于王某1系未成年人致其签订的合同为无效合同以及王某3、谈某无权处分了被监护人的财产，故其代理行为无效，合同亦无效的辩称意见，因本案中王某3、谈某应直接作为合同相对方承担责任，并未处理王某1的财产，亦未给王某1设定义务，并不属于"除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产"的情形，故本案商品房买卖合同有效。
关于争议焦点三，合同约定的违约金是否过高。首先，王某3、谈某未按约支付房款，系导致双方合同解除的原因，其应承担违约责任。其次，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，王某3、谈某表示补充协议中解除合同的违约金按总房价款的30%计算约定的违约金过高，虽然未提供证据予以佐证，但是合同中约定的消费者逾期付款的违约责任相较于开发商逾期交付房屋的违约责任明显要严苛的多。本案涉及标的物为不动产，违约金还应当考虑以下因素，消费者购买商品房的标的金额巨大，不同于普通买卖合同，而消费者在合同的签订过程中往往处于十分弱势的地位，对于合同条款的影响力明显小于开发商；嘉南公司又确实存在限购政策调控下向限购人员出售房产的情况；就实际损失而言，嘉南公司亦未提供对方违约造成其实际损失的相关证据。第三，开发商相较于消费者，对于商品房买卖相关的法律与政策应更为了解，其商品房买卖行为不仅应符合法律规定，也应当受到国家及地方相关政策的约束，本案中的商品房买卖行为虽然有效，但是与现行国家限购的政策相违背，如若群起效仿之，则不仅不利于社会信用体系完善及公平的社会环境的建立，甚至可能导致现行国家政策无法落实，对国家经济的宏观调控产生掣肘，因此在嘉南公司无法证明其实际损失的基础上，应当适当调整违约金数额，则既可体现违约方的违约责任，亦当尽可能避免有当事人从违反国家政策的行为中获益。综上，本院认为违约金约定明显过高，本院酌定王某3、谈某应支付违约金125000元。
王某3、谈某已经支付购房款300000元，嘉南公司同意返还并在本案中一并处理，故扣除王某3、谈某应支付的违约金125000元，嘉南公司还应返还王某3、谈某175000元。

（五）一审定案结论
无锡高新技术产业开发区人民法院根据《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除王某3、谈某以王某1名义与嘉南公司于2011年8月29日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：2XXXXXXXXXX3）。
二、王某3、谈某于本判决发生法律效力之日起十五日内支付嘉南公司违约金125000元。
三、嘉南公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还王某3、谈某购房款300000元，扣除上述第二项王某3、谈某应支付的违约金125000元，嘉南公司尚应返还王某3、谈某175000元。
四、驳回嘉南公司的其他诉讼请求。
案件受理费33940元（此款已由嘉南公司预交），由嘉南公司负担7127.40元，由王某3、谈某负担26812.60元。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：一、王某1系房屋买卖合同的买受人。购房资金大部分系王某3父母与谈某父母出资，房屋系为王某1购买；王某3与谈某系以王某1法定代理人的身份代签房屋买卖合同并代办购房手续。二、合同系在限购政策出台之后签订，王某1与王某3、谈某均属于限购对象，王某1的购房行为违反了限购政策的禁止性规定而无效。三、其无需承担违约金。其在签订合同后才知道王某1属于限购对象，而嘉南公司在签订合同时，未按照有关规定告知限购政策以及核验买受人身份信息，故合同无效的过错在于嘉南公司。其支付的300000元系定金而非房款，合同无效则应全额返还。四、嘉南公司主张的违约金应按实际损失来确定。房屋尚未交付，合同未实际履行，嘉南公司并无损失，原审判决其承担125000元的违约金有失公平。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原审判决，改判确认合同无效；驳回嘉南公司要求王某1承担违约金的诉讼请求；驳回对王某3、谈某的诉讼请求。
被上诉人辩称：一、虽然合同注明的买受人是王某1，但王某1系无民事行为能力人，合同洽谈和签署均由王某3、谈某进行，因此王某3、谈某系实际买受人。二、房屋买卖合同经过房管部门备案，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。三、原审法院判决考虑到双方的实际情况，行使自由裁量权调整了违约金，其予以认可。四、即使合同无效，但是王某3、谈某对限购政策系明知，对合同无效存在过错，应赔偿其相关损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

