一、首部

1、判决书字号：重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第03395号判决书

2、案由：拍卖合同纠纷

3、诉讼双方：
原告傅某，男，汉族。
委托代理人余清，重庆升腾律师事务所律师，特别代理。
被告华西证券有限责任公司重庆万州高笋塘证券营业部，住所地重庆市万州区高笋塘2号三楼，注册号500101 300015156。
法定代表人李蜀川，该营业部负责人。
委托代理人孙运博，四川蓉城律师事务所律师，一般代理。
第三人成都亚华拍卖有限公司，住所地四川省成都市锦江区走马街55号友谊广场B座12楼5号。
法定代表人汪洋，该公司总经理。
委托代理人云志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，一般代理。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织：
审判机关：重庆市万州区人民法院。
审判组织成员：审判员魏欣、书记员范京川。

6、审结时间：2013年9月12日。

二、诉辩主张

原告傅某诉称，2013年1月6日，原告傅某与第三人亚华公司签订《竞买协议》，经第三人亚华公司拍卖，原告傅某竞得被告华西证券委托第三人亚华公司拍卖的重庆市万州区写字楼（建筑面积1 518.26平方米，土地使用权面积192.97平方米）。2013年1月7日，原告傅某与第三人亚华公司签订《拍卖成交书》及《拍卖成交佣金确认书》。原告傅某已经按照约定交清该标的物成交价款319万元和拍卖佣金25.52万元。现被告华西证券拒不按约定履行交房、协助办理产权证等义务，致使原告傅某不能及时办理过户手续。原告傅某向法院提起诉讼，请求判令：1、2013年1月6日的《竞买协议》和2013年1月7日的《成交确认书》有效；2、判令被告华西证券按约定交付房产并交付办理产权过户的相关手续；3、判令被告华西证券承担违约责任；4、判令被告华西证券承担本案诉讼费用和因本案产生的一切费用。

被告华西证券辩称，没有和原告傅某签订《竞买协议》和《成交确认书》，原被告之间没有任何协议，华西证券不是本案的适格被告；购房款319万元已经返还给原告傅某，且原告傅某已经收到，起诉没有事实和法律依据；第三人亚华公司和原告傅某之间的拍卖行为因为违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第54条有关国有资产的交易必须在产权交易所公开进行的强制性规定而无效；原告傅某起诉的违约责任不明确，不应当支持。综上，应当驳回原告傅某的诉讼请求。

第三人亚华公司述称，亚华公司是依法工商登记取得拍卖资格的拍卖企业，有权从事经营性拍卖活动；被告华西证券对该房产享有完全的所有权并且已经完善了内部审批程序，亚华公司在此基础上接收被告华西证券的委托进行拍卖活动合法有效；亚华公司依法履行了合理的注意义务和审查义务；拍卖经过了合法公告，程序完全合法；相关协议约定由被告华西证券向原告傅某移交房产符合拍卖法的规定；拍卖价超出了评估价，没有损害国有资产；因此，亚华公司依法受托拍卖房产合法有效，被告华西证券应当承担交付房产及协助过户的义务。