2．二审事实和证据
除王某1、王某3、谈某对房屋买受人的身份有异议外，无锡市中级人民法院对原审法院查明的事实予以确认。
二审补充查明，《购房人申明陈述书》中打印有"本人已全面了解本市住房限购政策，并如实填报拟购住房、家庭成员情况。本人、配偶及未成年子女不属于已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭......家庭成员包括夫妻双方及未成年子女"等内容。原审中，王某3、谈某始终认为300000元款项系房款。

3．二审判案理由：
二审法院认为：本案存在着以下争议焦点：　1、合同中的买受人如何认定；2、合同的效力；3、如果合同有效，如何确定王某3、谈某应承担的违约金。
关于争议焦点一，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，王某3、谈某原审作出以王某1名义购房的陈述时，其与嘉南公司已经围绕争议的事实进行了充分的举证、质证，对案情有了全面、准确的了解，相关陈述较为客观、真实，本院予以采信。王某3、谈某主张相反的事实但未提供充分的反证，本院不予采信。据此，本院认定王某1系名义上的房屋买受人，实际买受人系王某3与谈某。同理，300000元款项的性质根据当事人原审陈述应认定为房款而非定金。
关于争议焦点二，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，关于限购政策，限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效；继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益；况且在限制登记的情形消失后，房屋仍然可以办理过户登记。因此，上诉人王某3、谈某关于合同无效的意见于法无据，本院不予支持。该合同又系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。另外，《购房人申明陈述书》明确列举了限制对象的范围，且注明家庭成员包括未成年子女，故应视为王某3、谈某已明知王某1属于限购对象。王某3、谈某在明知的情况下仍然签订合同，视为其愿意承担房屋限制登记的不利后果，故其再以此为由抗辩支付房款与事实不符，不应予以支持。
关于争议焦点三，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，王某3、谈某拒绝支付房款，构成违约，应承担违约金。违约金兼具补偿性与惩罚性的性质。原审法院综合考虑合同中双方承担违约责任的大孝出卖人的实际损失、买受人相对弱势的地位、双方的过错程度等因素，酌定调低违约金为125000元，已经对双方的利益进行了平衡，体现了公平原则，自由裁量恰当，应予以维持。

4.二审定案结论：
江苏省无锡市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之定，于2013年6月26日作出终审判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28210元，由上诉人王某1、王某3、谈某负担。

（七）解说
本案情形其实是为规避国家现有政策下而出现的一种情形，即，父母以未成年子女名义购买房屋的方式规避房屋限购令。对于此类情形，本案依次逐层从以下三个方面进行剖析。
1、到底是子女是合同相对方还是父母，应当以真实意图来确定合同相对方。合同的相对性应该根据实际购买人以及买卖双方的真实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定。本案本系父母想自己购买房屋，但因限购政策而借用未成年子女的名义签订合同，并由父母在合同上签署子女的名字，父母并非出于为子女购买房屋的想法，且在合同履行中，子女无民事行为能力，亦无财产履行合同，实际由父母履行了合同的付款义务。故本案应当认定买受人应为父母而非子女，本案实际的合同相对双方应该是父母与嘉南公司。
2、因违法国家行政政策而无法实现的合同是否无效。本案中，中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购政策限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效；继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益；况且当事人可以通过处分名下房产等方式促使限制登记的情形消失后，进行房屋过户登记。综上限购政策并不能导致合同无效，因此应认定本案商品房预售合同有效。
3、违约金的确定是完全以约定为准，还是应当违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案因王某3、谈某未按约支付房款，系导致双方合同解除，故其应承担违约责任。但考虑到：一、开发商制定的格式合同约定的消费者逾期付款的违约责任相较于开发商逾期交付房屋的违约责任明显要严苛的多；二、消费者购买商品房的标的金额巨大，不同于普通买卖合同，而消费者在合同的签订过程中往往处于十分弱势的地位，对于合同条款的影响力明显小于开发商；三、嘉南公司确实存在限购政策调控下向限购人员出售房产的情况。开发商相较于消费者，对于商品房买卖相关的法律与政策应更为了解，其商品房买卖行为不仅应符合法律规定，也应当受到国家及地方相关政策的约束，本案中的商品房买卖行为虽然有效，但是与现行国家限购的政策相违背，如若群起效仿之，则不仅不利于社会信用体系完善及公平的社会环境的建立，甚至可能导致现行国家政策无法落实，对国家经济的宏观调控产生掣肘。综上，在嘉南公司无法证明其实际损失的基础上，应当适当调整违约金数额，则既可体现违约方的违约责任，亦当尽可能避免有当事人从违反国家政策的行为中获益。
（牛文冉，吴诗佳）