三、事实和证据
重庆市万州区人民法院经公开审理查明：2012年12月27日，华西证券（甲方）与亚华公司（乙方）签订《委托拍卖合同书》，约定甲方华西证券委托乙方亚华公司以有保留价的整体拍卖方式依法公开拍卖位于重庆市万州区写字楼（301房地证2010字第1×××6号，面积1518.26平方米，土地使用权面积192.97平方米），保留价为316.10万元。《委托拍卖合同书》第六条约定，"拍卖物保留价由甲方确定，拍卖成交价不得低于保留价"；第九条第2项约定，"拍卖成交且甲方收到全部成交价款3个工作日内甲方将标的物移交买受方"。双方还就委托拍卖的其他事项进行了约定。
基于《委托拍卖合同书》的授权，2013年1月6日，第三人亚华公司（甲方）与原告傅某（乙方）签订《竞买协议》，约定甲方接受华西证券的委托公开拍卖重庆市万州区写字楼。《竞买协议》第四条约定，"如乙方竞买成功，从签署成交确认书之日起五日内（即2013年1月11日前）支付全部成交款到委托方指定账户"。《竞买协议》第五条约定，"拍卖成交后，由委托方提供办理产权过户所需的相关资料，乙方自行办理产权过户手续"，"买受人付清全部价款及佣金后，5个工作日内由委托方将房产移交给买受人"。《竞买协议》同时约定，乙方如竞买成功，须当场签订《拍卖成交确认书》及《现场记录》。《竞买协议》还就竞买的其他事项进行了约定。《竞买协议》签订后，原告傅某当日即按约向第三人亚华公司交纳了32万元竞买保证金。
2013年1月7日，原告傅某与第三人亚华公司签订《拍卖成交确认书》和《拍卖佣金确认书》，《拍卖成交确认书》载明："付款方式、过户方式按《竞买协议》的约定办理"。同日，原告傅某与第三人亚华公司签订《补充协议》，约定在履行《竞买协议》过程中发生的争议由标的物所在地有管辖权的人民法院管辖，即涉及该拍卖、竞买的纠纷由重庆市万州区人民法院管辖。
原告傅某竞买成功后，于2013年1月11日将全部成交价款319万元支付给了被告华西证券。被告华西证券收款后没有按约移交房产并协助原告傅某办理产权过户手续。华西证券有限责任公司于2013年2月4日向第三人亚华公司和原告傅某发出《关于拍卖房屋处置行为无效及相关问题的函》，认为该次拍卖违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条有关国有资产应当在依法设立的产权交易场所公开进行的强制性规定而无效，同时拍卖实施过程中未按照《拍卖管理办法》第三十五条的规定在拍卖标的物所在地公开发布信息，无法确保拍卖处置程序的完全公开、公平、公正而存在合法性瑕疵。该函要求第三人亚华公司协助办理拍卖无效后的退款手续。该函同时承诺将据实补偿买受人由于拍卖无效而遭受的损失（限于已交款项的利息损失和为参加拍卖而实际支出的必要费用）。2013年2月26日，华西证券有限责任公司向原告傅某发出《关于取回已交房屋买受款项及处理损失补充事宜的催告函》，催告原告傅某携带相关证件及文件到被告华西证券处办理退款事宜。该函承诺，对于原告傅某已交款项在2013年1月11日与2013年3月5日之间的资金占用损失，将按照同期银行贷款利率的标准一并支付以为补偿。该函同时承诺，据实补偿原告傅某为参加拍卖而实际支出的其他必要合理费用。原告傅某受领两份函件后，并未前往被告华西证券处办理退款事宜，而是分别于2013年2月27日、2013年3月20日向被告华西证券发函坚持要求其协助办理过户手续。
上述事实有下列证据证明：
1、有原告和第三人提交的《竞买协议》及补充协议、拍卖明细表及竞买须知、《拍卖成交确认书》；
2、原告提交的《拍卖成交佣金确认书》、竞买保证金收据、成交款收据、2013年2月27日的律师函、2013年3月20日的函；
3、被告提交的华西证券有限责任公司《关于拍卖房屋处置行为无效及相关问题的函》、华西证券有限责任公司《关于取回已交房屋买受款项及处理损失补偿事宜的催告函》、退款凭证；
4、第三人提交的《委托拍卖合同》；
5、原告、被告和第三人庭审相关陈述。

四、判案理由：
重庆市万州区人民法院认为：原告傅某通过拍卖方式与被告华西证券万州高笋塘营业部之间所缔结的房产买卖合同是双方当事人的真实意思表示。《企业国有资产法》第五十四条第二款有关国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行的规定是管理性强制性规定，违反该条并不会导致合同无效的法律后果。双方交易的成交价高于评估价，没有造成国有资产流失。因此，双方通过拍卖建立的房产买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当有效。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的法律义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。现原告已经按约履行了成交价款支付义务，被告拒不交付房产并协助办理过户手续，已经构成违约。

五、定案结论：
重庆市万州区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第六十三条、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百七十三条、第三百九十六条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第十条、第二十五条、第三十二条、第三十八条、第四十条、第五十二条之规定，判决如下：
一、第三人成都亚华拍卖有限公司与原告傅某在2013年1月6日签订的《竞买协议》有效；
二、第三人成都亚华拍卖有限公司与原告傅某在2013年1月7日签订的《拍卖成交确认书》有效；
三、被告华西证券有限责任公司重庆万州高笋塘证券营业部在本判决生效后十日内将位于重庆市万州区写字楼移交给原告傅某;
四、被告华西证券有限责任公司重庆万州高笋塘证券营业部在本判决生效后十日内将办理重庆市万州区写字楼房产过户所需的相关资料交付给原告傅某并协助原告傅某办理房产过户相关手续；
五、驳回原告傅某的其他诉讼请求。

六、解说：
1、本案裁判要旨
《企业国有资产法》第五十四条应当认定为管理性强制性规范，违反该条并不必然导致平等主体间私法合同无效。该条的立法目的在于保护国有资产，防止国有资产流失。运用目的解释方法，未进场交易的国有资产转让行为，成交价高于评估价，则应视为符合立法目的。转让行为应当认定为有效，以保护交易相对人的善意信赖和市场交易安全。
2、本案法理阐释
本案中双方当事人争议的焦点问题：原告通过拍卖方式与被告之间所缔结的房产买卖合同效力问题。原告认为，拍卖有效；被告认为，拍卖因为违反了《企业国有资产法》第五十四条有关国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行的强制性规定而无效。因此，本案涉及到如何评价和认识《企业国有资产法》第五十四条的规范属性以及如何判断未进场交易的国有资产转让行为的法律效力。
（1）《企业国有资产法》第五十四条应当界定为管理性强制性规定，违反该条并不必然导致平等主体间私法合同无效。
自从2009年《合同法解释（二）》第十四条明确界定《合同法》第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定以来，理论界和实务界也再次掀起了有关效力性强制性规定和管理性强制性规定的论争。但是，论争却并未达成认识上的一致，也没有提出明确、可供司法实践操作的区分两种不同属性法律规范的判断标准。本文根据最高法院的指导意见，结合本案实际，拟从法律条文的后果、法律条文的意旨、相互冲突的利益种类、规制对象等四个方面对《企业国有资产法》第五十四条的规范属性进行判断。
首先，从规范结构来看，《企业国有资产法》第五十四条是不完全法条，没有直接规定未进场交易的国有资产转让行为的法律后果是买卖或者转让行为无效。本案也没有证据证明双方的交易存在恶意串通，损害国有资产权益的情形，最后的竞买成交价款319万元高出316.1万元的评估保留价，显然没有损害国有资产权益。故本案也不能适用《企业国有资产法》第七十二条有关交易行为无效的规定。
第二，从规范目的来看，《企业国有资产法》第五十四条第二款是为了加强对国有资产转让行为的行政管理，规范国有资产转让市场价交易的管理秩序，防止国有资产流失，建立可监督的国有资产转让机制。《企业国有资产法》第一条也可以印证《企业国有资产法》加强国有资产保护的立法目的和规范意旨。《企业国有资产法》施行前规制国有企业产权转让行为的《企业国有产权转让管理暂行办法》中也明确了加强企业国有产权交易监督管理和防止国有资产流失的目的。本案系争拍卖合同行为的成交结果并没有造成国有资产流失，符合《企业国有资产法》的立法目的。
第三，从规制对象来看，《企业国有资产法》所规定的法律责任如处分、免职是典型的行政管理责任和国家相关行政管理部门对国有企业相关人员的行政处罚，并不涉及交易无效等平等主体间私法上权利义务内容的得丧变更。显然，《企业国有资产法》规制的对象具有典型的身份特征，主要是国有企业及其经营管理人员。而本案原告作为一般市场交易主体，其交易行为不宜适用《企业国有资产法》予以直接评价。没有证据或论断能够证明，本案转让行为的发生会绝对的损害国家利益或者社会公共利益；根据最后转让结果成交价高于评估价的事实，也没有损害国家利益或者社会公共利益。
第四，本案所涉及的房产是国有资产，相互冲突的利益种类是防止国有资产流失的公共利益和市场交易相对人对公开进行拍卖行为的信赖产生的个人利益。国家利益和个人利益出现冲突时，法律并非片面优先保护国家利益。个人利益的实现以不损害国家利益为限是衡平二者冲突的主要原则。本案中，成交价319万元已经高于评估保留价，并没有出现国有资产流失和国家利益受损的情况。因此，没有必要以保护国家利益的理由否定交易行为的效力。
综上，《企业国有资产法》第五十四条第二款应当认定为"管理性"强制性规定。依照《合同法解释（二）》第十四条的规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。显然，只有违反《合同法》第五十二条第（五）项效力性强制性规定的合同行为方为无效，而本案当事人进行国有资产场外交易违反的只是《企业国有资产法》第五十四条第二款的管理性强制性规定，故不能据此认定原、被告之间通过拍卖方式缔结的房产买卖合同无效。
(2)运用目的解释的法律方法，未进场交易的国有资产转让行为，成交价高于评估价，应当认定为有效，以保护交易相对人的善意信赖和市场交易安全。
目的解释是大陆法系法律推理的重要技术之一，6能够衡平法律适用中的利益冲突问题,目的性扩张也是补充法律的方法之一。7本案的利益冲突主要是国有资产保护和自由交易市场主体的权益冲突，冲突的核心在于违反特定缔约方式实现的市场主体利益是否造成国有资产利益流失。
进入公开设立的产权交易场所交易只是《企业国有资产法》规定的国有资产转让的形式要件，该形式要件是否具备与国有资产保值、增值并没有必然联系。这一形式要件只有遵循公开、公平、公正的原则才能确保国有资产保值、增值的目的实现。如前文所述，《企业国有资产法》第五十四条为管理性强制性规定，其行政管理的目的能否实现还需要从转让行为的实质要件上判断。而实质要件的主要表现就是拍卖成交价款是否高于评估价以及价款是否及时付清。
第一，从本案当事人通过拍卖缔结买卖合同的方式来看，《合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。但《合同法》并未限制完成要约、承诺程序的方式，这意味着要约、承诺的实现方式任由市场交易主体自主选择。这也是合同自由的重要内容。商业交易实践中，要约、承诺的实现方式不仅仅表现为简单的"一对一"协商式非竞争性缔约，还可以表现为程序复杂的"一对多"竞争性磋商缔约，即在缔结合同中的要约、承诺实现过程中引入竞争性机制，经过多人、多次竞争性谈判订立合同，从而达到保护特定法益和促进合同公平的目的。招投标、拍卖即为典型的竞争性谈判缔约方式。在拍卖中，拍卖公告是要约邀请，竞买是要约，卖定是承诺。本案中，被告以委托拍卖的形式出卖万州鸽子沟房产，原告通过与另一个竞买人的公开竞价，以最高价竞买成功，符合通过竞争性谈判完成合同缔结的要约承诺程序，其已经与被告建立房产买卖合同关系。双方缔结的买卖合同符合《企业国有资产法》第五十四条第一款规定的等价有偿和公开、公平、公正的原则。
第二，从合同的权利义务内容来看，被告负担移交房产和协助办理房屋过户的法律义务，获得的对价是319万元的竞买款。该319万元的竞买款高出316.1万元的评估保留价，原告亦按时将全部319万元竞买款支付给了被告，没有造成国有资产价值的流失，实现了国有资产的保值、升值，符合《企业国有资产法》第五十四条有关防止国有资产流失的立法目的，也达到了保护特定法益的目的。
第三，从维护市场交易安全，保护交易相对人的善意信赖，稳定市场交易秩序的角度出发，本案涉及的交易行为不宜认定为无效。本案被告是国有控股的金融企业，相较于本案原告具有市场优势地位，具有高于交易对手的法律、行政法规的注意义务和审查义务。本案中，被告已经获得了国资监管部门允许转让的行政审批，以拍卖的方式而非进入产权交易所竞价的方式进行转让由被告自行决定，评估机构和拍卖机构也均由被告选择和决定。原告通过公开途径得知拍卖信息后已经产生了对本次拍卖行为合法、合规的善意信赖。拍卖成交后原告也及时付清了全部价款。如果认定为无效行为，将会严重损害市场交易安全，破坏市场交易秩序。8
综上，从形式要件上看，本案的拍卖行为虽然未进入公开设立的产权交易场所公开进行，但是符合国有资产转让公开、公平、公正的原则和立法目的；在实质要件方面，本案的拍卖成交价款高于评估价且受让人及时付清了全部成交价款，实现了国有资产保值、增值的目的，并没有造成国有资产流失。因此，本案认定拍卖有效，足以保护交易相对人的善意信赖和市场交易安全，符合法理。
（魏欣、范京川）